Gỡ điểm nghẽn chuyển nhượng dự án để nâng cao tính khả thi của Luật Kinh doanh bất động sản

Cần hoàn thiện quy định về chuyển nhượng dự án để đảm bảo tính thống nhất và khả thi

Phát biểu tại Hội thảo "Góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chỉ đạo Chi Hội Môi Giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức sáng 6/8, luật sư, ThS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội nhận định, dự thảo đã có nhiều sửa đổi quan trọng, góp phần hoàn thiện khung pháp lý và tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để bảo đảm tính thống nhất với các luật có liên quan, tăng cường tính đồng bộ của hệ thống pháp luật và nâng cao tính khả thi trong quá trình tổ chức thực hiện, một số quy định vẫn cần tiếp tục được rà soát, hoàn thiện.

Góp ý về quy định chuyển nhượng dự án bất động sản, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng dự thảo vẫn còn một số điểm chưa thống nhất với Luật Đầu tư năm 2025, đặc biệt về phạm vi áp dụng và thẩm quyền quyết định chuyển nhượng dự án.

Theo chuyên gia, khoản 1 Điều 31 dự thảo mới giới hạn đối tượng áp dụng là các dự án "đã được lựa chọn chủ đầu tư" và thuộc trường hợp được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Trong khi đó, Luật Đầu tư năm 2025 xác định phạm vi rộng hơn, bao gồm nhiều trường hợp như dự án có nhà đầu tư được chấp thuận, dự án đã điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. 

"Sự khác biệt này có thể dẫn đến lúng túng trong việc xác định dự án nào thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo Luật Đầu tư, dự án nào áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản, nhất là đối với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo đấu thầu hoặc cơ chế đặc thù", luật sư Phạm Thanh Tuấn đánh giá.

Để bảo đảm thống nhất giữa hai luật, luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất quy định theo hướng khái quát hơn. Cụ thể, các dự án thuộc trường hợp điều chỉnh theo Luật Đầu tư thì thực hiện theo Luật Đầu tư; các trường hợp còn lại áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, ông cũng cho rằng quy định giao UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng dự án chưa phù hợp với cơ chế phân cấp hiện hành của Luật Đầu tư năm 2025, vốn giao thẩm quyền cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh đối với nhiều thủ tục liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư và chuyển nhượng dự án. Nếu giữ nguyên quy định, có thể phát sinh tình trạng cùng một dự án nhưng giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư do Chủ tịch UBND tỉnh quyết định, còn giai đoạn chuyển nhượng lại thuộc thẩm quyền tập thể UBND tỉnh, gây thiếu thống nhất về chủ thể thực hiện thẩm quyền.

Ngoài ra, luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng kiến nghị hoàn thiện điều kiện chuyển nhượng dự án liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Theo ông, quy định hiện nay chỉ phù hợp với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trong khi nhiều dự án được triển khai thông qua cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp nên không phát sinh thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nếu giữ nguyên quy định, các dự án này có thể không đủ điều kiện chuyển nhượng dù được triển khai đúng quy định pháp luật.

Theo đó, ông đề xuất bỏ điều kiện này hoặc sửa theo hướng bổ sung cả trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành việc nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật đất đai.

Tương tự, đối với khoản 3 Điều 30 dự thảo, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng quy định chỉ yêu cầu chủ đầu tư phải có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là chưa bao quát đầy đủ các hình thức xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp trên thực tế. 

"Đề nghị bổ sung trường hợp chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật đất đai để bảo đảm quyền chuyển nhượng dự án không bị hạn chế bởi hình thức xác lập quyền sử dụng đất", chuyên gia nhấn mạnh.

Bổ sung cơ chế kế thừa hồ sơ pháp lý và hoàn thiện quy định chuyển tiếp của hợp đồng

Đối với Điều 28 của dự thảo, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng cần bổ sung cơ chế kế thừa hồ sơ pháp lý đối với trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Ông phân tích, dự thảo đã quy định cơ chế kế thừa hồ sơ pháp lý đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, theo đó bên nhận chuyển nhượng không phải lập lại hồ sơ dự án, quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng nếu không thay đổi nội dung dự án. Tuy nhiên, quy định tương tự lại chưa được áp dụng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để tiếp tục đầu tư xây dựng.

Theo luật sư, trên thực tế, bên nhận chuyển nhượng vẫn phải sử dụng các hồ sơ quy hoạch, hồ sơ dự án, thiết kế, giấy phép xây dựng và các văn bản pháp lý đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để tiếp tục triển khai dự án. Việc thiếu quy định về cơ chế kế thừa có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng không thống nhất giữa các địa phương, thậm chí phát sinh yêu cầu lập lại hồ sơ dự án hoặc xin cấp lại giấy phép xây dựng dù nội dung dự án không thay đổi, làm gia tăng thủ tục hành chính và chi phí tuân thủ của doanh nghiệp.

Từ đó, ông đề nghị bổ sung quy định theo hướng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với phần đất nhận chuyển nhượng và không phải thực hiện lại hồ sơ dự án, quy hoạch, giấy phép xây dựng nếu không thay đổi nội dung dự án.

Bên cạnh đó, góp ý về Điều 62 liên quan đến quy định chuyển tiếp, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng dự thảo đang tồn tại sự thiếu thống nhất giữa khoản 4 và khoản 7. Theo ông, khoản 7 đã xác lập nguyên tắc chung là các hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký trước khi Luật mới có hiệu lực tiếp tục thực hiện theo Luật cũ; trường hợp sửa đổi, bổ sung hợp đồng thì phần nội dung sửa đổi áp dụng theo Luật mới. Tuy nhiên, khoản 4 lại quy định riêng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo hướng không áp dụng Điều 20 của Luật mới.

"Điều này có thể gây lúng túng trong quá trình áp dụng, đặc biệt khi các bên ký phụ lục điều chỉnh tiến độ hoặc phương thức thanh toán sau khi Luật có hiệu lực, bởi Điều 20 chính là điều khoản điều chỉnh trực tiếp các nội dung này", luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định.

Để bảo đảm tính thống nhất, luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất thiết kế lại quy định chuyển tiếp theo một nguyên tắc chung, theo đó các hợp đồng được xác lập hợp pháp trước thời điểm Luật có hiệu lực tiếp tục thực hiện theo Luật hiện hành; trường hợp sửa đổi, bổ sung thì chỉ phần nội dung được sửa đổi mới áp dụng theo Luật mới. Trường hợp cơ quan soạn thảo có chủ trương loại trừ việc áp dụng quy định mới về thanh toán và bảo lãnh đối với các hợp đồng đã ký trước đó thì cần quy định rõ dưới dạng ngoại lệ để tránh cách hiểu và áp dụng không thống nhất./.