Khó khăn của thị trường địa ốc không thể tan nhanh trong một sớm một chiều
Theo chia sẻ của ông Trần Khánh Quang, năm 2023 vẫn là một năm nhiều thử thách, khó khăn với thị trường bất động sản. Ông hi vọng khó khăn này sẽ giảm dần theo thời gian, đến năm 2024 thị trường bất động sản sẽ hồi phục, nhưng sẽ là hồi phục dần dần. Những khó khăn của thị trường địa ốc chắc chắn không thể tan nhanh trong một sớm một chiều. Kể từ quý 4 năm nay trở đi, nếu như những yếu tố hỗ trợ thị trường xuất hiện đầy đủ và với tần suất dày đặc (bao gồm chứng khoán tăng trưởng ổn định, lãi suất tiết kiệm giảm sâu và lãi suất cho vay mở rộng cho bất động sản), khối băng địa ốc sẽ dần tan rã.
Thời điểm hiện tại, lãi suất điều hành vẫn đang trên đà giảm về mức dưới 8%, trong khi lãi suất cho vay được điều chỉnh về ngưỡng trên dưới 12%. So với 5 tháng đầu năm, cho vay bất động sản giữa tháng 7/2023 đang bớt khó khăn hơn, chứng khoán gần đây cũng đã tăng trưởng trở lại. Thế nhưng, đà bán bất động sản hiện nay vẫn đang diễn ra một chiều. Người bán nhiều nhưng người mua lại lèo tèo, thanh khoản chưa được cải thiện.
Chia sẻ với Nhịp Sống Thị Trường, ông Quang cho biết: “Nhiều khả năng thị trường bất động sản có thể cải thiện cục bộ với vài điểm nhỏ trước khi rộ lên những tín hiệu rõ rệt hơn trong năm 2024. Quá trình này sẽ rất chậm chạp và không thể nôn nóng”. Nếu như nhìn nhận một cách khách quan, thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng những thách thức vẫn còn tồn đọng.
Ông Quang cho rằng, để cải thiện thanh khoản thì giá tài sản dự kiến sẽ tiếp tục giảm thêm để kích cầu. Việc các chủ doanh nghiệp bán tài sản để bù tiền cho công ty trả nợ hoặc các doanh nghiệp giảm giá bán dự án để duy trì bộ máy cho thấy sự hợp lý và linh hoạt trong phản ứng, góp phần làm “tan băng” bất động sản.
Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực, điều này cho thấy Chính phủ đã và đang vô cùng quan tâm đến thị trường này. Tuy nhiên, điều này vẫn chưa đủ để thị trường bất động sản vực dậy, đặc biệt trong bối cảnh phân khúc nhà giá bình dân thiếu trầm trọng còn nhà giá cao lại quá nhiều.
Đồng thời, các chính sách của Chính phủ để đi vào thị trường sẽ có độ trễ nhất định. Nhìn về quá khứ, những giai đoạn thị trường khó khăn phải cần thêm khoảng thời gian nhất định để các chính sách có thể thẩm thấu. Do đó, nút thắt thị trường vẫn còn tồn tại là điều đương nhiên.
Ông Quang bổ sung, “độ trễ” của chính sách kéo dài bao lâu còn phụ thuộc vào các yếu tố như: sức khỏe doanh nghiệp, hệ thống thực thi chính sách và bối cảnh trong nước, thế giới… Dù chính sách không tác động trực tiếp đến thanh khoản nhưng lại mang đến hướng đi mới cho thị trường, phù hợp túi tiền người tiêu dùng và nhu cầu thực tế.
Thời điểm hiện tại, vướng mắc lớn nhất vẫn là vấn đề pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của những dự án bất động sản và nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng lẫn kinh doanh. Vì thế, nguồn cung bất động sản ngày càng khan hiếm, dẫn đến tình trạng đầu cơ và nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư cá nhân. Chưa kể, cơn sốt đất năm 2020 và 2021 đã đẩy giá nhà lên cao chót vót, thị trường không còn nhiều dư địa để tăng giá và khó thu hút nhà đầu tư, khiến nhiều người có nhu cầu thực khó tiếp cận được sản phẩm.
Thị trường đã hội tụ đủ các yếu tố cần thiết để phục hồi
Theo ông Trần Khánh Quang, thị trường bất động sản thời điểm hiện tại đã hội tụ đầy đủ những yếu tố cần và đủ để phục hồi. Thứ nhất, giá bất động sản đang giảm, là cơ hội để người mua xuống tiền. Thứ hai, những dự án đang mở bán có chính sách giảm trực tiếp về giá bán hoặc thông qua chương trình ưu đãi và kéo dài lịch thanh toán. Vì thế, yếu tố đang cản trở thị trường bất động sản hồi phục là sức ì về tâm lý và phải mất ít nhất 3 tháng để xóa bỏ.
Thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư đã tung ra nhiều sản phẩm, tâm lý người mua cũng tích cực hơn. Dự đoán, các chủ đầu tư quay trở lại thị trường nhiều hơn vào nửa cuối năm, đồng thời kỳ vọng tâm lý người mua sẽ được giải tỏa. Từ cuối năm, lực đẩy thị trường sẽ bắt đầu, nhưng để thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại thì phải đến năm 2024.
Theo dự báo, dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện đáng kể trong giai đoạn 2024 - 2026, là khi thị trường có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn trên phạm vi toàn cầu, giao dịch tăng trưởng, tâm lý người mua được cải thiện. Tuy nhiên, vẫn phải cần thêm thời gian cùng chu kỳ hồi phục.
Hầu hết các nhà đầu tư Việt Nam đều biết, bất động sản là kênh đầu tư tốt nhất trong 20 năm qua và tối thiểu 10 năm tới. Tỷ lệ đầu tư bất động sản tại Việt Nam chiếm khoảng 60-70% - cao nhất trong danh mục đầu tư. Thế nhưng các nhà đầu tư hiện nay cần chuẩn bị nguồn lực tốt về dòng tiền, tìm hiểu giá cả kỹ lưỡng, nghiên cứu về thông tin quy hoạch và định hướng phát triển của khu vực đó, kịp thời nắm bắt những chính sách của Nhà nước và tình hình kinh tế thế giới, đưa ra sự lựa chọn phù hợp, nhanh chóng.
Câu chuyện khủng hoảng thị trường bất động sản trước đây cho thấy, nguồn cầu ở thực và khả năng mua được căn nhà đầu tiên là động lực lớn nhất để hỗ trợ thanh khoản trên thị trường. Tuy nhiên, giá nhà đất liên tục tăng cao ở nhiều khu vực trong những năm qua, đặc biệt ở những thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM. Những người có nhu cầu thực không thể mua được nhà ở vừa với túi tiền. Cơ cấu sản phẩm địa ốc bị lệch pha khi chủ yếu trong giỏ hàng là những sản phẩm có giá tiền cao. Vì thế, thanh khoản sụt giảm, giao dịch ảm đạm.
Dễ dàng thấy được, nhu cầu nhà ở hiện nay vẫn rất lớn, đặc biệt là phân khúc trung bình và khá. Chính vì thế, điều cần làm hiện nay là ưu tiên nới room cho vay với những người có nhu cầu ở thật chứ không phải để đầu tư. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, khó khăn hiện tại là cơ hội để nhìn nhận lại bản thân, hướng đến tương lai, đưa ra những lựa chọn phù hợp.
Cần hạn chế đầu cơ để thị trường bứt phá
Theo Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, một trong những giải pháp lâu dài cho thị trường bất động sản là xem xét ưu tiên cho vay những doanh nghiệp làm nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Đồng thời, cần xem xét cho vay những dự án đang xây dựng dang dở, sắp bàn giao và có giá bán hợp lý. Nên nhớ, nhà ở vừa túi tiền là động lực quan trọng nhất để thị trường bất động sản lấy lại đà tăng trưởng, giải tỏa được tâm lý tiêu cực trong thời gian qua.
Ông Trần Khánh Quang cũng nhấn mạnh, để thị trường bứt phá trở lại cần phải hạn chế đầu cơ. Ngoài ra, thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, bao gồm cả việc sử dụng công cụ chính sách thuế để điều tiết thu nhập, gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu cơ. Đối với những giải pháp mang tính dài hạn, ông Quang cho rằng Chính phủ cần tăng cường công tác quản lý và kiểm soát, bảo đảm thị trường phát triển cân đối cung cầu, sớm ban hành sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản một cách đồng bộ,…
