Thị trường căn hộ giảm lợi nhuận
Savills vừa đưa ra báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM quý I/2020. Theo báo cáo này, tổng cung sơ cấp giảm 42% theo năm - mức thấp nhất trong 5 năm qua.
Lượng giao dịch toàn thị trường giảm 32% theo năm với 4.700 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ tương đối khả quan ở mức hơn 50% do hầu hết lượng giao dịch diễn ra ở tháng 1 và 2, trước khi dịch bệnh bùng phát.
Các chính sách giãn cách xã hội và hạn chế du lịch làm giảm nhu cầu thuê ở TP.HCM. Đến hết quý I/2020, cả ba phân khúc căn hộ đều ghi nhận mức lợi nhuận cho thuê giảm. Căn hộ hạng A và B có mức giảm sâu nhất với về 4% cho hạng A và 5,2% cho hạng B.
Theo Savills, trong các quý tiếp theo, khách mua căn hộ để đầu tư cho thuê sẽ có tâm lý cẩn trọng hơn khi quyết định mua trước tình trạng đóng cửa biên giới quốc gia và chưa rõ thời điểm kết thúc.
Báo cáo của Savills cho hay: “Biên lợi nhuận cho thuê sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm trong thời gian tới. Từ năm 2021 trở đi, biên lợi nhuận cho thuê của phân khúc hạng A và B dự kiến sẽ được cải thiện nhờ nguồn cung bàn giao còn hạn chế và nhu cầu thuê trở lại bình thường khi dịch Covid-19 được kiểm soát tốt”.
Về thị trường thứ cấp, Savills cho rằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục chịu áp lực từ các kỳ hạn thanh toán sắp tới lên người mua. Một khảo sát của Savills trên 40 dự án hạng A và B cho thấy tổng giá trị thanh toán của những căn hộ đã giao dịch sẽ đạt mức cao nhất vào quý I/2021. Thu nhập bị ảnh hưởng, số lượng nhà đầu tư lướt sóng không có khả năng chi trả sẽ tác động trực tiếp lên giá thứ cấp.
Tính đến thời điểm nghiên cứu, các dự án cao cấp vẫn duy trì và chưa có bất kì động thái kéo dài tiến độ thanh toán. Giá bán thứ cấp giảm và tính thanh khoản thấp lại là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư dài hạn với lượng tiền mặt dư giả.
Thị trường biệt thự nhà phố nhiều tín hiệu khả quan
Theo Savills, nguồn cung sơ cấp thị trường biệt thự, nhà phố TP.HCM quý I/2020 đạt hơn 1.200 căn, tăng 46% theo quý nhưng giảm 6% theo năm.
Sự tăng trưởng chủ yếu nhờ đóng góp của hai dự án lớn: Zeitgeist - River County 1 mở bán tháng 1 và Verosa Park mở bán vào đầu tháng 2.
Trong đó, 4/5 dự án gia nhập thị trường trước thời điểm cách ly xã hội. Do Covid-19, nhiều chủ đầu tư đã buộc phải dừng thi công và có thể trì hoãn việc mở bán vào 6 tháng cuối năm 2020. Ba quận huyện dẫn đầu là quận 2, 9 và Nhà Bè với 72% nguồn cung sơ cấp, tập trung ở các dự án phức hợp của các chủ đầu tư lớn và uy tín.
Lượng giao dịch trong quý I/2020 đạt 500 căn, tăng 103% theo quý nhưng giảm nhẹ -3% so với cùng kỳ năm 2019. Nhà ở liền thổ vẫn được xem là kênh đầu tư dài hạn với tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với chứng khoán hoặc lãi suất ngân hàng.
Nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn khi mức độ không chắc chắn của thị trường ngày càng tăng. Tuy nhiên, một số ít vẫn tìm kiếm cơ hội đầu tư lâu dài ở các sản phẩm tốt. 65% tổng lượng giao dịch của thị trường đến từ đợt mở bán mới các dự án phức hợp của GS E&C và Khang Điền.
Dòng tiền bị thắt chặt đã thúc đẩy các chủ đầu tư giảm giá và kéo dài thời hạn thanh toán. Tuy nhiên, sự vắng bóng các dự án lớn khiến doanh thu và tỷ lệ hấp thụ của thị trường đất nền quý I/2020 giảm đến mức thấp nhất trong năm năm trở lại đây. Các khách hàng ngại rủi ro thường chuộng đầu tư ở các dự án lớn với tính thanh khoản cao.
Theo Savills, do nguồn cung mới khan hiếm và lượng hàng tồn kho giá cao, thị trường nhà ở TP.HCM ngày càng cạnh tranh với các đô thị vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương với quỹ đất lớn và giá cả phải chăng hơn. Nguồn cung tương lai hơn 16.200 căn từ hai tỉnh này kỳ vọng sẽ đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở và đầu tư của người mua đến TP.HCM.
Trong bối cảnh nhà đầu tư hướng đến các cơ hội đầu tư khác với giá thấp và tiềm năng tăng trưởng dài hạn, việc cơ sở hạ tầng kết nối thành phố với các tỉnh lân cận ngày càng phát triển và thuận tiện như các dự án đường vành Đai, hệ thống cầu nối TP.HCM - Đồng Nai và cao tốc Bến Lức-Long Thành sẽ góp phần thúc đẩy mật độ dân cư ở các đô thị vệ tinh.
Nhận định về thị trường trong thời gian tới, Savills cho rằng tiến độ nhiều dự án sẽ kéo dài do trì trệ ở khâu giải phóng mặt bằng và xây dựng. Tuy nhiên, trong dài hạn, cùng với tốc độ tăng nhanh dân số và quy mô hộ gia đình ngày càng giảm, nhu cầu nhà ở vẫn trên đà tăng trưởng. Khách hàng đầu tư trong giai đoạn này sẽ nhiều cơ hội để mua bất động sản với giá hợp lý kèm theo các chương trình khuyến mãi của chủ đầu tư.
“Đến năm 2023, thị trường sẽ đón hơn 19.000 sản phẩm mới, trong đó 50% là ở các quận phía đông. Biệt thư/nhà phố được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn đầu với 88% nguồn cung tương lai”, Savills dự báo.
Khách nội địa sẽ "cứu" ngành khách sạn
Cũng trong báo cáo, Savills nhận định, đại dịch Covid-19 đã và đang khiến ngành khách sạn Việt Nam lao đao, đặc biệt khi các chỉ số kinh doanh rơi xuống đáy trong vòng 5 năm trở lại đây.
Theo số liệu thống kê từ Savills, trong quý này, thị trường khách sạn tại TP.HCM ghi nhận tình hình hoạt động thấp nhất trong quý I từ trước đến nay với sự sụt giảm cả về công suất và giá phòng. Công suất giảm do tác động từ lượng khách quốc tế giảm mạnh trong quý, đầu tiên là nguồn khách từ Trung Quốc, sau đó là từ Hàn Quốc và Châu Âu.
Công suất chung toàn thị trường TP.HCM cũng giảm xuống còn 48% trong quý này, tức là đã giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong quý II, công suất trung bình dự kiến tiếp tục thấp do người dân hạn chế du lịch, thực hiện giãn cách xã hội.
Căng thẳng nhất quý I là thời điểm tháng 2 và 3, nhiều yêu cầu đặt phòng đã bị hủy hàng loạt tại TP.HCM. Để tăng khả năng cạnh tranh, hầu như các doanh nghiệp đều kích cầu bằng chính sách ưu đãi giá phòng, đặc biệt là các cơ sở lưu trú tại quận 5, nơi tập trung nhiều khách sạn 3 sao chủ yếu nhắm đến khách du lịch Trung Quốc.
Trong quý đầu năm, giá phòng trung bình toàn thị trường giảm 14% theo năm xuống còn 77 USD mỗi phòng một đêm. Để bù đắp cho khoản doanh thu giảm, các đơn vị quản lý đang cắt giảm nhân sự tạm thời hoặc luân phiên ca làm việc. Một số khách sạn đã cắt giảm hơn 50% nhân viên và một số khác sử dụng cơ sở khách sạn của họ làm khu cách ly y tế.
Đặc biệt Savills cũng dẫn số liệu từ Sở Du lịch TP.HCM cho thấy, 90% các doanh nghiệp du lịch vừa và nhỏ đã tạm đóng cửa. Lượng khách quốc tế đến thành phố giảm 43% theo năm và trong quý I còn 1,3 triệu lượt. Savills dự đoán lượng khách quốc tế sẽ tiếp tục bị gián đoạn trong ngắn hạn.
Savills dự báo nếu dịch bệnh được kiểm soát trong năm 2020, từ năm 2021 trở đi ngành khách sạn sẽ tăng trưởng trở lại nhờ vào lượng khách nội địa.
Dữ liệu nghiên cứu trong giai đoạn 2001-2019 của Savills cho thấy vào những lúc khủng hoảng, lượng khách du lịch nội địa thường cao hơn khách quốc tế. Ví dụ, trong dịch SARS vào năm 2003 hay trong khủng hoảng tài chính toàn cầu 2009, lượng khách du lịch trong nước vẫn tăng lần lượt là 4% và 22%. Trong khi đó lượng khách quốc tế giảm 8% và 12%.
Chưa kể, nhu cầu lưu trú của khách trong nước cao gấp 4 lần so với khách quốc tế trong giai đoạn 2000-2009 và gấp 8 lần năm 2010-2017. Dựa trên dữ liệu lịch sử, nhiều khả năng các chuyến bay nội địa sẽ mở cửa sớm hơn quốc tế nếu dịch bệnh được kiểm soát.
Nhìn trên bình diện rộng hơn, Savills cho rằng các nước châu Á dự kiến phục hồi nhanh hơn sau dịch bệnh so với các khu vực khác, điều này có ý nghĩa tích cực đối với thị trường khách sạn trong nước vốn có sự đóng góp chủ yếu từ châu Á.
