Reatimes đã có cuộc trò chuyện với chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh liên quan tới chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản trong những năm gần đây.
PV: Quan niệm của ông như thế nào về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản?
TS. Vũ Đình Ánh: Hiện nay, mô hình tài chính Việt Nam vẫn chủ yếu dựa vào hệ thống ngân hàng, không phải dựa vào hệ thống thị trường tài chính hoặc thị trường chứng khoán. Đối với các doanh nghiệp thông thường, khoảng 90% vốn của họ từ nguồn vốn từ ngân hàng.
Bất động sản Việt Nam cũng không thể thoát ra khỏi cái đã định hình trên thị trường tài chính nên việc hoạch định chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản là cần thiết. Cần phải nhắc lại, tín dụng đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển của thị trường bất động sản. Hơn nữa, mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và tín dụng là mối quan hệ tất yếu, kể cả mặt lý thuyết và thực tế ở thế giới và Việt Nam.
Chính sách tín dụng phải làm sao đảm bảo cung cấp đủ nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản và phải thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, không tạo khủng hoảng. Thông thường, khủng hoảng tài chính thường hay bắt nguồn từ đổ vỡ trên thị trường bất động sản, kéo theo đó, thị trường tài chính khủng hoảng. Thậm chí nếu không xử lý tốt nguy cơ khủng hoảng kinh tế chung là cao.
PV: Đâu là những công cụ để điều tiết thị trường bất động sản trong chính sách tín dụng, thưa ông?
TS. Vũ Đình Ánh: Thứ nhất là khả năng tiếp cận của các doanh nghiệp đối với nguồn vốn tín dụng. Thứ hai là lãi suất. Thứ ba là kỳ hạn. Thị trường bất động sản hướng tới vốn vay trung và dài hạn. Tuy nhiên, chức năng cho vay trung và dài hạn phải thuộc về thị trường tài chính còn thị trường tín dụng ngân hàng chủ yếu cho vay ngắn hạn.
Nhưng nhu cầu về tín dụng ngân hàng của bất động sản lớn khiến cung của thị trường này phải căng sức ra đáp ứng nguồn vốn trung và dài hạn. Đây là lý do mà chính sách tín dụng phải điều chỉnh, trong bối cảnh thị trường tài chính chưa đáp ứng được.
Mặt khác, chính nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản cũng buộc thị trường tín dụng ngân hàng phải có những điều chỉnh để quản lý rủi ro, an toàn cũng như sắp xếp bố trí nguồn vốn làm sao giảm rủi ro của kỳ hạn xuống trong hệ thống tín dụng.
Đây là mối quan hệ 2 chiều, không phải nhất thiết nghĩ rằng thị trường tín dụng là người đẻ ra hay giúp đỡ thị trường bất động sản, bởi ngược lại thị trường bất động sản phát triển cũng giúp cho thị trường tín dụng phát triển.
PV: Xin ông phân tích rõ hơn về công cụ trong chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian gần đây?
TS. Vũ Đình Ánh: Thứ nhất với nguồn tín dụng cho bất động sản, khi thị trường này phát triển lành mạnh thì cầu có khả năng hoàn trả vốn và lãi. Nếu như thị trường bất động sản phát triển bong bóng, nhu cầu tín dụng rất lớn, tín hiệu là họ chấp nhận mọi khoản lãi suất để người ta vay.
Trong thị trường bất động sản xảy ra bong bóng, mức độ tăng giá rất nhanh và chỉ ở khoảng thời gian ngắn. Biến động giá bất động sản có thể giúp nhà đầu tư đạt được siêu lợi nhuận và hoàn trả gốc và lãi. Nhưng ở một thị trường bong bóng, chắc chắn nảy sinh vấn đề cuối kỳ khi bong bóng nổ, kéo theo thị trường bất động sản và thị trường tín dụng đi xuống. Khi đó, nhà đầu tư mất hoàn toàn khả năng trả nợ. Bức tranh này đã nhìn thấy ở Việt Nam vào giai đoạn 2011 - 2013.
Thứ hai, về lãi suất. Theo đường cong lãi suất, lãi suất trung hạn thường cao hơn so với lãi suất ngắn hạn. Những dự án bất động sản tiếp cận tín dụng, đặc biệt khi số tiền quá lớn sẽ phải tính toán lãi suất như thế nào để đảm bảo lợi nhuận chứ không đơn giản được bao nhiêu lợi nhuận sẽ đổ vào trả lãi cho ngân hàng.
Thứ ba, hầu hết các tài sản đảm bảo, tài sản thế chấp đều là bất động sản. Thông thường, các dự án bất động sản mà nhà đầu tư vay tiền thì thế chấp của họ chính là tài sản hình thành từ vốn vay. Các quy định pháp luật hiện nay cũng quy định thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay nhưng vẫn chưa có sự đảm bảo chặt chẽ. Thế nên mới có tình trạng một tài sản bất động sản đem thế chấp cho rất nhiều.
Hợp đồng tín dụng khác nhau hay thậm chí chưa xử lý được thì lại bán dự án bất động sản. Dự án chưa hình thành, đúng luật là bán khi chưa hình thành nhưng bản thân dự án đó thì đã được đem thế chấp ngân hàng, thậm chí đã được nhiều ngân hàng cho vay. Do vậy, nó xảy ra tình trạng không đảm bảo được nghĩa vụ trả nợ. Đây là mối liên quan không chỉ giữa con nợ và hệ thống tín dụng ngân hàng (chủ nợ) mà còn liên quan nữa là những người đã góp tiền vào cho dự án bất động sản đó. Như vậy, đây không chỉ là vấn đề tài chính, không phải vấn đề kinh tế mà còn liên quan đến vấn đề xã hội. Hệ lụy còn xuất hiện loạt trường hợp không cấp sổ đỏ, sổ hồng…
PV: Ông nhận định như thế nào về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản trong những năm trở lại đây?
TS. Vũ Đình Ánh: Hệ thống tài chính cho bất động sản phát triển cân bằng tức là phát triển ở góc độ thị trường tài chính đi cùng với quỹ tín khác của bất động sản hoặc quỹ chuyên biệt liên quan đến bất động sản hoặc, hiện nay, hệ thống các quỹ tài chính có một tỷ lệ nhất định để đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, Việt Nam chưa phát triển những quỹ này nên cầu về vốn lại trở thành gánh nặng hay rủi ro khi cho thị trường bất động sản vay lại đổ vào hết ngân hàng.
Việc NHNN hoặc cơ quan quản lý ngân hàng phải ra Thông tư 22 sẽ tập trung vào 2 điểm: Một là hạn mức hay tỷ lệ cho vay bất động sản là bao nhiêu để đảm bảo an toàn cho hệ thống. Hai là tài sản đảm bảo thế chấp cho bất động sản.
Đứng từ góc độ ngân hàng, những hành động như vậy hoàn toàn hợp lý để đảm bảo cho an toàn hệ thống. Bởi vì rủi ro ngân hàng lớn nhất đến từ rủi ro hệ thống. Chỉ cần một ngân hàng sa đà vào cho vay bất động sản bị vỡ trận sẽ kéo theo cả hệ thống ngân hàng sụp đổ. Mà hệ thống ngân hàng sụp đổ kéo theo cả nền kinh tế sụp đổ. Hành động của NHNN phát tín hiệu, ra văn bản thậm chí kiểm soát các ngân hàng thương mại liên quan cho vay bất động sản là hoàn toàn hợp lý.
PV: Liệu rằng, chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam đã thực sự mang lại hiệu quả?
TS. Vũ Đình Ánh: Hiện nay, NHNN mới siết, có những động tác cũng như có những chỉ số để kiểm soát cho vay các chủ đầu tư bất động sản nhưng lại bỏ trống một khoản rất lớn là cho vay tiêu dùng liên quan bất động sản. Khó xác định rõ, khoản đó dùng cho bất động sản hay thuộc nhóm cho vay tiêu dùng. Khoản đó đang gia tăng mạnh dẫn tới Ngân hàng phải định hướng: Phía NHNN phải kiểm soát tổng thể nguồn vốn tín dụng vào bất động sản, không chỉ cho vay các chủ doanh nghiệp bất động sản với thế chấp tài sản hình thành bằng vốn vay. Đấy là điểm rất quan trọng.
Phải có sự phối hợp giữa 2 cơ quan quản lý: một là là cơ quan ngân hàng - đại diện NHNN và cơ quan thị trường bất động sản. Hiện nay, mỗi khi NHNN ban hành chính sách, các cơ quan liên quan đến bất động sản sẽ “ca cẩm” vì tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản trong khi bằng chứng về sự vận động tốt hơn hay xấu đi lại không có. Do vậy, quan trọng là phải có một cơ quan điều phối, phối hợp thị trường tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản để làm sao mỗi một động tác đó không chỉ bảo vệ ngân hàng mà còn giúp cho thị trường bất động sản lành mạnh, ngăn chặn sự sụp đổ.
PV: Tác động của chính sách tín dụng sẽ ảnh hưởng như thế nào đến các chủ thể tham gia thị trường?
TS. Vũ Đình Ánh: Mục tiêu của chính sách tín dụng là nhằm đảm bảo hệ thống bình ổn. Sự tác động đối với thị trường bất động sản Việt Nam là một quá trình, không phải nhất thời. Các nhà đầu tư, các nhà phát triển bất động sản phải cân nhắc nhiều hơn, tính toán nhiều hơn và cũng không liều lĩnh trên thị trường khi mà nguồn lực tài chính bị kiểm soát chặt.
- Cảm ơn chia sẻ của ông!
