Thị trường "khát" nhà ở vừa túi tiền
Các sản phẩm bất động sản vừa túi tiền đang được người dân có nhu cầu an cư mỏi mắt tìm kiếm. Anh T.H. Nam (quê Ninh Bình), là giáo viên tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, TP.HCM chia sẻ, gia đình anh thuê trọ nhiều năm nay và đang tích góp để mua một căn hộ có giá phù hợp với tài chính và thu nhập.
"Gia đình tính mua căn hộ hồi đầu năm 2022 nhưng thị trường cứ lên lên xuống xuống, giá căn hộ chỉ thấy tăng chứ không giảm. Tôi có đi tìm và tham khảo một vài dự án thì môi giới chào giá không thể thấp hơn 45 triệu đồng/m2, quá cao so với thu nhập của hai vợ chồng", anh Nam nói.
Chị Thùy Trang (Quận 10, TP.HCM) đang có nhu cầu tìm mua căn hộ 2 phòng ngủ với mức giá khoảng 2,2 tỷ đồng quay đầu, ở địa bàn Quận 4 hoặc Quận 6 để đầu tư cho thuê. Qua tìm hiểu và đi khảo sát thực tế, chị Trang nhận thấy giá căn hộ mới chào bán tại một số dự án ở khu vực Bến Vân Đồn, Tôn Thất Thuyết (Quận 4) lên tới 80 - 100 triệu đồng/m2 dù một năm sau mới bàn giao nhà.
"Tôi tìm hiểu thêm khu vực xa trung tâm như Quận Bình Tân, Tân Phú với hy vọng giá sẽ "mềm" hơn nhưng cũng khó tìm được khi giá ở những nơi này cũng đã tăng cao lên tới 50 triệu đồng/m2", chị Trang nói.
Gần 10 năm đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Đỗ Việt (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, "rổ hàng" nhà ở vừa túi tiền không chỉ được nhiều nhà đầu tư chào đón, mà còn nhận được sự ủng hộ từ các ngân hàng kể cả trong bối cảnh tín dụng đang bị kiểm soát.
"Các sản phẩm bất động sản giá trị dưới 1,5 tỷ đồng dễ đầu tư nhất, những bất động sản khoảng 1,5 - 3 tỷ đồng cũng sẽ có giao dịch, còn những bất động sản trên 3 tỷ đồng sẽ khó khăn hơn", ông Việt chia sẻ.
Theo khảo sát của Savills, giá bán phân khúc căn hộ sơ cấp trung bình đạt 47 triệu đồng/m2, ổn định theo quý và tăng 15% theo năm. Về giá bán, giá sơ cấp căn hộ hiện đang cao hơn so với giá thứ cấp 42% (tăng từ mức 14% trong năm 2018).
Giải thích về sự chênh lệch này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng: "Thị trường thứ cấp tăng trưởng không nhiều, trong khi đó giá bán sơ cấp lại tăng rất mạnh. Kể từ năm 2018, giá sơ cấp trung bình tăng 11% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp chỉ tăng 5% mỗi năm. Do tốc độ tăng trưởng về giá khác nhau, nên hai thị trường đang có mức độ chênh lệch lớn về giá".
Đáng chú ý, hoạt động giao dịch bất động sản hiện vẫn đang rơi vào trạng thái trầm lắng, với số lượng bàn giao giảm và số lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đều ở mức thấp. Điều này được lý giải xuất phát từ việc mất cân đối nguồn cung, khi tỷ trọng nguồn cung Hạng B chiếm chủ yếu, trong khi đó căn hộ hạng C - phân khúc có nguồn cầu lớn nhất lại có nguồn cung hạn chế.
Bà Đỗ Thu Hằng cho biết thêm, thị trường hiện nay, đặc biệt thị trường lớn như Hà Nội, việc mất cân đối nguồn cung hay còn gọi "nguồn cung không phù hợp" vẫn còn đang diễn ra khá phổ biến.
"Nếu như ở thời điểm trước đây, căn hộ hạng C chiếm tỉ trọng đến 40 - 50%, cạnh tranh trực tiếp với lượng hàng từ căn hộ hạng B, thì đến nay phân khúc căn hộ hạng C chỉ chiếm tỉ trọng rất nhỏ, thậm chí là dưới 10%. Nguồn cung sơ cấp của thị trường căn hộ để bán đa phần là căn hộ Hạng B. Trong khi đó, số lượng căn phù hợp với đại đa số nhu cầu, hay phân khúc hạng C lại không lớn, thậm chí trong tương quan với tổng nguồn cung sơ cấp còn đang giảm dần. Kiếm được những sản phẩm có giá bán phù hợp với túi tiền là rất khó trên thị trường. Do đó, năm 2023 mặc dù có những hoạt động giải quyết, tháo gỡ các vấn đề pháp lý để gia tăng nguồn cung, tình trạng mất cân đối sản phẩm căn hộ có thể vẫn chưa thể giải quyết được, và căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng chính", bà Hằng nhận định.
ảnh hưởng đến nguồn cung, giá bán tăng cao. (Ảnh minh hoạ: Reatimes)
Chia sẻ với PV, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản đang đối diện với nhiều khó khăn.
"Nguồn cung nhà ở mới sụt giảm đối với cả nhà ở thương mại được cấp phép mới và nhà ở thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp: Phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng ở một số địa bàn có biểu hiện dư thừa, nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025. Trong khi đó vẫn còn tình trạng thiếu nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Hiện nay, hàng tồn trên thị trường chủ yếu là bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đắt tiền, khó bán", ông Khôi nhấn mạnh.
Cần những giải pháp căn cơ để giải tỏa cơn "khát"
Trước thực tế này, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam: "Trong thời gian đợi sửa đổi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, các địa phương cần tiếp tục rà soát các quy định chồng chéo và các thủ tục phê duyệt đầu tư dự án bất động sản để có quyết định tháo gỡ kịp thời".
Còn theo bà Đỗ Thu Hằng, để phát triển phân khúc vừa túi tiền và giải bài toán khó khăn của nhà ở hiện nay khi cung chưa thực sự đáp ứng được cầu, thị trường cần những giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược và dài hạn.
Thứ nhất, giải quyết vấn đề pháp lý. Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc không có nhiều nguồn cung căn hộ phù hợp trên thị trường hiện nay là khung pháp lý chưa được hoàn thiện. Mặc dù đã có những nỗ lực trong việc thúc đẩy từ phía Chính phủ để đưa ra những tháo gỡ cho các doanh nghiệp bất động sản để có thêm nguồn cung ra thị trường, trong năm 2023 nguồn cung sẽ chưa đáng kể. Tình hình có thể được cải thiện nhiều hơn vào năm 2024, khi khung pháp lý đã hoàn thiện hóa và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua.
Tuy nhiên, đối với dự án căn hộ vừa túi tiền, cần có cơ chế thúc đẩy, tháo gỡ riêng để chủ đầu tư có thể thấy rằng lợi nhuận kỳ vọng phù hợp với chi phí đầu tư và công sức bỏ ra, từ đó thúc đẩy chủ đầu tư tham gia vào thị trường. Cần có giải pháp đồng bộ tháo gỡ các vấn đề pháp lý thì mới giải quyết được bài toán về khan hiếm nguồn cung và căn hộ hạng C - căn hộ vừa túi tiền cho người mua.
Thứ hai, đưa ra sản phẩm phù hợp. Những yếu tố được người mua quan tâm nhất hiện nay ngoài vị trí, pháp lý thì vẫn là giá thành. Ví dụ tại Hà Nội, mức giá bình quân của thị trường sơ cấp đối với căn hộ đang là khoảng 47 triệu đồng/m2. Có thể thấy, giá thành hiện nay vẫn chưa thực sự phù hợp với nguồn cầu của đại đa số. Vì vậy, chủ đầu tư cần đưa ra sản phẩm có tổng giá thành vừa túi tiền hơn, cần tính toán kỹ càng để có chi phí đầu ra phù hợp. Tuy nhiên, cần cân nhắc việc bản thân chủ đầu tư cũng đang đối mặt những khó khăn về chi phí đầu vào bởi vì thời điểm hiện nay các dự án bị kéo dài thời gian, dẫn đến tổng chi phí đầu tư tăng cao.
Thứ ba, xây dựng cơ sở hạ tầng. Các dự án thuộc phân khúc hạng C thường nằm ở các địa phương có vị trí có cự ly xa trung tâm nên đòi hỏi sự phát triển về hạ tầng. Các dự án cơ sở hạ tầng mới được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Khi hoàn thành, các dự án như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ hỗ trợ kết nối Thủ đô Hà Nội với các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh và các địa phương khác trong vùng. Từ đó hỗ trợ thêm các dự án tại các tỉnh thành lân cận. Các chủ đầu tư cũng mong muốn tiếp cận quỹ đất ở tại các tỉnh lân cận, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng tại Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn từ 2023 đến sau 2025. Cải thiện cơ sở hạ tầng, đi lại thuận tiện với giá cả phải chăng và các dịch vụ tiện ích đa dạng là các yếu tố thành công then chốt để từ đó người mua có điều kiện tiếp cận với nhiều dự án ngoại thành hơn.
Thứ tư, linh hoạt trong giải pháp thanh toán. Các kênh huy động vốn hiện nay đối với chủ đầu tư đang rất thách thức, khi mà việc tiếp cận tín dụng khó khăn, lãi suất huy động cao đi kèm với các động thái chấn chỉnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.
Ngoài cách thức truyền thống như huy động từ các kênh đòn bẩy tài chính thì các chủ đầu tư cần linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng để không phụ thuộc quá nhiều vào các kênh bên ngoài. Chủ đầu tư có thể đưa ra các phương pháp thanh toán linh hoạt. Ví dụ như những chính sách khuyến khích người mua đối với việc thanh toán nhanh, người mua có thể thanh toán đến 95% với tỷ lệ chiết khấu giảm giá từ chủ đầu tư. Đây gần như là một việc chung tay giúp thị trường phục hồi theo góc độ khắc phục những điểm chưa thể tốt ngay trong thời điểm hiện nay.
Thứ năm, hợp tác với các doanh nghiệp nước ngoài. Chủ đầu tư có thể cân nhắc các cơ hội hợp tác đầu tư với những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính. Bên cạnh việc kết hợp với các đơn vị trong nước thì hiện nay các đơn vị nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản từ Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc… đều là những doanh nghiệp sẵn sàng hợp tác đầu tư trong điều kiện dự án có cơ sở pháp lý tốt, điều kiện mặt bằng sẵn sàng và chủ đầu tư quyết tâm trong việc hợp tác kinh doanh.
Mặt khác, các quỹ đầu tư và chủ đầu tư nước ngoài có mặt lâu năm tại Việt Nam đều có thâm niên nghiên cứu và quen thuộc với thị trường. Từ đó, họ có thể ra những quyết định nhanh chóng. Kết hợp với các điều kiện pháp lý hoàn thiện, họ có thể mang đến những tín hiệu tích cực hơn cho thị trường trong năm 2024 và 2025./.
