Đây là khẳng định của bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, tại Toạ đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”, do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức.
Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản, bà Hạnh cho rằng, cần nhìn đất thương mại dịch vụ (TMDV) một cách tổng thể. Từ công tác quy hoạch, đến công tác đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm, quản lý sản phẩm, cũng như mục đích sử dụng và các công cụ quản lý khác của nhà nước liên quan đến đất TMDV.
Qua đó, mới có thể lý giải, vì sao dù được đánh giá là có giá trị gia tăng cao, nhưng loại hình này chưa thực sự thu hút được dòng vốn đầu tư. Ngoài những bất cập về thu tiền sử dụng đất, hạn chế quyền của người sử dụng đất, hay bất cập thuê đất trả tiền một lần hay hằng năm, thì còn do chất lượng quy hoạch, theo bà Hạnh.
Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.
Lấy ví dụ từ thực tiễn triển khai dự án nhà ở xã hội (NOXH), bà Hạnh cho biết, một trong những ưu đãi dành cho chủ đầu tư là được bố trí một phần diện tích đất hoặc sàn xây dựng để phát triển công trình TMDV trong nội khu dự án. Tuy nhiên, thực tế cho thấy một số chủ đầu tư cho rằng, việc khai thác phần đất hoặc sàn TMDV này không mang lại hiệu quả, và vì vậy họ sẵn sàng từ bỏ quyền ưu đãi nói trên.
Trong khi đó, nếu trong cùng một tòa nhà có bố trí diện tích sử dụng hỗn hợp, bao gồm phần TMDV, thì thời hạn sử dụng đất vẫn được xác lập là ổn định lâu dài. Phần diện tích 20% được phép sử dụng để kinh doanh thương mại dịch vụ cũng được miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất.
"Điều này cho thấy yếu tố thời hạn hay tiền sử dụng đất không phải là trở ngại. Vấn đề là công trình kinh doanh thương mại dịch vụ đủ sức hấp dẫn không", bà Hạnh nói và cho rằng, cần xem xét nguyên nhân từ quy hoạch; tính hấp dẫn với thị trường ở khu vực xây dựng; công tác quản lý và khai thác sử dụng, cũng như cần xử lý vấn đề liên quan đến việc quản lý và sử dụng giữa chủ đầu tư và khách hàng tại các dự án condotel.
"Nếu chúng ta xác định, nhận diện đúng được vấn đề vướng mắc, và đưa ra được giải pháp phù hợp, thì loại hình đất TMDV hoàn toàn có thể trở thành một đòn bẩy kinh tế rất tốt, vừa tạo nguồn thu thuế, vừa tạo việc làm, và tác động tích cực đến nhiều chính sách xã hội khác”, bà Hạnh khẳng định.
Ông Phạm Ngô Hiếu, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường.
Còn ông Phạm Ngô Hiếu, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đánh giá, đất TMDV hiện nay đã được nhìn nhận đúng hơn về vai trò và giá trị. Trong 10 năm qua, diện tích đất TMDV đã tăng trưởng hơn 100%, từ khoảng 25.000 ha (năm 2015) lên gần 50.000 ha trên toàn quốc. Con số này cho thấy đây là phân khúc hấp dẫn, thu hút sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp.
Đồng thời, ngay từ Luật Đất đai 2013, hệ thống pháp luật đã bắt đầu phân tách rõ giữa nhóm đất sản xuất kinh doanh và nhóm đất thương mại dịch vụ, nhằm phản ánh đúng mục đích sử dụng: Một bên phục vụ sản xuất, một bên tạo giá trị gia tăng thông qua hoạt động thương mại - dịch vụ. Trên cơ sở đó, nhiều cơ chế ưu đãi đã được thiết kế, triển khai.
"Luật Đất đai 2024 tiếp tục khẳng định vị trí của đất thương mại dịch vụ trong hệ thống đất phi nông nghiệp, cụ thể là nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Tuy nhiên, quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai thời gian tới cũng cần cụ thể hóa hơn nữa các chính sách dành cho loại hình này", ông Hiếu nói.
Để mở lối cho đất TMDV phát huy hết tiềm năng, vai trò vốn có, bà Tống Thị Hạnh cho rằng, trước hết cần hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan đến chuyển nhượng sản phẩm bất động sản hình thành trên đất TMDV.
Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định rõ về việc mua bán hoặc thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai trên đất TMDV. Đây là khoảng trống lớn, gây khó khăn cho giao dịch thực tế. Dù vấn đề này từng được đặt ra khi xây dựng Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, nhưng chưa được luật hóa.
"Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nghiên cứu, đặc biệt là tiếp thu ý kiến từ chính người dân sở hữu loại hình bất động sản này, nhằm đề xuất phương án sửa đổi phù hợp", theo bà Hạnh.
Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựngĐối với băn khoăn cá nhân người nước ngoài có được sở hữu bất động sản du lịch hay không, bà Hạnh cho biết, Luật Nhà ở hiện hành cho phép người nước ngoài được mua nhà ở (chung cư, nhà ở riêng lẻ) trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, ngoại trừ các khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, các công trình xây dựng trên đất thương mại dịch vụ lại không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định về hoạt động kinh doanh, còn Luật Sở hữu lại chưa có điều khoản cụ thể liên quan.
"Do vậy, cần nghiên cứu xây dựng chính sách đối với công trình trên đất TMDV tại luật nào. Tôi cho là có thể đề xuất ghi nhận trong Luật Đất đai sửa đổi sắp tới", bà Hạnh nêu.
Trước mong muốn đơn giản hoá thủ tục xây dựng của nhiều doanh nghiệp, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, Luật Xây dựng đã có điều chỉnh, mở rộng phạm vi miễn giấy phép xây dựng đối với các công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và thuộc quy hoạch chi tiết 1/500. Doanh nghiệp cần chủ động nghiên cứu Luật Xây dựng và Nghị định 175/2024/NĐ-CP để áp dụng đúng quy định.
"Chúng tôi mong muốn nhận được các kiến nghị cụ thể, rõ ràng, sửa ở đâu, điều khoản nào. Có như vậy, việc hoàn thiện chính sách mới hiệu quả", bà Hạnh chia sẻ.
Ông Phạm Ngô Hiếu cũng gợi mở một số vấn đề cần quan tâm khi bàn đến câu chuyện khơi thông đất TMDV. Thứ nhất, cần có tư duy linh hoạt hơn trong thu hồi đất. Thực tế, Trung ương đã cơ bản thống nhất cho phép thu hồi đất ngay cả khi nhà đầu tư lựa chọn cơ chế thoả thuận, nhưng không thể thoả thuận hết. Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước có thể đứng ra thu hồi phần còn lại để tránh lãng phí nguồn lực. Nghị quyết 69 - NQ/TW ngày 19/7/2025 đã ghi nhận quan điểm này.
Thứ hai, giá đất thuê trả tiền hàng năm rất thấp, nhưng giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê là 50 năm thì nhiều khi doanh nghiệp không đáp ứng được. Do đó, cần để doanh nghiệp tự lựa chọn phương án phù hợp. Mục tiêu làm sao tăng cường quyền của doanh nghiệp, người sử dụng, để sớm đưa dự án vào sử dụng trên đất thương mại dịch vụ đi vào hoạt động", Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai nói.
Ông Phạm Ngô Hiếu - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trườngVấn đề thứ ba, liên quan đến nghịch lý công trình hạng A vốn có tuổi đời trăm năm, lại đang nằm trên đất TMDV có thời hạn chỉ 50 năm, ông Hiếu giải thích, Luật Đất đai 2024 đã gia hạn thời hạn sử dụng đất khi chưa hết thời hạn khai thác, sử dụng.
Ví dụ, đối với các công trình mà đã xây dựng trên đất được 30 - 40 năm, doanh nghiệp muốn xây mới công trình khác ngay tại đó, để có niên hạn 50 năm, chứ không phải chỉ còn 10 - 20 năm nữa, sau khi trừ đi 30 - 40 năm đã sử dụng. Luật Đất đai 2024 đã mở và cho phép điều này, vấn đề là cần nghiên cứu làm rõ thêm các kiến nghị cụ thể hơn.
Bên cạnh đó, ông Hiếu cũng cho rằng cần góc nhìn toàn diện hơn. Thiết kế của Luật Đất đai 2024 hạn chế rất nhiều các dự án của doanh nghiệp kinh doanh kiểu “tay không bắt giặc”, chỉ có một vài thỏa thuận sơ bộ, chưa triển khai gì nhưng đã tìm cách bán dự án. Do đó, phải đánh giá toàn diện, nhiều chiều, không thể có tình trạng một dự án kéo dài 20 năm vẫn không triển khai được.
"Cốt lõi ở đây là phải phát triển dự án, giải quyết được công ăn việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Vậy nên chúng ta cần nhìn từ nhiều phía để xác định đâu là khoảng trống pháp lý cần bổ sung, đâu là chính sách cần điều chỉnh. Làm sao để doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án tốt hơn, và để đất thương mại dịch vụ trở thành loại đất dẫn đầu trong việc tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế", ông Hiếu nhấn mạnh.
