Dấu hiệu báo động
PV: Sau thời gian thực hiện cách ly xã hội, đại dịch Covid-19 tại Việt Nam đã cơ bản được kiểm soát, theo ông doanh nghiệp và thị trường bất động sản đã hết khó khăn?
Ông Văn Dũng Chinh: Thực tế, thị trường bất động sản không giảm khó khăn mà ngược lại! Phải từ đầu tháng 5, khi kết thúc lệnh cách ly xã hội, các doanh nghiệp kinh doanh trong ngành mới thấy rõ được những tác động khủng khiếp của dịch bệnh Covid-19.
Trước đây, khi nhận thấy hàng loạt các doanh nghiệp, cửa hàng kinh doanh, khách sạn du lịch, dịch vụ đóng cửa, chúng ta chỉ mơ hồ hình dung rằng, rồi họ sẽ hoạt động trở lại. Sau khi dịch bệnh kết thúc, mọi việc sẽ quay về quỹ đạo phát triển bình thường.
Nhưng không! Trong số những doanh nghiệp đóng cửa do dịch bệnh ở thời điểm đó, không ít đơn vị đã “ra đi”, không thể gượng dậy. Đằng sau đó là hàng loạt cơ sở kinh doanh, công ty, doanh nghiệp trả lại mặt bằng. Nhiều doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng buộc phải tạm dừng hoạt động, thậm chí đối diện nguy cơ phá sản.
Chưa bao giờ hoạt động này diễn ra một cách chóng vánh và ồ ạt như bối cảnh hiện tại. Những tác động của dịch bệnh Covid-19 đang mang lại những khó khăn rất kinh khủng cho doanh nghiệp, kéo theo đó là nguy cơ tiền suy thoái kinh tế.
Chính sự khó khăn chung của nền kinh tế này đã ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền của người dân, đến kinh tế của từng hộ gia đình. Và tất yếu, khi người dân không có việc làm, kinh tế khó khăn, sức cầu trên toàn thị trường sẽ suy giảm ở tất cả các lĩnh vực. Trong đó, các sản phẩm xa xỉ như bất động sản, du lịch, dịch vụ sẽ là những ngành chịu ảnh hưởng đầu tiên và nghiêm trọng nhất.
Đây là điều cực kỳ nguy hiểm và đáng báo động đối với thị trường bất động sản, bởi nó sẽ dẫn tới tình trạng hàng tồn kho, đóng băng giao dịch. Tình trạng cân bằng dòng tiền của nhiều doanh nghiệp đang có dấu hiệu âm. Trong khi đó, 80% doanh nghiệp hiện nay nợ ngân hàng, áp lực tài chính là rất lớn.
Hệ quả là sẽ có rất nhiều các cá nhân và doanh nghiệp "chết" trên đống tài sản của mình do không đẩy được thanh khoản. Thị trường trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ mất đi những thương hiệu và nhân hiệu quen thuộc.
PV: Nếu so sánh những khó khăn của thị trường hiện nay và đợt khủng hoảng bất động sản giai đoạn 2011 - 2014, ông có nhận định như thế nào?
Ông Văn Dũng Chinh: Bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay một lần nữa đang gióng lên hồi chuông báo động đỏ như năm 2011 - 2014. Tuy nhiên, nếu như giai đoạn trước, rủi ro của doanh nghiệp là hàng tồn kho bất động sản không luân chuyển và lãi suất ngân hàng tăng lên đến 20% thì hiện nay, điểm nghẽn của thị trường còn lớn hơn rất nhiều.
Tôi làm bất động sản khá lâu, đến thời điểm này đã mười mấy năm trong ngành, từng chứng kiến rất nhiều doanh nghiệp phá sản do hàng tồn kho, không có giao dịch. Song, so với thời điểm hiện nay, đều không là gì cả.
Nguyên nhân là do thị trường đang đối diện rủi ro kép. Nếu như giai đoạn trước đó, khủng hoảng chỉ xảy ra đối với riêng ngành bất động sản và xây dựng. Các ngành nghề khác đều có sự vận động, tăng trưởng tốt thì ở thời điểm hiện tại, có thể thấy rõ bóng đen đang bao phủ hầu hết các ngành nghề kinh tế.
Như đã phân tích ở trên, điều này đã dẫn đến sức cầu bất động sản giảm mạnh, doanh nghiệp bất động sản cạn dòng tiền, thậm chí hoàn toàn không có doanh thu. Trong khi đó, họ vẫn phải gồng mình gánh rất nhiều chi phí cố định như tiền thuê mặt bằng, điện, nước, tiền trả lương nhân viên tối thiểu, chi phí đầu tư, chi phí vốn, lãi vay.
Trong đợt suy giảm của thị trường bất động sản lần này, chỉ có một điều may mắn là hệ thống tài chính, ngân hàng nhà nước kiểm soát được bài toán tài chính, lãi suất được duy trì ở mức ổn định. Nếu lãi suất biến động như giai đoạn trước thì 80 - 90% doanh nghiệp trên thị trường sẽ đổ bể.
Vẫn có những thị trường ngách là điểm sáng
PV: Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, theo ông doanh nghiệp cần làm gì để vượt qua?
Ông Văn Dũng Chinh: Rất đáng tiếc khi phải nói rằng, thị trường bất động sản trong thời gian tới chắc chắn sẽ còn nhiều thách thức hơn nữa. Thời gian vừa qua chỉ là khởi đầu, doanh nghiệp vẫn phần nào gắng gượng được nhờ vào nguồn vốn dự phòng rủi ro từ giai đoạn trước.
Sự suy giảm kinh tế càng kéo dài sẽ càng làm cạn kiệt vốn của doanh nghiệp. Với bối cảnh thị trường như hiện nay, các doanh nghiệp cần đánh giá được thực trạng của mình và thị trường bất động sản để sớm có kế hoạch định hướng cho sự phát triển. Nếu đánh giá đúng sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra chiến lược kinh doanh tốt, vượt qua khủng hoảng. Trong khi đó, nếu đánh giá sai, doanh nghiệp sẽ phải trả giá rất lớn.
Tôi cho rằng, trong 6 tháng tới, nếu doanh nghiệp chưa có kế hoạch phát triển giúp mang lại bài toàn doanh thu, thì tốt nhất họ nên cơ cấu lại bộ máy của mình. Vấn đề mấu chốt của các doanh nghiệp hiện nay là khó khăn từ việc không có doanh thu. Do đó, các doanh nghiệp nên tập trung vào các giải pháp liên quan đến việc cắt giảm chi phí nếu việc tăng doanh thu là không thể.
Các chi phí nên cắt giảm như nhân sự không cần thiết để bộ máy bớt cồng kềnh, tinh gọn hệ thống nhân sự. Cùng với đó là tăng cường các giải pháp tiết kiệm và hạn chế chi phí phát sinh.
Với doanh nghiệp đang mất cân đối về tài chính thì cũng nên xem xét bán bớt số tài sản đang có đi để duy trì hoạt động, cơ cấu lại khoản vay ngân hàng. Có như vậy mới đảm bảo sự tồn tại cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp còn sống thì còn cơ hội phục hồi.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng nên nghiên cứu phát triển những sản phẩm bất động sản của thị trường ngách có khả năng thanh khoản tốt. Từ đó, tìm ra hướng đi mới, mang lại nguồn thu cho doanh nghiệp.
Sau đợt suy giảm của thị trường này, sẽ có những doanh nghiệp gục ngã, những doanh nghiệp nổi lên. Cuộc thay thế này sẽ tốn rất nhiều giấy mực để phân tích, nhưng chắc chắn một điều là hệ lụy cho bài học này là rất lớn. Các doanh nghiệp cần chuẩn bị kỹ lưỡng cho bài toán phát triển của mình trong 12 tháng tới với tâm thế sẵn sàng đối diện với thách thức.
PV: Dịch Covid-19 đang tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản, theo ông, cơ hội trên thị trường sẽ thuộc về phân khúc bất động sản nào? Đâu sẽ là những sản phẩm có thanh khoản tốt mà doanh nghiệp nên phát triển như ông nói đến?
Ông Văn Dũng Chinh: Dù Covid-19 phủ bóng đen chung lên toàn thị trường bất động sản, song vẫn có điểm sáng tại những thị trường ngách. Đây là những thị trường hướng tới nhu cầu thực của người dân.
Theo đó, khi điều kiện kinh tế khó khăn, người dân sẽ hướng nhu cầu của mình về những sản phẩm bất động sản giá rẻ, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở thiết yếu, thay vì những sản phẩm bất động sản cao cấp, siêu sang, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Vì vậy, nếu đang tập trung phát triển những bất động sản có giá trị lớn, cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, có lẽ doanh nghiêp nên tạm dừng ở giai đoạn này để đánh giá lại nhu cầu của thị trường.
Lấy ví dụ như tại ngành du lịch thời gian vừa qua, mặc dù dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát tốt ở trong nước nhưng tình hình dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp trên toàn thế giới. Do đó, thay vì lo thu hút khách quốc tế thì các doanh nghiệp phải chuyển đổi cơ cấu sản phẩm để hướng về đối tượng khách nội địa. Có như vậy, ngành du lịch mới có thể có doanh thu và tồn tại.
Tương tự, thị trường bất động sản cũng vậy, các doanh nghiệp cũng cần hướng tới phát triển các dòng sản phẩm giá rẻ, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu thât của người dân. Hiện nay, nhu cầu đối với các dòng sản phẩm này là rất lớn. Cùng với đó, hệ thống ngân hàng đang kiểm soát chặt chẽ lãi suất, tạo thêm sự yên tâm cho người dân sử dụng vốn vay ngân hàng để mua nhà.
Một xu hướng khác của thị trường bất động sản sau dịch là sự xuất hiện của những dòng sản phẩm mới, có sức hút đặc biệt.
Theo đó, đại dịch Covid-19 thời gian vừa qua đã khiến người dân có những thay đổi trong suy nghĩ về giá trị cuộc sống, về gia đình và hạnh phúc, an yên thực sự.
Người dân bắt đầu tìm kiếm những ngôi nhà thứ hai, những khoảng trời riêng dành cho gia đình để phòng tránh những rủi ro như thiên tai, dịch bệnh. Đây chính là cơ hội cho phân khúc bất động sản xanh, bất động sản nhà vườn, nghỉ dưỡng ven đô phát triển.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, trong bối cảnh nền kinh tế chung và tài chính của khách hàng đang bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, những sản phẩm bất động sản này phải xoay quanh phân khúc có giá trị nhỏ, phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng để có thanh khoản.
PV: Còn về phía các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản hiện nay, ông có lời khuyên gì cho họ?
Ông Văn Dũng Chinh: Giai đoạn từ 2016 đến giữa 2019, thị trường bất động sản có sự tăng trưởng đột phá. Sự tăng trưởng này đã phân chia giá trị tài sản cho các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư bất động sản hiện nay đang chủ yếu giữ tài sản nhiều hơn tiền mặt.
Đối với các nhà đầu tư bất động sản dùng đòn bẩy tài chính, bài toán của họ trong bối cảnh hiện tại là làm thế nào để đẩy thanh khoản khối tài sản mà họ đã mua trong giai đoạn trước.
Còn đối với những nhà đầu tư bất động sản có dòng tiết tốt, cơ hội của họ để tiếp cận các sản phẩm bất động sản giá rẻ ở giai đoạn này là tương đối lớn. Tuy nhiên, để nhận định các sản phẩm giảm giá để bắt đáy thị trường thì vẫn là câu hỏi lớn, bỏ ngỏ và phụ thuộc vào năng lực của nhà đầu tư.
PV: Ông đưa ra dự báo như thế nào về thị trường bất động sản thời gian tới?
Ông Văn Dũng Chinh: Rất khó để đưa ra một dự báo chính xác cho sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thực tế, từ trước khi chịu tác động của dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản từ quý III/2018 đã rất khó khăn về nguồn cung do Chính phủ quyết liệt trong thanh tra, rà soát lại các dự án trên thị trường.
Bây giờ công thêm ảnh hưởng của đại dịch và sự suy giảm chung của nền kinh tế lại càng khiến thị trường bất động sản rơi vào khó khăn. Tôi cho rằng, ít nhất phải 12 - 24 tháng tới, thị trường bất động sản mới có thể phục hồi.
Xin cảm ơn ông!
