Quy hoạch metro ngay trước nhà, trụ cột vững chắc khẳng định tiềm năng tăng giá vượt trội của La Pura

Từ ngày 1/7/2025, sau sáp nhập, TP.HCM đã trở thành động lực mới thu hút vốn đầu tư trong nước lẫn quốc tế. Trong bối cảnh trở thành "siêu đô thị", TP.HCM đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ với nhiều chủ trương chiến lược về quy hoạch và phát triển hạ tầng, mô hình đô thị TOD (Transit-Oriented Development - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng). Mô hình này được nhiều chuyên gia đánh giá là một trong những định hướng quan trọng nhằm xây dựng không gian sống hiện đại, bền vững và sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị.

Theo kế hoạch, TPHCM sẽ phát triển TOD ở 11 vị trí thí điểm với quy mô khoảng 1.700 - 1.800 ha, dọc theo các tuyến metro số 1, 2 và vành đai 3. Thành phố cũng đặt mục tiêu đến 2035 sẽ phát triển mạng lưới metro dài 355 km, huy động khoảng 7,8 tỷ USD từ quỹ đất TOD để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng, tạo thuận lợi trong di chuyển, giảm ùn tắc và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững.

TSKH-KTS. Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch NgoViet Architects & Planners nhận định, đối với siêu đô thị ngày càng đông đúc như TP.HCM có trên 14 triệu dân, việc tổ chức giao thông công cộng không còn là lựa chọn nữa mà là vấn đề sống còn, giúp giải quyết các vấn đề về môi trường, tiếng ồn, ô nhiễm không khí và đảm bảo kinh tế luân chuyển tốt.

Phát triển TOD là cơ hội để chính quyền vừa thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, đồng thời cũng tạo ra dư địa để tạo thêm nguồn thu từ đấu giá các quỹ đất quanh nhà ga. Cốt lõi của TOD là phát triển giao thông công cộng phục vụ nhân sinh, đồng thời tăng giá trị địa ốc cho những khu đất trong vùng ảnh hưởng. Nếu có kế hoạch tốt, nguồn thu từ phát triển đất hai bên có thể bằng hoặc hơn số tiền bỏ ra làm metro.

Để thực hiện điều này, TSKH-KTS. Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, cần củng cố nền tảng pháp lý cho việc lập kế hoạch tạo nguồn thu ngân sách từ quỹ đất. Vùng ảnh hưởng TOD cần được mở rộng, bao gồm bán kính tối thiểu từ 800 đến 1.200 m (10 đến 15 phút đi bộ) xung quanh nhà ga và dọc theo tuyến metro (khoảng 50 đến 100m hai bên).

Trên thế giới, "thành phố 15 phút" là mô hình đô thị nơi mọi nhu cầu thiết yếu của cư dân (như nhà ở, việc làm, y tế, giáo dục, mua sắm, giải trí) đều có thể tiếp cận trong vòng 15 phút di chuyển. TOD là cách quy hoạch tập trung phát triển đô thị xung quanh các trạm giao thông công cộng để khuyến khích sử dụng phương tiện này. Khi kết hợp "thành phố 15 phút" với TOD, nó sẽ tạo ra một mô hình đô thị bền vững, đa chức năng, nơi cư dân có thể sống, làm việc và giải trí trong phạm vi gần, giảm thiểu việc sử dụng phương tiện cá nhân và ô nhiễm.

Ngày 28/8/2025, HĐND TP.HCM thông qua nghị quyết quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), xác lập ranh giới TOD bán kính 1.000m từ tâm ga/depot. Khung quy hoạch mới của thành phố cũng cho phép tăng hệ số sử dụng đất (FAR) tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn. TP.HCM cũng sẽ phát triển công viên trên không; khuyến khích hỗn hợp chức năng (ở - thương mại – văn phòng – dịch vụ) và hạn chế sản phẩm nhà ở riêng lẻ thấp tầng trong phạm vi TOD.

Theo Viện Nghiên cứu Thị trường Dat Xanh Services (FERI), các thay đổi này dự kiến định hình lại dòng dịch chuyển nhân lực về các trung tâm hành chính mới, đồng thời tái cấu trúc trung tâm hành chính cũ thành không gian công cộng – tiện ích. Trên thị trường bất động sản, TOD và các tuyến Vành đai, metro tạo các vành đai nhu cầu mới, ưu tiên dự án ở thật, dịch vụ đô thị và bất động sản công nghiệp – logistics dọc trục kết nối cảng biển – khu công nghiệp – sân bay.

FERI cũng cho biết, TP.HCM đang tăng tốc đầu tư hai tuyến metro mới gồm metro số 2 Bình Dương (trước đây) đi từ ga Hiệp Bình Phước đến Thủ Dầu Một (cũ) – gọi thống nhất tên là metro Thủ Dầu Một – TP.HCM, hai là tuyến metro số 1 nối dài đến TP Mới Bình Dương (cũ).

"Khả năng hình thành thêm các điểm TOD mới quanh các dự án này hoàn toàn xảy ra. Một vài dự án bất động sản gần các tuyến metro này sẽ được hưởng lợi tốt. Với khung thể chế mới và các trục hạ tầng đang tăng tốc, TP.HCM được kỳ vọng trở lại vai trò lực đẩy chính của kinh tế Việt Nam trong chu kỳ 2025–2030", FERI nhận định.

Trong khi đó, Ban Quản lý đường sắt đô thị TP.HCM cũng cho biết, từ nay đến trước năm 2035, TP.HCM dự kiến đầu tư khoảng 37,15 tỷ USD để phát triển 9 tuyến metro. Trong đó, tuyến metro Thủ Dầu Một - TP.HCM có chiều dài 21,87km có điểm đầu tuyến kết nối ga S5 của tuyến số 1, thuộc phường Phú Mỹ, điểm cuối thuộc phường Vĩnh Phú. Tổng mức đầu tư của tuyến này dự kiến 2,27 tỷ USD.

Đáng chú ý, một trong các vị trí trọng điểm đặt nhà ga trên tuyến metro Thủ Dầu Một – TP.HCM sẽ nằm tại những khu vực sôi động bậc nhất như: ga C8 gần Aeon Mall và Golf Sông Bé, ga C9 tại khu vực phường Bình Hoà (trước khu đô thị all-in-one) và ga C10 đặt tại Lotte Mart. Dự án metro số 2 được kỳ vọng sẽ góp phần giảm ùn tắc giao thông, tăng cường kết nối thông suốt giữa TP.HCM và Đông Bắc TP.HCM, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.

Nhờ tốc độ di chuyển nhanh và khả năng kết nối linh hoạt, metro mang đến sự thuận tiện cho người dân trong việc đi lại giữa các khu vực, từ đó tác động rõ rệt đến xu hướng lựa chọn nơi an cư. Do vậy, khi tuyến metro số Thủ Dầu Một - TP.HCM đi vào hoạt động, sức hấp dẫn của các dự án bất động sản dọc tuyến Quốc lộ 13 sẽ ngày càng gia tăng. Việc rút ngắn thời gian di chuyển từ các khu đô thị mới của Đông Bắc TP. HCM đến trung tâm sẽ giúp các dự án mở ra dư địa tăng giá rõ rệt.

Ghi nhận gần đây cho thấy, tại khu vực Đông Bắc TP.HCM, dự án La Pura được phát triển bởi Phát Đạt đang nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư nhờ hàng loạt thông tin tích cực từ hạ tầng giao thông mang tính "bứt phá giá trị".

Cụ thể, dự kiến, La Pura có ga metro tuyến Thủ Dầu Một – TP.HCM ngay trước cửa nhà. Đây là điểm cộng hiếm có khi cư dân chỉ cần "vài bước chân" để tiếp cận ga metro và kết nối thẳng đến trung tâm TP.HCM. Yếu tố này cũng giúp biên độ tăng giá kỳ vọng có thể nhân đôi, thậm chí gấp 3 khi tuyến metro này chính thức vận hành. Thực tế từ tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) cho thấy, khi metro kết hợp cùng trục Xa Lộ Hà Nội thì một dự án all-in-one sở hữu ga metro ngay trước cửa đã ghi nhận mức tăng giá kỷ lục gấp 4 lần so với thời điểm mở bán, từ 35 - 40 triệu/m² lên 120 - 160 triệu/m².

Bên cạnh đó, với lợi thế toạ lạc ngay mặt tiền Quốc lộ 13 đang mở rộng lên 60m, tương lai hình thành đại lộ thương mại sầm uất sẽ thúc đẩy giá trị các dự án bất động sản mặt tiền như La Pura. Dọc Quốc lộ 13, mặt bằng giá các dự án bất động sản đang dao động ở mức 50 - 70 triệu đồng/m² với đà hấp thụ tốt. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục leo thang khi "bộ đôi" Quốc lộ 13 được đẩy nhanh triển khai, hoàn thành mở rộng toàn tuyến vào năm 2028.

Đặc biệt, La Pura bàn giao giai đoạn 2027–2028, đúng thời điểm các công trình hạ tầng trọng điểm hoàn thiện, giúp nhà đầu tư đón trọn giá trị tăng trưởng bền vững. Hiện dự án đang giới thiệu toà tháp Risa by La Pura kèm giải pháp tài chính hấp dẫn, vốn tự có chỉ từ 290 triệu đồng là có thể sở hữu căn hộ, kèm theo đó là chính sách hỗ trợ lãi suất 2 năm, ân hạn nợ gốc 3 năm, đáp ứng nhu cầu an cư của người trẻ, gia đình trẻ đô thị. Với mức đầu tư thấp, Risa by La Pura đang nổi lên như lựa chọn sáng giá cho nhà đầu tư săn tìm cơ hội sinh lời trong giai đoạn "vàng" của thị trường.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, giá trị bất động sản thường được cộng hưởng bởi nhiều yếu tố như thương mại, dịch vụ và đặc biệt là mức độ thuận tiện về giao thông. Nghiên cứu của CBRE cho thấy, hầu hết dự án dọc tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đều tăng giá mạnh trước và sau khi tuyến này đưa vào vận hành, với mức tăng trung bình từ khoảng 1 lần đến 2 lần. Một số dự án như Masteri Thảo Điền, Gateway Thảo Điền, Estella Heights, Thảo Điền Pearl hay Lavita Garden thậm chí ghi nhận giá căn hộ giao dịch thứ cấp cao hơn 2,5- 4 lần so với thời điểm mở bán.

Xu hướng tương tự cũng được ghi nhận tại nhiều đô thị quốc tế có mô hình phát triển dựa trên giao thông công cộng như Singapore, Hong Kong, Tokyo, Seoul, Bangkok và Manila, với biên độ tăng giá 50% - 100% sau khi tuyến metro đi vào hoạt động.

Ông Kiệt đánh giá việc giá bất động sản quanh các tuyến metro tăng mạnh phản ánh rõ nét giá trị của mô hình TOD. Mô hình này không chỉ tạo ra giá trị sử dụng và thương mại cộng hưởng cho bất động sản mà còn ảnh hưởng lớn đến định hướng quy hoạch, mở ra cách tiếp cận mới trong phát triển đô thị tại TP.HCM thời gian tới./.