Bên cạnh quan hệ sản xuất, các quan hệ kinh tế trong xã hội hiện đại chủ yếu tập trung vào nhóm quan hệ giữa chủ thể kinh doanh hàng hoá, dịch vụ và người tiêu dùng. Trong đó, người tiêu dùng thường là nhóm yếu thế hơn bởi tuy số lượng đông nhưng khó để tập hợp, tiếng nói còn đơn lẻ nên ít được lắng nghe. Chính vì lý do đó, pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng đã đặt ra những quy định để bảo vệ nhóm yếu thế này. Trong quan hệ mua bán căn hộ chung cư, pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng là những quy định nhằm ngăn ngừa hoặc phòng chống những hành vi xâm phạm các quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng trong quá trình giao dịch, mua bán căn hộ. Những quy định đó bao gồm:
Quy định về đăng ký hợp đồng mẫu và thực hiện hợp đồng
Do tính chất đặc thù mà phần lớn hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được hình thành dưới dạng hợp đồng theo mẫu. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được Bộ Xây dựng quy định cụ thể tại Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xây dựng dựa trên sự tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực giữa các bên. Dưới góc độ bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, khoản 1, Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 có quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hoá, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hỏa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tưởng Chính phủ ban hành phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.”
Theo quy định tại Quyết định 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012, được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi Quyết định 35/2015/QĐ-TTg ngày 20/08/2015 và Quyết định 25/2019/QĐ-TTg ngày 13/08/2019 thì “căn hộ chung cư” là một trong các hàng hóa, dịch vụ bắt buộc phải đăng ký hợp đồng theo mẫu. Vì vậy, trước khi áp dụng mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với khách hàng, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, tùy theo phạm vi áp dụng của hợp đồng.
Trường hợp các hợp đồng mẫu được đăng ký tại Cục Cạnh tranh và Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng - Bộ Công thương sẽ đều được đăng tải công khai trên website của Cục. Người mua có thể truy cập để kiểm tra xem chủ đầu tư dự án mà mình chuẩn bị mua đã đăng ký hợp đồng mẫu chưa hoặc nội dung hợp đồng mình chuẩn bị ký có giống với hợp đồng mẫu mà chủ đầu tư đã đăng ký với cơ quan nhà nước hay không để bảo vệ quyền lợi của mình.
Ngoài ra, để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng nói chung và người mua căn hộ chung cư nói riêng, khoản 1, Điều 16 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 cũng quy định các điều khoản của hợp đồng giao kết với người tiêu dùng sẽ không có hiệu lực mà khi hợp đồng có các điều khoản thuộc một trong các trường hợp đó, người mua nhà có thể khởi kiện để yêu cầu tuyên điều khoản đó vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự.
Đối với việc thực hiện hợp đồng, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 cũng có các quy định về việc thực hiện hợp đồng theo mẫu, theo đó:
- Khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải dành thời gian hợp lý để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh phải lưu giữ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã giao kết cho đến khi hợp đồng hết hiệu lực. Trường hợp hợp đồng do người tiêu dùng giữ thì tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có trách nhiệm cấp cho người tiêu dùng bản sao hợp đồng.
Do những đặc thù về đối tượng của hợp đồng mua bán này là căn hộ chung cư - một loại tài sản có giá trị lớn và có thể hình thành trong tương lai nên tiềm ẩn nhiều rủi ro về phía người tiêu dùng. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng mua bán nhà ở, được các bên thực hiện theo Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và luật khác có liên quan.
Đồng thời, đây cùng là một loại hợp đồng mang tính chất song vụ, nghĩa là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau, do đó, với hình thức giao kết bằng văn bản thì phải lập thành nhiều văn bản, mỗi bên giữ một bản hợp đồng. Cụ thể, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì các bên phải lập thành 4 bản, 1 bản người mua - người tiêu dùng sẽ lưu giữ, 3 bản còn lại để cho người bán – chủ đầu tư làm thủ tục nộp thuế, lệ phí trước bạ, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người mua và để lưu giữ.
Hợp đồng mua bán căn hộ này có giá trị pháp lý để xác định các quyền và nghĩa vụ của người mua trong suốt quá trình quản lý, sử dụng căn hộ đã mua kể cả trường hợp bên mua căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Khi thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người mua tức người tiêu dùng được bảo vệ trong trường hợp hợp đồng theo mẫu mà có các điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng (chủ đầu tư) sẽ phải chịu bất lợi khi giai thích các điều khoản đó.
Hơn nữa, nếu trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi của bên kia thì điều khoản này sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Quy định này là hoàn toàn phù hợp bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của người tiêu dùng tức bên được đề nghị, bởi lẽ đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư là bên chủ động đưa ra các điều khoản có thời gian để nghiên cứu kỹ lưỡng nội dung của hợp đồng và cùng là bên có lợi thế hơn trong quan hệ hợp đồng.
Quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư
Trong giai đoạn trước khi ký kết hợp đồng, khoản 2, Điều 8 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 quy định một trong những quyền của người tiêu dùng là: “Được cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ về tố chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; nội dung giao dịch hàng hóa, dịch vụ; nguồn gốc, xuất xứ hàng hóa; được cung cấp hóa đơn, chứng từ, tài liệu liên quan đến giao dịch và thông tin cần thiết khác về hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng đã mua, sử dụng". Theo Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin và các chứng từ liên quan đến căn hộ cho bên mua, giao nhà và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đúng thỏa thuận, bảo hành, bảo trì nhà chung cư, bồi thường thiệt hại do bên bán gây ra và các nghĩa vụ khác ghi trong hợp đồng.
Đối với việc mua một căn hộ chung cư, các thông tin mà người mua thường quan tâm trước khi quyết định mua một căn hộ là vị trí của dự án; năng lực, kinh nghiệm và mức độ uy tín của chủ đầu tư, các nhà thầu thi công xây dựng; tính pháp lý của dự án; thiết kế của căn hộ; diện tích, giá cả, hướng nhà của các căn hộ; tiến độ thanh toán; thời hạn bàn giao nhà, thời hạn được cấp sổ; các tiện ích, dịch vụ của khu chung cư; các công trình công cộng; hệ thống an ninh, an toàn phòng chống cháy nổ...
Ngoài các thông tin nêu trên, khoản 2, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải chủ động công khai các thông tin liên quan đến đặc điểm và tính chất pháp lý của bất động sản nơi xây dựng căn hộ chung cư.
Trong giai đoạn thực hiện hợp đồng, bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình. Ngược lại, bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình. Sau khi đã ký hợp đồng và giao cho chủ đầu tư một số tiền rất lớn, nhu cầu chính đáng của bên mua là mong muốn chủ đầu tư sử dụng số tiền này đúng mục đích và triển khai thực hiện dự án đúng tiến độ đã cam kết.
Bên cạnh đó, khoản 1, Điều 10 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 cũng có quy định nghiêm cấm tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ lừa dối hoặc gây nhầm lẫn cho người tiêu dùng thông qua hoạt động quảng cáo hoặc che giấu, cung cấp thông tin không đầy đủ, sai lệch, không chính xác.
Quy định về trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong hoạt động mua bán căn hộ chung cư
Để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng, vai trò phê duyệt, kiểm tra, giám sát của các cơ quan quản lý nhà nước là vô cùng quan trọng, do việc triển khai thực hiện một dự án xây dựng căn hộ chung cư là một quá trình phức tạp, kéo dài nhiều năm, rất dễ nảy sinh nhiều sai phạm của chủ đầu tư, dễ gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người tiêu dùng là người mua căn hộ. Hiện nay, việc phê duyệt, kiểm tra, giám sát này được thực hiện thông qua những việc sau:
- Chấp thuận chủ trương đầu tư; phê duyệt quy hoạch chi tiết; phê duyệt dự án đầu tư; thẩm định dự án và thiết kế cơ sở; thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy; thẩm định thiết kế bản vẽ thi công; cấp giấy phép xây dựng... Thông qua những việc này, Nhà nước đảm bảo các dự án đầu tư nói chung và dự án xây dựng căn hộ chung cư nói riêng được thiết kế, thi công xây dựng phù hợp với các quy định của pháp luật và đảm bảo an toàn cho người mua trong quá trình sử dụng.
- Xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán và chấp thuận đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mẫu. Đây cùng là các việc nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua do các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện.
- Tiến hành thanh tra, kiểm tra, giám sát các dự án trong quá trình đang được thi công xây dựng nhằm kịp thời phát hiện các sai phạm của chủ đầu tư để yêu cầu sửa chữa, khắc phục.
Bên cạnh đó, Hội Bảo vệ người tiêu dùng Việt Nam là tổ chức xã hội được giao nhiệm vụ bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng nói chung, trong đó có những người mua căn hộ chung cư. Điều 28 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 cũng quy định các hoạt động để tổ chức này tham gia bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Thông qua các hoạt động đó, người mua sẽ được tư vấn, giúp đỡ khi có vướng mắc, tranh chấp với chủ đầu tư trong quá trình mua bán căn hộ, thậm chí còn có thể đề nghị các tổ chức xã hội này khởi kiện các chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi cho mình khi có tranh chấp phát sinh./.
