Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Doanh nghiệp kiến nghị giảm thủ tục, khơi thông nguồn lực thị trường

Tháo gỡ các "điểm nghẽn" thủ tục để dự án không bị chậm nhịp

Tại Hội thảo "Góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chỉ đạo, Chi hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức sáng 6/8, nhiều doanh nghiệp cho rằng bên cạnh những điều chỉnh tích cực trong dự thảo, vẫn còn một số quy định cần tiếp tục hoàn thiện nhằm bảo đảm tính khả thi và phù hợp với thực tiễn.

Đại diện Tập đoàn Sun Group cho biết, dự thảo đã bổ sung quy định chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước trước khi đưa công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Đây là thủ tục mới so với quy định hiện hành, trong khi quá trình thực thi Luật Kinh doanh bất động sản thời gian qua chưa phát sinh vướng mắc liên quan đến nội dung này. Vì vậy, doanh nghiệp đề xuất không áp dụng thủ tục thông báo đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhằm cắt giảm quy trình hành chính, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh. Riêng đối với nhà ở hình thành trong tương lai vẫn cần duy trì quy định hiện hành để bảo đảm quyền và lợi ích của người mua.

Một nội dung khác được Sun Group kiến nghị là điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng dự án bất động sản.

"Quy định bắt buộc bên chuyển nhượng phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước thời điểm chuyển nhượng chưa thực sự linh hoạt trong hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A)", đại diện doanh nghiệp chỉ ra và đề xuất nghiên cứu cơ chế cho phép các bên thỏa thuận về việc kế thừa và tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại sau khi chuyển nhượng, vừa tạo thuận lợi cho giao dịch, vừa bảo đảm trách nhiệm với Nhà nước.

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển bất động sản, đại diện Viglacera cũng đề nghị tiếp tục rà soát một số quy định nhằm bảo đảm tính khả thi khi áp dụng. Đối với quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp cho rằng cần làm rõ liệu quy định này có áp dụng đối với việc ủy quyền trong nội bộ doanh nghiệp hay không.

"Chúng tôi có Tổng công ty là chủ đầu tư, nhưng trong quá trình hoạt động có nhiều công ty con, chi nhánh trực thuộc. Vì vậy, đề nghị làm rõ trường hợp chủ đầu tư ủy quyền cho chi nhánh hoặc đơn vị trực thuộc trong cùng hệ thống thực hiện việc ký kết thì có thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định này hay không", đại diện Viglacera chia sẻ.

Doanh nghiệp này cũng bày tỏ băn khoăn về quy định bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng đối với mọi trường hợp bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu áp dụng bắt buộc sẽ làm gia tăng chi phí của doanh nghiệp và cuối cùng có thể được tính vào giá bán sản phẩm. Vì vậy, doanh nghiệp kiến nghị giữ quy định của luật hiện hành theo hướng chỉ thực hiện bảo lãnh khi bên mua có yêu cầu.

Tại hội thảo, đại diện Phục Hưng Holdings góp ý về quy trình giao dịch bất động sản theo phương thức điện tử. Doanh nghiệp đồng tình với chủ trương xây dựng cơ chế giao dịch công khai, minh bạch và từng bước chuyển đổi sang giao dịch điện tử, song cho rằng dự thảo mới quy định các bước của quy trình giao dịch mà chưa làm rõ trình tự, thời điểm thực hiện từng bước cũng như mối quan hệ giữa việc cấp mã định danh điện tử với các thủ tục trong quá trình giao dịch.

Vì vậy, doanh nghiệp đề nghị quy định cụ thể hơn về trình tự thực hiện, xác định rõ mốc thời gian hoặc thời hạn đối với từng thủ tục, đồng thời bảo đảm tính đồng bộ giữa việc cấp mã định danh điện tử, thực hiện giao dịch và cấp Giấy chứng nhận.

Chuyển đổi số phải đi cùng cắt giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp

Bên cạnh các kiến nghị về thủ tục hành chính, nhiều ý kiến tại hội thảo cũng tập trung vào việc hoàn thiện hệ thống dữ liệu và thúc đẩy chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất, liên thông cần hướng tới mục tiêu giảm chi phí tuân thủ, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục và nâng cao hiệu quả tổ chức thực thi.

Bà Bùi Thị Hải Yến, Uỷ viên Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Hanel nhìn nhận, sau gần hai năm triển khai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường và tăng cường bảo vệ quyền, lợi ích của người dân. Tuy nhiên, doanh nghiệp mong muốn, việc sửa đổi luật lần này sẽ tập trung giải quyết những điểm nghẽn trong tổ chức thực thi, đồng thời tạo lập môi trường đầu tư thông thoáng và hiệu quả hơn.

Theo đại diện Hanel, đối với những quy định, thủ tục đã được thực tiễn kiểm nghiệm là phù hợp và ổn định, thì đề nghị nghiên cứu quy định ngay trong luật nhằm bảo đảm tính thống nhất và hạn chế những khác biệt khi ban hành văn bản hướng dẫn.

Đặc biệt, cùng với việc hoàn thiện các quy định quản lý, cần quan tâm nhiều hơn đến chi phí thực thi chính sách. Theo Hanel, trong nền kinh tế thị trường, mỗi quy định mới đều cần được đánh giá trên cả phương diện chi phí công và chi phí tư, từ đó xác định rõ tác động đối với doanh nghiệp và người dân trước khi áp dụng. 

Doanh nghiệp dẫn ví dụ, nếu một bất động sản đang có nhu cầu giao dịch nhưng phải chờ được cấp mã định danh mới có thể thực hiện chuyển nhượng thì sẽ làm phát sinh thêm thời gian và chi phí. Vì vậy, đối với các quy định mới, cần xác định rõ thời điểm áp dụng để tránh gây gián đoạn hoạt động của thị trường.

Liên quan đến chuyển đổi số, Hanel bày tỏ đồng tình với chủ trương xây dựng Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời nhấn mạnh chuyển đổi số cần mang lại lợi ích thực chất cho doanh nghiệp. 

"Chuyển đổi số không nên chỉ được hiểu đơn thuần là chuyển từ hồ sơ giấy sang hồ sơ điện tử. Trong quá trình thiết kế chính sách, cơ sở dữ liệu cần được xây dựng theo hướng đồng bộ, liên thông và dùng chung", bà Bùi Thị Hải Yến nhấn mạnh.

Theo đại diện Hanel, mặc dù nhiều địa phương đã triển khai cơ chế một cửa, song khi thực hiện thủ tục, doanh nghiệp vẫn phải công chứng và nộp nhiều bộ hồ sơ với khối lượng lớn, trong đó có nhiều tài liệu do chính cơ quan nhà nước đã ban hành hoặc đang quản lý. Điều này làm phát sinh chi phí đáng kể, trong khi các cơ quan quản lý hoàn toàn có thể chia sẻ và khai thác dữ liệu với nhau.

Từ thực tiễn đó, doanh nghiệp kiến nghị bổ sung nguyên tắc "một nguồn dữ liệu, nhiều chủ thể cùng khai thác". Theo đề xuất, doanh nghiệp chỉ cần khai báo thông tin một lần để dữ liệu được cập nhật vào hệ thống quốc gia; các cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm chia sẻ và khai thác dữ liệu phục vụ giải quyết thủ tục hành chính, hạn chế yêu cầu doanh nghiệp phải nộp lặp lại hồ sơ giấy.

"Doanh nghiệp chỉ phải khai báo một lần để thông tin được cập nhật vào hệ thống dữ liệu quốc gia; còn các cơ quan nhà nước có trách nhiệm chia sẻ, khai thác dữ liệu với nhau. Như vậy sẽ tránh được tình trạng doanh nghiệp làm việc với bộ, ngành nào thì lại phải khai báo, nộp hồ sơ cho bộ, ngành đó, nếu không chi phí tuân thủ của doanh nghiệp rất lớn", đại diện Hanel kiến nghị.

Doanh nghiệp cũng đề xuất quy định rõ phạm vi thông tin được công khai, trách nhiệm cập nhật, thời hạn cập nhật và cơ chế khai thác dữ liệu; đồng thời cho phép các cơ quan quản lý sử dụng ngay dữ liệu và hồ sơ hợp lệ mà doanh nghiệp đã cập nhật trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản để giải quyết thủ tục hành chính, hạn chế yêu cầu nộp lại hồ sơ giấy. 

Bên cạnh đó, Hanel cho rằng cần đánh giá mức độ sẵn sàng của hạ tầng công nghệ tại các cơ quan quản lý nhà nước, đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp có thời gian nâng cấp, kết nối hệ thống phần mềm trước khi luật có hiệu lực.