“Siết chặt” dịch vụ môi giới bất động sản

Tại dự thảo Luật lần này, nhiều chính sách mới được đề xuất để kiểm soát, “siết chặt” hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (BĐS), sẽ không còn hiện tượng “thổi giá”, “sốt ảo” làm nhiễu loạn thị trường như trước.

Thừa về số lượng, thiếu về chất lượng

Hiện nay, tại nhiều nước trên thế giới và Việt Nam, các giao dịch BĐS đều thông qua dịch vụ môi giới. Đây là loại hình dịch vụ có vai trò rất quan trọng đối với thị trường, góp phần thúc đẩy sản phẩm nhà ở đến tay người dân. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định rằng, nguồn nhân lực cho hoạt động này đang thừa về số lượng nhưng thiếu về chất lượng.

Thống kê cho thấy, số người hoạt động môi giới BĐS có chứng chỉ hành nghề chủ yếu tập trung ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Riêng đội ngũ môi giới ở Hà Nội chỉ khoảng 50% là hoạt động chuyên nghiệp, hoạt động thường xuyên tại các sàn giao dịch, còn lại là nghiệp dư "tay ngang" chuyển nghề khi thị trường BĐS tăng nóng.

Hằng năm, trung bình cả thị trường sơ cấp và thứ cấp có trên 100 nghìn giao dịch. Tại một số địa phương, có tháng tới vài ngàn giao dịch và đội ngũ môi giới đóng vai trò quan trọng giúp giao dịch BĐS diễn ra.

Rà soát tại các địa phương cho thấy, hiện tượng khá phổ biến mà nhiều người dân khi mua nhà, đất gặp phải là chiêu trò "treo đầu dê, bán thịt chó". Nếu không môi giới thành công thì các đối tượng “chụp giật” này sẽ lấy thông tin của khách hàng (tên, số điện thoại, địa chỉ,...) để thêm vào tệp danh sách khách hàng, sau đó mua đi bán lại hoặc liên tục quảng cáo, gọi điện, nhắn tin gây phiền toái. Một bộ phận môi giới BĐS còn có hành vi găm đất, "thổi giá" tạo "sốt ảo", gây lũng đoạn thị trường, nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ đầu tư, lừa đảo khách hàng.

Bộ Xây dựng trong quá trình tổng kết, đánh giá đã chỉ ra một số quy định pháp luật về quản lý hoạt động này còn khá lỏng lẻo, dẫn đến tình trạng các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS có cơ hội “lách luật”.

Chính sách hiện hành tạo ra môi trường đầu tư kinh doanh BĐS không lành mạnh, thiếu minh bạch. Không nâng cao, phát huy hết vai trò, chức năng của đội ngũ môi giới. Tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân môi giới làm lũng đoạn thị trường, tạo cơn “sốt ảo” để kiếm lợi, gây mất ổn định kinh tế - xã hội. Đồng thời, các chủ thể trên có cơ hội trốn thuế, gây thất thu ngân sách Nhà nước.

Luật Kinh doanh BĐS hiện hành đưa ra các quy định, điều kiện để được hoạt động, được thi sát hạch trình độ, cũng như về kỹ năng môi giới BĐS quá dễ dàng. Chính điều này góp phần tạo ra đội ngũ môi giới yếu về chuyên môn, thiếu hiểu biết pháp luật, chưa có tính chuyên nghiệp cao.

Các cá nhân chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế là có thể thực hiện dịch vụ môi giới BĐS. Pháp luật hiện hành chưa bắt buộc các cá nhân này phải báo cáo với cơ quan quản lý nhà nước về các hoạt động. Đội ngũ này tự do hành nghề kinh doanh ở bất kỳ đâu; hoặc là ăn theo các sàn giao dịch BĐS để lấy thông tin, làm cộng tác viên, môi giới thứ cấp; hoặc tự khai thác nguồn thông tin sản phẩm có nhu cầu bán và chủ yếu là nhà, đất ở có sẵn để môi giới cho khách hàng có nhu cầu mua.

Bộ Xây dựng cho rằng, với chính sách như hiện nay sẽ tiếp tục tạo ra một đội ngũ môi giới thiếu kiến thức căn bản về nghề, kém về đạo đức, yếu về chuyên môn, nặng tính “chụp giật”, không có trách nhiệm khi tư vấn cho khách hàng, chỉ vì mục đích kiếm lời, do vậy dễ gây thiệt hại cho người dân, dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Mặt khác, chế tài xử phạt hiện nay chưa tương xứng với hậu quả có thể xảy ra, do vậy không hạn chế được các hành vi vi phạm, dẫn đến gây mất niềm tin trong Nhân dân.

Cần lành mạnh hoạt động môi giới BĐS

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, Nhà nước hiện nay chưa có cơ chế khuyến khích, tạo điều kiện cho các nhà môi giới BĐS tham gia sâu hơn vào giao dịch BĐS, hoặc ràng buộc bằng, cơ chế pháp lý buộc giao dịch phải có sự tham gia của nhà môi giới; đồng thời, công tác đào tạo, kiểm tra, khung chương trình đào tạo chứng chỉ môi giới BĐS còn lạc hậu.

Theo Bộ Xây dựng, quá trình dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), nhiều nội dung mới được đề xuất, nhằm khắc phục triệt để những bất cập, hạn chế như trên. Đó là sửa đổi, bổ sung các quy định về kinh doanh dịch vụ BĐS để tăng cường quản lý, nâng cao chất lượng hoạt động môi giới, đảm bảo quyền tự do kinh doanh của tổ chức, cá nhân và hạn chế phát sinh các thủ tục hành chính.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết: Dự thảo Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS. Việc các cá nhân hành nghề môi giới BĐS sẽ phải đăng ký, tham gia hoạt động để có tổ chức quản lý (hoạt động theo doanh nghiệp, văn phòng, hội...).

Bên cạnh đó, sửa đổi, bổ sung quy định việc các tổ chức, cá nhân trong nước hay nước ngoài hành nghề môi giới BĐS tại Việt Nam buộc phải cung cấp, đăng tải thông tin công khai để phục vụ công tác theo dõi, quản lý.

Điểm mới của dự thảo Luật cho thấy, việc bổ sung quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm cụ thể, chi tiết đối với các đối tượng kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Các tổ chức, cá nhân này sẽ có chế độ báo cáo, cung cấp thông tin định kỳ, thường xuyên.

Ngoài ra, sẽ quy định chặt chẽ về hồ sơ, trình tự thủ tục, thẩm quyền thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, siết chặt quản lý đầu vào của dịch vụ kinh doanh đặc biệt này.

Theo Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS, việc sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật hiện hành về kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS sẽ tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, tính minh bạch cao. Phát huy được hết vai trò, chức năng của đội ngũ môi giới, nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của các môi giới viên.

Cơ quan quản lý nhà nước sẽ kiểm soát tốt được thị trường, khắc phục được hiện tượng “sốt ảo”, “bóng bóng” BĐS do các môi giới yếu kém gây ra. Đặc biệt, tránh thất thu thuế cho ngân sách Nhà nước, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội.

Đồng thời, tạo ra nguồn nhân lực chất lượng cao trong lĩnh vực dịch vụ môi giới BĐS. Nâng cao trách nhiệm của đội ngũ môi giới, đảm bảo quyền lợi của người dân khi tham gia thị trường, hạn chế tình trạng khiếu kiện gây mất trật tự an ninh xã hội.

Nhiều chuyên gia nhận định, chính sách đề xuất trong dự thảo Luật lần này đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật, phù hợp với tình hình thực tế, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước và hoạt động của lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, đến lúc cần quy hoạch lại hoạt đông môi giới BĐS một cách bài bản, nghiêm túc. Việc loại hình kinh doanh dịch vụ này phải đặt dưới sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước. Hệ thống pháp luật liên quan cũng cần được quy định rõ ràng, cụ thể, minh bạch, đặc biệt trong việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới và đăng ký kinh doanh.

Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) với nhiều quy định mới sẽ tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực hiện môi giới BĐS được chuyên nghiệp, chất lượng tư vấn được nâng cao. Đồng thời, xây dựng cơ chế thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Xu hướng các hoạt động giao dịch BĐS dần được số hóa, đòi hỏi cá nhân môi giới phải được đào tạo chuyên nghiệp, bài bản, để tiếp cận thông tin tốt hơn, sử dụng công nghệ mới, đưa ra những tư vấn chính xác hơn.

Trong thời gian tới đây, khi Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) được thông qua sẽ là pháp lý quan trọng để hướng đến kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp hơn, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững.