Sếp GIDEV lên tiếng về nghịch lý số liệu thị trường Bình Dương
Thích
Mới đây, tại báo cáo GIDEV Research 04.2026 về thị trường bất động sản Bình Dương, GIDEV đưa ra nhận định Bình Dương dẫn đầu cả nước về lợi suất cho thuê, cao hơn 30% so với Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể, lợi suất cho thuê căn hộ trung bình tại Hà Nội, TP.HCM và mặt bằng chung cả nước dao động quanh mức 4%/năm, Bình Dương ghi nhận mức khoảng 5%/năm.
Nhập nhằng cách tính tỷ suất lợi nhuận gây nhầm lẫn
Theo chuyên gia, nếu để có thể mức lợi nhuận cho thuê đạt 6-7,5% thì cần phải so sánh với giá bán của thời điểm 3-4 năm trước và giá thuê thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, cách tính này không phù hợp và dễ gây nhầm lẫn cho nhà đầu tư.
Thông thường, khi tính lợi nhuận cho thuê căn hộ cần phải căn cứ vào giá bán ở thời điểm hiện tại và giá cho thuê căn hộ cùng một thời điểm. Từ đó, nhà đầu tư mới có thể tính toán được lợi nhuận hằng năm thu về để quyết định có nên đầu tư vào thị trường căn hộ cho thuê hay không. Như vậy, nếu dùng cách tính như trên áp dụng tại thị trường TP.HCM và Hà Nội, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại 2 thị trường lớn chắc chắn sẽ vượt Bình Dương.
Mặt khác, con số lợi suất cho thuê căn hộ tại Bình Dương cao hơn Hà Nội và TP HCM chưa phản ánh đầy đủ thực tế thị trường do sự chênh lệch lớn giữa các phân khúc căn hộ và mức độ cung - cầu không đồng đều. Lợi suất trung bình có thể bị ảnh hưởng bởi một số dự án có tỷ suất lợi nhuận cao bất thường, khiến kết quả thống kê trở nên thiếu khách quan. Nhà đầu tư quan tâm đến căn hộ cho thuê cần đặt câu hỏi về phương pháp tính toán: dữ liệu được thu thập từ bao nhiêu dự án? Có bao gồm các dự án có lợi suất thấp không ?
Bên cạnh đó, so sánh lợi suất giữa Bình Dương với Hà Nội và TP.HCM chưa thật sự toàn diện vì chưa tính đến các khu vực lân cận như Đồng Nai, Long An – những nơi cũng có tiềm năng cho thuê tốt. Ngoài ra, công thức tính lợi suất cho thuê (= (Giá thuê hàng năm/Giá mua) × 100%) cho thấy, nếu giá mua căn hộ tại Bình Dương thấp hơn đáng kể so với TP.HCM và Hà Nội, thì lợi suất sẽ tự động cao hơn dù giá thuê không quá hấp dẫn. Một yếu tố quan trọng khác là tỷ lệ lấp đầy. Nếu căn hộ cho thuê trong thời gian dài nhưng không có người thuê, lợi suất thực tế có thể thấp hơn nhiều so với mức trung bình công bố.
Không chỉ vậy, tính tỷ suất lợi nhuận cũng cần tính đến các chi phí liên quan như quản lý chung cư, bảo trì, thuế, rủi ro người thuê rời đi đột ngột hay thời gian căn hộ bị bỏ trống. Khi cộng thêm các khoản chi phí này, lợi suất thực tế mà nhà đầu tư nhận được có thể thấp hơn nhiều so với con số lý thuyết.
Dù hiện tại lợi suất cho thuê tại Bình Dương có vẻ cao, nhưng nếu nguồn cung căn hộ tiếp tục gia tăng nhanh trong khi nhu cầu thuê không theo kịp, giá thuê có thể giảm, kéo theo tỷ suất lợi nhuận giảm trong tương lai.
Đặc biệt, một số dự án căn hộ cao cấp ghi nhận lợi suất cho thuê đạt mức 6-7,5%/năm, được xem là kỷ lục Việt Nam. Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc căn hộ cao cấp cũng duy trì ổn định ở mức 80-90%, do nhu cầu bền vững từ 45.000 chuyên gia ở các khu công nghiệp.
Báo cáo GIDEV cũng chỉ ra rằng Bình Dương thiếu cung trầm trọng ở phân khúc cao cấp (mức giá trên 45 triệu đồng/m²). Các sản phẩm có mức giá trên 40 triệu đồng/m² hiện chiếm chưa tới 10% tổng nguồn cung, trong khi nhu cầu thuê thực tiếp tục tăng tốc (tăng 40%).
Từ các số liệu này, GIDEV kết luận Bình Dương là thị trường cho thuê số một Việt Nam. Trong đó, Quốc lộ 13 là hành lang cho thuê “premium” nhất Bình Dương khi có giá thuê cao nhất, dẫn đầu các trục với mức cho thuê từ 10-20 triệu/tháng. Hạ tầng được đầu tư đồng bộ với Quốc lộ 13 mở rộng, Metro và Vành đai 3. Mật độ khu công nghiệp cao nhất Bình Dương giúp khu vực này tập trung cầu thuê từ chuyên gia. Việc thiếu cạnh tranh ở phân khúc cao cấp mở ra cơ hội lớn cho các chủ đầu tư tiên phong.
Về những số liệu này, Reatimes đã trao đổi với ông Trần Trường Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần GIDEV. PV đặt câu hỏi: “Tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại một số dự án ở Bình Dương đạt 6-7,5%/năm được tính theo số liệu đầu vào như thế nào? Con số này được tính trên giá cho thuê hiện tại và giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp, hay trên giá thuê hiện tại và giá bán sơ cấp trước đây?”
Trả lời Reatimes, ông Trần Trường Sơn cho biết, số liệu này được tính trên giá thị trường hiện tại, căn cứ vào các căn hộ đang giao dịch thực tế. Theo ông Sơn, dữ liệu được ghi nhận từ quá trình giám sát thị trường tại Bình Dương.
Tổng Giám đốc GIDEV cũng khẳng định mức lợi suất 6-7,5%/năm là “con số thật”, không phải số liệu được “bơm” lên. Tuy nhiên, ông cũng cho biết đây là dữ liệu được chia sẻ cho các đơn vị phân phối, không phải báo cáo chính thức. Trục Quốc lộ 13 hiện là khu vực có mặt bằng cho thuê tốt tại Bình Dương.
Về thông tin căn hộ có giá trên 40 triệu đồng/m² tại Bình Dương chỉ chiếm khoảng 10% tổng nguồn cung, PV đặt câu hỏi “số liệu khảo sát của GIDEV được lấy từ nguồn nào? Số liệu này được ghi nhận tại thời điểm nào?”. Ông Trần Trường Sơn nói rằng, mức giá 40 triệu đồng/m² được ghi nhận tại thời điểm các chủ đầu tư mở bán. Tại thời điểm khảo sát (tháng 4/2026) của GIDEV, thị trường chỉ ghi nhận dự án The Emerald Garden View có mức giá trên 40 triệu đồng/m2.
Ông Sơn cho biết thêm, dữ liệu được tổng hợp từ quá trình khảo sát thực địa cùng các đơn vị phân phối. Đây là số liệu phục vụ quá trình làm dự án và giám sát thị trường với sự tham gia của 86 đại lý phân phối.
Ông Trần Trường Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần GIDEV.
Theo khảo sát của Reatimes, mức lợi nhuận căn hộ cho thuê tại thị trường Bình Dương thực tế không cao như báo cáo của GIDEV. Ghi nhận các tin rao bán và cho thuê tại các căn hộ đã bàn giao dọc trục Quốc lộ 13 thuộc khu vực Thuận An, Lái Thiêu, Vĩnh Phú, Bình Hòa và vùng phụ cận VSIP 1 cho thấy, tỷ suất cho thuê khá thấp. Mặt bằng phổ biến hiện dao động quanh mức 3-4,5%/năm, tính theo tỷ suất gộp, tức chưa trừ các chi phí như quản lý, môi giới, thời gian trống khách hay chi phí hoàn thiện nội thất.
Đơn cử, tại The Emerald Golf View (phường Lái Thiêu), giá bán thứ cấp căn 1 phòng ngủ hiện khoảng 2,1-2,7 tỷ đồng, giá cho thuê từ 5,5–8 triệu đồng/tháng. Căn 2 phòng ngủ có giá từ 2,65-3,6 tỷ đồng, có giá thuê từ 8-12 triệu đồng/tháng. Căn 3 phòng ngủ có giá từ 4,1-5,1 tỷ đồng, giá thuê tương ứng khoảng 16-18 triệu đồng/tháng. Với mặt bằng này, tỷ suất cho thuê gộp tại dự án phổ biến khoảng 3-4,5%/năm, tùy giá mua, diện tích và nội thất.
Báo cáo thị trường cho thuê căn hộ Bình Dương (Nguồn: GIDEV).
Tại The Rivana, căn 1 phòng ngủ có giá bán thứ cấp hơn 2,3 tỷ đồng, giá thuê khoảng 5,5 triệu đồng/tháng. Căn 2 phòng ngủ có giá bán khoảng 2,9-3,2 tỷ đồng, giá thuê khoảng 7-8 triệu đồng/tháng. Căn 3 phòng ngủ có giá bán gần 4 tỷ đồng, giá thuê khoảng 8,5 triệu đồng/tháng. Tỷ suất cho thuê tại dự án chỉ khoảng 2,5-3,3%/năm.
Còn tại The Habitat Bình Dương, nhờ vị trí gần VSIP 1 với nguồn khách thuê chất lượng cao nên giá thuê tại dự án tương đối tốt. Giá bán căn hộ 2 phòng ngủ từ 2,6-2,9 tỷ đồng, mức thuê thực tế dao động từ 7-13 triệu đồng/tháng, tùy block, nội thất. Căn 67-70 m² cho thuê khoảng 10-11 triệu/tháng; căn 79-80 m² khoảng 10-14 triệu/tháng, tùy nội thất. Tỷ suất cho thuê tại dự án này đạt khoảng 3,5-5,5%/năm.
Tại Eco Xuân và Opal Skyline, tỷ suất có phần khả quan hơn nhờ giá mua mềm hơn và nhu cầu thuê ổn định tại khu vực Lái Thiêu. Eco Xuân hiện có giá bán căn hộ 1-3 phòng ngủ dao động khoảng 1,6-3 tỷ đồng, trong khi giá thuê phổ biến từ 5-9 triệu đồng/tháng. Với mặt bằng này, tỷ suất cho thuê ước đạt khoảng 3,2-4,2%/năm. Opal Skyline cũng ghi nhận mức tương tự, khoảng 3-4,3%/năm, tùy giá mua, diện tích và mức độ hoàn thiện nội thất. Còn tại Bcons Garden, căn 46-58 m² có giá thuê khoảng 5-7 triệu/tháng; căn 63-70 m² khoảng 7-8 triệu/tháng, căn đẹp/full nội thất có thể cao hơn.
Báo cáo GIDEV cho rằng căn hộ studio tại Bình Dương có thể cho thuê 12 triệu đồng/tháng, song thực tế không cao như báo cáo.
Nhìn chung, các dự án căn hộ đã bàn giao quanh trục Quốc lộ 13 vẫn có khả năng khai thác cho thuê tương đối ổn, đặc biệt ở những dự án có giá mua còn hợp lý hoặc nằm gần khu công nghiệp, khu chuyên gia. Tuy nhiên, nếu xét trên mặt bằng giá mua hiện nay, tỷ suất thực tế chỉ ở mức 3-4,5%/năm, không thể đạt mức lợi nhuận 7,5% như tại báo cáo của GIDEV. Các mức trên 5% chỉ xuất hiện ở một số căn có giá mua tốt, full nội thất hoặc tiếp cận được nhóm khách thuê ổn định.
Chia sẻ với Reatimes, đại diện Savills Việt Nam cho biết, lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Bình Dương hiện nay khá thấp, trung bình chỉ hơn 4%, thấp hơn mức lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng dao động 5-9%/năm. Tuy vậy, nhà đầu tư vẫn kỳ vọng vào tỷ suất sinh lời do tăng giá tài sản. Việc tăng giá căn hộ ở Bình Dương sẽ có tốc độ chậm hơn TP.HCM nhưng nhà đầu tư vẫn kỳ vọng vào nguồn cầu tiếp tục dịch chuyển từ TP.HCM về đây.
“Bình Dương chưa phải là thị trường có mức tăng trưởng tốt về lợi nhuận cho thuê trong ngắn hạn mà phải đặt mục tiêu xa hơn. Trong trường hợp có áp lực về tài chính, nhà đầu tư cần định vị lại sản phẩm để có chiến lược phù hợp. Nếu sản phẩm nằm ở xa trung tâm, xa các tuyến đường chính với tỷ suất sinh lợi thấp, có thể cắt lỗ để thoát hàng hoặc khai thác cho thuê để giảm áp lực tài chính. Trong khi đó, các dự án có vị trí tốt có thể cân nhắc giữ tài sản lâu dài chờ tăng giá thay vì bán tháo ngay”, Savills Việt Nam nhận định.
Về giá bán căn hộ tại Bình Dương, khảo sát của Reatimes cho thấy, nếu cách đây vài năm, mặt bằng giá căn hộ dọc Quốc lộ 13 chỉ quanh ngưỡng 30-40 triệu đồng/m², thì hiện nay nhiều dự án mới đã chạm mốc 50-70 triệu đồng/m², thậm chí có dự án vượt mốc trên 100 triệu đồng/m2.
Từ cuối năm 2025 đến nay, Quốc lộ 13 trở thành một trong những khu vực có nguồn cung căn hộ lớn nhất khu Bình Dương cũ. Chỉ tính riêng đến tháng 5/2026, khu vực này đã ghi nhận khoảng 15 dự án, với hơn 16.000 căn hộ được tung ra thị trường.
Đơn cử, The Emerald Boulevard có giá từ 62,6 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Đây là mức giá truyền thông thấp nhất, song theo thông tin Reatimes ghi nhận, tùy vị trí, giá căn hộ tại dự án này có thể lên trên 70 triệu đồng/m², tương đương một số khu vực thuộc TP.HCM cũ.
Tại Bcons NewSky, giá bán phổ biến khoảng 48-55 triệu đồng/m², tùy căn, tầng, hướng và chính sách bán hàng. Setia Edenia được ghi nhận ở vùng giá khoảng 48-55 triệu đồng/m². A&T Saigon Riverside hiện được rao/chào bán phổ biến quanh 50-55 triệu đồng/m².
GIDEV cho rằng nguồn cung cao cấp căn hộ Bình Dương chưa tới 10% nguồn cung.
Nhiều dự án khác cũng đã vượt ngưỡng trên 50 triệu đồng/m² như Green Skyline hiện được rao bán khoảng 68 triệu đồng/m²; Phú Mỹ Hưng Harmonie phổ biến trên 50 triệu đồng/m²; The Nest từ 65 triệu đồng/m², The Ten khoảng 60 triệu đồng/m².
Đặc biệt, tính chung toàn thị trường Bình Dương cũ, một số dự án có mức giá khá cao như Skybridge của Gamuda Land từ 90 triệu đồng/m², One Era và One King của Kim Oanh Group từ 100 triệu đồng/m², Orchard Mansion của CapitaLand Development khoảng 108 triệu đồng/m² và The Esme khoảng 80 triệu đồng/m².
Theo báo cáo công bố gần đây của Cushman & Wakefield, trong quý 1/2026, giá sơ cấp căn hộ tại thị trường Bình Dương đã đạt mức 1.886 USD/m² (tương đương gần 50 triệu đồng/m²), tăng 16,9% so với cùng kỳ năm ngoái.
Từ các dữ liệu trên có thể thấy, thông tin “căn hộ trên 40 triệu đồng/m² tại Bình Dương chỉ chiếm chưa tới 10% tổng nguồn cung” mà GIDEV đưa ra là chưa phản ánh đúng mặt bằng giá hiện nay của thị trường. Thực tế, nhiều dự án mới tại Bình Dương, đặc biệt dọc trục Quốc lộ 13 đã vượt xa ngưỡng 40 triệu đồng/m² và phổ biến ở vùng 50-70 triệu đồng/m²./.
