Căn hộ TP. Thủ Đức thiết lập đỉnh mới
Được thành lập từ ngày 1/1/2021 và chính thức đi vào hoạt động tháng 3/2021, TP Thủ Đức đóng góp 30% GRDP (tổng sản phẩm trên địa bàn) cho TP.HCM và chiếm khoảng 7% GDP (tổng sản phẩm quốc nội) của cả nước, trở thành hạt nhân thúc đẩy kinh tế TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung.
Hơn 2 năm qua, trước và sau thông tin TP Thủ Đức được thành lập trên cơ sở sáp nhập ba quận 2, 9 và Thủ Đức, thị trường bất động sản khu vực này liên tục xuất hiện biến động về giá. Giá căn hộ ở TP Thủ Đức liên tục tăng, thiết lập đỉnh mới do nhu cầu lớn song nguồn cung khan hiếm.
Từ mức trung bình vào khoảng 38-40 triệu đồng/m2, giá căn hộ tại TP Thủ Đức hiện vào khoảng 55-60 triệu đồng, căn hộ cao cấp có mức giá 80-90 triệu đồng. Đặc biệt, một vài chung cư mới mở bán trên địa bàn TP Thủ Đức còn gây ngỡ ngàng khi công bố mức giá xấp xỉ 100 triệu đồng/m2. Đây là mức giá chưa từng thấy ở khu vực này.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, trong quý 1/2022, nguồn cung chào bán thấp đang khiến giá bán căn hộ tại TP.HCM tiếp tục tăng ở hầu hết các phân khúc, từ bình dân, trung cấp, cao cấp, siêu sang với mức giá tăng từ 3-5%. Nếu giai đoạn 2019, TP.HCM biến mất các dự án có giá dưới 25 triệu đồng/m2, 2020-2021 biến mất các dự án dưới 35 triệu đồng/m2, thì đến quý 1/2022 các dự án dưới 45 triệu đồng/m2 cũng đã biến mất.
Đặc biệt, phần lớn nhu cầu tìm mua căn hộ tại TP.HCM đều đang tập trung về khu vực TP Thủ Đức, tầm giá được tìm kiếm nhiều nhất vẫn ở ngưỡng trên dưới 40 triệu/m2. TP Thủ Đức hiện cũng là khu vực tập trung nhiều dự án chuẩn bị chào bán nhất trong quý 2/2022 nhưng phần lớn có giá bán khá cao, từ 55-90 triệu/m2.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cũng cho biết, giá bất động sản tại TP Thủ Đức đang liên tục lập đỉnh mới trong những tháng gần đây. Giá căn hộ trung bình tại thị trường này hiện rơi vào khoảng 60-75 triệu/m2. Nguồn cung căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2 thời điểm này trở thành hàng hiếm, dự án giá dưới 40 triệu/m2 chỉ còn xuất hiện ở địa phận Bình Dương.
Khảo sát của PV trên thị trường cũng cho thấy, hiện nay, phần lớn nguồn cung mới sắp chào bán tại TP Thủ Đức đều có tầm giá trên 50 triệu đồng/m2, rất hiếm căn hộ ở ngưỡng giá 40-45 triệu đồng/m2.
Đơn cử, dự án Urban Green tọa lạc trên trục đường quốc lộ 13 của Kusto Home chào bán trong quý 2/2022 có giá từ 55 triệu/m2. Giai đoạn 2 khu dự án The 9 Stellars cũng có giá chào bán dự kiến hơn 70 triệu/m2.
Trong khi đó, giai đoạn 2 dự án King Crown Infinity có giá dự kiến gần 100 triệu đồng/m2. Tính ra, căn hộ rẻ nhất ở dự án này có giá không dưới 5 tỉ đồng.
Cũng ở khu vực TP Thủ Đức, Masteria Home cho ra mắt dự án The Global City quy mô diện tích lên đến 117 ha. Dự án này bao gồm các sản phẩm nhà phố; biệt thự; căn hộ cao cấp; shophouse và thương mại dịch vụ. Dự kiến dự án này sẽ cung cấp 1.800 căn nhà liền thổ và 10.000 căn hộ cao tầng. Trong giai đoạn 1 dự án sẽ cung cấp cho thị trường 100 shophouse với mức giá tầm giá 350 triệu/m2.
Hay dự án Empire City - The Monarch tại Khu đô thị Thủ Thiêm có giá chào bán lên tới 200 triệu/m2. Các chuyên gia đánh giá, TP Thủ Đức sẽ khó xuất hiện dự án căn hộ nào giá dưới 50 triệu/m2 trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng hạ tầng và nhu cầu nhà ở khu vực này bùng nổ mạnh mẽ .
Tuy nhiên, cá biệt, ở thị trường này vẫn còn xuất hiện dự án có mức giá dưới 40 triệu đồng. Đó là khu phức hợp quy mô lớn hàng đầu khu vực, MT Eastmark City đang làm chủ “cuộc chơi” về giá trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung. Với mức giá 39 triệu/m2, khách hàng chỉ phải thanh toán 20% giai đoạn đầu tương đương 550 triệu đồng là có thể sở hữu một căn hộ bàn giao hoàn thiện cao cấp tại TP Thủ Đức.
Thực tế cho thấy, tại trung tâm TP Thủ Đức, hầu như không còn dự án căn hộ đạt tiêu chuẩn cao cấp cả về quy hoạch kiến trúc, hệ thống kỹ thuật, dịch vụ, hạ tầng xã hội, chất lượng bàn giao mà còn tầm giá dưới 50 triệu/m2. Do vậy, khu phức hợp MT Eastmark City của nhà phát triển dự án Rio Land đang trở thành “thỏi nam châm” hút nhà đầu tư. Được biết, trong đợt đầu giới thiệu mới đây, MT Eastmark City đã ghi nhận tình trạng “cháy hàng” với 100% căn hộ giai đoạn 1 đã tìm được chủ sở hữu chỉ sau vài giờ giao dịch.
Với mức giá trên, chuyên gia đánh giá, việc nhà đầu tư nhanh chân “vớt” hàng trong thời điểm này là “cầm chắc” biên độ tăng giá cao, bền vững khi bộ mặt hạ tầng, mặt bằng giá tại TP Thủ Đức sẽ thay đổi chóng mặt chỉ trong 1-2 năm tới. Còn với người mua ở, đây là phương án khả thi để tranh thủ mua nhà TP Thủ Đức trước khi giá ngoài tầm với.
Hạ tầng dẫn lối TP. Thủ Đức đột phá
Những năm qua, TP Thủ Đức là khu vực được thành phố đầu tư mạnh nhất về hạ tầng giao thông. Theo thống kê giai đoạn 2010-2020, TP.HCM triển khai 216 dự án hạ tầng giao thông, với tổng vốn 350.000 tỷ đồng, 70% trong số này kết nối với khu Đông.
Khu Đông TP.HCM còn nơi được đầu tư đồng bộ, hạ tầng chỉn chu hàng đầu khu vực. Đặc biệt, khu vực này còn được hưởng lợi nhiều nhất khi TP Thủ Đức hình thành với những dự án trọng điểm của TP.HCM như Khu Công nghệ cao, Khu đô thị Đại học Quốc gia TP.HCM thành trung tâm tri thức toàn khu vực Đông Nam Á.
Trong giai đoạn 2021 – 2025, TP Thủ Đức được ưu tiên đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch và các dự án để được ghi vốn đầu tư, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các công trình xây dựng trọng điểm. Địa phương này cũng được tập trung nguồn vốn ngân sách nhà nước để hoàn thiện các dự án chuyển tiếp từ giai đoạn 2016 - 2020 sang giai đoạn 2021 - 2025 , nhằm sớm đưa công trình vào sử dụng, phát huy hiệu quả đầu tư.
TP.HCM đang đầu tư nhiều dự án hạ tầng, giao thông để thay đổi diện mạo TP Thủ Đức, nâng cao đời sống người dân
Việc phát triển hạ tầng cho TP Thủ Đức đã thúc đẩy làn sóng đầu tư mới của các doanh nghiệp và niềm tin của nhà đầu tư. Lợi thế giao thông liên kết vùng được ví như đòn bẩy “vạn năng” liên tục tạo các đợt “sóng” tăng giá, khiến các nhà đầu tư lẫn người mua ở thực không thể đứng ngoài cuộc.
Điển hình, chỉ sau 1 tháng chính thức thông xe, cầu Thủ Thiêm 2 đã tạo nên cú huých mạnh mẽ về giao thông, rút ngắn đáng kể khoảng cách từ Khu đô thị mới Thủ Thiêm đến trung tâm quận 1. Việc khép kín Vành đai 2 và triển khai xây dựng Quốc lộ 13, đường Vành đai 3, dự án tuyến metro số 1, xây dựng cầu Cát Lái, cầu Nhơn Trạch... sẽ là nền tảng để TP. Thủ Đức cất cánh, xứng tầm trung tâm kinh tế mới.
Một “mắt xích” quan trọng khác của mạng lưới kết nối liên vùng của TP Thủ Đức là tuyến Vành đai 3. Tuyến Vành đai 3 TP.HCM giai đoạn 1 dài hơn 76km, sẽ có gần 13km đoạn ở TP Thủ Đức đi trên cao. Khi hoàn thiện, tuyến đường này sẽ giảm tải giao thông cho khu vực nội đô TP.HCM, mở ra “cánh cửa” thúc đẩy giao thương, vận tải của TP.HCM và các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Long An, Đồng Nai, Tây Ninh. Đường Vành đai 3 còn góp phần đẩy nhanh tốc độ phát triển các cụm công nghiệp, dịch vụ du lịch, kết nối các thành phố vệ tinh của TP.HCM và góp phần hình thành giao thông theo hướng đô thị đa trung tâm. Dự kiến, trong kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV, Chính phủ sẽ trình Quốc hội chủ trương đầu tư dự án đường vành đai 3 TP.HCM.
"Sức nóng" tăng giá bất động sản TP. Thủ Đức vẫn còn rất lớn
Theo các chuyên gia, giá căn hộ tại TP Thủ Đức tăng mạnh thời gian qua là điều dễ hiểu. Nguyên nhân là do nơi đây nguồn cung không có nhiều, trong khi nhu cầu của người dân có thực nên không ngạc nhiên khi khu vực này xuất hiện những dự án căn hộ giá trăm triệu.
Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho biết, trong nhiều năm qua, bất kỳ địa phương nào có thông tin quy hoạch lên thành phố cũng kéo theo hiệu ứng tăng giá đất và đôi khi tạo sóng. Và TP Thủ Đức cũng không ngoại lệ, giá đất tại một số tuyến đường ở TP Thủ Đức tăng rất mạnh. Việc tăng giá bất động sản khá mạnh trong hai năm 2020-2021 thể hiện sức hút của TP Thủ Đức. Tuy nhiên, giá bất động sản tăng nhanh không tương xứng với giá trị thực sẽ tạo khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản và là rào cản cho sự phát triển bền vững của thị trường.
Bàn về tiềm năng phát triển của TP Thủ Đức trong tương lai, ông Hiển cho rằng bản thân mỗi quận vốn dĩ đều có ưu thế riêng, có thể phát triển ngang với một thành phố cấp 3 của những địa phương khác, xét cả về mặt dân số, GDP… Do đó, khi hợp lại thì TP Thủ Đức đã có đủ nội lực để phát triển (chưa tính đến tiềm năng), thậm chí GDP ngang một tỉnh vừa.
Mặt khác, nếu phát triển đúng hướng, GDP của TP Thủ Đức có thể vượt các địa phương đang dẫn đầu. “Nếu phát triển đúng, đừng để có những nhà đầu cơ bất động sản mà phải có những nhà phát triển tương xứng, thu hút người dân đến sinh sống và làm việc thì TP Thủ Đức có thể phát triển dân số gấp nhiều lần so với hiện tại. Dân số đông là tiền, nơi nào có dân số đông, nơi đó có tiền”, TS. Đinh Thế Hiển nhận định.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho rằng, các điểm nóng bất động sản mới tại TP.HCM đều là những nơi phát triển về hạ tầng giao thông. Trong đó, Thủ Đức hội đủ nhiều điều kiện để bứt phá nhanh chóng trong chu kỳ 5-10 năm tới. Do vậy, TP Thủ Đức sẽ tiếp tục trở thành tâm điểm phát triển, là điểm nóng của thị trường bất động sản tại TP.HCM. Đây là lý do các nhà đầu tư vẫn kiên định đổ về chờ đợi cơ hội kiếm lời, bất chấp giá cả vẫn biến động từng ngày.
Dự báo về thị trường này, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận định, giá căn hộ trung cấp tại TP.Thủ Đức có mức cao nhất TP.HCM và sẽ tiếp tục tăng trong tương lai. “Có nhiều yếu tố khiến giá bất động sản tại TP Thủ Đức tiếp đà tăng trong tương lai. Đây đã và đang là khu vực được đầu tư phát triển các dự án cơ sở hạ tầng như cầu Thủ Thiêm 2, Vành đai 3, sân bay Long Thành… Ngoài các thông tin về quy hoạch thì niềm tin vào tương lai của TP Thủ Đức là một trong các nguyên nhân quan trọng khiến giá nhà tăng nhanh”, bà Trang cho hay.
Giới chuyên môn cũng đánh giá “sóng” sẽ còn tiếp diễn tại TP Thủ Đức khi những thông tin hạ tầng, quy hoạch vẫn sáng giá hơn so với các khu vực khác. Giá bất động sản tại khu vực này sẽ còn tiếp tục tăng mạnh khi tuyến metro được đưa vào vận hành, toàn bộ hệ thống hạ tầng giao thông hoàn thiện và đi vào hoạt động.
Trong tương lai, TP Thủ Đức được dự báo sẽ tiếp tục trở thành tâm điểm phát triển, là "điểm nóng" của thị trường bất động sản TP.HCM. Đây chính là lý do khiến các nhà đầu tư vẫn kiên định đổ về chờ đợi cơ hội kiếm lời, bất chấp giá cả vẫn biến động từng ngày.
