Dự thảo Luật của Bộ Tài chính đề nghị bỏ quy định chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT để chuyển sang chịu thuế GTGT với mức thuế suất thông thường 10% và sửa đổi bỏ quy định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh BĐS được trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách Nhà nước đang gây nên nhiều tranh cãi trong cộng đồng doanh nghiệp, chuyên gia cũng như giới nghiên cứu về luật.
Trao đổi với Reatimes, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, theo Luật thuế GTGT 2008 thì dự thảo mới bỏ Khoản 6 tại Điều 5, tức là bỏ “Chuyển quyền sử dụng đất” ra khỏi “Điều 5. Đối tượng không chịu thuế”. Và sửa đổi bỏ “quy định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh BĐS được trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước” ra khỏi “Điều 7: Giá tính thuế”.
Sẽ có làn sóng thay đổi trong giao dịch để lách thuế mạnh hơn
Theo luật sư Trần Đức Phượng, bản chất giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường có thể tăng, hoặc giảm nhưng việc không xác định được là nằm ở các lỗ hổng, bất cập tại các quy định khác như: tính tiền sử dụng đất, giao dịch chui,… do đó, không nên quản lý không được thì bắt thu “đổ đồng” hết. Việc thu theo đề xuất của Bộ Tài chính là đơn giản, dễ thu, dễ quản lý nhưng lại có tác động tiêu cực, tác động nhiều đến các lĩnh vực khác, thậm chí là đẩy thêm cho các giao dịch ngầm, giao dịch chui.
Trong đó, đối tượng là cá nhân bị tác động nặng nề vì họ không được khấu trừ thuế GTGT đầu ra cho thuế GTGT đầu vào. Đối với cá nhân, khi chuyển quyền sử dụng đất thì phải nộp 10% thuế GTGT và 2% thuế TNCN là mức trách nhiệm quá lớn đè nặng đến những người chưa có nhà, người có thu nhập thấp.
Luật sư Trần Đức Phượng.
Bên cạnh đó, luật sư Phượng cho rằng, đề xuất của Bộ Tài chính cũng sẽ khiến tăng thêm chi phí cho các ngành nghề sản xuất khác. “Quyền sử dụng đất được coi như một tư liệu quan trọng trong sản xuất, không thuận lợi cho các cơ sở kinh doanh thành lập mới hoặc di dời vì tăng quá nhiều chi phí thuê hàng năm (từ chủ sở hữu tăng nộp thuế), chi phí đầu tư mặt bằng mới”, luật sư Phượng nói.
Đối với các ngân hàng đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất, theo luật sư Phượng, nếu thu theo đề xuất của Bộ Tài chính sẽ phải điều chỉnh lại hết giá trị các BĐS của khách hàng (giá cố định nhưng do tăng thuế GTGT thì phải trừ vào tiền chuyển nhượng), ảnh hưởng đến hạn mức tín dụng của khách hàng, thêm nhiều công việc phải chuyển đổi cho phù hợp với quy định thuế GTGT mới.
“Nếu trước đây, cá nhân chỉ nộp thuế TNCN là 2% nhưng đã nóng việc giao dịch không đúng giá, gây thất thu nhiều cho ngân sách Nhà nước. Với mức mới như dự thảo nộp 10% thuế GTGT và 2% thuế TNCN thì họ càng đẩy mạnh việc giao dịch ghi dưới giá nên tăng thuế chưa chắc đã tăng nguồn thu tương xứng.
Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều lần, đối với cá nhân không được khấu trừ thuế GTGT đầu ra cho thuế GTGT đầu vào, mỗi lần chuyển nhượng lại phải nộp 10% thuế GTGT và 2% thuế TNCN. Như vậy chỉ mỗi BĐS thì có nguy cơ thuế GTGT đè thu rất nhiều lần trên 1 BĐS”, luật sư Trần Đức Phượng nhấn mạnh.
Cảnh báo về đề xuất này, luật sư Phượng cho rằng, với mức thuế 10% GTGT đưa ra thì trước khi có hiệu lực sẽ có làn sóng thay đồi trong giao dịch để lách thuế mạnh mẽ hơn và nhà Nước thu chưa chắc được như tính toán.
“Các cá nhân sẽ có xu hướng thành lập công ty chỉ để đứng tên BĐS, bán bằng giá mua để lách thuế GTGT 10% (thuế GTGT đầu ra bằng thuế GTGT đầu vào) và không nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (vì bán bằng giá mua vào nên không có giá trị tăng thêm), còn số tiền chênh lệch họ sẽ trả ngoài giao dịch, hoặc hợp thức bằng các giao dịch như hoa hồng, phí dịch vụ tư vấn chỉ phải nộp thuế TNCN mà không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT. Tóm lại, yếu tác động tiêu cực nhiều hơn và nặng nề hơn số thuế thu được”, luật sư Phượng cho biết.
Đồng quan điểm, luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cũng cho rằng, Nhà nước đã thu tiền sử dụng đất, nếu tiếp tục tính thuế GTGT quyền sử dụng đất thì sẽ xảy ra tình trạng thuế phí chồng thuế phí; thuế nhiều thì đối tượng chịu thuế sẽ tìm cách “lách luật”, trốn thuế nhiều hơn. Điều này khiến cho chính sách thuế của Nhà nước không được thực thi và có thể gây những tác động tiêu cực đến người dân, doanh nghiệp cũng như nền kinh tế.
Ngoài ra, theo luật sư Tú, những ngành có liên quan như trong lĩnh vực tín dụng, ngân hàng, cũng chịu tác động nếu có sự thay đổi này. “Bởi lẽ, hiện nay việc ngân hàng cho cá nhân, tổ chức vay tín dụng để mua nhà đất là phổ biến. Đặc biệt là đối với những dự án nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc phải được tổ chức tín dụng, ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì mới được phép chào bán đến người mua. Nếu áp thuế GTGT vào chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sức mua kém đi sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động của Ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho dự án nhà ở hình thành trong tương lai”, luật sư Tú lý giải.
Luật sư Trương Anh Tú.
“Kê sai thuốc”
Lý do điều chỉnh thuế của Bộ Tài chính đưa ra là để tính thuế dễ dàng hơn. Về điều này, tại Hội thảo “góp ý đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của 5 luật thuế”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đã cho là không thỏa đáng.
Luật sư Phượng phân tích, đề xuất của Bộ Tài chính có nhiều điểm có thể nói là không chính xác với thực tế. Cụ thể, Bộ Tài chính cho rằng dự án BĐS chung cư cao tầng phải phân bổ tiền sử dụng đất để xác định giá đất được trừ theo từng căn hộ rất phức tạp. Tuy nhiên, chưa thấy các chủ đầu tư kêu ca về việc này, mặt khác việc “khó” là trách nhiệm của chủ đầu tư nhưng là quyền của người mua. Do đó, việc làm lợi cho chủ đầu tư nhưng thiệt cho người mua đối với chung cư bình thường khoảng 2-4% giá bán căn hộ, tùy theo số lượng diện tích các căn hộ. Đối với người mua nhà có thu nhập thấp thì số tiền này cũng không nhỏ, gần bằng cả năm lương của họ.
Cũng theo luật sư Phượng, thực chất việc tính phân bổ này hiện nay rất đơn giản vì không còn phân bổ theo tầng của chung cư nên không phức tạp như quy định trước đây (nhân theo hệ số đối với từng tầng).
Đối với “khó khăn” do không có cơ sở hoặc không xác định được thế nào là “giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách Nhà nước” mà dự thảo Bộ Tài chính đưa ra, luật sư Phượng nhấn mạnh: “Trách nhiệm của cơ quan Nhà nước cần phải quy định chi tiết đối với mọi trường hợp, không thể khó tính và không muốn quy định để đè người dân ra thu là đúng bản chất của sự việc”.
Đánh giá thêm, luật sư Phượng cho rằng, quan điểm của Bộ Tài chính là nêu nguyên nhân chưa đúng nên việc đề ra giải pháp chỉ có tác dụng ngược không tốt. “Có thể ví với việc do khám bệnh sai nên kê thuốc sai, càng uống càng thêm bệnh, thậm chí còn sinh ra bệnh mới. Bộ không nắm bắt quản lý được thì bắt mọi người phải chịu chung”, luật sư Phượng nêu quan điểm.
Còn theo luật sư Trương Anh Tú, việc áp thuế GTGT vào giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là không phù hợp chưa kể Bộ Tài chính cho rằng, áp thuế như vậy sẽ dễ cho việc tính thuế cũng không hợp lý.
“Theo cách tính thuế hiện nay, người dân khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất sẽ phải chịu thuế trước bạ 0,5% và thuế TNCN 2% là hợp lý và không có gì phức tạp vì số loại thuế phải đóng đều không nhiều. Nếu áp thuế GTGT 10 - 12% đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất và cho rằng tăng thuế để dễ dàng tính thuế thì có chăng chỉ dễ cho cơ quan thuế, Nhà nước chứ đối với người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế không hề “dễ” chút nào, thậm chí còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và tác động tiêu cực đến nhu cầu bức thiết về nhà ở của xã hội”, luật sư Tú cho biết./.
