Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

Tiêu điểm

Hà Nội nên tiên phong minh bạch quỹ đất và đấu giá sau quy hoạch

Quy hoạch đô thị sông Hồng: Minh bạch để khơi dậy nguồn lực

Hà Nội nên tiên phong minh bạch quỹ đất và đấu giá sau quy hoạch

Hà Nội hãy trở thành một trường hợp thí điểm điển hình trong việc công khai minh bạch quỹ đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thứ cấp phù hợp, hướng đến phục vụ lợi ích cộng đồng.
06:00, 13/03/2021

Lời tòa soạn: 

Từ những năm 90 của thế kỷ trước, UBND TP. Hà Nội đã ấp ủ ý tưởng về việc quy hoạch chi tiết các khu đô thị ven sông, nhằm đưa sông Hồng trở thành trung tâm của các khu đô thị hiện đại. Thế nhưng sau nhiều năm, ý tưởng trên chưa thể thực hiện mà vẫn chỉ dừng ở mức đề xuất.

Hiện nay, dải đất ngoài bãi sông Hồng kéo dài từ huyện Phúc Thọ đến Thanh Trì có hàng chục nghìn hộ dân sinh sống khá tạm bợ, phát sinh nhiều vấn đề bất cập mà một phần nguyên nhân là do chậm triển khai quy hoạch hai bên bờ sông Hồng. Thực trạng quy hoạch “lơ lửng” cũng khiến người dân ở đây luôn trong tình trạng thấp thỏm “đi không được, ở không xong”.

Đồng thời, việc quy hoạch khi chưa được phê duyệt đã kéo theo nhiều khó khăn, hệ lụy trong quản lý tài nguyên đất như tình trạng lấn chiếm đất đai, xây dựng công trình không phép, một số tổ chức, cá nhân “ôm” hàng chục héc-ta đất rồi cho thuê trái thẩm quyền, sử dụng sai mục đích… Trong khi đó, Hà Nội lại đang loay hoay phát triển trong một chiếc áo quá chật, ngổn ngang về quy hoạch và thiếu nguồn lực đất đai. 

Thông tin về chủ trương Hà Nội triển khai xây dựng quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5.000, dự kiến phê duyệt trong tháng 6/2021 thu hút sự quan tâm rất lớn của người dân cả nước. Bí thư Thành ủy Hà Nội Vương Đình Huệ cho biết từ năm 1954 đến nay, đã 7 lần điều chỉnh quy hoạch Thủ đô, tất cả đều nói đến quy hoạch sông Hồng nhưng lần này mới thành hiện thực và nhấn mạnh yếu tố quan trọng về việc thay đổi cách tiếp cận trong quy hoạch. 

Thay vì quay lưng lại với sông Hồng như trước đây, Hà Nội sẽ quay mặt ra sông Hồng để kiến tạo các không gian giá trị của trục không gian hành lang xanh, khai thông nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, để khơi dậy nguồn lực này một cách hiệu quả như kỳ vọng, Hà Nội cần giải quyết những bài toán lớn về câu chuyện quy hoạch, khai thác, sử dụng quỹ đất khổng lồ như thế nào để minh bạch và không bị lợi dụng chính sách để trục lợi?  

Trên tinh thần khảo sát, nghiên cứu, Reatimes khởi đăng tuyến bài: "Quy hoạch đô thị sông Hồng: Minh bạch để khơi dậy nguồn lực".

Trân trọng giới thiệu tới độc giả!

Có những đô thị mà ngay từ sự ra đời và số phận của nó đã gắn chặt với dòng sông, thuộc về dòng sông. Hà Nội là một trong những thành phố như vậy, dáng hình và sự phát triển của đô thị luôn gắn kết, vừa chế ngự mà cũng nương tựa vào sông Hồng.

Theo suốt hàng nghìn năm hình thành và phát triển của đô thị Thăng Long - Đông Đô - Hà Nội, đã có một thời sông Hồng tiến sát gần, bao bọc thành phố một cách thân thiện và cũng có khoảng thời gian dài thành phố hướng về dòng sông như là cửa ngõ. Theo thời gian, những đô thị với nhà ống mọc lên quay lưng lại với sông Hồng, đem lại sự cách biệt giữa thành phố với dòng sông.

Sông Hồng có vai trò quan trọng đối với việc phát triển kinh tế, chính trị, xã hội của Hà Nội.
Sông Hồng có vai trò quan trọng đối với việc phát triển kinh tế, chính trị, xã hội của Hà Nội.

Với quyết tâm khơi thông nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô, quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng lấy dòng sông làm trục giữa và phát triển hài hòa hai bên bờ sông đang được chính quyền Hà Nội hiện thực hóa. 

Trao đổi với báo chí về câu chuyện quy hoạch quỹ đất hai bên sông Hồng, Bí thư Hà Nội Vương Đình Huệ nhấn mạnh: “Quy hoạch sông Hồng sẽ theo hướng trục vành đai xanh, cảnh quan đô thị, rồi nhấn mạnh văn hóa đặc sắc của sông Hồng, tạo không gian hài hòa để phát triển cho cả hai bên dòng sông, chứ không phải là nơi chất tải các công trình lên”.

Việc tận dụng đất ven sông Hồng để bổ sung một lượng đất đô thị cho Hà Nội là một chiến lược đúng. Tuy nhiên, điều mà dư luận quan tâm là Hà Nội sẽ làm gì với quỹ đất phát sinh quý giá đó? Bài toán minh bạch nguồn lực đất đai nên được Hà Nội giải như thế nào để không đi vào vết xe đổ như Thủ Thiêm, Đà Nẵng hay nhiều địa phương khác? Đấu giá đất sẽ tiến hành ra sao để không gây thất thoát tài sản Nhà nước?

Để đóng góp một góc nhìn mang tính chuyên môn và kiến giải, Cà phê cuối tuần xin giới thiệu bài viết của TS. Trần Minh Tùng, Trưởng Bộ môn Kiến trúc dân dụng, Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng.

Sông Hồng gắn chặt tên mình với Hà Nội, một đô thị lớn và lâu đời của Việt Nam.
Sông Hồng gắn chặt tên mình với Hà Nội, một đô thị lớn và lâu đời của Việt Nam.

DÒNG SÔNG LÀ "XƯƠNG SỐNG" CỦA ĐÔ THỊ

Người Việt Nam vẫn có câu “nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận đàng” để chỉ về những lợi thế khi chọn vị trí định cư, phát triển cuộc sống lâu dài và bền vững. Chính vì vậy, các đô thị thường được gắn với những dòng sông. Nhìn rộng ra, điều này cũng đúng với phần lớn các đô thị trên thế giới bởi quá trình tạo "thị" gắn liền với cung ứng nguồn nước sinh hoạt, cũng như góp phần đáng kể vào giao thông đô thị thông qua các phương tiện vận tải thủy lợi dụng sức nước, sức gió của các dòng chảy trước khi có các cuộc cách mạng công nghiệp đề cao đường bộ và đường sắt được cung cấp sức kéo bởi những cỗ máy công nghiệp.

Chính vì vậy, các thành phố trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng luôn gắn liền sự phát triển với một dòng sông, dù lớn hay dù nhỏ, và tạo nên một “thương hiệu kép” giữa sông và thành phố. Nghĩa là khi nhắc đến thành phố, người ta sẽ nhắc đến con sông gắn liền với thành phố đó, và ngược lại khi nhắc đến con sông, người ta cũng sẽ nhớ đến thành phố. Dòng sông trở thành “xương sống” để phát triển các không gian đô thị cũng như chi phối mạnh mẽ hình thái đô thị.

Hiện trạng sử dụng đất bên bờ sông Hồng khá lộn xộn.

Hà Nội cũng không nằm ngoài xu hướng đó. Sông Hồng, bắt nguồn từ vùng núi cao phía Bắc, với nhiều thành phố xuôi theo dòng chảy từ (Tây) Bắc về (Đông) Nam, nhưng con sông này lại gắn chặt tên mình với Hà Nội, một đô thị lớn và lâu đời của Việt Nam. Hà Nội nằm giữa đồng bằng sông Hồng trù phú, và nơi đây đã sớm trở thành một trung tâm chính trị, kinh tế và văn hóa ngay từ những buổi đầu của lịch sử Việt Nam. Hà Nội - “bên trong sông” - bắt đầu được dùng làm địa danh ở Việt Nam từ năm 1831 phản ánh vị trí địa lý của thành phố khi nằm giữa hai con sông là sông Hồng ở phía Đông Bắc và sông Đáy ở phía Tây Nam.

Vùng đồng bằng sông Hồng có cao trình mặt đất từ 0,4m đến 9,0m, trong đó gần 60% diện tích ở mức thấp hơn 2m, nghĩa là sẽ bị ảnh hưởng thuỷ triều nếu không có hệ thống đê biển và đê vùng cửa sông. Dọc theo các sông vùng đồng bằng sông Hồng đều có đê bảo vệ từ trong lịch sử. Vì vậy do tác dụng bồi lắng của phù sa sông Hồng, cao trình vùng mặt đất bãi sông ngoại đê thường cao hơn cao trình mặt đất trong dòng chính từ 3 đến 5m.

Quy hoạch hai bên bờ sông Hồng kỳ vọng sẽ góp phần thay đổi diện mạo đô thị Thủ đô.

Thêm vào đó, sông Hồng có đặc điểm thủy văn phức tạp, có mùa mưa, mùa lũ cùng với hệ thống đê chống lũ, dẫn đến việc khó phát triển cảnh quan ven sông của Hà Nội. Lịch sử phát triển không gian thành phố cũng cho thấy, bởi những lý do trên cùng với việc đề phòng ngoại xâm phương Bắc, Hà Nội mở rộng diện tích đô thị chủ yếu trên bờ phía Nam của dòng sông, còn phía bờ Bắc mờ nhạt hơn rất nhiều, thay vì kịch bản cân bằng hai bờ nghĩa là dòng sông chia đôi đô thị như thường thấy ở các thành phố khác.

Điều này vô tình đã làm người Hà Nội “quay lưng” lại với sông Hồng theo cả nghĩa đen khi sông Hồng bị ngăn cách với thành phố bởi con đê lớn, lẫn nghĩa bóng khi việc phát triển không gian đô thị không hướng ra sông.

Hà Nội đã nhiều lần thay đổi quy hoạch chung nhằm cân bằng hơn sự phát triển giữa hai bờ cũng như mong muốn sông Hồng tham gia nhiều hơn vào không gian kiến trúc đô thị. Trong bản quy hoạch mới nhất, không gian ven cả hai bên bờ sông Hồng được xem là hành lang xanh của thành phố.

Với sự xuất hiện của một loạt các nhà máy thủy điện của Trung Quốc ở đầu nguồn và ba nhà máy thủy điện lớn của Việt Nam trên hệ thống sông Hồng, vấn đề lũ lụt phần nào đã được khống chế và kiểm soát, thậm chí còn gây hiệu ứng ngược khi dòng sông cũng đã có thời gian lâm vào khô hạn do việc tích nước của hàng loạt các nhà mày thủy điện này.

Và cũng chính từ đó, người ta đã “phát hiện” ra một quỹ đất rất lớn nằm ven sông - khu vực nằm giữa đê hiện tại và giới hạn hành lang thoát lũ. Riêng với Hà Nội, vấn đề quy hoạch đô thị ven sông Hồng đã được thành phố nhắc đến rất nhiều lần và từ rất lâu nhưng đến nay, hiện trạng các dự án hai bên bờ sông vẫn chỉ dừng lại ở mức ý tưởng hoặc triển khai kế hoạch nhưng chưa thực sự có hướng đi cụ thể.

THÀNH PHỐ SÔNG HỒNG CÓ BẮT BUỘC LÀ THÀNH PHỐ CỦA NHỮNG NGÔI NHÀ?

Dự án Song Hong City, mà tên tiếng Việt là “Trấn Sông Hồng” hay “Thành phố Sông Hồng”, được nhà đầu tư Singapore nêu ý tưởng từ giữa những năm 1990, sau đó chuyển qua nhà đầu tư Hàn Quốc đề xuất sử dụng các quỹ đất ven sông này. Tuy nhiên, thông qua những phối cảnh với hàng loạt các dự án dân cư, chính xác hơn là các dự án bất động sản thể hiện bởi sự xuất hiện dày đặc các công trình dân sinh và nhà ở, đặc biệt là nhà cao tầng đã gây nghi ngại cho người dân lẫn các chuyên gia. Dẫu biết việc trị thủy sông Hồng đã nằm trong tầm tay nhưng không ai dám nói trước được những biến cố bất ngờ của tự nhiên.

Việc tận dụng đất ven sông Hồng để bổ sung một lượng đất đô thị cho Hà Nội là một chiến lược đúng. Tuy nhiên, điều mà chúng ta cần bàn là sẽ làm gì với quỹ đất phát sinh quý giá đó. Và hẳn nhiên, với suy nghĩ thông thường thì đất quý phải dành cho việc xây dựng nhà (ở). Trong khi đó, vấn đề nhà ở Hà Nội hiện nay, tuy vẫn tồn tại nhưng không còn là quan trọng nếu so với một loạt các vấn đề không gian đô thị khác mà Hà Nội đang đối mặt như thiếu không gian mở; không gian cây xanh tự nhiên trong đô thị do lịch sử để lại tương đối hạn hẹp về diện tích, mờ nhạt về vai trò trong đời sống không gian đô thị Hà Nội.

Vấn đề quy hoạch đô thị ven sông Hồng đã được thành phố nhắc đến rất nhiều lần.
Vấn đề quy hoạch đô thị ven sông Hồng đã được thành phố nhắc đến rất nhiều lần.

Đất phù sa sông Hồng là loại đất có thành phần tương đối tốt cho việc trồng trọt, thể hiện qua tình trạng sử dụng hiện nay, hầu hết diện tích loại đất này đã được gieo trồng từ 2 đến 3 vụ lúa màu và cho năng suất khá cao. Mặt khác, đứng về góc độ phong thủy, mặt nước ven sông là hành lang điều tiết các vấn đề khí hậu trong đô thị, giúp lưu thông không khí, gió, ánh nắng, tạo sinh khí cho đô thị phát triển.

Thêm vào đó, dòng sông cũng lưu trữ nhiều giá trị về văn hóa, lịch sử, truyền thống. Nếu bây giờ chúng ta xây dựng hàng loạt nhà cao tầng lên đó, vô hình trung chúng ta đã vùi lấp phần nào những giá trị lịch sử, những giá trị cảnh quan đặc trưng của dòng sông để chạy theo những giá trị kinh tế hiện đại, đồng thời lãng phí một nguồn tài nguyên rất lớn.

Rõ ràng, đất để xây nhà thì Hà Nội không thiếu, nhưng đất để giúp Hà Nội trở thành một thành phố thực sự là “xanh - sạch - đẹp” thì lại đang thiếu. Với những đặc tính của quỹ đất ven sông, nên chăng, Thành phố Sông Hồng sẽ là một thành phố của màu xanh bởi nhiều hình thức xanh khác nhau, chẳng hạn như:

Thứ nhất là các khu ở thấp tầng kiểu nhà vườn mà ở đó hẳn nhiên tỷ lệ vườn nhiều hơn tỷ lệ nhà, và việc hạn chế số tầng cao sẽ giúp cho thành phố hiện hữu kết nối với dòng sông dễ dàng hơn;

Thứ hai là các công viên nông nghiệp vừa kết hợp giữa tính chất giải trí, nghỉ ngơi của công viên, vừa giúp tăng màu xanh và tăng thu nhập của người dân thông qua việc trồng trọt các loại cây xanh nông nghiệp, tận dụng độ màu mỡ của đất đai, đồng thời cung ứng tại chỗ các nguồn nông sản sạch;

Thứ ba là các không gian mở xanh dành cho những hoạt động ngoài trời, picnic, dã ngoại kết hợp với các công trình công cộng, dịch vụ tiện ích nhằm giúp người dân có thể “đổi gió” cuộc sống của mình ngay trong lòng thành phố;

Cuối cùng là các khu vực dịch vụ giải trí gắn liền với cây xanh và mặt nước ven sông, tạo nên đặc trưng riêng cho thành phố trong phát triển du lịch cũng như làm nổi bật hơn vai trò của sông Hồng...

HÀ NỘI PHẢI TIÊN PHONG CÔNG KHAI MINH BẠCH QUỸ ĐẤT

Thay vì để Thành phố Sông Hồng có thể gây ra những nguy cơ mới cho Hà Nội thì hãy để dự án này cung cấp cho thành phố những cơ hội phát triển thông qua việc đa dạng hóa công năng đô thị, bổ sung những chức năng “phi công trình” thay vì cách làm đơn thuần là “nhà ở hóa” hay “công trình hóa” các quỹ đất tiềm năng như thường thấy.

Thành phố, cùng các cơ quan chuyên môn trực thuộc thành phố, cần đứng ra đảm nhận trọng trách xây dựng quy hoạch đô thị hai bên sông Hồng, thay vì là giao cho các doanh nghiệp thực hiện như trong quá khứ.

Nói cách khác, việc quy hoạch này phải do Nhà nước làm một cách thận trọng, cầu thị, lắng nghe ý kiến từ các nhà chuyên môn công tâm, tâm huyết với sự phát triển của thành phố.

Chủ đầu tư siêu dự án này nên là chính quyền thành phố để tránh tình trạng các doanh nghiệp “cài cắm” những ý đồ riêng của mình thông qua việc khai thác triệt để giá trị kinh tế đất đai khổng lồ, dẫn đến nguy cơ thành phố khó có thể sửa sai trong tương lai.

Hơn nữa, Hà Nội cũng không nên nhận tài trợ từ các nguồn lực tư nhân để lập quy hoạch, triển khai dự án, mà nên tổ chức đấu giá đất đai sau quy hoạch để bù đắp lại các chi phí đã bỏ ra.

Ở dự án này, chưa thấy doanh nghiệp nào muốn làm chủ đầu tư toàn dự án, nhưng nếu có cũng không nên chấp thuận. Đối mặt với những dự án quan trọng như vậy, Nhà nước phải là người làm chủ.

Với vị thế của mình, Hà Nội hãy trở thành một trường hợp thí điểm điển hình trong việc công khai minh bạch quỹ đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thứ cấp phù hợp, hướng đến phục vụ lợi ích cộng đồng, chứ không phải lợi dụng quy hoạch để tạo ra những dự án chất tải hạ tầng, phục vụ cho một vài nhóm lợi ích nào đó. Nói cách khác, thông qua việc quy hoạch sử dụng đất hai bên bờ sông Hồng, thành phố cần phải đặt lợi ích chung của người dân đô thị, của sự phát triển bền vững Thủ đô lên trên hết.

Và vấn đề lớn này cần phải đưa ra trưng cầu nhân dân, phải công khai minh bạch và cần đánh giá tại các hội đồng khoa học lớn gồm các chuyên gia quy hoạch đô thị, môi trường…

TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội:

Những lo ngại về việc thành phố bên sông với nhiều cao ốc có thể gây ra những nguy cơ mới cho Hà Nội là có cơ sở, bởi thực tế có những quy hoạch khu đô thị mới đã bị điều chỉnh theo hướng có hại cho khu vực.

Do đó, để lường trước hệ quả này thì quỹ đất ven sông Hồng nên được quy hoạch theo hướng: Mật độ xây dựng thấp, ưu tiên nhiều công viên cây xanh, sắp xếp lại nhà cửa để tăng diện tích đất tự do. Hà Nội cần có thêm một số ưu đãi khác để hồi sinh những dự án đã có trước đây như các dự án về du lịch sinh thái trên tuyến sông này. Bên cạnh đó cần xác định, đâu là khu quy hoạch làm nhà ở thương mại, khu tái định cư, khu công viên công cộng.

Xét đến cùng, cảnh quan rất quan trọng, nên mọi việc thực hiện phải dựa trên các yếu tố khoa học, lấy con người là trung tâm. Khi đã có quy hoạch tổng thể, chi tiết thì trong quá trình thực hiện phải tuân thủ nghiêm quy hoạch và các quy định của Nhà nước, để thành phố ven sông là điểm đến lý tưởng.

Như tôi đã nói trước đó, đã có đến hơn 20 bản quy hoạch sông Hồng được trình bày bởi các tổ chức quốc tế, các viện nghiên cứu, doanh nghiệp trong nước và ngoài nước. Hà Nội đang kế thừa các quy hoạch, có thể rút ra được các kinh nghiệm, bài học từ những bản quy hoạch này để có thể triển khai một bản quy hoạch hoàn chỉnh nhất cho hai bên bờ sông Hồng. Sau nhiều năm nghiên cứu thì giai đoạn hiện nay, Hà Nội đã có đủ điều kiện để làm quy hoạch đô thị sông Hồng.  

Với câu chuyện minh bạch quỹ đất sông Hồng, ai cũng có thể thấy, sau khi quy hoạch, Hà Nội có một quỹ đất mới, sạch để phục vụ phát triển đô thị. Đây là một dự án lớn, quan trọng, ấp ủ nhiều năm thì tất yếu Hà Nội sẽ phải tính toán kỹ lưỡng vấn đề giao đất, đấu giá đất, chỉ định đấu thầu công khai.

Chuyện đấu giá, đầu thầu vốn là bắt buộc theo luật quy định tại mỗi dự án của Nhà nước. Với đại dự án sông Hồng - là quyết tâm đã ấp ủ nhiều năm, Hà Nội buộc phải làm chặt chẽ hơn, có kiểm tra, thanh tra, đánh giá đối với doanh nghiệp từ khi nộp hồ sơ xem năng lực, vốn, tài chính có đủ điều kiện để làm hay không? Kể cả lựa chọn doanh nghiệp nào cũng sẽ phải thông qua hội đồng đánh giá gồm có thanh tra Nhà nước, thanh tra sở ban ngành, giới chuyên môn…

Đấu giá đất sông Hồng công khai, còn giúp tăng nguồn thu cho ngân sách các cấp, tạo nguồn vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị hai bên sông. Có thể nói, mục đích đã rõ còn đạt hiệu quả như mong đợi hay không sẽ cần sự quyết tâm của Hà Nội.

An Vũ (ghi)

 

Ảnh: Trần Tây
Thiết kế: Thảo Quyên

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP