Nhiều rủi ro khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Nhà đất là tài sản có giá trị lớn vì thế trước khi mua nhà đòi hỏi người mua cần sự tính toán và xem xét thật cẩn thận và kỹ lưỡng. Bởi vậy, việc đặt ra những rủi ro khi mua bán chuyển nhượng nhà đất để có phương án phòng tránh kịp thời là rất quan trọng. Việc ký kết các hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở các quy định pháp luật.
Trao đổi về vấn đề trên, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis cho biết, trước hết, về hợp đồng đặt cọc, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có thể ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc về hình thức các bên có thể lập văn bản hoặc thực hiện bằng lời nói, hành vi cụ thể theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Về hình thức của hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải có công chứng chứng thực. Hợp đồng đặt cọc phát sinh hiệu lực khi có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015. Trường hợp các bên ra văn phòng công chứng lập hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực pháp luật, có người làm chứng việc đặt cọc trên đảm bảo việc giao kết hợp đồng mang tính khách quan hơn.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng này phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật mới phát sinh hiệu lực.
Căn cứ vào khoản 1, khoản 2 Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất: “1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Bên cạnh đó, tại điểm a, d khoản 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này. d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã”.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 ghi rõ về phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản: “Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
“Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và được công chứng tại một trong các văn phòng công chứng trong phạm vi 1 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương - nơi có đất, trong trường hợp tại địa phương chưa có văn phòng công chứng thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được chứng thực tại UBND xã nơi có đất mới phát sinh hiệu lực pháp luật”, luật sư Nguyễn Thanh Hà nhận định.
Tuy nhiên, theo luật sư Hà, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay diễn ra rất phổ biến, đặc biệt tại các địa phương được Nhà nước phê duyệt các dự án khiến cho giá đất bị đẩy lên cao, thị trường bất động sản diễn rất sôi động, các giao dịch mua bán chóng vánh, không tuân thủ quy định pháp luật.
Mặc dù thu được lợi nhuận nhưng lại tiềm ấn rất nhiều rủi ro pháp lý từ đó dẫn đến đã có rất nhiều quan hệ tranh chấp do các bên vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng đã thỏa thuận, người mua đất mất trắng tiền mà không được nhận đất.
Khi giao dịch bất động sản cần lưu ý những gì?
Theo các chuyên gia pháp lý, để quá trình chuyển nhượng nhà đất hoàn thành suôn sẻ và không gặp phải bất kỳ rắc rối nào thì cả hai bên mua và bán sẽ phải tìm hiểu kỹ về tài sản cũng như các quy định pháp luật, nhằm bảo vệ quyền lợi tốt nhất, tránh trường hợp rủi ro pháp lý phát sinh những tranh chấp, tốn nhiều thời gian và tiền bạc của cả hai bên.
Bàn luận về vấn đề này, luật sư Nguyễn Thanh Hà phân tích thêm, các bên tham gia vào giao dịch bất động sản cụ thể khi cá nhân mua bán, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải kiểm tra hồ sơ pháp lý, giấy tờ liên quan đến thửa đất, chủ sử dụng đất và hiện trạng của thửa đất. Trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng phải kiểm tra các điều kiện chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
Luật sư Hà cũng lưu ý, với những thửa đất có giá trị cao thì việc kiểm tra tính pháp lý của thửa đất càng phải kỹ càng để tránh rủi ro xảy ra, kiểm tra về: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rõ ràng về tình trạng pháp lý không tranh chấp đất đai, không phải là tài sản dùng để kê biên đảm bảo thi hành án và vẫn còn thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể tìm hiểu về nguồn gốc đất tránh tranh chấp với những người có liên quan khác.
Bên cạnh đó, các bên tham gia vào giao dịch dân sự còn phải đảm bảo về mặt chủ thể quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 như: Người tham gia ký kết hợp đồng có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch. Trong trường hợp không phải chủ sử dụng đất tham gia ký kết hợp đồng, thì người ký kết hợp đồng phải có các văn bản như ủy quyền.
Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng với thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bắt buộc phải là văn bản có công chứng, chứng thực theo đúng quy định pháp luật. Bên cạnh đó, các bên cũng phải xem xét về khả năng tài chính của bên mua có đủ thanh toán số tiền sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, giao nhận nhà đất trên thực tế.
Cũng theo luật sư Hà, một bước quan trọng không thể bỏ qua đó là, trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta phải kiểm tra hiện trạng thửa đất chuyển nhượng, đối chiếu với các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận về thông tin chủ sử dụng đất, diện tích đất, hình thể thửa đất, tứ cạnh giáp ranh…. có khác nhau hay không?
Sau khi kiểm tra kỹ càng các thông tin về thửa đất, chủ sử dụng đất…. về mặt giấy tờ và thực tế và các bên thỏa thuận về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền và thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật.
“Chỉ khi các bên thực hiện đúng quy định pháp luật trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì Nhà nước mới bảo vệ được các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch”, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis khẳng định.
Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất…
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
