Bên cạnh những yếu tố nội tại của ngành thì nhiều tác động ngoại cảnh khác cũng góp phần vào thế khó cho các doanh nghiệp bất động sản trong năm nay.
Siết kênh trái phiếu, thắt kênh tín dụng
Năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn rất sôi động trên thị trường trái phiếu, với tổng giá trị phát hành lên đến 106.531 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng 38%) và chỉ xếp sau ngân hàng (tỷ trọng 41,42%). Kỳ hạn trái phiếu bình quân của nhóm này là 3,7 năm, còn lãi suất bình quân là 10,3%/năm, ở mức cao nhất thị trường nếu loại trừ lô phát hành bất thường 20% của Công ty Hồng Hoàng, theo đánh giá của Công ty chứng khoán SSI.
“Trái phiếu bất động sản thời gian tới sẽ vẫn nở rộ vì lãi suất hấp dẫn, kỳ trả lãi ngắn và nhu cầu phát hành cao”, SSI nhận định trong một báo cáo hồi đầu năm. Tuy nhiên, điều này có thể thay đổi trong thời gian sắp tới khi kênh dẫn vốn này bị siết lại những quy định về việc phát hành.
Nhìn ngược trở lại, một trong những lý do giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng tốc là nhờ Nghị định 163 của Chính phủ ban hành năm 2018, trong đó có thuận lợi là bỏ điều kiện doanh nghiệp phát hành có lãi năm liền kề trước (nhưng yêu cầu doanh nghiệp không có nợ gốc, lãi trái phiếu quá hạn trong 3 năm liền trước, thắt chặt về thời gian giao dịch và thực hiện cơ chế công bố thông tin đầy đủ).
Đến nay, dự thảo sửa đổi một số điều của Nghị định 163 trên đã được Bộ Tài chính soạn thảo xong và trình Thủ tướng Chính phủ. Theo cơ quan chức năng, có những điểm cần phải sửa lại để thị trường phát triển lành mạnh hơn, trong bối cảnh các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ tham gia ngày một nhiều hơn.
Một vấn đề đặc biệt quan trọng là giới hạn lại khối lượng phát hành, không được vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Theo thống kê của Bộ Tài chính trong 11 tháng đầu năm 2019, có đến 28/177 doanh nghiệp có khối lượng phát hành trái phiếu vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu (chiếm 27,8% tổng khối lượng phát hành), trong đó 11 doanh nghiệp vượt 50 lần, có doanh nghiệp vượt 100 lần. Nhưng đáng chú ý hơn cả là một số doanh nghiệp không làm rõ mục đích sử dụng vốn và phương án trả gốc và lãi.
Một điểm đáng chú ý khác, các đợt phát hành trái phiếu sau phải cách đợt trước tối thiểu 6 tháng và quy định trái phiếu phát hành trong mỗi đợt phải cùng điều kiện, điều khoản, để tránh trường hợp doanh nghiệp chia nhỏ thành nhiều đợt và nhiều mã trái phiếu. Thêm nữa, phạm vi giao dịch trái phiếu riêng lẻ hạn chế trong 100 nhà đầu tư suốt vòng đời trái phiếu (thay vì giới hạn trong vòng 1 năm như trước đó).
Trong tổng số 211 doanh nghiệp chào bán trái phiếu ra công chúng thì có 129 doanh nghiệp chưa niêm yết, chất lượng thông tin và trách nhiệm công bố thông tin vì vậy còn tương đối hạn chế, theo Công ty chứng khoán SSI.
Việc thiếu minh bạch còn thể hiện ở chỗ nhiều doanh nghiệp đã chia nhỏ các đợt phát hành để chào bán riêng lẻ, nhờ đó không phải thực hiện các nghĩa vụ công bố thông tin, hoặc thiếu chi tiết về mục đích sử dụng vốn, tình hình tài chính của doanh nghiệp.
Việc giám sát dòng vốn mà doanh nghiệp huy động được cũng vẫn còn bỏ ngỏ, đặc biệt là ở những doanh nghiệp phát hành với mức lãi suất cao, nghĩa là đang rất “khát” vốn trong bối cảnh dòng vốn tín dụng từ ngân hàng cũng đang thu hẹp lại, có chọn lọc tùy đối tượng.
Cùng với những thay đổi khác, dự kiến khối lượng phát hành trái phiếu trong năm nay sẽ bị ảnh hưởng đáng kể. Dù vậy, đây cũng là điều có thể dự báo trong năm qua, khi hàng loạt chuyên gia lên tiếng cảnh báo về hiện tượng tăng trưởng nóng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Trước đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã nhiều lần lên tiếng cảnh báo về dòng vốn chảy vào thị trường này thông qua các ngân hàng thương mại, vốn là thành viên rất tích cực phát hành và mua bán trên thị trường.
Nếu nhớ lại về việc không thực hiện cam kết trả lãi suất của dự án Cocobay trong năm qua, chắc chắn nhiều người sẽ tin rằng rủi ro vỡ nợ từ trái phiếu doanh nghiệp cũng không phải là nhỏ.
Bộ Tài chính thậm chí đặt trường hợp có doanh nghiệp phát hành có khả năng không thực hiện được cam kết với nhà đầu tư (mua lại trước hạn theo thỏa thuận, thanh toán gốc, lãi trái phiếu doanh nghiệp) thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường.
“Chúng tôi tin rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ tạm hạ nhiệt trong năm 2020 sau khi các nhà đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều đến khả năng trả nợ của đối tượng phát hành”, Công ty chứng khoán VNDirect đưa ra dự báo hồi đầu năm nay. Theo VNDirect, có khoảng 20% lượng phát hành trái phiếu có lãi suất khoảng 15-20%/năm, cao hơn nhiều so với mức bình quân của thị trường là 10-11%/năm.
Dòng chảy trái phiếu doanh nghiệp bùng nổ trong năm qua, được cho là thay thế dòng tín dụng ngân hàng vốn đang dần siết lại vì những quy định hoạt động an toàn mới đang dần có hiệu lực. Dù vậy trên thực tế thì trong năm ngoái, dòng vốn vào bất động sản trong năm qua chưa hoàn toàn “tắc”, nếu nhìn vào số liệu tăng trưởng tín dụng nhóm doanh nghiệp bất động sản lên đến 8,8%. Dù vẫn thấp hơn mức tăng trưởng chung nhưng vẫn được đánh giá là một con số khá đáng kể.
Trong khi đó, theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản năm ngoái là 10%, chiếm khoảng 12% tổng dư nợ. Tuy nhiên, nếu tính cả phần cho vay tiêu dùng có liên quan bất động sản (vay xây nhà, sửa nhà nhưng thường có khoảng 38% chuyển qua kinh doanh bất động sản) thì tổng dư nợ tín dụng bất động sản có thể chiếm đến 16%.
Trong báo cáo chiến lược năm 2020, Công ty chứng khoán Rồng Việt nhận định rằng tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản sẽ giảm vì các chính sách thắt chặt mới. “Ngân hàng trung ương đang hạn chế các khoản vay cho lĩnh vực bất động sản, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và sự an toàn của cả ngành ngân hàng”, báo cáo bình luận.
Vốn nhiều nhưng vẫn “kẹt”
Nhìn ở góc độ khác thì nhiều chuyên gia vẫn lạc quan với tín dụng ngân hàng rót vào bất động sản. Chẳng hạn, tại một diễn đàn về dòng tiền bất động sản cuối năm 2019, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, Giảng viên Đại học Fulbright, cho rằng trên thực tế thì các ngân hàng không thiếu tiền để cho vay, mà vấn đề chủ yếu thị trường cần khơi thông là tính pháp lý của các dự án bất động sản.
Theo HOREA, trong năm ngoái chỉ có 1 dự án tại TP.HCM được chấp nhận chủ trương đầu tư, trong khi nhiều dự án nhà ở bị đình trệ do không thực hiện được thủ tục đầu tư xây dựng hoặc bị dừng triển khai, dẫn đến quy mô thị trường, nguồn cung sản phẩm nhà ở đã bị sụt giảm mạnh đáng kể.
Ông Sử Ngọc Khương, chuyên gia bất động sản chia sẻ trong cùng buổi hội thảo nêu trên, với chính sách hạn chế tín dụng như hiện nay thì đối tượng bị tác động nhiều nhất là nhóm các doanh nghiệp vừa và nhỏ, có đặc trưng là phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng và sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Nhưng ngược lại, những doanh nghiệp có uy tín và quỹ đất sạch sẽ có nhiều cơ hội.
Trong bối cảnh này, việc huy động dòng tiền từ khối ngoại cũng là một lựa chọn đáng lưu tâm với các nhà phát triển bất động sản. “Năm 2019, các nhà đầu tư nước ngoài có xu thế lựa chọn phương thức hợp tác với các doanh nghiệp bất động sản trong nước để phát triển các dự án”, đại diện HOREA nhìn nhận.
Tại TP.HCM, năm ngoái lĩnh vực bất động sản chiếm 24,9% tổng nguồn vốn FDI của thành phố, tương đương khoảng 2,06 tỷ đô la và xếp vị trí thứ hai. Thống kê cả nước cũng gần tương tự, nhưng một điểm đáng chú ý là tỷ trọng đã giảm mạnh so với năm 2018 (từ 18% xuống gần 11% theo VNDirect).
Tuy nhiên thị trường vẫn có những điểm tích cực riêng, chẳng hạn như việc niêm yết trên sàn chứng khoán của công ty bất động sản An Gia vào đầu năm 2020. Đây là doanh nghiệp nhiều năm qua hoạt động theo mô hình hợp tác với quỹ đầu tư ngoại, lấy vốn để mua lại quỹ đất và phát triển các dự án.
Việc niêm yết để gọi vốn từ thị trường chứng khoán nghe có vẻ dễ dàng nhưng thực tế thì lại rất khó khăn, không chỉ bởi thị trường cổ phiếu hiện không thuận lợi, mà do bản thân kết quả kinh doanh của nhóm ngành này trong thời gian qua cũng không đủ thực sự hấp dẫn thị trường. Báo cáo của HOREA cũng ghi nhận nhiều doanh nghiệp sụt giảm mạnh về thu nhập, trong đó cũng có những trường hợp phải phá sản trong năm qua.
Thêm nữa, trong năm nay cả thế giới và Việt Nam đối mặt với nguy cơ lây nhiễm bệnh viêm phổi cấp do virus corona chủng mới, khiến cho nhiều hoạt động kinh tế ngừng trệ, trong đó đáng lo ngại nhất là bất động sản du lịch và bán lẻ. Bên cạnh những thách thức nội tại của ngành, những điều kiện “ngoại cảnh” này khiến cho thị trường bất động sản khó chồng thêm khó.
