Quy định pháp luật về phân hạng nhà chung cư
“Chung cư cao cấp, sang trọng, hiện đại, tiện nghi, cuộc sống mơ ước...” là những mỹ từ mà rất nhiều chủ đầu tư dự án hiện nay sử dụng khi quảng cáo các căn hộ chung cư được tung ra. Thế nhưng trên thực tế, rất nhiều trường hợp khi nhận nhà, khách hàng lại phải chi tới hàng trăm triệu đồng để thay thế các thiết bị được chủ đầu tư giới thiệu là cao cấp đó. Khi đã sống tại căn hộ, những sự cố như mất điện, hỏng thang máy, mất nước thường xuyên xảy ra. Không gian công cộng, đường nội khu, sân chơi trẻ em... bị chiếm dụng không còn như quảng cáo khiến nhiều khách hàng có nhu cầu mua căn hộ trở nên hoang mang, không biết như thế nào là “cao cấp”.
Vậy pháp luật quy định như thế nào về việc phân hạng các nhà chung cư này?
Theo quy định tại Thông tư số 31/2016/TT-BXD ban hành ngày 30 tháng 12 năm 2016, có hiệu lực từ ngày 15 tháng 02 năm 2017 quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư thì nhà chung cư hiện nay được phân hạng dựa vào 4 nhóm tiêu chí gồm: Quy hoạch – kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ hạ tầng xã hội; chất lượng, quản lý, vận hành. Bốn nhóm tiêu chí đã được cụ thể hoá thành 20 tiêu chí nhỏ, trong đó đối với tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc bao gồm 8 tiêu chí về vị trí của tòa chung cư có hệ thống giao thông thuận tiện, tính dễ dàng tiếp cận với phương tiện giao thông công cộng; mật độ xây dựng; sảnh chung cư; hành lang; diện tích căn hộ phòng vệ sinh; thang máy; chỗ để xe.
Đối với tiêu chí hệ thống, thiết bị kỹ thuật phải đáp ứng nhu cầu cấp điện, cấp nước, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa cháy cho tòa nhà. Đối với tiêu chí dịch vụ hạ tầng xã hội phải đảm bảo các tiện ích phục vụ cho đời sống cư dân trong tòa chung cư như có trung tâm thương mại, siêu thị; các tiện ích phục vụ về nhu cầu thể thao như phòng tập, sân chơi một số môn thể thao; có bệnh viện, trung tâm y tế, trường học gần khu vực chung cư tọa lạc. Đối với tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành nhằm đảm bảo trang thiết bị sử dụng trong tòa nhà vẫn đạt chất lượng sử dụng, vận hành tốt; đội ngũ quản lý, vận hành nhà chung cư chuyên nghiệp, có hệ thống an ninh bảo vệ.
Dựa vào mức độ đảm bảo các tiêu chí đó, nhà chung cư được phân làm ba hạng A, B, C. Trong đó, đối với nhà chung cư được phân hạng A phải nằm ở vị trí có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0,5km. Mật độ xây dựng không quá 45%, diện tích bình quân sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu 35m2, có hệ thống trung tâm thương mại nằm trong vòng bán kính không quá 1km, có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang; kiểm soát ra vào (bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử...).
Đối với nhà chung cư được phân hạng B nằm ở vị trí có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 1 km. Mật độ xây dựng không được vượt quá 55%, bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu 30m2, có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong vòng bán kính 1,5km, có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp và hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang. Nhà chung cư được phân hạng C là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B.
Trong 20 tiêu chí được đặt ra, đa số đã được định lượng hóa thành con số cụ thể như chung cư hạng A phải đạt hệ thống giao thông thuận tiện có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0,5km trong khi chung cư hạng B có khả năng tiếp cận với giao thông công cộng trong phạm vi 1km. Hay hành lang căn hộ phải rộng tối thiểu l,8m đối với chung cư hạng A và rộng tối thiểu l,5m đối với chung cư hạng B.
Tuy nhiên, cũng có những tiêu chí chỉ mang tính định tính, đặc biệt là các tiêu chí trong nhóm chất lượng, quản lý, vận hành chung cư, ví dụ như tiêu chí về đánh giá công trình được hoàn thiện đạt chất lượng cao hoặc có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp sẽ phụ thuộc phần lớn vào đánh giá chủ quan của con người.
Đồng thời, việc phân hạng phải đảm bảo các yêu cầu về trình tự, thủ tục và điều khi phân hạng và công nhận hạng đối với từng tòa nhà chung cư như (i) có đề nghị của chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư hoặc Ban quản trị nhà chung cư hoặc sự thống nhất bằng văn bản của 50% tổng chủ sở hữu nhà chung cư; (ii) nhà chung cư được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt theo đúng Giấy phép xây dựng được cấp; (iii) nhà chung cư hoàn thành việc đầu tư xây dựng đúng với quy định pháp luật về nhà ở, về xây dựng và pháp luật khác có liên quan; (iv) nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng và không vi phạm quy định về pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng; (v) nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ.
Thông tư 31/2016/TT-BXD khi được áp dụng đã khắc phục nhiều hạn chế của Thông tư 14/2008/TT-BXD trước đây. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số vấn đề cần được giải quyết để việc áp dụng trên thực tế được hiệu quả như:
Thứ nhất, cần có quy định về việc phân hạng nhà chung cư là hoạt động bắt buộc hay không. Khoản 1, Điều 98 Luật Nhà ở 2014 có quy định: “Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường”. Thông tư 31/2016/TT-BXD hướng dẫn việc phân hạng nhà chung cư được thực hiện khi có đơn đề nghị của tổ chức, cá nhân có quyền, mặt khác, trong các hành vi vi phạm trong quản lý nhà chung cư không đề cập tới nội dung không tiến hành phân hạng nhà chung cư.
Có thể thấy, trong quy định tại cả hai văn bản quy phạm pháp luật trên đều không thể hiện yếu tố bắt buộc của hoạt động phân hạng nhà chung cư. Câu hỏi đặt ra nếu các nhà đầu tư không thực hiện phân hạng nhà chung cư mà vẫn tự nhận là “chung cư cao cấp” khi quảng cáo căn hộ trên thị trường bất động sản như hiện nay thì có vi phạm hay không? Nếu phân hạng không phải hoạt động bắt buộc thì không thể đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đảm bảo chất lượng theo đúng tiêu chuẩn và quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Thứ hai, các tiêu chí phân hạng chung cư còn có những điểm chưa thực sự phù hợp. Trong các tiêu chí mà Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định, quản lý và vận hành chung cư chỉ là một trong 20 tiêu chí để đánh giá phân hạng chung cư, với yêu cầu “có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp”. Tuy nhiên, quy định này chỉ mang tính định tính, tiêu chí ở phụ lục vẫn chưa làm nổi bật nội dung này.
Thực tế cho thấy, điều mà người mua căn hộ chung cư quan tâm bên cạnh việc chung cư đó được xếp hạng A, B, C là chất lượng công trình và các dịch vụ phục vụ cho lợi ích của họ khi sống tại các căn hộ chung cư này. Việc phân hạng chỉ thực sự có hiệu quả khi một chung cư được phân hạng cao phải đảm bảo được xây dựng với chất lượng công trình tốt, công tác quản lý, vận hành chung cư chuyên nghiệp và các dịch vụ phúc lợi cư dân được hưởng hơn những chung cư khác. Do đó, các tiêu chí phân hạng chung cư phải được xây dựng cụ thể và xoay quanh những mục đích này.
Thứ ba, quy định về phân hạng nhà chung cư chỉ bao gồm 3 hạng A, B, C. Tuy nhiên trên thực tế, các dự án lại thường được phân thành “chung cư cao cấp”, “chung cư trung cấp”, hay thậm chí là “chung cư quốc tế”, “chung cư hạng sang”…, và quy định phân hạng nhà chung cư theo A, B, C dường như không được người mua biết tới. Người mua căn hộ cũng không biết thế nào là chung cư hạng A, hạng B, hạng C và các tiêu chuẩn của nó mà chỉ được tiếp cận với các “hạng” được nhà đầu tư quảng bá cho dự án chung cư của mình, các tên gọi đó cũng do chủ đầu tư “tự phong” chứ không thông qua một quy chuẩn nào của pháp luật. Thêm vào, cũng không có cơ sở để xác định vi phạm khi nhà đầu tư tự gắn mác cho các dự án chung cư.
Quy định của Thông tư số 31/2016/TT-BXD tuy có sự thay đổi so với Thông tư số 14/2008/TT-BXD, tức thay đổi từ chung cư hạng 1, hạng 2, hạng 3, hạng 4 thành hạng A, B, C nhưng nếu xem xét bản chất và tính thực tiễn, quy định này chưa thật sự mang lại hiệu quả. Để khắc phục tình trạng này, quy định của pháp luật nên thay đổi cách đặt tên hạng nhà chung cư sao cho gắn liền với thực tiễn, ví dụ chung cư cao cấp, chung cư trung cấp, chung cư bình dân thay cho hạng A, B, C. Thêm vào đó, phân hạng chung cư chỉ được thực hiện với những chung cư đã hoàn thành việc xây dựng và được đưa vào sử dụng còn những dự án chung cư được hình thành trong tương lai không được phân hạng.
Trên thực tế, đối với những người mua căn hộ theo dự án dưới dạng tài sản hình thành trong tương lai, người mua càng dễ bị xâm phạm vào quyền lợi của mình do không có cơ chế để xác định chất lượng nhà chung cư. Chính vì vậy, cần có chế tài để kiểm soát tình trạng phong hạng chung cư không đúng quy định của chủ đầu tư hiện nay để thị trường bất động sản được phát triển một cách lành mạnh.
Khoản 1, Điều 8, Thông tư số 31/2016/TT-BXD quy định Sở Xây dựng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư thực hiện công nhận hạng nhà chung cư trên địa bàn. Tuy nhiên, để việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư được hiệu quả, cần có sự phối hợp với các cơ quan, đơn vị chức năng thuộc Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành có liên quan, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản trong việc kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư trên phạm vi cả nước và có phương án xử lý trong trường hợp có vi phạm.
Bên cạnh đó, việc nghiên cứu, hoàn thiện những tiêu chí phân hạng nhà chung cư vẫn là một nội dung cần được hoàn thiện và đặc biệt chú trọng tới những yếu tố liên quan tới lợi ích của cư dân, có như vậy quy định pháp luật mới đi vào thực tiễn cuộc sống và phát huy hiệu quả, định hướng cho sự phát triển của thị trường bất động sản./.
