Phối cảnh dự án căn hộ Botanica Premier - Novaland
Ai có đất, người đó thắng
Nói đến câu chuyện kinh doanh BĐS, ai cũng hiểu rằng, dù các nhà phát triển BĐS có ý tưởng làm những siêu dự án, những kiệt tác kiến trúc hay chỉ là khu nhà ở bình dân… mà không có quỹ đất thì cũng bất lực. Và khi đã có đất sạch, tức là không còn vướng mắc về việc bồi thường, thủ tục pháp lý... nghĩa là doanh nghiệp đã nắm hơn một nửa thành công đối với dự án đất ở vị trí tốt.
Trên thị trường, mỗi doanh nghiệp đều có cách khách nhau để tiếp cận được các quỹ đất. Qua thời chênh lệch địa tô, doanh nghiệp nếu không có các mối quan hệ đặc biệt, hoặc “ăn may”,…thì khó dành phần thắng nếu không mạnh về tài chính.
Nổi bật trong nhóm doanh nghiệp BĐS trên sàn, Novaland đang là một trong những doanh nghiệp có quỹ đất dồi dào nhất khi có tới 42 dự án BĐS với hơn 10 triệu mét vuông sàn xây dựng.
Đáng nói, không hề đi "đường vòng", Novaland luôn gom đất sạch phục vụ cho các dự án của mình bằng cách chủ động “thẳng tay” mua bán, sáp nhập dự án để sở hữu. Chiến lược của doanh nghiệp này được cho là khôn ngoan bởi M&A giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian dành cho thủ tục pháp lý đất đai, đền bù,…từ đó tiết giảm được nhiều chi phí.
Với bối cảnh quỹ đất của thành phố ngày càng khan hiếm thì doanh nghiệp nào tích lũy càng nhiều đất sẽ nắm giữ lợi thế cạnh tranh càng lớn trong dài hạn, Novaland (với đã số quỹ đất đều nằm ở vị trí chiến lược) luôn là cái tên được đánh giá cao với cách làm thật ăn thẳng, chủ động tìm cơ hội mua rẻ và minh bạch trên thị trường. Với quỹ đất hiện tại, Novaland dự báo đủ điều kiện để phát triển ổn định trong nửa thập kỷ tới.
Quản lý dòng tiền có chiến thuật
Nói như vậy, không có nghĩa là không tồn tại những câu hỏi xung quanh thương hiệu Novaland, đặc biệt là khi thông tin khoản nợ 13.500 tỷ đồng được công bố, bên cạnh những tin tức về hàng tồn kho lớn và nghi vấn đường đi của dòng tiền Novaland khó giải mã...
Những nghi ngại này không phải không có lý bởi việc quản lý tài chính của một tập đoàn cùng lúc sở hữu 40 công ty với số dự án "khổng lồ" như Novaland thì không phải ai cũng nắm được. Bởi vì nếu ai cũng biết chiến thuật này có lẽ đã có hằng trăm, hàng triệu... Novaland.
Thực tế, số đầu nợ của Novaland khá cao. Nhưng nếu chia đầu nợ lên các dự án thì con số lại khá đơn giản. Trong số nợ của Novaland, có 5.596 tỷ đồng nợ vay tài chính ngắn hạn (gồm 3.093 tỷ vay từ bên thứ 3, khoảng 1.197 tỷ vay ngân hàng và 1.296 tỷ nợ trái phiếu).
Trong đó, phần lớn khoản nợ này được huy động là để tài trợ cho các dự án, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm tốt. Đơn cử như khoản vay 500 tỷ đồng từ Sacombank để hợp tác đầu tư dự án Botanica Premier (đã bán 70% sản phẩm), 400 tỷ vay từ Tiên Phong Bank để hợp tác đầu tư vào dự án Orchard Parkview (đã bán trên 70% sản phẩm),…
Cũng như những khoản vay trên, các khoản nợ trái phiếu của Novaland cũng được sử dụng để tăng quy mô hoạt động hoặc góp vốn đầu tư vào các dự án. Chẳng hạn khoản trái phiếu 2.000 tỷ đồng phát hành cho Vietinbank là để tài trợ dự án Lakeview City, hoặc 300 tỷ đồng phát hành cho Ngân hàng Bảo Việt cũng dùng đầu tư vào một loạt dự án phía Tây như Orchard Garden, Garden Gate, The Botanica và Orchard Parkview.
Đáng chú ý, hiện Novaland đang có hai khoản vay với dư nợ 110 triệu USD với các tổ chức tín dụng nước ngoài là Credit Suisse AG (chi nhánh Singapore) và GW Supernova PTE Ltd. Đây đều là các khoản vay có quyền chuyển đổi toàn phần hoặc một phần.
Những khoản nợ này cho thấy tổng nợ của Novaland tăng đáng kể so với năm ngoái. Tuy nhiên, các chỉ số về thanh toán ngắn hạn và thanh toán nhanh của Novaland lại được duy trì và cải thiện ở mức cao, các chỉ tiêu cơ cấu vốn như tổng nợ/tổng tài sản hay tổng nợ/vốn chủ sở hữu đều giảm qua từng năm và ở mức hợp lý.
Điều nay có thể đảm bảo cho Novaland có khả năng phát triển và tăng trưởng các chỉ tiêu về khả năng sinh lời. Báo cáo tài chính hợp nhất 2016, cho thấy doanh thu thuần của đại gia BĐS này đạt 7.359 tỷ đồng, tăng 10,3%; tổng tài sản 36.527 tỷ đồng, tăng 37,5% so với 2015. Tất cả các dự án đang triển khai đều phải đảm bảo có dòng tiền thực dương sau khi có kế hoạch thanh toán các chi phí cho nhà thầu.
Đối với doanh nghiệp, sử dụng đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi. Dù sử dụng nhiều nợ vay một mặt sẽ tăng rủi ro cho cổ đông, nhưng mặt khác cũng gia tăng tỷ suất sinh lời dự tính của vốn chủ sở hữu. Do đó, công ty buộc phải sử dụng một cơ cấu vốn cân bằng là sự kết hợp giữa nợ vay – cổ phần nhằm cân bằng rủi ro và lợi nhuận để có thể tối đa hóa giá trị cổ phiếu. Giá cổ phiếu của Novaland từ mức 50.000 lên 67.000 đồng/cổ phiếu, tăng khoảng 35% so với giá mới lên sàn.
Như vậy, mấu chốt của vấn đề không nằm ở việc doanh nghiệp vay nhiều hay ít mà là sử dụng nợ vay như thế nào. Một khi đồng tiền vay được sử dụng đúng mục đích sẽ đem lại lợi nhuận tốt trong tương lai.
Ở một phía cạnh khác, phải thừa nhận Novaland có hàng tồn kho lớn trên thị trường. Nhưng tồn kho BĐS được đánh giá tốt, xấu cần phải phân loại và tùy vào từng thời điểm. Bản chất của việc gia tăng hàng tồn kho là sự mở rộng việc xây dựng, phát triển các dự án của các doanh nghiệp.
Xét ở khía cạnh tích cực, hàng tồn thể hiện sức mạnh nội tại của doanh nghiệp vì chỉ những ông lớn (trường vốn) mới có quỹ đất và hàng hóa dồi dào. Tuy nhiên, ưu điểm của hàng tồn kho cũng giống như bề nổi của tảng băng chìm. Bề mặt bị khuất dưới tảng băng chính là khuyết điểm.
Đó là các trường hợp hàng tồn ứ đọng một khoảng thời gian dài, quỹ đất chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính... sẽ trở thành gánh nặng. Lâu dần, hàng tồn có thể bóp chết khả năng tăng trưởng vì chi phí vốn đội lên. Doanh nghiệp chăm chút cho núi hàng tồn này còn bị mất chi phí cơ hội.
Novaland không nằm trong trường hợp thứ hai. Tại doanh nghiệp này, trong số 15.636 tỷ đồng hàng tồn kho có 14.926 tỷ đồng thuộc về các BĐS đang xây dựng và đều nhìn thấy các cơ hội tươi sáng.
