Sức nóng từ sự kiện Nam tiến: Hơn 60 sàn bất động sản miền Bắc quy tụ tìm lời giải cho bất động sản dòng tiền

Khi "miếng bánh ngon" không còn dễ nuốt, nhà đầu tư miền Bắc đi tìm lời giải mới

Nhà đầu tư miền Bắc đang đối mặt với một "cơn lốc" chưa từng có tại khu vực nội đô Hà Nội, khi những tài sản từng được xem là "miếng bánh ngon" nay lại tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Một trong những nguyên nhân chính là do việc điều chỉnh quy hoạch Thủ đô và định hướng phát triển đô thị theo hướng giãn dân. Quá trình rà soát, thu hồi và tái cấu trúc quỹ đất tại khu vực lõi khiến một số nhà đầu tư rơi tình trạng tài sản "treo", khó giao dịch hoặc mất thanh khoản trong thời gian dài.

Song song với đó, mặt bằng giá nhà phố tại nhiều khu vực nội đô đã duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Với ngân sách từ 10-15 tỷ đồng, lựa chọn của nhà đầu tư không còn nhiều, chủ yếu tập trung vào các sản phẩm nằm sâu trong ngõ, hạn chế về khả năng khai thác kinh doanh. Lợi suất cho thuê vì vậy cũng duy trì ở mức tương đối thấp, phổ biến khoảng 3%/năm.

Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển dân cư từ khu vực trung tâm ra các đô thị vệ tinh đang dần hình thành rõ nét hơn, kéo theo sự thay đổi trong nhu cầu thuê và sử dụng bất động sản. Điều này phần nào ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác của loại hình nhà phố truyền thống trong nội đô Hà Nội.

Trước bối cảnh đó, xu hướng "Nam tiến" đang dần hình thành trong cộng đồng nhà đầu tư miền Bắc. Thay vì tiếp tục "neo vốn" tại các thị trường đã bão hòa, dòng tiền có xu hướng tìm đến những khu vực mới có mức giá hợp lý, dư địa tăng trưởng còn cao, nơi bất động sản không chỉ phục vụ mục tiêu tích sản dài hạn mà còn tạo ra dòng tiền ổn định theo thời gian.

Tuy nhiên, "Nam tiến" không đồng nghĩa với việc mọi khu vực phía Nam đều hấp dẫn, kể cả TP.HCM. Bởi giá nhà tại trung tâm TP.HCM hiện đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 - một mức giá quá cao, khiến biên độ tăng trưởng trong tương lai không còn nhiều.

Vậy đâu là khu vực và sản phẩm phù hợp cho giới đầu tư miền Bắc trong giai đoạn hiện nay? Đây chính là bài toán mà các sàn giao dịch miền Bắc cần giải được để định hướng lại chiến lược sản phẩm, lựa chọn thị trường phù hợp và đáp ứng nhu cầu ngày càng rõ nét về đầu tư tạo dòng tiền của khách hàng. Rõ ràng, trong giai đoạn này, vai trò của các sàn không chỉ dừng ở phân phối, mà còn là "người dẫn đường" cho dòng tiền đầu tư.

Đó cũng là lý do sự kiện "Xu hướng bất động sản dòng tiền & hạ tầng khu đô thị công nghiệp" diễn ra ngày 03/04 đã quy tụ hơn 60 sàn giao dịch bất động sản miền Bắc tham gia. Sự hiện diện đông đảo của các đơn vị phân phối cho thấy nhu cầu tìm kiếm lời giải cho bài toán dòng tiền đang trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.

Sức hút của bất động sản khu Tây TP.HCM

Tại sự kiện, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản hiện nay đã bước qua giai đoạn tăng trưởng nóng - thời kỳ mà sản phẩm ra mắt có thể nhanh chóng "cháy hàng" dù chưa cần đến nhiều hoạt động tư vấn chuyên sâu. Bởi các quyết định đầu tư của giới đầu tư không còn dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà chuyển dần sang các yếu tố nền tảng như pháp lý, khả năng khai thác thực tế, cũng như tiềm năng phát triển hạ tầng trong trung và dài hạn.

Đặc biệt, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động, bao gồm áp lực lạm phát, xu hướng lãi suất và những yếu tố địa chính trị toàn cầu, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn. Song thận trọng không có nghĩa là rút khỏi thị trường mà là đang tái phân bổ dòng vốn, ưu tiên dịch chuyển đến các sản phẩm được đánh giá có tính ổn định và khả năng tạo dòng tiền rõ ràng hơn.

Chia sẻ tại sự kiện, ông Nguyễn Minh Hạnh, Giám đốc Trung tâm phân tích, Cố vấn tài chính và Quản lý gia sản nhận định: "Dòng tiền không minh 2026 không sợ hãi, dòng tiền thông minh chỉ tái phân bổ lại".

Theo ông, xu hướng nhà đầu tư miền Bắc "Nam tiến" không đơn thuần là câu chuyện "nơi nào nóng hơn", mà là "nơi nào có động lực gần hơn và chắc hơn". Một ví dụ điển hình là khu vực Bến Lức (Long An cũ) - cửa ngõ phía Tây TP.HCM.

Ông Hạnh cho biết, khu vực này đang hội tụ nhiều động lực phát triển khi trở thành điểm giao của ba dòng tiền: dòng tiền công nghiệp, dòng tiền vệ tinh TP.HCM và dòng tiền logistics liên vùng. Cụ thể, Bến Lức sở hữu nhiều khu công nghiệp quy mô lớn với tỷ lệ lấp đầy cao trên 80%, đồng thời nơi đây đang đón làn sóng giãn dân ngày càng mạnh từ TP.HCM. Bên cạnh đó, vị trí cửa ngõ TP.HCM giúp khu vực kết nối trực tiếp với hệ thống cảng, khu công nghiệp và vùng sản xuất của Đồng bằng sông Cửu Long.

Về hạ tầng, trong thời gian tới, khu vực Bến Lức dự kiến hưởng lợi từ các dự án trọng điểm như cao tốc Bến Lức - Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4. Trong đó, cao tốc Bến Lức - Long Thành dự kiến hoàn thiện trong năm 2026, tạo trục kết nối xuyên suốt từ miền Tây đến Đông Nam Bộ.

Theo chuyên gia Nguyễn Minh Hạnh, khi các tuyến hạ tầng này được đưa vào sử dụng, không gian phát triển đô thị sẽ được mở rộng, thời gian di chuyển giữa TP.HCM và các tỉnh lân cận được rút ngắn, qua đó gia tăng khả năng thu hút dân cư và hoạt động kinh tế về các khu vực cửa ngõ.

"Đáng chú ý, mặt bằng giá tại Bến Lức hiện còn ở mức "chân sóng", dao động khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2. Mức giá "mềm" hơn hẳn so với các khu vực khác sẽ giúp giới đầu tư dễ dàng tiếp cận và tiềm năng tăng giá cao. Trong bối cảnh đó, những dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý hoàn chỉnh và có khả năng khai thác thực tế trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền, tạo cầu nối lý tưởng từ tiềm năng khu vực đến nhu cầu đầu tư cụ thể", ông Hạnh nhấn mạnh.

Một trong những dự án nổi bật là LA Home, do Prodezi Long An và Hướng Việt Properties phát triển. Dự án nằm trên trục đại lộ Lương Hòa - Bình Chánh, kết nối trực tiếp với đường Võ Văn Kiệt nối dài và chỉ cách các tuyến giao thông huyết mạch như cao tốc TP.HCM - Trung Lương, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Vành đai 3 và Vành đai 4 vài phút di chuyển.

Được định vị là khu đô thị sinh thái hiện đại quy mô 100ha, LA Home đầu tư đã đồng bộ hệ thống tiện ích cao cấp bao gồm trung tâm thương mại, công viên rộng 2,2ha, trường học quốc tế và cơ sở y tế, qua đó góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở chất lượng cao còn thiếu tại khu vực. Đặc biệt, dự án tọa lạc đối diện Khu công nghiệp Prodezi quy mô 400ha cùng nhiều khu công nghiệp lân cận, trực tiếp phục vụ nhu cầu an cư của cộng đồng chuyên gia và kỹ sư đang làm việc trong khu vực.

Từ vị trí, hạ tầng, pháp lý đến khả năng tạo ra dòng tiền, có thể thấy LA Home chính là "điểm đến" mà nhà đầu tư miền Bắc đang tìm kiếm. Trong bối cảnh dòng tiền ngày càng "kén chọn" và ưu tiên giá trị thực, những thị trường hội tụ đủ nền tảng hạ tầng, nhu cầu ở thực và khả năng khai thác bền vững như Bến Lức được kỳ vọng sẽ giữ vai trò "điểm neo" cho dòng vốn trong giai đoạn tới. Đồng thời, các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và gắn với hệ sinh thái công nghiệp - đô thị như LA Home sẽ không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư, mà còn mở ra hướng đi ổn định cho chiến lược đầu tư dài hạn.

Đánh giá về dự án, ông Đỗ Đại Dương, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần tập đoàn Bất động sản Bằng Hữu thừa nhận, LA Home là dự án hội tụ đầy đủ các yếu tố mà nhà đầu tư hiện nay, đặc biệt là giới đầu tư miền Bắc đang tìm kiếm. Trong đó, điểm mạnh nổi bật nhất của dự án chính là khả năng khai thác dòng tiền khi có sẵn tệp khác hàng là giới chuyên gia, kỹ sư làm việc tại Khu công nghiệp Prodezi. Theo ông, đây là yếu tố then chốt giúp dự án vừa đảm bảo tính thanh khoản, vừa tạo nền tảng tăng trưởng bền vững trong dài hạn./.