Sau “cơn bĩ cực”, thị trường BĐS sẽ hình thành nên thế hệ doanh nghiệp có sức chống chịu và tầm vóc lớn
TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhìn nhận, sau hơn 1 năm chống chịu với “bão lớn”, không nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể vượt qua. Nhưng nếu vượt qua được, các doanh nghiệp sẽ bước vào một giai đoan phát triển mới, bền vững và an toàn hơn. Đây cũng chính là thế hệ doanh nghiệp có tầm vóc và sức chống chịu cao hơn trong một thế giới thay đổi nhanh chóng, với nhiều thách thức và cơ hội đan xem.
******
PV: Thưa TS. Lê Xuân Sang, đã hơn 1 năm kể từ khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khó khăn, mà như nhiều người đánh giá, giai đoạn vừa qua không khác gì “cơn bĩ cực”. Ông có nhìn nhận như thế nào về điều này?
TS. Lê Xuân Sang: Câu tục ngữ “Lửa thử vàng, gian nan thử sức” rất phù hợp để nói về thị trường bất động sản trong hơn một năm vừa qua. Bởi kể từ khi bị ảnh hưởng nặng nề bởi chính sách thắt chặt tín dụng từ cuối năm ngoái và các sự cố liên quan đến phát hành trái phiếu bất động sản riêng lẻ, nhiều doanh nghiệp bất động sản thực sự phải đối mặt với nhiều khó khăn. Theo số liệu thống kê đã công bố, số lượng doanh nghiệp tuyên bố phá sản, giải thể từ cuối năm 2022 đến nửa đầu năm 2023 tăng một cách chóng mặt, trong khi số doanh nghiệp thành lập mới lại sụt giảm nghiêm trọng. Kèm theo đó, thị trường ghi nhận nhiều vụ vỡ nợ trái phiếu bất động sản, các vụ chiếm đoạt tài sản quy mô lớn làm ảnh hưởng nặng nề đến niềm tin trên thị trường, dẫn đến một số phân khúc thị trường và địa phương bị đẩy vào tình trạng giảm giá mạnh, hiếm có từ trước đến nay.
Nhìn vào lực lượng môi giới, thời gian qua họ cũng phải hứng chịu không ít thách thức khi thanh khoản sụt giảm, doanh nghiệp đầu tư bất động sản khó khăn, giao dịch ngưng trệ… Lưu ý là lực lượng môi giới bất động sản lại tùy thuộc lớn vào thanh khoản (mức độ giao dịch) thị trường, nhờ vào các doanh nghiệp bất động sản làm ăn tốt hay không. Nói những điều này để thấy rằng, thị trường bất động sản phải đối mặt với “cơn bĩ cực” trong hơn một năm qua là không có gì sai.
PV: Vậy đến thời điểm hiện tại, “cơn bĩ cực” đã dần đến “hồi thái lai” hay chưa, thưa ông?
TS. Lê Xuân Sang: Theo quan sát của tôi, hình thái một số phân khúc thị trường tại một số vùng, địa phương đang có xu hướng tốt lên, tâm lý “chim sợ cành cong”, hành vi nghe ngóng, chờ đợi giá xuống đã ít đi đáng kể.
Trong nửa đầu năm 2023, kỳ vọng giá bất động sản “còn xuống nữa, chờ đi” tương đối phổ biến, song tới thời điểm hiện tại, giao dịch và mức giá bất động sản một số khu vực, phân khúc thị trường đã tăng trở lại. Lúc này, nhiều nhà đầu tư đã mạnh dạn xuống tiền và trong một số trường hợp kích thích tâm lý sợ nhỡ cơ hội đầu tư (FOMO – Fear of Missing out).
Một điểm sáng khác trong bức tranh thị trường bất động sản là số lượng, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang có dấu hiệu ấm dần. Chẳng hạn, trong tháng 8 (tính đến ngày 29/8), có 7 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với tổng giá trị lên tới 22.905 tỷ đồng, con số này gần bằng một nửa tổng giá trị phát hành của nhóm bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 (62.512 tỷ đồng).
Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa thể hồi phục như thời điểm cuối năm 2021 hay đầu năm 2022, nhưng ít nhất nó đỡ hơn rất nhiều so với cuối năm 2022. Và thời gian tới sẽ là lúc bất động sản tiếp tục phục hồi, nhất là khi những rào cản pháp lý dần được dỡ bỏ, một số quy định thắt chặt trước kia nay tạm thời chưa áp dụng, trong khi nguồn vốn giá rẻ ngày càng nhiều và kết cấu hạ tầng tiếp tục được cải thiện với tâm lý đầu tư đã đỡ bị “ức chế” so với những tháng đầu năm 2023 và quý cuối 2022.
PV: Theo ông, những yếu tố nào là động lực để thị trường bất động sản ghi nhận rõ hơn các chuyển biến tích cực và bước vào chu kỳ phát triển mới trong thời gian tới?
TS. Lê Xuân Sang: Yếu tố đầu tiên có lẽ là việc quyết liệt thực hiện vốn đầu tư từ nguồn ngân sách Nhà nước (đầu tư công). Theo số liệu của Bộ Tài chính, ước toán đầu tư công từ đầu năm đến ngày 31/8/2023 là 299.447,4 tỷ đồng, đạt 39,6% kế hoạch. Nếu so với kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao là 42,35% thì tỷ lệ ước giải ngân 8 tháng kế hoạch năm 2023 tăng khá nhiều so với cùng kỳ năm 2022 (cùng kỳ năm 2022 đạt 39,15%); trong đó vốn trong nước đạt 43,03% (cùng kỳ năm 2022 đạt 40,87%), vốn nước ngoài đạt 25,95% (cùng kỳ năm 2022 đạt 14,02%).
Khi hạ tầng giao thông được đầu tư, nâng cấp nhanh, một mặt giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, mặtkhác cầu đối với đầu tư/mua sắm bất động sản cũng sẽ tăng, do đó, giá bất động sản cũng sẽ có chiều hướng tăng.
Yếu tố thứ hai là các vụ việc “bắt bớ” những chủ doanh nghiệp sai phạm, nhìn chung đã dần vơi đi. Nghe có vẻ không liên quan nhưng đây lại là yếu tố rất quan trọng tác động đến tâm lý chung của cả thị trường ở bối cảnh hiện tại, đặc biệt là tâm lý của nhà đầu tư và các doanh nghiệp, rõ nhất là trên thị trường chứng khoán.
Suy cho cùng, thị trường bất động sản đột ngột “đảo chiều” và đi vào trầm lắng từ giữa năm 2022, một phần là do lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, phần lớn giao dịch mua bán, trả nợ, phát hành trái phiếu (vay) bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải tạm dừng. Vì vậy, khi các vụ việc bắt giữ các doanh nhân sai phạm giảm rõ rệt, tâm lý chung sẽ tốt hơn, các chủ thể mua – bán trên thị trường sẽ yên tâm hơn để tham gia thị trường trở lại.
Yếu tố thứ ba là các hiệp định thương mại tự do (FTA) có hiệu lực, nhất là các FTA thế hệ mới cũng góp phần thu hút mạnh hơn các nguồn đầu tư vào Việt Nam. Bên cạnh đó, xu hướng vốn đầu tư FDI “né” và “di tản” từ Trung Quốc do các tác động của Chiến tranh Thương mại Mỹ - Trung, chính sách Nam tiến mới của các nước Bắc Á, sự lo ngại xung đột gia tăng từ căng thẳng trên biển Hoa Đông, là những yếu tố có ảnh hưởng lớn tới luồng FDI vào Việt Nam, trong đó có các dự án đầu tư bất động sản (thường lớn thứ hai sau khu vực chế biến - chế tạo). Xu hướng này tiếp tục làm tăng giá bất động sản công nghiệp, qua đó góp phần “hâm nóng” thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam.
Đặc biệt, đầu tháng 9 vừa qua, Việt Nam và Mỹ đã chính thức công bố xác lập quan hệ Đối tác chiến lược toàn diện tạo tiền đề cho luồng vốn đầu tư vào Việt Nam với tính cách là nước bạn bè (tạo hiệu ứng đầu tư vào bạn bè - Frendshoring), nhất là các lĩnh vực chip bán dẫn, điện tử.
Tuy nhiên, giá nguyên vật liệu, nhiên liệu dần tăng và neo ở mức cao do xung đột Nga – Ucraina và chính sách của OPEC đã và đang tạo sức ép lớn đến mức giá thành đầu vào và nhân công xây dựng, do vậy ảnh hưởng đến kết quả xây dựng nói chung và đầu tư công nói riêng. Nhân tố Trung Quốc nhìn chung vẫn còn là ẩn số trong ảnh hưởng tới giá cả bất động sản Việt Nam thời gian tới.
Như vậy, ba yếu tố trên không chỉ là những nền tảng và cơ hội trong và ngoài nước giúp cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng dần xuất hiện những chuyển biến tốt hơn mà cũng sẽ tạo ra những thách thức đan xen. Tuy nhiên, khả năng sụp đổ thị trường bất động sản như bình luận của nhiều người là rất khó xảy ra.
PV: Bước qua “cơn bão lớn” lần này, ông có cảm nhận gì về sự trưởng thành của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là khi các doanh nghiệp đang từng bước hồi phục và phát triển?
TS. Lê Xuân Sang: Trong thương trường cạnh tranh, có lẽ không có nhiều dịp doanh nghiệp Việt phải trải qua những khó khăn cùng cơ hội đan xen như thế này. Đó là sự tác động sâu rộng, phức tạp của đại dịch Covid-19 và “công cuộc” kích cầu toàn cầu, chiến sự Nga - Ucraina, các FTA thế hệ mới, chiến tranh thương mại giữa hai cường quốc là Mỹ và Trung Quốc hay sự góp sức của các công nghệ 4.0.
Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản nhiều khi phải kinh doanh với mức lãi suất khá cao, thị trường thì lúc bùng nổ, lúc lại “xẹp bong bóng” bất động sản. Nhưng nếu trụ vững được, doanh nghiệp Việt sẽ trưởng thành, năng động và mạnh mẽ hơn rất nhiều trong những giai đoạn về sau. Khi đó, các doanh nghiệp sẽ phát triển với hình thái mới, bền vững hơn, an toàn hơn. Thị trường sẽ ít đi các doanh nghiệp làm ăn chộp giật, làm ăn theo “phong trào”, không dựa trên tư duy mang tính chiến lược dài hạn về huy động, sử dụng vốn.
Trong bối cảnh mới với nhiều cơ hội và thách thức đan xen, để phát triển bền vững và nâng tầm, doanh nghiệp Việt cần tự “thoát xác” về cách tư duy, chiến lược quản trị và phải mang tầm “tư duy toàn cầu và hiểu biết rõ địa phương”. Hợp tác với FDI trong phát triển, đầu tư bất động sản là xu hướng cần đẩy mạnh hơn nữa trong thời gian tới để đa dạng hóa nguồn vốn. Tất nhiên, vai trò của Chính phủ cũng rất quan trọng trong ươm dưỡng, phát triển thế hệ doanh nhân mới - Doanh nhân 4.0.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
