Sớm hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia: Nền tảng cho thị trường BĐS lành mạnh trong nền kinh tế số
Với sự phát triển vượt bậc của khoa học công nghệ, thế giới đang bước vào giai đoạn vàng của "kỷ nguyên số". Ở đó, nhân loại đang và sẽ chứng kiến sự biến đổi to lớn trong mọi mặt của đời sống xã hội và kinh tế, tất cả đều diễn ra trên nền tảng số. Lúc này các khái niệm mới được định nghĩa như kinh tế số, xã hội số, chính phủ số và công dân số...
Phát biểu trong Diễn đàn cấp cao và triển lãm quốc tế về công nghệ 4.0 được tổ chức vào trung tuần tháng 6 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính khẳng định: "Việc thích ứng và phát triển của mỗi quốc gia trong kỷ nguyên số và toàn cầu hóa hiện nay là vấn đề lớn, vừa cấp bách, vừa lâu dài. Đối với Việt Nam, ý thức rõ về cơ hội và yêu cầu, Chính phủ đã chủ động thích ứng, đổi mới để phát triển".
Việc sớm xây dựng Chương trình Chuyển đổi số quốc gia đã cho thấy rất rõ quyết tâm của Chính phủ. “Chương trình Chuyển đổi số quốc gia đến năm 2025, định hướng đến năm 2030” đề ra mục tiêu đến năm 2023 sẽ phát triển Chính phủ số với nhiều dấu mốc cụ thể, trong đó có hoàn thành mục tiêu 100% cơ sở dữ liệu quốc gia tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử bao gồm các cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đất đai, đăng ký doanh nghiệp, dân số, tài chính, bảo hiểm được hoàn thành và kết nối, chia sẻ trên toàn quốc; từng bước mở dữ liệu của các cơ quan nhà nước để cung cấp dịch vụ công kịp thời, một lần khai báo, trọn vòng đời phục vụ người dân và phát triển kinh tế - xã hội; 50% hoạt động kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước được thực hiện thông qua môi trường số và hệ thống thông tin của cơ quan quản lý.
Trong đó, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia là 1 trong 6 cơ sở dữ liệu quốc gia đã được Thủ tướng Chính phủ yêu cầu phải ưu tiên triển khai để tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử; có vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước, đồng thời góp phần cải cách thủ tục hành chính, hướng đến chính phủ số, nền kinh tế số, xã hội số.
Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia cũng gánh vác nhiều kỳ vọng vào khả năng có thể giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững. Tuy nhiên, đây là cơ sở dữ liệu duy nhất tính đến nay chưa được xây dựng hoàn chỉnh.
Nguyên nhân đã được chỉ rõ, khó khăn về nguồn lực, nhân lực, hệ thống hạ tầng thông tin vừa thiếu, vừa yếu, chưa đồng bộ, thống nhất…
Để làm rõ hơn vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Hán Minh Cường, Chủ tịch HĐQT SGroup, người đã có nhiều năm nghiên cứu và làm việc trực tiếp trong lĩnh vực xây dựng các cơ sở dữ liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất,...
PV: Thưa ông, kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV đang thảo luận Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), một trong những vấn đề được quan tâm nhiều nhất chính là xây dựng bảng giá đất hằng năm. Khác với khung giá đất trước đây, bảng giá đất hằng năm đã có tính cập nhật hơn, vì vậy nhiều ý kiến kỳ vọng khi Luật sửa đổi được ban hành, giá đất sẽ sát với giá thị trường. Nhưng cũng có ý kiến bổ sung rằng phải dựa trên cơ sở dữ liệu đất đai thì mới có thể đưa ra bảng giá đất chính xác hơn, đúng với giá trị thực. Liệu rằng việc này có khả thi, thưa ông?
TS. Hán Minh Cường: Một bộ cơ sở dữ liệu đất đai dù đầy đủ đến mấy cũng không thể nào một mình nó làm thay đổi hay đưa được giá đất đai về giá trị thật, bởi việc định giá đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Cơ sở dữ liệu về giá đất sẽ chỉ góp phần làm minh bạch hóa thông tin và hỗ trợ cho các cơ quan quản lý nhà nước khi ban hành các chính sách mang tính chất điều tiết. Hay có thể nói, cơ sở dữ liệu là công cụ để giúp việc đưa ra các quyết sách được sát với thực tế thị trường hơn, góp phần đưa giá đất về đúng giá thị thật của nó.
Liên quan đến câu chuyện định giá đất được bàn bạc rất nhiều thời gian qua, tôi cho rằng sẽ rất khó để đưa ra phương pháp định giá đất nếu chỉ đơn thuần dựa vào các quyết định hành chính hay các kỹ thuật khảo sát truyền thống. Muốn định giá đất chính xác nhất có thể thì buộc phải áp dụng công nghệ. Đương nhiên sẽ không thể tuyệt đối chính xác nhưng sẽ là tiệm cận nhất với giá trị thực của đất đai.
PV: Cụ thể như thế nào thưa ông?
TS. Hán Minh Cường: Tôi hiểu rằng có nhiều ý kiến tin rằng khi có cơ sở dữ liệu đất đai sẽ dễ dàng hơn cho việc xây dựng bảng giá đất. Việc này là đúng, nhưng chúng ta đang nói đến câu chuyện dựa trên dữ liệu, dữ liệu chỉ nằm đó thì không có ý nghĩa mà phải phân tích, ở góc độ này máy móc sẽ làm tốt hơn con người.
Nếu ta có một dữ liệu đủ lớn, ví dụ, tập hợp được tất cả giao dịch nhà đất được công chứng trong một khoảng thời gian nhất định tại một khu vực và tất cả dữ liệu về tin rao bán trong cùng khoảng thời gian đó, ta sẽ đối chiếu được tỷ lệ giao dịch thành công và chênh lệch giữa giá rao bán với giá giao dịch trên hợp đồng. Máy tính cũng sẽ phân tích cả các dữ liệu liên quan như chỉ số giá tiêu dùng, tình hình lạm phát, cả các biến động về chính sách và tác động của các hạ tầng kỹ thuật mới… có thể ảnh hưởng như thế nào đến giá nhà đất.
Khi dữ liệu đủ lớn, được ghi trong thời gian đủ dài, ta sẽ nhìn thấy dao động giá đất rất rõ ràng, trong khu vực tham chiếu và cả khu vực lân cận, giá đất sẽ dịch chuyển theo sự vận động của thị trường, sẽ cho thấy ngay giá đang tăng hay đang giảm theo xu hướng chung. Lúc đó, không thể nào có chuyện thị trường đang đi lên, giá đất đang đi lên mà khu đất A lại được bán với giá quá thấp so với thị trường hay so với giao dịch trước đó của chính khu đất A này được.
Như vậy, công nghệ phân tích dữ liệu phần nào đã xác định được giá nhà đất tại khu vực nghiên cứu, tránh tối đa được câu chuyện “hai giá” khi giao dịch đất đai đang diễn ra rất phổ biến hiện nay. Vừa hạn chế được thất thu thuế, vừa có được cơ sở dữ liệu sạch về giá giao dịch đất đai.
Bởi vậy phải khẳng định, công nghệ phải đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ làm sạch dữ liệu đầu vào của cơ sở dữ liệu đất đai và đưa giá đất tiệm cận giá trị thật.
PV: Ví dụ của ông về việc ứng dụng công nghệ trong phân tích dữ liệu rất lý tưởng, nếu thực sự làm được những điều này chắc chắn thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
Tuy nhiên, ông cũng nói rằng kết quả phân tích sẽ càng chính xác khi chúng ta có dữ liệu đủ lớn, ghi nhận trong thời gian đủ dài. Vậy cụ thể là bao lâu thưa ông? Bởi càng kéo dài thời gian xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, thiếu công cụ này càng lâu thì e rằng thị trường bất động sản sẽ chưa thể nào thực sự “khỏe mạnh” được, nhất là trong bối cảnh khó khăn đang chồng chất như hiện nay?
TS. Hán Minh Cường: Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là phải làm từng bước, chứ không thể nào ngay lập tức có được một cơ sở dữ liệu rất đầy đủ, rất lý tưởng. Quá trình xây dựng phải phù hợp với thực tiễn về nguồn lực, con người, công nghệ, bộ máy, khung chính sách… Song song với đó, cơ sở dữ liệu sau khi xây dựng cơ bản ban đầu thì nó phải “sống” tiếp, tức là liên tục được cập nhật, được thu thập, phân tích. Chứ không phải thu thập xong một lần rồi dừng lại, để đó. Nghĩa là không có một cột mốc cụ thể là khi nào thì xong, mà dữ liệu sẽ liên tục được thêm vào, được cập nhật.
PV: Nhưng dường như chúng ta đã kéo dài quá trình xây dựng bước đầu. Cơ sở dữ liệu đất đai là cơ sở dữ liệu duy nhất chưa hoàn chỉnh trong sáu cơ sở dữ liệu quốc gia được tập trung xây dựng thời gian qua. Lý do gì gây ra việc chậm trễ như vậy?
TS. Hán Minh Cường: Nhìn nhận một cách khách quan, xây dựng một cơ sở dữ liệu cấp quốc gia là rất khó. Không phải chỉ dữ liệu về đất đai mà cả 5 dữ liệu còn lại về dân cư, đăng ký doanh nghiệp, dân số, tài chính và bảo hiểm đều khó khăn, kỳ công và gặp nhiều trở ngại trong quá trình xây dựng. Việc xây dựng dữ liệu đất đai cũng thế, quá trình triển khai gặp nhiều rào cản từ câu chuyện chỉ đạo, chính sách đến quy trình thực hiện, các thao tác chuyên môn kỹ thuật và cả nền tảng công nghệ, con người…
Chúng ta cứ nói rằng trước đây đã có nền tảng cơ bản về cơ sở dữ liệu nhưng thực ra đó mới chỉ là dữ liệu, là thông tin rời rạc, giờ phải thu thập, sàng lọc, tổng hợp… mới dần hình thành được những bộ cơ sở dữ liệu đầy đủ, chính xác. Chưa nói đến câu chuyện chuyển đổi số còn rất nhiều những khó khăn khác về công nghệ, kỹ thuật và đôi khi là cả năng lực của các nhân sự phụ trách… Phân tích như vậy để thấy rằng có rất nhiều thách thức trong quá trình xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
PV: Với hàng loạt trở ngại như vậy, đâu là khâu tốn nhiều công sức và kéo dài thời gian nhất thưa ông?
TS. Hán Minh Cường: Chính tôi và cộng sự cũng có nhiều năm kinh nghiệm tham gia vào việc xây dựng các cơ sở dữ liệu về quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Và chúng tôi rút ra rằng, khó khăn lớn nhất khi xây dựng những hệ thống dữ liệu về đất đai là việc thu thập, tập hợp và xử lý dữ liệu đầu vào đảm bảo tính chính xác, đầy đủ và có hệ thống.
Hiện nay có rất nhiều dữ liệu bị phân tán, không quản lý tập trung và có tình trạng “cát cứ dữ liệu” ở các địa phương hay các ban, ngành khác nhau. Tức là những thông tin này không được chia sẻ công khai, nếu muốn thu thập phải lấy chỗ này một chút, lấy chỗ kia một chút do đó không đảm bảo được tính thống nhất. Chưa kể sẽ phải mất thêm rất nhiều thời gian để xác minh tính chính xác của dữ liệu đầu vào, bởi nó bị nhiều bên chi phối và quản lý.
Song song với quá trình làm việc thực tế, chúng tôi cũng tham dự nhiều Diễn đàn và lắng nghe nhiều ý kiến tương tự. Nhiều đơn vị khác cũng gặp phải tình trạng này và cũng nhiều lần nói ra nhưng xử lý được triệt để là rất khó, xin thì không được mà mua thì không có các quy định tài chính cụ thể, vì vậy để có được những dữ liệu đầu vào đầy đủ, chính xác, chính danh là rất gian nan.
PV: Vậy về công nghệ thì sao thưa ông, dù đóng vai trò quan trọng như vậy nhưng dường như nền tảng công nghệ của chúng ta chưa thực sự đủ mạnh?
TS. Hán Minh Cường: Có nhiều e ngại rằng chúng ta còn yếu về công nghệ, nhưng theo kinh nghiệm của chúng tôi, công nghệ không phải trở ngại lớn nhất lúc này. Bởi vì chúng ta đi sau nên có rất nhiều bài học được rút ra từ kinh nghiệm của các nước đi trước, ví dụ như Singapore, Hàn Quốc, Canada… Họ có những cơ sở dữ liệu mở về quy hoạch, địa chính, hay các lĩnh vực khác trong nền kinh tế, xã hội, nên chúng ta có thể học hỏi, từ cách xây dựng dữ liệu đến hệ thống công nghệ…
Năng lực công nghệ của Việt Nam chúng ta hiện nay không hề yếu kém như nhiều người lầm tưởng, chúng ta đã có những công ty công nghệ lọt vào top thế giới, họ có năng lực và có thể giải quyết được rất nhiều bài toán khó. Vì vậy công nghệ không phải trở ngại lớn nhất, chúng ta chỉ cần biết cách ứng dụng công nghệ trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và ứng dụng công nghệ trong khai thác cơ sở dữ liệu đất đai, thì sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề như tôi vừa nêu ví dụ ở trên.
PV: Ông vừa đề cập đến câu chuyện dữ liệu phải "sống". Nhưng trước khi "sống" được cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia còn phải đảm bảo tính chính xác, đầy đủ và minh bạch. Nói thì vậy nhưng để làm được thì chắc chắn không phải việc dễ dàng?
TS. Hán Minh Cường: Dữ liệu đầu vào phải chính xác, đầy đủ, minh bạch hay nói cách khác là phải "sạch" và phải "sống".
Về yếu tố "sạch", hiện nay chúng ta đang không có nhiều những dữ liệu có tính hệ thống, được thu thập trong một khoảng thời gian dài (chuỗi dữ liệu như vậy rất có ý nghĩa cho việc phân tích, hỗ trợ ra quyết định...) Thực tế này dẫn đến một tình trạng là dữ liệu không đủ, cũ, không được cập nhật, rồi việc dữ liệu bị “làm đẹp” để cung cấp là cũng khó tránh khỏi.
Về tính minh bạch, có một thực tế trên thị trường bất động sản thời gian qua chúng ta đều nhìn thấy là tình trạng giao dịch bất động sản “hai giá”, người dân giao dịch thực tế một giá nhưng kê khai công chứng thì một giá khác. Tình trạng này đã kéo dài rất nhiều năm, nghĩa là đã có rất nhiều dữ liệu về giá đất giao dịch trong quá khứ đã không chính xác so với thực tế, và lẽ dĩ nhiên là nó cũng sẽ ảnh hưởng đến dữ liệu bây giờ chúng ta đang thu thập để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Đó chỉ là một ví dụ nhỏ nhưng rất điển hình về những trở ngại trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh.
Về yếu tố "sống", cơ sở dữ liệu đất đai chỉ có thể "sống" được khi chúng ta phải sử dụng được nó, phải đưa vào thực tiễn cuộc sống và phải tiếp tục nuôi sống nó theo thời gian, chứ không phải xây lên một cơ sở dữ liệu là xong, không cập nhật cũng không sử dụng được.
Ví dụ, quay trở lại câu chuyện xây dựng bảng giá đất hằng năm, vậy nếu muốn tính giá đất của một địa phương trong năm 2024 chẳng hạn, phải dựa trên dữ liệu về giá đất địa phương này trong một khoảng thời gian tham chiếu nhất định, từ đó phân tích để đưa ra kết quả sát với thực tế. Nếu ngay từ đầu dữ liệu đầu vào về giá đất không được thu thập đúng, đủ, các phương pháp phân tích không đúng nghiệp vụ vậy thì giá đất tính ra có chính xác hay không, có sát với thực tiễn hay không, có áp dụng được không?
Hay từ góc độ của người dân, nếu tôi muốn kiểm tra thông tin thửa đất nhà mình để chuẩn bị rao bán, tôi truy cập vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, lúc này tôi phải nhận được những thông tin về diện tích, vị trí tọa độ, bản đồ giải thửa, trích lục, mục đích sử dụng... Nếu những thông tin này sai hoặc cũ, chưa được cập nhật mới thì tôi làm sao có thể bán được nữa?
Đã có nhiều bài học trong quá khứ, dù ý định ban đầu là rất tốt, nhưng sau khi xây dựng xong thì dữ liệu lại không dùng được, không giải quyết được nhu cầu cho cá nhân, tổ chức nào. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, có thể là bởi nội dung dữ liệu không khớp với nhu cầu của “khách hàng mục tiêu”, không phù hợp với thực tiễn, những người có nhu cầu lại không tiếp cận được hoặc hệ thống vận hành có vấn đề về cả công nghệ và con người…
Vì vậy, trước khi xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, phải giải quyết được hết các câu hỏi, từ câu chuyện chính sách đến đội ngũ thực thi, từ việc xây dựng hệ thống đến vận hành, và cả việc chia sẻ dữ liệu sau khi hoàn thành. Nếu cơ sở dữ liệu không đảm bảo được hết các yếu tố này thì cơ bản rất khó “sống”.
PV: Thưa ông, có quan điểm cho rằng, khi bước vào thời kỳ huy hoàng của kỷ nguyên số, thế giới sẽ chứng kiến sự xuất hiện của một tôn giáo mới gọi là “chủ nghĩa dữ liệu”. Ở đó, dữ liệu được xem là nguồn thông tin duy nhất có giá trị và thế giới sẽ vận hành quanh chúng. Dữ liệu cũng được xem là một dạng "tư liệu sản xuất". Vậy theo TS. sau khi đưa vào cuộc sống, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia sẽ mang đến những cơ hội nào cho các doanh nghiệp đang tham gia vào thị trường bất động sản?
TS. Hán Minh Cường: Không phải tự nhiên mà người ta lại nói cơ sở dữ liệu là tài nguyên, là tư liệu sản xuất. Tôi cũng đồng tình với quan điểm này, dù vô hình nhưng cơ sở dữ liệu nói chung và cơ sở dữ liệu đất đai nói riêng chính là tài nguyên cho sự phát triển, quan trọng không thua kém gì các tài nguyên hữu hình khác. Đó cũng chính là lý do vì sao chúng ta phải hoàn thiện càng sớm càng tốt cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Những dữ liệu này có tầm ảnh hưởng và liên quan tới rất nhiều lĩnh vực trong đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là tư liệu sản xuất, liên quan trực tiếp tới sinh kế của người dân, doanh nghiệp và có rất nhiều các quyết định quản lý hành chính liên quan đến đất đai. Nếu không có thông tin về đất đai một cách đầy đủ, minh bạch, chính xác, thì tất cả những hoạt động khác của nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng. Nói không quá rằng, nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu đầy đủ về đất đai thì sẽ kéo thụt lùi sự phát triển.
Về góc độ các doanh nghiệp đang hoạt động trên thị trường bất động sản, tôi cho rằng, ở thời đại số, việc có được dữ liệu sẽ giúp gia tăng tính cạnh tranh cho doanh nghiệp và hỗ trợ rất nhiều trong việc đưa ra chiến lược kinh doanh và quyết sách đầu tư.
Trước khi đầu tư bất kỳ một dự án nào, doanh nghiệp cũng cần xem xét dữ liệu về mục đích sử dụng đất, kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất… thì cơ sở dữ liệu đất đai phải cung cấp được những thông tin này một cách chính xác, nhờ vậy doanh nghiệp mới có thể tiếp cận thông tin một cách công khai, minh bạch, từ đó mới đưa ra các quyết định về việc đầu tư hay không, đầu tư như thế nào…
Cơ sở dữ liệu đất đai sẽ chỉ có thể mang lại cơ hội cho doanh nghiệp khi giải đáp trúng những nhu cầu của doanh nghiệp và ngược lại các doanh nghiệp cũng phải nhanh nhạy nắm bắt được cơ hội khai thác cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia để chiếm ưu thế trong đầu tư, kinh doanh.
PV: Về phía các địa phương thì sao thưa ông? Ngoài việc phục vụ cho công tác quản lý nhà nước, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia có làm gia tăng cơ hội phát triển cho các tỉnh, thành?
TS. Hán Minh Cường: Cơ sở dữ liệu đất đai công khai minh bạch góp một phần không nhỏ vào sự phát triển của các địa phương. Trong bộ chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh có một số chỉ tiêu rất cụ thể về Tiếp cận đất đai, sự ổn định trong sử dụng đất; Tính minh bạch; Chi phí thời gian; Cạnh tranh bình đẳng;... Khi một địa phương sớm xây dựng xong và công khai bộ cơ sở dữ liệu đất đai, nhà đầu tư đến họ thấy thông tin tại đây minh bạch, chính xác, tiếp cận đất đai thuận lợi, dễ dàng thì chắc chắn họ sẽ muốn đầu tư hơn là với những địa phương mà thông tin không rõ ràng, đất đai khó tiếp cận.
Việc thông tin không minh bạch còn dẫn đến một tình trạng rất nhức nhối ở nhiều địa phương thời gian qua đó là đất bị thổi giá ảo rất cao, không đúng với thực tế, vì vậy các doanh nghiệp rất e ngại khi đầu tư. Bởi giá đất một khi đã bị thổi lên cao thì rất khó có công cụ nào có thể đưa lại được về giá trị thật.
Vậy nên nếu các địa phương sớm nhìn ra được điều này, sớm đưa ra được cơ sở dữ liệu đất đai của địa phương mình để doanh nghiệp và người dân tiếp cận thì sẽ thuận lợi hơn trong thu hút đầu tư, và đồng thời gia tăng tính cạnh tranh giữa các địa phương.
- Xin trân trọng cảm ơn ông!
