Nhà đầu tư phía Bắc ồ ạt "Nam tiến" khi giá chung cư Hà Nội liên tục lập đỉnh

Nhà đầu tư miền Bắc chiếm khoảng 30% tổng giao dịch phía Nam

Theo dữ liệu từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), 9 tháng đầu năm, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán mới, tương đương 64% tổng nguồn cung cả năm 2024 và là mức cao nhất cùng kỳ giai đoạn 2019 - 2025.

Tuy nhiên, nguồn cung dồi dào không giúp "hạ nhiệt" giá nhà. Thay vào đó, chỉ số giá chung cư Hà Nội trong quý III/2025 vẫn tiếp tục tăng mạnh, với mức tăng 96,2% so với đầu năm 2019, gấp 1,7 lần mức tăng của TP.HCM (cũ) trong cùng giai đoạn.

Mặt bằng giá sơ cấp căn hộ mở bán lần đầu tại Thủ đô đã thiết lập mốc mới, trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, chính thức vượt qua TP.HCM. Đáng chú ý, hơn 43% nguồn cung mới trong quý III có giá trên 120 triệu đồng/m2, khiến các dự án trên 100 triệu đồng/m2 ngày càng phổ biến.

Việc giá "neo" ở mức cao khiến biên độ tăng giá bị thu hẹp, giảm sức hấp dẫn và vượt xa khả năng tài chính của nhiều nhà đầu tư. Hệ quả là dòng tiền bắt đầu dịch chuyển mạnh mẽ ra khỏi Hà Nội, tìm kiếm cơ hội ở các thị trường có mức giá hợp lý và dư địa tăng trưởng cao hơn. Trong đó, khu vực miền Nam đang trở thành đích đến chủ yếu của dòng tiền.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Đông Tây Land cho biết, nếu cuối quý II, khách hàng miền Bắc chiếm khoảng 20% tổng giao dịch tại phía Nam (gấp đôi cùng kỳ năm ngoái), thì đến cuối quý III, tỷ lệ này đã đạt 30%, gần bằng giai đoạn sôi động 2016 - 2020.

Lý do chính của làn sóng "Nam tiến" là mặt bằng giá. Theo ông Bình, giá bất động sản miền Nam đã duy trì ở mức tích lũy suốt 3 năm qua, tạo dư địa tăng trưởng hấp dẫn. Thậm chí, một số khu vực vùng ven TP.HCM (cũ) hiện có mặt bằng giá thấp hơn Hà Nội 30 - 40%, trong khi hạ tầng kết nối và tốc độ đô thị hóa lại đang tăng mạnh.

"Với 2 - 4 tỷ đồng, tại Hà Nội nhà đầu tư chỉ có thể mua căn hộ 1 phòng ngủ hoặc 1 phòng ngủ+1. Nhưng tại TP.HCM, họ có thể lựa chọn đa dạng hơn, từ căn hộ đến nhà đất riêng lẻ. Đáng chú ý, giá một số dự án mở bán mới tại khu vực vùng ven TP.HCM hiện chỉ bằng 2/3 so với các khu vực ven đô Hà Nội, giúp biên độ tăng giá trong trung và dài hạn hấp dẫn hơn", ông Bình phân tích.

Từ "săn giá rẻ" đến đa dạng hóa danh mục

Theo VARS IRE, dòng vốn nhà đầu tư Hà Nội chuyển hướng vào TP.HCM và vùng phụ cận không chỉ để "săn giá rẻ", mà còn để đa dạng hóa danh mục đầu tư và tối ưu giá trị khai thác.

So với Hà Nội, thị trường TP.HCM có sự phân hóa phân khúc rõ nét hơn, đặc biệt là các sản phẩm căn hộ hàng hiệu có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí đắc địa. Đây là dòng sản phẩm thu hút nhóm đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, nhu cầu tích lũy tài sản lâu dài, khi mang lại "lợi nhuận kép": Vừa có tiềm năng tăng giá, vừa khai thác cho thuê hiệu quả với tỷ suất sinh lời tốt hơn Hà Nội.

"Nhu cầu này được củng cố bởi vị thế của TP.HCM là trung tâm kinh tế năng động bậc nhất cả nước, dẫn đầu về thu hút FDI và tập trung lượng lớn chuyên gia nước ngoài có nhu cầu nhà ở cao cấp", VARS IRE phân tích.

Xu hướng "Nam tiến" còn được thúc đẩy bởi sự trở lại của hàng loạt chủ đầu tư lớn tại miền Nam sau khi được tháo gỡ pháp lý. Nhiều nhà đầu tư cá nhân từ Hà Nội có xu hướng "đi cùng" các chủ đầu tư quen thuộc khi họ mở rộng dự án về phía Nam.

Ngoài ra, động lực quy hoạch và phát triển hạ tầng sau sáp nhập hành chính TP.HCM mới cũng là cú hích quan trọng. Các dự án bám sát tuyến metro, đường vành đai đang đặc biệt hấp dẫn nhà đầu tư Hà Nội nhờ kỳ vọng gia tăng giá trị tài sản trong tương lai.

Dù vậy, VARS IRE cũng cảnh báo, trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc và phần lớn giao dịch vẫn dựa vào nhu cầu đầu tư, nhà đầu tư cần chọn lọc kỹ phân khúc và ưu tiên chiến lược dài hạn.

"Nếu nhà đầu tư sử dụng vốn vay quá lớn để đầu tư dàn trải, họ có thể rơi vào thế bị động khi lãi suất tăng hoặc thanh khoản giảm. Trong kịch bản xấu, dòng tiền đứt gãy có thể dẫn tới tình trạng dự án đình trệ", báo cáo của VARS IRE nêu rõ.