Sức khỏe của cổ phiếu bất động sản 2018 bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tác động từ bên ngoài
Bối cảnh nào châm ngòi…
Thị trường chứng khoán Việt Nam sụt giảm có một phần tác động không nhỏ bởi sự bất ổn của kinh tế toàn cầu và các chính sách thương mại của Mỹ.
Ngày 6/7/2018 là một ngày đáng nhớ với nền kinh tế khi Mỹ đã chính thức áp dụng mức thuế thêm 25% cho 818 dòng sản phẩm nhập khẩu từ Trung Quốc. Hơn 99% mặt hàng này là các máy móc thiết bị phục vụ sản xuất, hàng tiêu dùng cuối cùng chỉ chiếm 1%. Tổng kim ngạch nhập khẩu của Mỹ đối với những mặt hàng này trị giá khoảng 34 tỷ USD.
Ngược lại, phía Trung Quốc cũng ra đòn đáp trả khi quyết định đánh thuế lên một số mặt hàng nhập khẩu từ Mỹ, trị giá hơn 30 tỷ USD. Hành động này của Mỹ và Trung Quốc đã đẩy cuộc “chiến tranh thương mại” lên một nấc thang mới khiến cho thị trường tài chính toàn cầu rúng động.
Không chỉ có vậy, mới đây Tổng thống Donald Trump còn tuyên bố sẽ áp thêm 25% đối với 284 dòng sản phẩm trị giá 16 tỷ USD. Trong trường hợp cần thiết sẽ đánh thuế thêm 10% đối với các sản phẩm nhập khẩu từ Trung Quốc, trị giá 200 tỷ USD. Thậm chí Mỹ có thể đánh thuế thêm tất cả các sản phẩm, trị giá 500 tỷ USD nhập khẩu từ Trung Quốc.
Những hành động của Tổng thống Donald Trump khiến nhiều người lo ngại viễn cảnh này có thể trở thành hiện thực và sẽ làm cho kinh tế thế giới chao đảo.
Tuy nhiên, giới tài chính trên thế giới cũng phần nào bớt lo lắng khi mới đây Trung Quốc đã kêu gọi Mỹ đàm phán. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho thị trường chứng khoán toàn cầu có cơ hội khởi sắc.
Bên cạnh mối lo ngại về chiến tranh thương mại kể trên thì một nguyên nhân sâu xa khác là việc có những dấu hiệu cho thấy kinh tế thế giới đang bước vào giai đoạn khó khăn hơn sau một khoảng thời gian phục hồi. Mỹ đã phải tăng lãi suất vì lo ngại lạm phát có thể tăng cao. Nhiều quỹ đầu tư đã bắt đầu rút vốn từ các thị trường mới nổi trên toàn cầu.
Đối với kinh tế trong nước cũng có dấu hiệu cho thấy tăng trưởng đang bị chững lại. Mức tăng trưởng GDP quý III/ 2018 ước tính tăng 6,88% so với cùng kỳ năm trước. Con số này tuy thấp hơn mức tăng 7,45% của quý I/2018 nhưng cao hơn mức tăng 6,73% của quý II/2018.
Riêng với thị trường chứng khoán vào tháng 4/2018, VN-Index vượt mức 1.200 điểm, mức cao nhất của chỉ số này từ trước tới này. Có thể nói, việc VN-Index phục hồi mạnh là nhờ vào “tâm chấn” từ kinh tế vĩ mô trong nước của quý I/2018 đã hút được vốn đầu tư nước ngoài đổ vào nhiều khi khối ngoại liên tục mua ròng trên thị trường chứng khoán. Ngoài ra, dòng vốn “nóng” từ việc cho vay margin của công ty chứng khoán cũng lên tới 40.000 tỷ và được xem là có đóng góp không nhỏ vào mức tăng của thị trường.
Như vậy, việc thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh trong vài tháng gần đây cũng là điều dễ hiểu khi nền kinh tế gặp khó khăn, dư nợ margin của các công ty chứng khoán sụt giảm mạnh… Như vậy, VN-Index đã giảm gần 25% kể từ mức đỉnh hồi tháng 4/2018. Rất nhiều cổ phiếu đã giảm trên 50% giá trị… Vấn đề tiêu cực khác của thị trường là gần đây khối ngoài đã liên tục bán ròng và thanh khoản của thị trường đã giảm 50 - 60% so với trước đó và hiện giá trị giao dịch đạt 3.000 đến 4.000 tỷ đồng/phiên.
… khiến cổ phiếu bất động sản bị “vạ lây”?
Thống kê cho thấy cổ phiếu bất động sản là một trong những nhóm cổ phiếu chịu ảnh hưởng nặng nề nhất thời gian qua. Nhiều cổ phiếu bất động sản đã giảm hơn 50% trong cơn sóng điều chỉnh của thị trường. Nhiều cổ phiếu tiếp tục chìm dưới đáy sâu dù thị trường bất động sản tăng mạnh trong vài năm gần đây.
Quỹ đất sẽ là lợi thế lớn nhất của cổ phiếu bất động sản
Một trong những cổ phiếu giảm nhiều nhất là QCG của Quốc Cường Gia Lai. Đóng cửa phiên giao dịch cuối tuần rồi, QCG đang giao dịch quanh mức 5.400 đồng cổ phiếu, giảm 65% so với đầu năm. So với mức đỉnh gần 28.000 đồng/cổ phiếu đạt được hồi tháng 6/2017 thì cổ phiếu này đã giảm tới hơn 80% giá trị.
Việc cổ phiếu QCG giảm không chỉ bởi sự lao dốc chung của thị trường chứng khoán mà còn do cổ phiếu này bị vướng vào việc mua bán đất doanh nghiệp nhà nước thiếu minh bạch và bị buộc phải trả lại đất.
Một cổ phiếu bị giảm mạnh khác bởi Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt không được thông qua là LDG. Đây là một trong những doanh nghiệp có những dự án đầu tư lớn ở Phú Quốc và đã tăng khá mạnh trước khi Dự thảo Luật đặc khu trình Quốc hội trong kỳ họp tháng 6 vừa rồi. Tuy nhiên, cổ phiếu này đã sụt giảm mạnh khi Luật đặc khu “bị” hoãn lại.
Cổ phiếu LDG đã giảm từ mức hơn 22.000 đồng/cổ phiếu về thấp nhất 10.000 đồng/cổ phiếu (giảm 55%). Đến nay mới hồi phục lên được vùng 15.000 đồng/cổ phiếu.
Kể cả những tân binh mới được niêm yết trong năm 2018 dù được kỳ vọng là “vòi rồng” hút vốn tín dụng bất động sản từ sàn chứng khoán như DPG, HTN, CRE, HPX, FIR… thì cũng chỉ chớp nhoáng được số ít phiên giao dịch.
Những cái tên cũ như HAR, SJS, FCN, DIG, REE, DRH… rớt giá thảm hại. Đặc biệt ngay cả những cố phiếu ở mức rất thấp suốt thời gian trước đó cũng tiếp tục bị giảm sâu.
Năm 2018, phân khúc nhà ở bình dân lên ngôi nhưng “ông trùm” nhà ở xã hội Hoàng Quân vẫn tiếp tục ngập sâu vào khó khăn. Cổ phiếu HQC hiện đang giao dịch quanh mức giá 1.570 đồng phiếu, giảm 40% so với đầu năm.
Cổ phiếu FLC của đại gia Trịnh Văn Quyết sau gần một năm trời chìm sâu xuống đáy thì đến những ngày cuối năm lại bỗng chốc "lên đồng" trong phiên 21/12, sau thông tin hãng hàng không Bamboo Airways chuẩn bị cất cánh, với tổng khối lượng giao dịch đạt hơn 16 triệu cổ phiếu ở mức giá 5.680 đồng /cổ phiếu.
Người “anh em” của FLC là ROS thì thực sự là một thảm họa đối với những ai đang nắm giữ cổ phiếu này khi giảm từ mức 180.000 đồng/cổ phiếu hồi đầu tháng 11/2017 xuống còn chỉ chưa tới 37.000 đồng/cổ phiếu. Tuy vậy, nhiều chuyên gia đánh giá đây vẫn là mức cao của cổ phiếu này.
Trong cơn “tháo chạy” của dòng tiền khỏi thị trường chứng khoán thì đâu đó vẫn còn một số mà trụ lại để lội ngược dòng như cổ phiếu VIC của Vingroup đã tăng gần 57% kể từ đầu năm đến nay. VIC là một trong những “chiến binh” lớn hiếm hoi vẫn trụ vững trong cơn lốc giảm điểm thị trường thời gian qua. Còn VHM thì cũng có những phiên thăng trầm, nhưng tựu chung lại vẫn là cổ phiếu “hot” của dòng bất động sản.
Ngoài ra, phải kể đến một ông lớn khu vực phía Nam là NVL của Tập đoàn Novaland với tiềm lực tài chính mạnh và quỹ đất lớn cũng gần đủ sức dẫn sóng nhóm bất động sản trên thị trường chứng khoán trong thời gian vừa qua. Tính đến ngày 20/12, NVL giao dịch quanh mức 64.000 đồng/cổ phiếu.
Với dòng cổ phiếu nhóm vật liệu xây dựng thì HPG hay VGC đều là những công ty uy tín và có quy mô lớn nhất trong ngành vật liệu xây dựng, gắn với sự ra đời của hàng trăm sản phẩm, công trình trên khắp cả nước. Đây cũng là những thương hiệu xuất hiện đầu tiên trong tâm trí của hơn 50% khách hàng tham gia khảo sát.
Tuy nhiên những doanh nghiệp này cũng không tránh khỏi cơn bão giảm giá của thị trường. Hay có thể nói, nhóm ngành vật liệu xây dựng bắt đầu bước vào chu kỳ suy thoái khi mà thị trường bất động sản đã “tạo đỉnh” như một số ý kiến đánh giá.
HPG đã mất đi gần 37% khi rơi từ vùng giá 47.600 đồng/cổ phiếu về dưới 30.000 đồng/cổ phiếu. Trong khoảng 3 tháng trở lại đây, cổ phiếu HPG có mức giảm mạnh nhất kể từ ngày 1/10/2018 khi quỹ PENM II Germany GmbH & Co. KG liên tục 2 lần đăng ký bán mỗi lần 20.000.000 cổ phiếu.
Thông tin này có lẽ là một trong những nguyên nhân chính khiến giá cổ phiếu HPG giảm 30% chỉ trong thời gian ngắn như vậy. Qua đó đã đẩy ông Trần Đình Long, Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Hòa Phát ra khỏi danh sách tỷ phú USD theo ghi nhận mới nhất của tạp chí Forbes.
Thê thảm nhất là cổ phiếu HSG của ông Lê Phước Vũ khi liên tục phá đáy trong vòng gần 4 năm trở lại đây. Đặc biệt trong năm 2018, giá cổ phiếu HSG đã giảm hơn 70% từ vùng 24.000 đồng/cổ phiếu về dưới 7.000 đồng/cổ phiếu như hiện nay.
Cũng trong năm 2018, giá cổ phiếu VGC của tổng công ty Viglacera có mức giảm nhẹ hơn chút nhưng cũng ở mức 33% khi giảm từ vùng giá 27.000 đồng/cổ phiếu về vùng giá 18.000 đồng/cổ phiếu.
Như vậy, thị trường chứng khoán năm 2018 sắp khép lại và nhóm cổ phiếu bất động sản đa phần bị dính đòn trừ những ông lớn đủ sức “rẽ sóng”. Tuy nhiên, tại hội thảo FiinPro Talk 7 với chủ đề “Cổ phiếu ngân hàng và bất động sản: Kết thúc năm 2018 và triển vọng” được tổ chức tại Hà Nội mới đây, nhiều chuyên gia vẫn tin rằng, dù ngân hàng siết tín dụng bất động sản nhưng kinh tế vĩ mô đang tăng trưởng tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường này.
Cụ thể, tăng trưởng GDP năm 2018 có khả năng đạt mục tiêu 6,7% mà Quốc hội thông qua, thậm chí WB dự báo đạt 6,8%; chỉ số giá tiêu dùng dưới 4% như mục tiêu; khách du lịch quốc tế tiếp tục tăng mạnh (cuối tháng 12, Việt Nam đã đón vị khách quốc tế thứ 15 triệu); dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam liên tục tăng với vốn đăng ký mới 9 tháng đạt 25,37 tỷ USD, tương đương cùng kỳ, vốn giải ngân đạt 13,25 tỷ USD, tăng 6% so với cùng kỳ.
Đặc biệt, xuất siêu đạt kỷ lục, vượt 6 tỷ USD và lượng kiều hối gửi về Việt Nam chiếm tới 7% GDP trong năm 2018, trong đó lượng lớn chảy vào lĩnh vực bất động sản.
Bên cạnh đó, bức tranh hai thị trường nhà đất ở Hà Nội và TP.HCM cũng phản ánh khá rõ sự lạc quan này. Theo các số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tại Hà Nội, các dự án chào bán mới trong quý III/2018 cung cấp 10.536 sản phẩm cho thị trường, tăng 170% so với quý I và tăng 19% so với quý II, nâng tổng lượng cung tại Hà Nội tính từ đầu 2018 lên 28.240 sản phẩm.
Ở thị trường TP.HCM, quý III/2018 ghi nhận sự trầm lắng nhất định khi nguồn cung sụt giảm. Tuy nhiên, theo đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, điều này là hoàn toàn bình thường, chỉ là yếu tố ngẫu nhiên về thời điểm chào hàng của chủ đầu tư, chứ không thể hiện xu thế giảm sự phát triển đầu tư dự án bất động sản.
Theo chuyên gia Bùi Quang Tín nếu vốn từ ngân hàng càng thắt chặt thì dòng vốn chứng khoán đang ngày càng mở. Theo đó, doanh nghiệp chuyển dịch dòng vốn vay từ tổ chức tín dụng sang thị trường chứng khoán. Các doanh nghiệp trên sàn đang nỗ lực huy động vốn, ngay cả nhiều doanh nghiệp chưa niêm yết cũng thông qua các công ty chứng khoán để huy động vốn với lãi suất khoảng 9 - 10%.
Ông Tín nhận định, thị trường chứng khoán Việt được đưa vào danh sách xem xét nâng hạng và nếu được nâng hạng thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận vốn của nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, Luật Chứng khoán đang dần thay đổi để phù hợp với pháp luật doanh nghiệp về đầu tư.
Ông Tín cho rằng năm 2019 sẽ có nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư để bàn câu chuyện làm ăn, xây dựng các dự án. Sắp tới, nhiều nhà đầu tư không chỉ từ Mỹ và Trung Quốc, Hàn Quốc mà sẽ mở rộng từ châu Âu, họ tìm tới doanh nghiệp bất động sản tốt, thông qua công ty tư vấn hoặc tiếp xúc trực tiếp. Các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ nhắm vào bất động sản du lịch mà còn hướng đến phân khúc ở thực giá bình dân, bất động sản công nghiệp, hậu cần…
“Tôi tin cổ phiếu bất động sản có nhiều cơ hội để phát triển trong năm 2019”, chuyên gia Bùi Quang Tín nhận định.
