Vì đâu nên nỗi?
Năm 2007, cơn sốt đất trên trên thị trường bất động sản hình thành bởi sự liều lĩnh của giới đầu tư và công cụ đòn bẩy tài chính được giới này sử dụng rất chuyên nghiệp. Nhà nhà, người người kinh doanh đất là những nét vẽ tạo nên bức tranh sốt đất thời điểm đó.
Đánh giá về cơn sốt đất giai đoạn 2007 – 2008, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết: “Giá đất tăng giá đột biến, khi nó trở về thực tại đã gây thất thoát rất lớn. Những ai tham gia sớm, rút khỏi thị trường sớm thì thu được nhiều tiền, còn ai tham gia muộn và chưa kịp rút ra khỏi thị trường thì đổ vỡ. Giống như chứng khoán, có thời kỳ đã khiến nhiều người, nhiều gia đình giàu lên rất nhanh, nhưng cũng có nhiều người đến nay còn chưa trả hết nợ nần”.
Thế nhưng, so với năm 2007, giá đất hiện nay đã vượt nhưng phần lớn vẫn là cơn say của người có tiền nhàn rỗi bị kích thích bởi các yếu tố hạ tầng, tạo cơ hội cho cò đất tung hứng giá lên cao để kiếm lợi nhuận.
Cơn sốt đất nền đang diễn ra tại nhiều khu vực trên cả nước làm dấy lên lo ngại lặp lại kịch bản đổ vỡ 10 năm trước.
Nhận xét về cơn sốt đất lần này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Đầu tiên phải nói rằng, nhu cầu đất ở các vùng ven là có thực. Bản thân các tỉnh vùng ven này cũng đang có nhu cầu về nhà ở. Lý do là các khu vực này đều đang phát triển các KCN, thu hút hàng triệu lao động và các lao động đến thì đương nhiên dẫn tới nhu cầu nhà ở. Hơn nữa, giá trị đất ở các khu này thấp hơn TP.HCM nên giá trị đất nền chưa cao, còn nhiều, từ đó dẫn tới có nhiều sản phẩm".
Về phạm vi cơn sốt, theo ông Đính, đất nền nóng chủ yếu ở khu vực TP.HCM, các khu vực ngoại thành, vùng ven có nóng hơn, còn ở Hà Nội thì cơ bản ổn định, biến động không cao. Trong quý I vừa rồi, biến động chỉ vài phần trăm, không lớn.
“Tôi cho rằng đất nền TP.HCM tăng mạnh hơn do xuất phát từ những thông tin quy hoạch hạ tầng. Trước đó, Hà Nội trong năm 2017 cũng từng sốt đất nền một số khu vực như Đông Anh, Long Biên… nhưng đã qua đi nhanh chóng.
TP.HCM cũng đã có hiện tượng sốt như Cần Giờ, Gò Vấp, Bình Chánh. Các thông tin có cầu nối, trở thành đô thị… trên thực tế mới chỉ là ý tưởng, không chính thống, nhưng đã nhân việc đó đẩy giá lên. Đây là nguyên nhân chính khiến các đầu nậu đi gom đất, đẩy giá, đầu cơ làm giá tăng.
Đất nền ở các khu vực trung tâm có mức giá bán sát với thị trường. Mức tăng của các khu vực này rất thấp. Còn các khu vực có nhiều quỹ đất, được đầu tư nhiều, có quy hoạch sẽ được đón đầu nhiều nhất. Như ở Hà Nội trước đây là Hà Đông, hay năm ngoái là Đông Anh. Tôi cho rằng nếu có quy hoạch tốt thì vẫn sẽ phát triển”, ông Đính nhận định.
Theo số liệu Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cung cấp, thị trường đất nền tại các vùng ven tăng về giá, nhưng giao dịch thực diễn ra là rất thấp. Trong quý I/2018, chỉ có 807 nền được giao dịch tại TP.HCM và lượng hấp thụ này tương đương 83% lượng cung. Các vùng Long An, Đồng Nai, giáp ranh TP.HCM thì hấp thụ chỉ vài chục phần trăm.
Ông Nguyễn Văn Đính.
Tuy nhiên, sau đó cũng có những tín hiệu thực đến từ các nhà đầu tư lớn như Vingroup. Dù vậy, theo ông Đính cũng phải chờ khi nào các doanh nghiệp mới thực sự đầu tư, vì khi đó giá đất mới phản ánh đúng giá trị.
“Trong năm 2017 và quý I/2018, giá đất các khu Cần Giờ, Gò Vấp, Bình Chánh từ 15 – 20 triệu đồng/m2, đây là mức giá chúng tôi đánh giá cao, vượt qua giá trị khu vực đó. Mặc dù đã có sự làm việc quyết liệt của chính quyền địa phương, giá đất đã dần hạ nhiệt nhưng kết quả vẫn chưa được như mong muốn. Các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An…cũng có mức giá từ 10 -15 triệu đồng/m2, tương đương các huyện ngoại thành TP.HCM. Tôi cho rằng mức giá này cao hơn giá trị thực của thị trường”, ông Đính cho biết.
Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam cho rằng, trong vòng 6 - 8 tháng vừa qua, thị trường miền Trung có phát sinh cơn sốt đất nền. Ở các tỉnh phía Bắc, thời gian vừa rồi cũng có biến động về đất nền, trong đó Bắc Ninh, Bắc Giang, Đông Anh là những khu vực có diễn biến nổi trội do dẫn đầu trong phát triển công nghiệp, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng.
Cùng với TP.HCM và các tỉnh phía Bắc, hiện tại ở Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn, giá đất cũng đang tăng vọt, nhà đầu tư quay cuồng vào vòng xoáy sốt đất.
Các chuyên gia cho rằng, ở những điểm nóng này, có những rủi ro mà nhà đầu tư sẽ phải đối mặt.
Theo ông Đính, nhà đầu tư và các nhà đầu cơ chắc chắn sẽ bị mua cao hơn giá trị thực bởi hầu hết các khu vực này đều chưa nhận được nhiều sự đầu tư của Nhà nước cũng như các doanh nghiệp. Giá trị đất đai thường đi theo giá trị đầu tư hạ tầng. Trong khi các khu vực Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong nhìn chung hạ tầng còn chưa đầy đủ và trong giai đoạn đầu. Vì vậy, giá trị đất đai chưa thể cao như các khu đã được hoàn thiện đầy đủ hạ tầng. Việc chưa có đầu tư đã phải mua đất giá cao, điều này cho thấy rủi ro về giá trị. Bên cạnh đó trong ngắn hạn, các nhà đầu tư luôn đẩy giá với hy vọng bán lại cho người khác. Điều này có thể có lợi trong giai đoạn đầu nhưng những người đến sau sẽ chịu nhiều rủi ro.
Ông Dương Đức Hiển.
Tiếp đó là rủi ro pháp lý. Việc mua bán đất ở các khu vực này hầu như đều chưa đúng quy định, dẫn tới rủi ro cho người mua nhà. Hầu hết là đất nông nghiệp, canh tác, đất vườn… và đây là các loại đất pháp luật cấm giao dịch.
Đáng chú ý, các khu vực này phần lớn đất chưa được quy hoạch. Do đó, rủi ro đất của người mua nhà sẽ bị quy hoạch.
Còn với các nhà phát triển dự án, theo ông Đính họ sẽ gặp khó khăn nhiều hơn trong việc giải phóng mặt bằng, phải đền bù với giá đất cao, chấp nhận các chi phí cao hơn giá trị thực, từ đó không hấp dẫn các nhà đầu tư.
Đối với thị trường bất động sản nói chung sẽ tạo ra nguy cơ rủi ro về bong bóng tại khu vực này vì giá đẩy lên cao vượt giá trị thực. Nguy cơ xảy ra bong bóng tại các khu vực này rất cao. Ngoài ra, còn tạo ra khó khăn cho Nhà nước trong việc quản lý, quy hoạch. Bên cạnh đó, bất động sản tại các khu vực này sẽ không còn hấp dẫn các nhà đầu tư chuyên nghiệp nước ngoài.
“Hãy đầu tư theo nguyên tắc sòng bạc”
Trước diễn biến của cơn sốt đất nền hiện nay, câu hỏi đặt ra là liệu thị trường có lặp lại kịch bản đổ vỡ 10 năm trước? Trả lời câu hỏi này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cengroup cho biết, chu kỳ thông thường từ 7 – 10 năm, đấy là dự báo về quy luật. Còn lại phải xem những tác động đến từ quy hoạch, hạ tầng, chính sách vĩ mô có ưu tiên phát triển đến phân khúc đó hay không như Vân Phong, Vân Đồn có được phê duyệt tháng 7 tới không.
Theo ông Hưng, 2018 được coi là năm vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Nếu nhà đầu tư không bắt nhịp thời điểm này sẽ mất cơ hội vàng trong nhiều lĩnh vực không riêng bất động sản. “Năm nay thực hiện cam kết điều khoản WTO, mở cửa thị trường bán lẻ, cho người nước ngoài mua nhà… các yếu tố vĩ mô, chính trị rất vượng. Thị trường bất động sản bắt đầu sôi động trở lại từ năm 2015 thì từ đây đến 2018 sẽ ở đâu đó giữa chu kỳ, là thời điểm rất tốt, chưa phải là đỉnh nhưng đang tăng tốc tốt.
Ông Phạm Thanh Hưng.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, trong một góc nhìn rộng hơn thì thị trường đất nền đang xoay quanh các nhóm đầu tư, đầu cơ, trong khi tỷ trọng mua thực đang hơi ít. “Tôi cho rằng thị trường đang có độ nguy hiểm. Tuy nhiên, người tiêu dùng cũng rất thông minh. Độ ứng xử của các cơ quan quản lý rất tốt, sẵn sàng có chính sách ứng xử kịp thời khi có vấn đề.
Như thị trường Bắc Ninh, những dự án trước khi ra hàng đều có sự thăm dò thị trường, chia nhiều đợt bán, và trong đợt đầu với giá thấp thì lượng ra đến đầu hết đến đấy. Nhưng đến đợt bán 2, tăng giá bán thì giao dịch đã chững lại đáng kể. Tôi đánh giá thị trường hiện phản ứng rất nhanh, thông minh, không phải như chục năm trước, cứ đẩy lên là lao vào mua. Thị trường về bản chất đang có sự ổn định rất tốt. Các thành tố tham gia thị trường đều có sự trưởng thành, kiểm soát Nhà nước tốt hơn nên có thể yên tâm việc bong bóng, đổ vỡ ở cấp độ cao là khó xảy ra”, ông Đính nhận định.
Đồng quan điểm, ông Hiển nhận định, thị trường hiện nay chưa thể hình thành bong bóng bất động sản. Song những hiện tượng đang xảy ra cục bộ thì dễ hình dung hơn. Cụ thể, tại các dự án được phát triển ở các địa bàn khu vực xuyên suốt khắp đất nước ở góc độ cục bộ các địa phương không có gì đáng lo ngại.
Hiện nay, thời đại công nghệ thông tin rất tốt nên việc lan truyền thông tin rất nhanh. Nếu xảy ra bong bóng thì thị trường chỉ vỡ khi nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều, không có giao dịch thì mới là bong bóng.
Về việc làm sao để giảm tải rủi ro khi đầu tư vào bất động sản đặc biệt là đất nền? Ông Hiển cho rằng phải xác định được vị trí đầu tư. “Nhà đầu tư cần tìm hiểu, tôi đi mua nhà sẽ làm việc với các môi giới đến từ các doanh nghiệp đơn vị môi giới chuyên nghiệp, uy tín trên thị trường. Bản thân những công ty này cùng làm việc với chủ đầu tư”, ông Hiển nói.
Cũng theo ông Hiển, các nhà đầu tư phải cảnh tỉnh lại, đừng đi theo "bầy đàn", khi bắt đầu đầu tư thì tính chất pháp lý và tiềm năng phát triển trong tương lai phải có cơ sở.
Trong khi đó, ông Hưng cho rằng, tính thanh khoản của đất nền tại các thời điểm rất khác. Có thể lên, xuống rất nhanh. Do đó, nhà đầu tư xác định tâm thế hoặc rút rất nhanh nếu không rút được phải chờ đến chu kỳ tiếp theo.
“Nên đặt ra một nguyên tắc đầu tư như ở sòng bạc mang 100 triệu đồng thì đúng hết giờ hoặc hết tiền nên đi về, đầu tư cũng như vậy, hoặc chốt lời, hoặc cắt lỗ, hoặc thời gian dự kiến hết thời gian thì thôi. Cần phải có nguyên tắc đầu tư cho bản thân mình", ông Phạm Thanh Hưng khuyên.
Về phía chính quyền, theo ông Đính, để hạn chế tình trạng đầu cơ, gom hàng thổi giá đất, cần phải kiểm soát hoạt động mua bán, các sàn giao dịch, các nhà môi giới không chuyên. Hoạt động này đang bị buông lỏng trong quản lý. Luật quy định môi giới phải được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề. Tuy nhiên, công tác quản lý của Nhà nước hiện chưa mạnh, mặc dù Nghị định 139 mới được ban hành. Bên cạnh đó, cần phải đẩy mạnh công bố những thông tin quy hoạch dự án, thông tin giá thị trường sẽ giúp ngăn chặn được việc đầu cơ giá đất./.
