Siết tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp địa ốc ồ ạt ‘xoay vốn’ qua trái phiếu

Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong quý I/2026, thị trường ghi nhận 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị hơn 40.000 tỷ đồng. Trong đó, phát hành ra công chúng đạt 14.334 tỷ đồng, chiếm gần 36% tổng giá trị phát hành, tăng gấp đôi so với quý trước; còn phát hành riêng lẻ đạt hơn 25.800 tỷ đồng, tương đương khoảng 64% thị phần.

Đáng chú ý, nhóm bất động sản trở lại vị trí dẫn đầu về quy mô phát hành với giá trị hơn 24.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 60% tổng lượng trái phiếu phát hành trong quý I. Đây là diễn biến trái ngược hoàn toàn với cùng kỳ năm trước khi gần như không có đợt phát hành đáng chú ý nào từ nhóm doanh nghiệp địa ốc. Ngành ngân hàng đứng thứ hai với tỷ trọng khoảng 29%.

Thực tế thời gian gần đây cho thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản liên tục đẩy mạnh huy động vốn thông qua trái phiếu với quy mô hàng nghìn tỷ đồng. Mới nhất, ngày 6/5, CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn (công ty con của Vinhomes) công bố hoàn tất phát hành lô trái phiếu trị giá 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng với lãi suất 12,5%/năm.

Trước đó, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An đã phát hành 2 lô trái phiếu tổng giá trị 7.500 tỷ đồng để phục vụ các dự án lớn tại Hà Nội như Cao Xà Lá và Marriott Cổ Loa. Trong khi đó, Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Gia Hưng cũng huy động gần 1.065 tỷ đồng trái phiếu liên quan đến quá trình phát triển dự án NovaWorld Phan Thiet.

Hàng loạt doanh nghiệp khác như Văn Phú Invest, Bcons, Khải Hoàn Land hay CTCP Thời Đại Mới T&T cũng liên tiếp tham gia thị trường với các lô trái phiếu có lãi suất dao động từ khoảng 10 - 13,5%/năm.

Riêng Vinhomes đã huy động tổng cộng 10.500 tỷ đồng trái phiếu chỉ trong chưa đầy 4 tháng đầu năm 2026, với lãi suất phát hành từ 12 - 12,5%/năm. CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng huy động 5.600 tỷ đồng để triển khai các dự án hợp tác cùng Vinhomes như Vinhomes Ocean Park 3 hay Hạ Long Xanh.

Theo đánh giá của Công ty cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), xu hướng tăng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đã được dự báo từ trước trong bối cảnh tín dụng ngân hàng bị siết lại. Báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở của đơn vị này cho biết, sau giai đoạn tín dụng bất động sản tăng mạnh khoảng 36% trong năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đã phát tín hiệu kiểm soát tốc độ tăng trưởng nóng, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 khoảng 15%.

VIS Rating nhận định việc hạn chế tín dụng sẽ khiến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều khó khăn hơn, qua đó thúc đẩy xu hướng chuyển dịch sang huy động vốn trên thị trường trái phiếu và thị trường vốn.

Theo tổ chức này, riêng trong năm 2026 sẽ có khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn thanh toán, tăng tới 74% so với cùng kỳ. Áp lực đáo hạn lớn khiến nhu cầu tái cấp vốn của doanh nghiệp tăng mạnh, không chỉ để cơ cấu nợ mà còn nhằm duy trì dòng tiền cho các dự án đang triển khai.

Dữ liệu của VBMA cũng cho thấy tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp cuối quý I/2026 đã tăng lên khoảng 1,32 triệu tỷ đồng, tương đương 7,1% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Quy mô thị trường đang dần phục hồi sau giai đoạn suy giảm mạnh từ năm 2022.

Tuy nhiên, áp lực đáo hạn vẫn là vấn đề lớn của thị trường. Theo thống kê, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2026 lên tới hơn 203.900 tỷ đồng, trong đó riêng nhóm bất động sản chiếm khoảng 124.700 tỷ đồng, tương đương 61% tổng giá trị đáo hạn.

Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường trái phiếu sẽ tiếp tục giữ vai trò là kênh dẫn vốn quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn tới. Song song với đó, các doanh nghiệp cũng được dự báo sẽ gia tăng huy động vốn qua thị trường chứng khoán, hợp tác đầu tư và hoạt động M&A nhằm đa dạng hóa nguồn lực tài chính.