Cho vay bất động sản đang có chiều hướng gia tăng nhưng nợ xấu của ngân hàng trong lĩnh vực này lại được công bố không phát sinh hoặc phát sinh thấp. Ảnh: THÀNH HOA
Lãi suất đô la Mỹ
Đầu tháng 10 năm nay khi lợi tức trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm “nhảy” lên 3,25%/năm, còn kỳ hạn hai năm chạm mức cao nhất kể từ năm 2009, một trong những chỉ số được bộ phận kinh doanh ngoại hối của các tổ chức tín dụng theo dõi sát sao là lãi suất đô la Mỹ qua đêm trên thị trường liên ngân hàng.
Từ giữa tháng 6/2018, chỉ có vài ngày mức lãi suất trên tụt xuống dưới 2%/năm, còn nó luôn giữ trên mức này. Tuy vậy tuần trước, có ngày nó “leo” lên tới 2,25%/năm. Ngay sau đó lãi suất tiền đồng qua đêm liên ngân hàng cũng tăng và hiện ở mức 3,2-3,4%/năm, giữ khoảng cách chênh lệch hơn 1%/năm so với lãi suất đô la Mỹ qua đêm.
Mặt bằng lãi suất đô la Mỹ trong nước sẽ biến động tỷ lệ thuận với lãi suất đồng tiền này trên thị trường quốc tế là điều còn tiếp diễn. Các ngân hàng lần lượt công bố báo cáo tài chính quý 3 và chín tháng đầu năm. Số liệu huy động và cho vay ngoại tệ của tổ chức tín dụng sẽ được “săm soi” cùng với dư nợ bằng ngoại tệ của các tập đoàn, tổng công ty lớn.
Không phải ngẫu nhiên các tổ chức đầu tư quy mô trên thị trường đang nỗ lực tập hợp dữ liệu để có một bảng hạch toán dù chỉ ở mức sơ thảo dập dạp về tổng thể cung cầu ngoại tệ thực của nền kinh tế. Từ đây, có thể nhìn ra phần nào đường đi nước bước của tỷ giá tiền đồng/đô la Mỹ trên nền biến động của đồng nhân dân tệ và đô la Mỹ.
Dư nợ bất động sản ở mức nào?
Một chỉ số thứ hai được hầu hết giới đầu tư cập nhật là dư nợ cho vay bất động sản thực chất hiện ở mức nào. Các công bố của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thường xuyên cho thấy dư nợ bất động sản chiếm khoảng 10% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế, ước 685.000 tỉ đồng. Một số chuyên gia nhận định dư nợ cho vay bất động sản có thể lên tới 15% tổng dư nợ, đâu đó tầm 1 triệu tỉ đồng.
Kể từ năm 2012 sau khi chạm đáy, thị trường bất động sản đã hồi phục và giá bất động sản đang ở đỉnh cao của sáu năm. Nhu cầu nhà ở thực của người dân không hề giảm bớt và ngân hàng là nơi hỗ trợ chính về vốn cho người mua nhà.
Vấn đề là ở chỗ tốc độ lên giá của nhà đất luôn vượt quá xa tốc độ tăng thu nhập của người mua nhà và cũng cao hơn tốc độ tăng của giá cho thuê. Thực tế, giá cho thuê nhà hay căn hộ để ở đã không hề tăng trong khoảng ba năm trở lại đây (trừ mặt bằng cho thuê để kinh doanh).
Giả sử hiện nay thu nhập của một cặp vợ chồng trẻ khoảng 20 triệu đồng/người/tháng và giả sử họ dành toàn bộ số tiền này để tiết kiệm mua nhà, thì phải ít nhất 6-7 năm họ mới có thể mua được một căn hộ hai phòng ngủ diện tích 80 mét vuông có giá 3 tỉ đồng trong nội thành TPHCM.
Lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản khi trao đổi với người viết bài này đưa ra một nhận xét đa phần người mua nhà, đất đều tin giá cả bất động sản sẽ không giảm, hoặc nếu có điều chỉnh, cũng chỉ thấp hơn 5-10% so với hiện tại.
Tuy nhiên, một “ông lớn” bất động sản đề nghị không nêu tên lại nói khi mà ai ai cũng tin giá còn có thể tăng và ngân hàng vẫn đang cho vay tốt, thì nên dè chừng.
Hiện tại các ngân hàng thường cho người vay mua nhà được ân hạn lãi suất hai năm đầu ở mức cố định và thậm chí trong một số trường hợp không cần phải trả lãi hai năm đó. Từ năm thứ ba lãi suất thả nổi và cao vọt so với hai năm đầu tiên.
Tại không ít dự án, chủ đầu tư cam kết sau hai năm sẽ mua lại chính sản phẩm đã bán đó với giá bằng 90% giá đã bán trừ đi lãi suất hai năm đầu tiên. Như vậy, với những người đầu tư hoặc đầu cơ bất động sản, trong trường hợp thị trường đi xuống, họ vẫn có thể bán lại căn nhà, căn hộ nhưng mất 10% giá vốn và hai năm lãi suất vay ngân hàng (khoảng 14-16%/hai năm tùy nơi cho vay). Mức chiết khấu 24-26% trong hai năm quả là không thấp!
Ai được hưởng lợi từ mức chiết khấu này khi thị trường đi xuống? Ngân hàng, đương nhiên, và chủ đầu tư ở cả hai chiều người bán ban đầu và người mua lại sau đó. Xét cho cùng, chủ đầu tư cũng không phải là người có đủ vốn tự có để mua lại. Khi mua nhà, người mua thường vay ngân hàng một tỷ lệ nhất định từ 50-70% giá trị căn hộ, nền đất.
Khi họ bán, người thu tiền cuối cùng vẫn là ngân hàng. Ở cả hai chiều, ngân hàng đều có lợi và đây là một trong những lý do mà cho vay bất động sản đang có chiều hướng gia tăng nhưng nợ xấu của ngân hàng trong lĩnh vực này lại được công bố không phát sinh hoặc phát sinh thấp.
Vậy con số thực dư nợ bất động sản hiện ở mức nào? Theo thống kê của NHNN đến tháng 7/2018, dư nợ cho vay công nghiệp và xây dựng là 2,13 triệu tỉ đồng. Tổng cục Thống kê cho biết trong quý 3/2018 ngành xây dựng có mức tăng trưởng vượt bậc, tới 9,2%, cao nhất từ đầu năm nay. Điều này có thể xuất phát từ sự cải thiện giải ngân đầu tư công nhằm hỗ trợ tăng trưởng GDP.
Xây dựng là ngành liên quan trực tiếp đến cơ sở hạ tầng và bất động sản. Cho đến nay không thể bóc tách bao nhiêu phần trăm vốn cho vay của ngân hàng trong dư nợ công nghiệp và xây dựng là “dính” tới bất động sản. Cứ cho ở mức thấp, đâu đó 25%, thì dư nợ bất động sản tại đây đã không thấp hơn hàng trăm ngàn tỉ đồng.
Trong cơ cấu tín dụng, theo NHNN, dư nợ cho vay thương mại hơn 1,41 triệu tỉ đồng và khoản mục dư nợ Các hoạt động dịch vụ khác rất cao, trên 2,41 triệu tỉ đồng. Cho vay bất động sản hoàn toàn có khả năng “dừng chân” trong hai khoản mục này vì không phải mọi ngân hàng đều kiểm soát tốt đường đi của đồng vốn đã giải ngân. Tiền từ vay tiêu dùng, vay kinh doanh cũng có thể được sử dụng để đầu tư bất động sản.
