Rao bán nhiều lần với mức chiết khấu cao, bất động sản phát mãi vẫn khó thanh khoản

Tuệ Minh Tueminhreatimes@gmail.com

Chủ Nhật, 29/10/2023 - 06:00

Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu rõ ràng, giữ giá và có nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai, song việc thanh lý tài sản thế là chấp bất động sản để thu hồi nợ tại nhiều ngân hàng cũng không hề đơn giản.

Có thể bạn quan tâm

Luật sư lý giải vì sao tài sản thế chấp dù giảm giá liên tục mà vẫn ế Bất động sản và câu chuyện tài sản thế chấp ngân hàng Ngân hàng BIDV bán đấu giá tài sản thế chấp có đúng quy định? Nhận sổ đỏ làm tài sản thế chấp, ngân hàng vẫn “khóc ròng”

Xử lý tài sản thế chấp không dễ

Thời gian gần đây, tình hình kinh tế không mấy khả quan khiến hoạt động sản xuất - kinh doanh, thương mại - dịch vụ gặp nhiều khó khăn. Điều này đã tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng, kéo theo rủi ro nợ xấu gia tăng.

Để cứu vớt các khoản nợ xấu, phần lớn các ngân hàng đang phải ráo riết phát mãi tài sản đảm bảo. Trong đó, 70% tài sản đảm bảo tại các ngân hàng hiện nay là bất động sản, đặc biệt là loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Thậm chí, tại nhiều nhà băng, tỷ lệ này lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản có giấy tờ, chứng minh quyền sở hữu rõ ràng, giữ giá và có nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai nên được đánh giá là phương án tốiưu cứu vớt các khoản nợ xấu của ngân hàng so với các tài sản khác như máy móc, ô tô...

Tuy nhiên, trên thực tế, việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp bất động sản để thu hồi nợ cũng không hề đơn giản. Đặc biệt khi thị trường bất động sản những năm gần đây phát triển nóng, khó lường, giá địa ốc tại một số khu vực tăng gấp nhiều lần trong giai đoạn 2018-2022. Nhưng đến giữa năm 2022, chính sách tín dụng cùng những việc điều hành của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, buộc thị trường địa ốc phải điều chỉnh giá giảm xuống mức phù hợp và tương xứng hơn so với giá trị thực.

Khi mặt bằng giá bất động sản giảm, các tài sản thế chấp là bất động sản tại các nhà băng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ. Điều này buộc các khách hàng vay phải nộp tài sản bổ sung để đảm bảo khoản nợ.

Rao bán nhiều lần với mức chiết khấu cao, bất động sản phát mãi vẫn khó thanh khoản. (Ảnh minh hoạ)

“Các doanh nghiệp gặp khó khăn trong thanh toán nợ tín dụng do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng. Đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản, phụ thuộc phần lớn vào vốn vay ngân hàng, càng không có khả năng tài chính để bổ sung phần nợ thiếu hụt. Trong khi đó, khách hàng cá nhân trước sức ép tài chính do bị chôn vốn ở các tài sản đầu tư, mất việc làm, thu nhập giảm... cũng không thể tiếp tục bổ sung tài sản, thanh toán các khoản lãi phát sinh”, VARS cho biết.

Mặc dù, các ngân hàng thường dành một khoảng thời gian nhất định, phổ biến từ 3-6 tháng cho khách hàng vay có thể tự tìm cách rao bán tài sản để “không mất tất cả”. Tuy nhiên, phần lớn các khách hàng vay đều không thể xử lý bán tài sản thế chấp trong khoảng thời gian nói trên do nhu cầu sụt giảm, tâm lý người mua vẫn mong muốn bắt “đáy”. Chưa kể, khách hàng vẫn đang giữ mức định giá quá cao.

Đến lượt ngân hàng, mặc dù được rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều bất động sản phát mãi vẫn khó thanh khoản. Một phần do các nguyên nhân khách quan của thị trường, của nền kinh tế nói trên. Phần khác do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên việc bán các tài sản này ngày càng khó. Trong khi đó, có những tài sản bị giới hạn thời gian và tỷ lệ giảm giá.

VARS dự báo, tỷ lệ nợ xấu trong thời gian tới sẽ có xu hướng tăng lên do thị trường bất động sản vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Tuy nhiên, thanh khoản tài sản bất động sản phát mãi khả năng cao sẽ được cải thiện cùng với tiến trình phục hồi dần dần của thị trường bất động sản.

“Hiện cũng đã có nhiều quỹ đầu tư do một số cá nhân thành lập với nguồn vốn khoảng vài trăm tỷ đồng tiến hành mua các bất động sản trước thời điểm bị ngân hàng tịch thu, phát mãi”, VARS cho biết.

Cẩn trọng khi mua

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mua bất động sản phát mãi, thanh lý là cơ hội để khách hàng sở hữu tài sản với mức giá khá hấp dẫn so với thị trường. Đặc biệt, tài sản phát mãi là những tài sản đã được thẩm định kỹ càng, rõ ràng về pháp lý để sẵn sàng chuyển nhượng cho người mua và nguồn tài chính đảm bảo với các gói vay từ ngân hàng phát mãi tài sản.

Tuy nhiên để tránh những rủi ro tiềm ẩn, người mua vẫn cần cẩn trọng, lưu ý một số vấn đề.

Thứ nhất, nên định giá lại bất động sản. Do nhiều tài sản bảo đảm được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay, trong khi, giá trị phát mãi thường có xu hướng định giá theo khoản nợ và khoản lãi phát sinh mà không sát với thực tế thị trường.

Thứ hai, người mua cần nắm được lý do bị phát mãi, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba.

Thứ ba, người mua cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh “ham rẻ” vô tình lại dính vào vòng xoáy “nợ nần”./.