‘Sếp’ DKRA Group: Thị trường bước sang chu kỳ mới trong năm 2024-2025, bất động sản nhà ở là phân khúc hồi phục đầu tiên

Thị trường bất động sản đang bước sang chu kỳ mới

"Thị trường bất động sản đang bước sang một chu kỳ mới" - đây là nhận định của bà Nguyễn Hoài Thu - Tổng giám đốc Khối Đầu tư Chứng khoán, VinaCapital. Trước đó, thị trường trong giai đoạn 2022 - 2023 liên tục sụt giảm mạnh về khối lượng giao dịch, nguồn cung lẫn giá cả thì đến giai đoạn 2024 - 2025, những yếu tố trên sẽ được cải thiện. Tiến triển tích cực này được hỗ trợ bởi điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi, thanh khoản ngân hàng dồi dào và lãi suất ngân hàng giảm về thời kỳ trước dịch Covid-19.

Một khi thu nhập người dân tăng trở lại, sức mua trên thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được cải thiện. Đáng chú ý, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua năm 2023, Luật Đất đai sửa đổi mới được thông qua sáng 18/1/2024 cũng là những yếu tố giúp tình hình pháp lý được cải thiện.

Chung quan điểm, nhiều chuyên gia khẳng định bất động sản đã đi qua 'vùng đáy' vào năm 2023 và sẽ từng bước đi lên. Do đó, 2024 giống như một năm bản lề, đánh dấu điểm đảo chiều của thị trường bất động sản. Sau đó, thị trường sẽ bước sang một chu kỳ mới với 4 giai đoạn lần lượt là thăm dò, củng cố, khởi sắc và cuối cùng là ổn định.

Đối với giai đoạn thăm dò, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, điều này dự kiến sẽ diễn ra vào nửa cuối năm 2024. Trong đó, sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ ghi nhận mức thanh khoản nhỏ lẻ, có tăng so với trước.

Cũng theo dự kiến, trong khoảng thời gian từ quý 4/2024 đến quý 1/2025 sẽ diễn ra giai đoạn củng cố, trong điều kiện các công cụ và chính sách tiền tệ được đẩy mạnh trên diện rộng, góp phần tháo gỡ khó khăn về dòng tiền. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản cùng Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025 cũng góp phần khơi thông nguồn tiền, tháo gỡ pháp lý, từng bước định hướng cũng như tạo động lực cho một thị trường phát triển bền vững.

Theo dự báo của Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ khởi sắc trong giai đoạn từ quý 2 đến quý 3/2025. Vị này cũng kỳ vọng, nền kinh tế phát triển mạnh mẽ sẽ đẩy dòng tiền 'chảy' vào bất động sản tăng lên. Ngoài ra, tiềm lực tài chính của chủ đầu tư cùng môi trường tiền tệ cải thiện cũng kéo nguồn cung và thanh khoản cải thiện trên diện rộng. Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, ngành bất động sản sau quý 1/2026 sẽ dần tiến vào giai đoạn ổn định, tiếp tục đà tăng trưởng tốt về giá cả lẫn thanh khoản, kèm theo đó là sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản.

Bất động sản nhà ở sẽ là phân khúc hồi phục đầu tiên

Mới đây đã diễn ra 'Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2024 - Vượt qua thách thức'. Tại diễn đàn này, các chuyên gia trong ngành dẫn số liệu và cho biết, có khoảng 7.000 sản phẩm lần đầu tiên ra mắt thị trường trong quý 4/2023. Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ cải thiện với khoảng 5.700 sản phẩm được giao dịch, tương đương với quý 3/2023 và duy trì đà tăng trưởng ấn tượng so với 2 quý đầu năm.

Nguồn cung càng về cuối năm càng được cải thiện về cả chất và lượng. Nhiều chương trình mở bán quy mô lớn đã được thực hiện trong quý 4/2023; nhiều nhà phát triển dự án sau thời gian im lắng cũng đã tái xuất, tung ra nhiều ưu đãi để thu hút khách hàng và nhà đầu tư.

Sau giai đoạn khó khăn của thị trường, phân khúc cao cấp đã bùng nổ quá đỗi mạnh mẽ; trong khi nhà ở bình dân và nhà ở xã hội lại gần như biến mất. Thị trường dần mất cân bằng và dẫn đến nhiều hệ lụy. Dẫn chứng về điều này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, phân khúc nhà ở cao cấp trong giai đoạn 2021 - 2022 chiếm hơn 70% thị trường thành phố, trong khi nhà ở trung cấp chỉ chiếm dưới 30%.

Đặc biệt, lượng nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn, chiếm 1%. Đến năm 2021 trở đi đã hoàn toàn biến mất. Sự lệch pha này khiến thị trường ngày càng mất cân bằng, tình trạng đầu cơ xuất hiện ngày càng nhiều khiến nguồn lực bị lãng phí. Theo ông Châu, các doanh nghiệp cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền; đồng thời tham gia chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội do Chính phủ khởi xướng nhằm tiếp cận gói lãi suất ưu đãi. Ngoài ra, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần tập trung tháo gỡ loạt vướng mắc pháp lý, từ đó tăng nguồn cung dự án nhà ở.

Liên quan đến vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án, DKRA Group nhận định, khi thị trường bước sang chu kỳ mới trong năm 2024 - 2024, bất động sản nhà ở chính là phân khúc hồi phục đầu tiên. Do đó, việc tập trung vào bất động sản nhà ở và đặc biệt là những dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, ngoài ra còn có phân khúc chung cư trung cấp và bình dân… Trong ngắn hạn, phân khúc nhà ở bình dân so với những phân khúc khác sẽ có lợi hơn về định hướng phát triển. Còn xét về dài hạn, sự phát triển của các phân khúc liên quan đến nguồn lực sẵn có cũng như định hướng của các nhà phát triển bất động sản sẽ là tiêu điểm.