Rất ít quốc gia đánh thuế cao với bất động sản thứ 2

Theo nội dung dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 trình Bộ Kế hoạch và Đầu tư, UBND TP.HCM kiến nghị 2 phương án: Tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng (phương án 1); Thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên (phương án 2) như tăng lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động này, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Cụ thể, là tăng lệ phí trước bạ chuyển nhượng nhà, đất thứ hai lên 2% giá chuyển nhượng (hiện nay là 0,5%).

Trong đó, UBND TP.HCM lựa chọn phương án 2 với các ưu điểm có thể xem xét điều chỉnh hành vi đầu cơ nhà đất trên địa bàn để làm cơ sở, tiền đề cho việc ban hành sắc thuế mới. Chính sách này cũng giúp điều tiết được hành vi của một bộ phận trong việc quản lý, sử dụng nhà đất trên địa bàn, tạo thêm cơ sở thực tiễn khi tổng kết, đánh giá việc ban hành chính sách để điều tiết hành vi đầu cơ nhà đất...

Thành phố nhận định, mức tăng này phù hợp vì đây là khoản thu bổ sung từ đối tượng đang có nhà BĐS, đầu cơ, mua đi bán lại nhiều lần. Ngoài ra, việc thu thuế đã có ứng dụng quản lý.

Thời gian qua, đề xuất của UBND TP.HCM về thí điểm đánh thuế căn nhà thứ 2 nhận được nhiều ý kiến trái chiếu. Bên cạnh một số ý kiến đồng thuận vì phù hợp với thông lệ quốc tế, thì nhiều chuyên gia cho rằng cũng cần tính toán kỹ về thời điểm áp dụng cũng như mức thuế phù hợp.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Duy Thành – CEO Công ty Global Home cho rằng, nếu mục đích đánh thuế cao bất động sản thứ 2 để tăng ngân sách Nhà nước là không phù hợp. Bản chất của thu thuế là dòng tiền, mà dòng tiền cần phải giao dịch, khi một BĐS qua nhiều giai đoạn chuyển nhượng thì vấn đề đóng thuế càng cao.

Giả định rằng, chúng ta mong muốn bất động sản ổn định, trong vài năm chỉ có một trường hợp giao dịch thì việc thu thuế một bất động sản ổn định đó không cao bằng việc trong vài năm có nhiều giao dịch. Do vậy việc đánh thuế cao bất động sản thứ 2 không đạt được mục đích mà đôi khi làm méo mó thị trường, vì bản chất của thị trường là vận động.

"Một khi thị trường vận động, thì người mua sẽ nhiều cách để lách thuế, ví dụ bất động sản thứ 2 sẽ cho người khác đứng tên, hoặc ủy quyền cho người khác đi công chứng. Do việc việc đánh thuế bất động sản thứ 2 cao, không tạo ra cú hích của thị trường mà làm méo mó thị trường hiện nay", ông Thành nói.

Không phản đối quan điểm đánh thuế căn nhà thứ 2, nhưng ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu áp dụng phải có chính sách ưu đãi, hỗ trợ cho người mua căn nhà đầu tiên mới công bằng.

Cũng theo ông Hoàng, mặc dù phù hợp với thông lệ quốc tế nhưng nếu áp dụng ở thời điểm này là chưa phù hợp. Bởi hiện nay thị trường bất động sản đang đóng băng, đánh thuế sẽ tạo tâm lý hoang mang, thị trường đã khó càng thêm khó.

“Chưa chắc đánh thuế giá BĐS sẽ giảm đi nên cần cân nhắc mức thuế. Tại nhiều nước, căn nhà thứ 2 trở đi có mức thuế cao hơn một chút để tránh tích trữ, tránh để tiền quá nhiều vào BĐS. Vì vậy đã đánh thuế thì áp dụng trên cả nước chứ không riêng gì TP.HCM”, ông Hoàng nêu ý kiến.

Chung quan điểm, ông Phan Công Chánh - Tổng Giám đốc Phú Vinh Group (Chuyên gia Tài chính Bất động sản) cho rằng, thu thuế tài sản đối với bất động sản thứ hai trở đi là xu hướng chung của thế giới nhưng thu thuế cao đối với bất động sản thứ 2 không khéo sẽ “lợi bất cập hại” trong ngắn hạn.

Thứ nhất, xét trong bối cảnh chung của kinh tế vĩ mô còn khó khăn, thu nhập của doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đang chỉ ở mức phục hồi khiêm tốn sau đại dịch nên việc áp mức thuế cao là chưa phù hợp về mặt thời điểm. Thứ 2 là hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa có, tạo nên lúng túng trong việc áp dụng rà soát. Thứ 3, hành lang pháp lý để đánh thuế tài sản cần hoàn thiện để tránh việc áp dụng không chính xác. Trên hết mức thuế suất và căn cứ tính thuế cần được cân nhắc cẩn trọng để tránh xáo trộn xã hội.

Ngoài ra, cũng theo ông Chánh, chính sách được dự kiến sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách nhưng có khả năng sẽ vấp phải phản đối lớn của nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản vốn đang gặp rất nhiều khó khăn.

"Tôi cho rằng đề xuất này chưa hợp lý trong tương lai gần, ít nhất là cho đến khi Luật Thuế tài sản được thông qua (dự kiến 2024). Mức thuế suất và căn cứ tính thuế cũng phải thấp trong mức chi trả của người dân", ông Chánh nêu quan điểm.

Trước đó, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cũng cho rằng, thuế đánh với bất động sản thứ hai có thể gây ra sự suy giảm thanh khoản của thị trường trong ngắn hạn do tình trạng mất cân đối giữa giá mua và giá bán, khi người mua phải cân nhắc phần thuế mới và người bán để đảm bảo lợi nhuận sẽ cộng thêm giá trị của phần thuế này.

Việc đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ có ảnh hưởng lớn đến thị trường. Việc tăng giá bất động sản dẫn đến tình trạng đầu cơ, bỏ hoang nhà không sử dụng, do đó, đánh thuế với căn nhà thứ hai sẽ buộc các nhà đầu tư phải có chiến lược sử dụng tài sản một cách hiệu quả trong thời gian nắm giữ tài sản do có tác động áp lực tài chính mới. Đối với tâm lý đầu tư của người nước ngoài, có thể đây không phải là một quyết định có tác động lớn do họ đã quen với khái niệm thuế bất động sản tại nước họ.