Sunshine Group - Từ tái cấu trúc đến đột phá tăng trưởng: Mô hình “giá trị thực” trong chu kỳ mới

Trong những thời khắc thử lửa của thị trường, chỉ những doanh nghiệp hội tụ đủ nội lực thật - tầm nhìn rõ - bản lĩnh kiên định mới có thể tạo nên bước ngoặt. Khi nhiều doanh nghiệp bất động sản đang vật lộn với áp lực vốn, tín dụng siết chặt và nhu cầu thị trường phân hóa mạnh, Sunshine Group lại chọn một con đường khác: Tăng trưởng dựa trên nền tảng bền vững.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2025 vừa công bố mới đây của tâp đoàn này đã cho thấy bức tranh tăng trưởng mạnh mẽ trên toàn bộ hệ thống. Tính đến ngày 30/9/2025, tổng tài sản của Sunshine Group đạt gần 80.000 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu vượt 13.000 tỷ đồng, tăng gấp nhiều lần so với cuối năm 2024, cùng biên lợi nhuận gộp (GOS) xấp xỉ 60%, dẫn đầu toàn ngành. Đằng sau những con số này là một chiến lược tăng trưởng có chiều sâu: Chủ động thực hiện tái cấu trúc chiến lược toàn diện trong năm 2024, tập trung vào tinh gọn mô hình quản trị, kiểm soát chi phí, đẩy mạnh các dự án có dòng tiền thực cùng triết lý "giá trị thực cho người dùng cuối".

Sunshine không đơn thuần là một doanh nghiệp tăng trưởng nhanh; họ đang trở thành một "điểm sáng" lan tỏa niềm tin thị trường, minh chứng rằng khu vực kinh tế tư nhân Việt Nam hoàn toàn có thể bứt phá bằng trí tuệ, bản lĩnh và khát vọng dân tộc.

Trong cuộc trao đổi với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes), Chuyên gia kinh tế cao cấp đầu ngành, PGS. TS. Ngô Trí Long và chuyên gia Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã phân tích toàn diện nền tảng tài chính, chiến lược vận hành, năng lực lan tỏa đến thị trường cũng như tầm nhìn dài hạn của Sunshine Group. Cuộc trò chuyện này không chỉ soi chiếu tiềm lực và vị thế của một doanh nghiệp cụ thể, mà còn gợi mở hình mẫu của "doanh nghiệp tư nhân thế hệ mới" - lực lượng được xác định là một trong những động lực quan trọng nhất của nền kinh tế theo tinh thần Nghị quyết 68-NQ/TW.

***

- Trong tháng 9/2025, Sunshine Group công bố đã hoàn tất phát hành cổ phiếu để chào mua toàn bộ cổ phiếu Sunshine Homes, đưa doanh nghiệp này thành công ty con do Sunshine Group nắm giữ gần 100%, qua đó nâng vốn hóa lên gần 80.000 tỷ, đứng thứ hai trong lĩnh vực bất động sản. Được biết đây là một trong những dấu ấn lớn trong chiến lược tái cấu trúc toàn diện được Tập đoàn này khởi động từ năm 2024, với việc tập trung kinh tế quy mô lớn, sáp nhập hàng loạt doanh nghiệp, chủ đầu tư, thâu tóm loạt dự án tỷ đô về tay… Từ cuộc tái cấu trúc này, bức tranh tài chính của Sunshine Group đang chứng kiến những cột mốc tăng trưởng đáng chú ý với tổng tài sản cuối quý III đạt 78.780 tỷ đồng, tăng 4 lần, vốn chủ sở hữu cán mốc 13.817 tỷ đồng, tăng gấp đôi chỉ sau 9 tháng.

Thưa PGS. TS. Ngô Trí Long, theo ông, đâu là động lực then chốt tạo nên bước nhảy vọt này - M&A, cấu trúc tài chính, hay hiệu suất dự án?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Quan sát quá trình tái cấu trúc của Sunshine, tôi cho rằng tập đoàn này đang bước vào một quỹ đạo tăng trưởng khác hẳn phần lớn doanh nghiệp hiện nay. Tôi nhìn thấy một chiến lược vốn hóa rất thông minh, cân bằng giữa tăng trưởng quy mô và kiểm soát rủi ro.

Điểm mấu chốt là Sunshine tăng tài sản đi cùng chất lượng tài sản. Một số doanh nghiệp trước đây cũng có những con số tăng trưởng ấn tượng, nhưng chủ yếu đến từ vay nợ hoặc các khoản tài sản chưa mang tính sinh lời thực chất. Sunshine thì ngược lại: Họ chọn cách tăng vốn chủ sở hữu thông qua tái cấu trúc, M&A và tối ưu vận hành để biến tài sản thành "máy tạo giá trị". Khi lợi nhuận trên vốn chủ đạt mức cao và dòng tiền dương được duy trì, doanh nghiệp không chỉ lớn lên về lượng mà còn trưởng thành về chất.

Yếu tố khiến tôi đánh giá cao mô hình của Sunshine chính là khả năng giữ kỷ luật tài chính trong giai đoạn mở rộng quy mô nhanh. Rất nhiều doanh nghiệp "vỡ trận" khi tăng trưởng quá nóng vì chi phí vốn đội lên theo cấp số nhân. Sunshine thì ngược lại: Cấu trúc vốn bền vững giúp họ có thể tăng tốc mà vẫn giữ kiểm soát rủi ro. Đó là bản lĩnh của một doanh nghiệp biết mình muốn trở thành ai, không chỉ lớn mà còn phải bền.

- Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến không ít doanh nghiệp lớn đi lên nhờ đòn bẩy tín dụng và cũng không ít trường hợp "khựng lại" khi chính sách tiền tệ đảo chiều. Đến thời điểm hiện tại, vốn chủ sở hữu của Sunshine Group đã tăng mạnh lên mức 13.817 tỷ đồng, phản ánh nội lực tài chính vững vàng thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào đòn bẩy nợ. Khi doanh nghiệp chủ động tăng vốn chủ, đồng nghĩa với việc họ chia sẻ rủi ro tài chính với chính mình chứ không đẩy rủi ro ra ngoài hệ thống ngân hàng hay thị trường trái phiếu. Đây là cách tiếp cận thể hiện năng lực quản trị và tầm nhìn dài hạn.

Thưa chuyên gia, ông đánh giá như thế nào về chiến lược tài chính này trong bối cảnh thị trường tín dụng vẫn thắt chặt?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Việc tăng vốn chủ sở hữu vào đúng thời điểm tín dụng thắt chặt là một bước đi chiến lược, thể hiện bản lĩnh tài chính của Sunshine. Điều này phù hợp với bản chất của một chu kỳ tín dụng thắt chặt: Khi vốn vay khó, doanh nghiệp có hai lựa chọn - hoặc chờ đợi bị bóp nghẹt dòng tiền, hoặc chủ động xây dựng năng lực vốn tự thân để duy trì và mở rộng hoạt động. Sunshine rõ ràng đã chọn cách thứ hai, một cách đi khôn ngoan và mang tính tiên phong.

Trong điều kiện chính sách tiền tệ hiện nay, những doanh nghiệp "sống sót" và "vươn lên" không phải là những doanh nghiệp vay nhiều nhất, mà là những doanh nghiệp có "nền tảng vốn vững nhất". Việc vốn chủ sở hữu của Sunshine đạt mức cao, tăng nhanh chỉ trong thời gian ngắn, đồng nghĩa với việc họ đang mở rộng biên độ tự chủ tài chính. Khi biên độ này lớn, doanh nghiệp có thể xoay xở nhiều công cụ linh hoạt: Phát hành riêng lẻ, hợp tác vốn, M&A, phát triển quỹ đất, đầu tư công nghệ mà không phải chịu áp lực nợ cao.

Điều này cũng có một tác động lan tỏa: Khi một doanh nghiệp đầu tàu không phụ thuộc vào đòn bẩy tín dụng, họ góp phần giảm áp lực hệ thống tài chính quốc gia, ổn định thị trường vốn - tín dụng, tạo hình mẫu phát triển bền vững. Về mặt dài hạn, đó chính là kiểu doanh nghiệp mà nền kinh tế Việt Nam đang cần: Không bị lệ thuộc, mà chủ động định hình cuộc chơi.

Nếu nói ngắn gọn, thì tăng vốn chủ sở hữu lúc thị trường tín dụng khan hiếm không phải là một bước đi kỹ thuật, mà là một tuyên bố vị thế: "Tôi đủ nội lực để tăng trưởng bằng chính sức mình". Và tuyên bố đó, trong bối cảnh hiện nay, có giá trị lớn hơn bất kỳ dòng vốn vay nào.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam:

Tăng trưởng của Sunshine Group sau tái cấu trúc không phải một hiện tượng "ăn may" mà là kết quả của một chiến lược tăng trưởng có chất lượng mang tính bền vững, phản ánh một mô hình phát triển kiểu mới: Lấy quản trị làm lõi, công nghệ làm động lực và hợp lực hệ sinh thái làm bệ phóng.

Với việc gia tăng vốn chủ sở hữu song hành với tái cấu trúc, tinh gọn vận hành và đầu tư công nghệ, Sunshine Group đang không "bơm vốn vào chỗ trống", mà rót vốn vào các trụ cột tăng năng suất thực chất. Nói cách khác, đây là tăng vốn để bứt phá, chứ không phải "bơm vốn để giữ nhịp thở".

- Báo cáo tài chính quý III của Sunshine Group cho thấy tỷ lệ chi phí trên doanh thu thuần đã giảm từ 88% xuống còn 68%, giúp biên lợi nhuận gộp tăng lên gần 60% - thuộc top cao nhất ngành bất động sản Việt Nam. Ông đánh giá như thế nào về chỉ số quan trọng này?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Sự sụt giảm mạnh của tỷ lệ chi phí/doanh thu thuần là một tín hiệu quan trọng, bởi trong ngành bất động sản, nơi chi phí thường "nặng nề và cứng", việc giảm 20 điểm phần trăm không thể đến từ các giải pháp tình thế. Nó phản ánh một bước chuyển về cấu trúc tài chính - vận hành mà Sunshine đã thực hiện một cách chủ động. Ở đây có ba vấn đề cần nhìn rõ.

Điều đầu tiên, khi doanh nghiệp kiểm soát tốt chi phí đầu vào và vận hành hiệu quả, họ sẽ tạo ra biên lợi nhuận vượt chuẩn. Sunshine đạt biên lợi nhuận gộp rất cao (gần 60%) tức là mỗi đồng doanh thu tạo ra đã có một phần "đệm an toàn" rất lớn để hấp thụ rủi ro và đầu tư ngược trở lại. Trong một thị trường biến động, đệm này chính là lợi thế cạnh tranh bền vững. 

Chỉ số này cũng cho thấy Sunshine có khả năng kiểm soát tốt giá thành và tối ưu chi phí ở mọi khâu, đặc biệt trong bối cảnh giá vật liệu, nhân công và lãi suất đều tăng trong giai đoạn vừa qua. Điều này không thể có được nếu doanh nghiệp vận hành theo cách "rời rạc" như mô hình truyền thống. Việc Sunshine tích hợp toàn bộ chuỗi giá trị, từ phát triển quỹ đất, xây dựng, thiết kế, quản lý vận hành đến bán hàng giúp họ chủ động định hình giá trị đầu vào và đầu ra, giảm đáng kể chi phí trung gian.

Bên cạnh đó, Sunshine không chỉ tiết giảm chi phí vận hành đơn thuần, mà tái cấu trúc cách phân bổ nguồn vốn. Thay vì dàn trải, họ tập trung vốn vào các dự án có dòng tiền nhanh, hạn chế thời gian chết của tài sản. Khi tài sản không bị "giam vốn" lâu, chi phí tài chính sẽ giảm, giúp hệ số sinh lời tăng lên. Đây là điều mà nhiều doanh nghiệp trên thị trường chưa làm được triệt để.

Ngoài ra, một yếu tố tinh tế nhưng có giá trị lâu dài: Sunshine đang dần xây dựng được "uy tín thị trường" và khả năng bán hàng nhanh, giảm đáng kể chi phí marketing và thời gian thu hồi vốn. Trong tài chính, thời gian chính là chi phí. Khi thời gian vòng quay vốn rút ngắn, chi phí trên mỗi đồng doanh thu sẽ tự nhiên giảm đi mà không cần biện pháp hành chính hay cắt giảm đột ngột.

Tôi cho rằng đây là một thành quả bền vững, vì nó đến từ năng lực cốt lõi, từ tư duy quản trị tài chính - vận hành và từ định vị thị trường của Sunshine. Nói cách khác, đây là kiểu giảm chi phí có thể kéo dài trong nhiều năm, không phải hiệu ứng tức thời của thị trường thuận lợi.

- Ở một loạt chỉ số tài chính khác, Sunshine đã công bố ROS 29,4%, ROE 18,81%, ROA 3,58%, đều cho thấy hiệu quả tài chính và năng lực sử dụng vốn rất tích cực so với mặt bằng chung của lĩnh vực bất động sản. Theo chuyên gia, đâu là "bí quyết" phía sau hiệu suất tài chính vượt trội này?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Hiệu suất tài chính vượt chuẩn ngành của Sunshine cho thấy khả năng quản trị vốn - chi phí rất hiếm thấy trên thị trường, điều mà phần lớn doanh nghiệp bất động sản trong nước chưa làm được.

Tôi muốn nhấn mạnh rằng, các chỉ số ROS, ROE, ROA cao hơn mặt bằng ngành không chỉ là minh chứng cho hiệu quả hoạt động, mà còn phản ánh khả năng xoay vòng vốn linh hoạt. Khi vòng quay vốn nhanh, dòng tiền dương ổn định, doanh nghiệp sẽ giảm đáng kể chi phí sử dụng vốn, tăng khả năng sinh lời trên mỗi đồng tài sản. Đây là điểm phân định rạch ròi giữa những doanh nghiệp "sống dựa vào tín dụng" và những doanh nghiệp có nội lực tài chính thực.

Bên cạnh đó, khi nhìn nhận một doanh nghiệp hiện đại, chúng ta không thể bỏ qua vai trò của uy tín thị trường và định vị thương hiệu. Một doanh nghiệp được thị trường tin cậy sẽ bán hàng nhanh hơn, chi phí huy động vốn thấp hơn, dễ dàng tiếp cận các cơ hội hợp tác quốc tế. Được biết mới đây Sunshine đã được vinh danh tại Asia Pacific Enterprise Awards (APEA) 2025, tôi cho rằng đây không phải là một chi tiết truyền thông đơn thuần, nó là "bộ lọc tín nhiệm" mà thị trường tài chính nhìn vào. Với một doanh nghiệp lớn, uy tín cũng là một loại tài sản sinh lời.

Tôi tin rằng trong tương lai gần, mô hình tích hợp - hiệu quả - công nghệ của Sunshine sẽ là hình mẫu tham chiếu cho các doanh nghiệp bất động sản tư nhân Việt Nam. Trong một thị trường ngày càng cạnh tranh, ai kiểm soát được chi phí, rút ngắn vòng quay vốn và giữ vững niềm tin thị trường, người đó sẽ dẫn đầu cuộc chơi. Sunshine đang đi đúng hướng đó.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam:

Khi nhìn vào con số tỷ lệ chi phí trên doanh thu giảm từ 88% xuống còn 68%, nhiều người có thể nghĩ đây chỉ là một kết quả mang tính "kỹ thuật tài chính" trong ngắn hạn. Nhưng với Sunshine, theo quan sát của tôi, đây là một biểu hiện bề mặt của một quá trình tái cấu trúc sâu bên trong. Sự cải thiện ngoạn mục này không đơn thuần là kết quả của việc cắt giảm chi phí, mà là thành quả của một cách tiếp cận quản trị hoàn toàn khác.

Trước hết, Sunshine không theo đuổi mục tiêu tăng trưởng bằng mọi giá. Doanh nghiệp này lựa chọn mô hình phát triển tinh - thực - nhanh, tập trung vào những dự án có khả năng thu hồi vốn nhanh, thanh khoản tốt và đáp ứng đúng nhu cầu của người mua thực. Điều này làm giảm đáng kể chi phí bán hàng, chi phí tài chính và các khoản hao hụt "vô hình" trong vòng quay vốn, vốn là điểm nghẽn khiến nhiều doanh nghiệp khác bị chi phí đè nặng. Khi vòng quay vốn được rút ngắn, hiệu suất tài chính tự nhiên được đẩy lên.

Bên cạnh đó, Sunshine đã đặt quản trị vận hành lên hàng đầu. Ở nhiều doanh nghiệp bất động sản, hệ thống vận hành thường rời rạc: Từ thi công, bán hàng, tài chính đến hậu mãi đều chia tách. Sunshine thì khác, họ khép kín toàn bộ chuỗi giá trị, từ khâu phát triển, xây dựng, quản lý thi công, ứng dụng công nghệ, đến chăm sóc khách hàng. Khi các khâu được đồng bộ, chi phí trung gian được triệt tiêu, tốc độ phản ứng tăng, hiệu suất vận hành được nâng cao. Điều này giải thích vì sao biên lợi nhuận tăng nhanh mà không cần "hy sinh" quy mô.

Và không thể không nhắc đến yếu tố công nghệ, một trong những "trụ cột đặc sản" của Sunshine. Việc ứng dụng PropTech, quản trị số, nền tảng Unicloud… giúp họ tự động hóa nhiều quy trình, kiểm soát dữ liệu thời gian thực và giảm đáng kể sai lệch trong triển khai dự án. Chi phí giảm không phải nhờ "thắt lưng buộc bụng", mà nhờ nâng hiệu quả nội sinh. Đây là kiểu giảm chi phí có tính bền vững, bởi nó đến từ năng suất, không phải từ cắt giảm nguồn lực.

Tôi cho rằng, đây chính là một chuyển dịch mô hình, từ tư duy "mở rộng bằng vốn vay" sang "tăng hiệu suất bằng vận hành và công nghệ". Khi chi phí giảm một cách có hệ thống, hiệu suất tài chính sẽ không chỉ duy trì được trong một quý hay một năm, mà còn mở đường cho tăng trưởng dài hạn.

- Khoản tiền khách hàng trả trước và tài sản ngắn hạn chiếm tỷ trọng rất lớn, mở ra dư địa lợi nhuận cho quý IV/2025 và năm 2026. Dưới góc nhìn tài chính, PGS. TS. Ngô Trí Long nhìn nhận mức độ bền vững của động lực này ra sao? Mô hình này phản ánh năng lực gì của Sunshine trong quản trị dòng tiền và triển khai dự án?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Dòng tiền khách hàng trả trước thực chất là một trong những nguồn vốn rẻ và bền nhất mà doanh nghiệp có thể huy động, thậm chí thấp hơn cả vốn vay ưu đãi hay phát hành trái phiếu. Khi doanh nghiệp có khả năng thu được lượng tiền trả trước lớn và ổn định, điều đó nói lên ít nhất ba điều: doanh nghiệp có thị trường vững, dự án đủ hấp dẫn, và uy tín thương hiệu đủ mạnh để tạo niềm tin cho người mua.

Điều tôi thấy rõ ở Sunshine là họ không coi dòng tiền trả trước như một "nguồn vốn tạm thời", mà biến nó thành một cấu phần chiến lược trong quản trị tài chính. Khi dòng tiền từ khách hàng trở thành một trụ cột tài chính, doanh nghiệp có thể: Giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, điều đặc biệt quan trọng trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn cao và ngân hàng siết dòng tiền vào bất động sản; Giữ cho bảng cân đối kế toán "sạch" hơn, ít rủi ro tài chính hơn, tăng sức chịu đựng khi thị trường đảo chiều; Tạo dư địa để đầu tư ngược trở lại vào chính những dự án tạo ra dòng tiền, tạo một vòng quay khép kín rất hiệu quả.

Ngoài ra, dòng tiền trả trước lớn còn cho phép Sunshine chủ động trong chiến lược giá bán và tốc độ triển khai, thay vì bị động chạy theo thị trường. Trong tài chính, tính chủ động chính là giá trị: nó cho phép doanh nghiệp kiểm soát rủi ro, chớp thời cơ, và phân bổ vốn theo cách tối ưu nhất.

Về tính bền vững, tôi cho rằng Sunshine có lợi thế đặc biệt vì họ không chỉ dựa vào vài dự án, mà có một chuỗi dự án quy mô lớn trải dài ba miền. Khi doanh thu và dòng tiền được đa dạng hóa theo không gian và phân khúc, doanh nghiệp sẽ ít chịu biến động chu kỳ cục bộ, nhờ đó dòng tiền trả trước có tính ổn định cao hơn.

Nếu nói một cách ngắn gọn, đây là mô hình của một doanh nghiệp không chạy theo vốn mà để vốn tự tìm đến mình. Và điều này, trong một thị trường đang khát vốn, là một lợi thế chiến lược cực kỳ lớn.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam:

Tôi cho rằng khoản tiền khách hàng trả trước và tài sản ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn chính là một chỉ dấu hết sức quan trọng, phản ánh "sức khỏe vận hành" và độ tin cậy thị trường của Sunshine Group. Trong bất động sản, đặc biệt ở Việt Nam, dòng tiền từ khách hàng trả trước không chỉ là nguồn vốn ngắn hạn, mà còn là một "thước đo niềm tin": Khách hàng chỉ sẵn sàng trả tiền sớm khi họ tin tưởng vào năng lực triển khai, tiến độ bàn giao, uy tín thương hiệu và chất lượng sản phẩm của doanh nghiệp. Sunshine đã xây dựng được điều này nhờ nhiều yếu tố cốt lõi.

Trước hết, đó là năng lực triển khai thực chất. Khi các dự án được thi công đúng tiến độ, chất lượng được kiểm soát nghiêm ngặt và pháp lý rõ ràng, khách hàng cảm thấy yên tâm xuống tiền. Doanh nghiệp không cần phải dựa quá nhiều vào vốn vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu để xoay vòng, mà có thể dùng chính dòng tiền thị trường làm "nhiên liệu tăng trưởng". Đây là mô hình chỉ những chủ đầu tư có năng lực thực mới có thể duy trì ổn định.

Quản trị dòng tiền ở Sunshine thể hiện sự chủ động cao. Tiền khách hàng trả trước không phải là "dòng vốn ngủ", họ tận dụng để tái đầu tư có kỷ luật vào các dự án có vòng quay nhanh, tạo chuỗi dòng tiền kế tiếp. Cách vận hành này giúp Sunshine giảm đáng kể chi phí sử dụng vốn, vì thay vì vay nợ với lãi suất cao, họ có thể dùng dòng tiền tự thân để tài trợ hoạt động. Trong bối cảnh tín dụng bị siết, đây là lợi thế sống còn.

Điều quan trọng không kém là khả năng tạo dựng niềm tin thị trường. Niềm tin này không hình thành trong một sớm một chiều mà đến từ quá trình triển khai ổn định, kiểm soát rủi ro và giao đúng cam kết. Khi khách hàng tin, dòng tiền trả trước sẽ đến đều đặn, và doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong kế hoạch tài chính - đầu tư trung và dài hạn.

- Với việc tổng tài sản tăng đột biến 283,2%, doanh thu thuần tăng 98%, lợi nhuận trước thuế tăng 110% chỉ trong 9 tháng. Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam bình luận rằng, sức bật tài chính của Sunshine không phải là hiệu ứng của sóng thị trường, mà là hệ quả tất yếu của một nền tảng đã được xây dựng có chủ đích và có chiều sâu. Khi nền tảng ấy gặp đúng thời điểm thị trường phân hóa, nó phát huy sức mạnh và chính điều này đang định vị Sunshine như một "doanh nghiệp dân tộc thế hệ mới", không chỉ tăng trưởng mà còn dẫn dắt cách tăng trưởng.

Dưới góc nhìn của chuyên gia kinh tế, ông đánh giá sức bật tài chính của Sunshine Group hiện nay như thế nào, đặc biệt khi đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chịu nhiều áp lực?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Từ góc nhìn tài chính vĩ mô, những chỉ số tăng trưởng mà Sunshine đạt được trong 9 tháng qua là một hiện tượng đáng chú ý, bởi nó đi ngược xu hướng chung của thị trường bất động sản hiện nay. Khi phần lớn doanh nghiệp còn đang co cụm, Sunshine lại tăng trưởng mạnh về quy mô tài sản, doanh thu và lợi nhuận. Đây không chỉ là một tín hiệu "khỏe" về mặt tài chính, mà còn là một chỉ báo về khả năng dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới. Sức bật này, theo tôi, được tạo nên bởi hai nền tảng:

Điểm đầu tiên chính là sức bật nội tại, tức năng lực quản trị vốn, vận hành và định vị sản phẩm. Doanh nghiệp có thể tăng tài sản rất nhanh, nhưng nếu không đi cùng hiệu quả, đó sẽ là con dao hai lưỡi. Sunshine lại khác: Tăng tài sản song hành với tăng doanh thu và lợi nhuận, chứng tỏ mỗi đồng tài sản đều đang tạo ra giá trị thực, chứ không phải là tài sản "chết" hay "ảo".

Chúng ta cũng nhìn thấy ở Sunshine chiến lược tài chính chủ động. Trong giai đoạn tín dụng thắt chặt, việc tăng vốn chủ sở hữu, thu hút dòng tiền khách hàng trả trước, kết hợp cấu trúc M&A hợp lý đã giúp Sunshine tự mở được đường đi riêng. Doanh nghiệp không bị bó buộc bởi các rào cản vốn vay, từ đó tận dụng được thời điểm thị trường "nguội" để tăng tốc, điều mà không phải doanh nghiệp nào cũng làm được.

Tôi cũng muốn nhấn mạnh một khía cạnh quan trọng: Tăng trưởng bền trong giai đoạn khó khăn luôn là tín hiệu mạnh mẽ nhất về nội lực tài chính. Khi thị trường thuận lợi, tăng trưởng là điều dễ hiểu; nhưng khi thị trường co lại, chỉ những doanh nghiệp có năng lực thực sự mới có thể bật lên. Sunshine hiện đang làm điều đó và điều này cho thấy họ không đi theo chu kỳ thị trường, mà đang chủ động tạo chu kỳ cho chính mình.

Nếu tiếp tục duy trì cách tiếp cận này, tôi tin Sunshine sẽ trở thành một trong những cực tăng trưởng trọng yếu của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2025 - 2030, đồng thời góp phần quan trọng vào quá trình bình ổn và nâng cấp chuẩn mực phát triển của ngành.

- Sunshine hiện triển khai hơn 30 dự án lớn trải dài Bắc - Trung - Nam, với kế hoạch bàn giao 300.000 tỷ đồng doanh thu trong giai đoạn 2025 - 2027. Với đà tăng trưởng này, liệu Sunshine có thể trở thành một "cực tăng trưởng mới" trên thị trường bất động sản? Đâu là lợi thế chiến lược giúp Sunshine tạo khác biệt so với các doanh nghiệp khác?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Khái niệm "cực tăng trưởng" không chỉ là câu chuyện quy mô, mà còn là khả năng lan tỏa và dẫn dắt thị trường. Sunshine đang hội tụ những điều kiện để đảm nhận vai trò đó.

Quy mô triển khai trải dài ba miền cho phép Sunshine trở thành một điểm tựa ổn định của thị trường. Khi một doanh nghiệp dẫn đầu có thể duy trì tốc độ triển khai lớn và ổn định, nó sẽ kéo theo sự tham gia của các nhà thầu, nhà cung ứng, định chế tài chính và nhà đầu tư thứ cấp. Đây chính là hiệu ứng lan tỏa của một cực tăng trưởng, nó không chỉ tạo giá trị nội tại cho Sunshine, mà còn giúp kích thích dòng vốn và việc làm trên diện rộng.

Đặc biệt, Sunshine mang một đặc điểm rất đáng chú ý: Họ không phát triển theo kiểu "mở rộng bằng mọi giá", mà chú trọng tăng hiệu suất, tối ưu chi phí và định vị thương hiệu. Khi một doanh nghiệp có thể đồng thời đảm bảo biên lợi nhuận cao, duy trì tốc độ triển khai và chiếm lĩnh niềm tin thị trường, họ không chỉ là một "người chơi lớn", họ có thể trở thành một trụ cột của thị trường.

Tôi tin rằng, nếu Sunshine duy trì được cấu trúc tăng trưởng hiện tại, họ sẽ không chỉ đóng vai trò là một tập đoàn bất động sản dẫn đầu, mà còn góp phần định hình quỹ đạo phát triển mới của toàn thị trường, nơi chất lượng, hiệu quả và tính bền vững trở thành những chuẩn mực thay vì ngoại lệ.

- Tập đoàn Sunshine định vị sản phẩm theo triết lý "sản phẩm thực, giá trị thực" - tức là phát triển sản phẩm nhà ở chuyên nghiệp, bài bản cho người dùng cuối với những giá trị thực cốt lõi về vị trí, thiết kế, tiện ích, quy hoạch và công nghệ. Trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng và thị trường phân hóa, dưới góc nhìn kinh tế học, ông đánh giá thế nào về khả năng duy trì triết lý này song song với biên lợi nhuận cao?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Trong kinh tế học, khi chi phí đầu vào tăng, giữ giá bán ổn định mà vẫn duy trì lợi nhuận cao chỉ có hai cách: Hoặc nâng cao năng suất, hoặc nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Sunshine đang làm được cả hai.

Điểm đáng nói là Sunshine không đi theo con đường đầu cơ, mà xây dựng mô hình tài chính - sản xuất - kinh doanh xoay quanh "cầu thực". Khi doanh nghiệp bán đúng cái thị trường cần, vào đúng phân khúc thị trường có khả năng chi trả, thì chi phí marketing, bán hàng, chi phí cơ hội sẽ thấp hơn rất nhiều. Trong ngành bất động sản, đây là yếu tố quyết định khả năng giữ biên lợi nhuận trong môi trường chi phí tăng.

Thêm vào đó, Sunshine đang sở hữu một cấu trúc vốn khá lành mạnh. Khi doanh nghiệp không bị áp lực lãi vay lớn, họ có thể linh hoạt hơn về chính sách giá, vừa giữ được mức giá hợp lý cho người mua, vừa đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng. Trong khi nhiều doanh nghiệp khác phải đẩy giá bán lên cao để "gánh" chi phí tài chính, Sunshine có lợi thế cạnh tranh ngược lại: Giữ giá - tăng thanh khoản - quay vòng nhanh.

Và cuối cùng, chúng ta không thể bỏ qua yếu tố thương hiệu. Khi một doanh nghiệp xây dựng được niềm tin thị trường, tốc độ bán hàng nhanh, chi phí phân phối thấp, biên lợi nhuận sẽ được củng cố. Uy tín chính là một dạng "vốn mềm", nó giúp Sunshine "đệm" được phần chi phí đầu vào tăng mà không cần phải đẩy giá bán lên mức gây mất cân bằng cung - cầu.

Tóm lại, trong một thị trường đang phân hóa rõ rệt, Sunshine có khả năng giữ triết lý giá trị thực mà không hi sinh lợi nhuận bởi vì họ đã tạo dựng được nền tảng quản trị tài chính, vận hành và thương hiệu đủ mạnh. Đây là lợi thế mà không phải doanh nghiệp nào cũng có được và nó lý giải vì sao Sunshine đang trở thành một trong những "điểm sáng" nổi bật nhất của ngành.

- Sunshine nhấn mạnh việc ưu tiên các dự án có dòng tiền thực, thay vì mô hình phễu đầu cơ. Đây có phải là cách tiếp cận "khôn ngoan" giúp họ tránh rủi ro thanh khoản mà nhiều doanh nghiệp khác đang vướng?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Tập trung vào dòng tiền thực là nước cờ chiến lược dài hạn, đặc biệt trong giai đoạn thị trường thanh lọc mạnh. Khi một doanh nghiệp xác lập được cơ chế vận hành dựa trên dòng tiền thực, họ sẽ đạt được ba lợi ích lớn: Ổn định thanh khoản, chủ động tài chính và giảm chi phí vốn.

Phải khẳng định rằng, dòng tiền thực có độ bền cao hơn rất nhiều so với dòng tiền đầu cơ. Khi thị trường chững lại, người đầu cơ rút vốn ngay lập tức, còn người mua thực thì vẫn gắn với nhu cầu ở thực, nhu cầu tích lũy, nhu cầu an cư. Đây chính là yếu tố giúp Sunshine duy trì được tốc độ bán hàng và dòng tiền ổn định, ngay cả khi bối cảnh tín dụng thắt chặt.

Bên cạnh đó, mô hình này giúp giảm rủi ro thanh khoản và áp lực nợ vay. Doanh nghiệp không cần phụ thuộc vào các kênh tài chính ngắn hạn với chi phí cao, cũng không bị "mắc kẹt" khi thị trường trái phiếu hoặc tín dụng đảo chiều. Khi chi phí vốn thấp hơn, Sunshine có dư địa để điều tiết chính sách giá linh hoạt mà vẫn giữ biên lợi nhuận.

Và quan trọng hơn cả, đây là một mô hình phù hợp với chiến lược phát triển bền vững quốc gia mà Nhà nước đang khuyến khích: Đưa bất động sản về đúng giá trị thực, hạn chế đầu cơ, ưu tiên nhu cầu thực. Khi doanh nghiệp đi đúng hướng chính sách, họ không chỉ được thị trường đón nhận, mà còn dễ dàng hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn hợp pháp, hợp lệ, cũng như xây dựng thương hiệu dài hạn.

Tôi nhìn nhận mô hình dựa trên dòng tiền thực không phải là "nước cờ phòng thủ", mà là nước cờ chủ động của những doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn. Trong một thị trường đầy biến động, ai kiểm soát được dòng tiền thực, người đó nắm quyền chủ động. Sunshine đang làm điều mà rất nhiều doanh nghiệp khác chưa kịp chuyển mình để làm.

- Triết lý "giá trị thực cho người dùng cuối" liệu có đủ sức lan tỏa để tạo một "làn sóng phát triển bền vững" trên thị trường, thưa PGS. TS. Ngô Trí Long?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Triết lý "giá trị thực cho người dùng cuối" không chỉ là một khái niệm mang tính đạo đức kinh doanh, mà còn là nền tảng để tạo ra một thị trường lành mạnh và phát triển dài hạn. Khi giá nhà được thiết lập trên cơ sở giá trị sử dụng thực và năng lực chi trả thực, thị trường sẽ giảm thiểu biến động đầu cơ, tạo ra một hệ sinh thái tài chính ổn định hơn.

Lý do tôi tin vào sức lan tỏa của triết lý này là vì nó phù hợp với quy luật cung - cầu thực chất. Trong dài hạn, không một thị trường nào có thể phát triển bền vững nếu giá cả bị bóp méo quá xa so với thu nhập và giá trị thực của sản phẩm. Khi một doanh nghiệp lớn như Sunshine "neo" sản phẩm vào giá trị thực, họ góp phần thiết lập một mặt bằng giá mang tính chuẩn mực, từ đó tạo áp lực tích cực buộc các chủ đầu tư khác phải điều chỉnh chiến lược theo.

Hơn thế nữa, mô hình này còn có tác động tích cực đến chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia. Khi giá trị bất động sản được xác lập trên giá trị thực, bong bóng giảm, rủi ro hệ thống giảm, các định chế tài chính sẽ phân bổ vốn hiệu quả hơn, Nhà nước dễ điều tiết hơn. Điều này tạo một vòng tuần hoàn tích cực: Thị trường lành mạnh hơn, tín dụng an toàn hơn, chi phí vốn thấp hơn, doanh nghiệp có điều kiện phát triển ổn định hơn.

Với vai trò là một tập đoàn tư nhân có quy mô lớn, Sunshine có thể trở thành ngòi nổ tích cực cho quá trình thay đổi mô hình tăng trưởng của ngành bất động sản. Tôi tin rằng nếu mô hình này được duy trì và nhân rộng, nó sẽ không chỉ tạo một "làn sóng phát triển bền vững", mà còn góp phần định hình một giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam, bớt đầu cơ, nhiều giá trị thực, ổn định hơn và minh bạch hơn.

- Việc đẩy mạnh M&A, tập trung kinh tế quy mô lớn, đưa vốn hóa thị trường lên gần 80.000 tỷ đồng - đứng thứ 2 trong lĩnh vực bất động sản, liệu có thể xem là một bước "tái định vị" Sunshine trên bản đồ thị trường bất động sản Việt Nam?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Từ góc nhìn tài chính, một doanh nghiệp đạt quy mô vốn hóa gần 80.000 tỷ đồng trong một thị trường như Việt Nam không chỉ là "lớn" mà là đạt tới quy mô có khả năng tạo ra ảnh hưởng vĩ mô. Khi Sunshine thực hiện chiến lược M&A quyết liệt trong bối cảnh thị trường còn đang trong giai đoạn điều chỉnh, đó là một bước đi đầy tính toán tài chính - chiến lược thông minh.

Trước hết, M&A trong thời kỳ thị trường khó khăn luôn hiệu quả hơn M&A trong thời kỳ tăng trưởng nóng. Sunshine tận dụng được lợi thế định giá thấp, chọn lọc những tài sản, dự án có nền tảng tốt nhưng đang bị "kẹt" bởi áp lực thanh khoản của các doanh nghiệp khác. Đây chính là cách mà nhiều tập đoàn hàng đầu thế giới từng mở rộng quy mô nhanh chóng sau khủng hoảng. Điều này cho thấy tư duy tài chính dài hạn và bản lĩnh thị trường của Sunshine.

Bên cạnh đó, Sunshine dễ dàng tiếp cận nguồn vốn trong và ngoài nước với chi phí thấp hơn, có khả năng phát hành trái phiếu hoặc huy động từ thị trường vốn quốc tế, tạo ra một vòng quay tài chính linh hoạt. Đây là một lợi thế cạnh tranh không nhỏ trong bối cảnh dòng vốn vào bất động sản đang chịu nhiều rào cản.

Đặc biệt, khi một doanh nghiệp đạt đến quy mô đủ lớn, họ không chỉ tham gia thị trường mà còn có thể dẫn dắt thị trường. Những quyết định đầu tư, phát triển dự án hoặc cấu trúc tài chính của Sunshine có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới toàn ngành, từ nhà thầu, nhà cung ứng, ngân hàng, nhà đầu tư, đến chính sách công. Điều này tương tự như vai trò của các tập đoàn tư nhân đầu tàu ở những nền kinh tế lớn.

Tôi cho rằng, đây chính là giai đoạn Sunshine chuyển từ "doanh nghiệp quy mô lớn" sang "tập đoàn có ảnh hưởng hệ thống". Và đó cũng chính là nội hàm sâu sắc của cụm từ "tái định vị", không chỉ là tăng vốn hóa, mà là nâng cấp vai trò và vị thế trong cấu trúc ngành.

- Trong bối cảnh giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM liên tục lập đỉnh, Chính phủ đã phát đi nhiều tín hiệu chính sách mạnh mẽ, yêu cầu điều tiết thị trường bất động sản vận hành theo hướng "giá trị thực - giá hợp lý - bền vững".

Trong khi nhiều doanh nghiệp còn bị "cuốn theo sóng giá" và sức ép chi phí đầu vào tăng cao, Sunshine Group lại chọn một hướng đi ngược dòng đáng chú ý: Tung ra hơn 20.000 căn hộ cao cấp nhưng giá thấp hơn thị trường 20-25%. Các dự án tiêu biểu như Sunshine Legend City (Hưng Yên), Alluvia Sunshine Grand City (Hưng Yên) hay Sunshine Bay Retreat Vung Tau đều sở hữu vị trí đắc địa, tiện ích "all-in-one", nhưng giá chỉ từ 5x-6x triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với mức 90 - 100 triệu đồng/m² đang phổ biến ở phân khúc cao cấp tại Hà Nội hay TP.HCM.

Chiến lược này không đơn thuần là "giảm giá để bán hàng" mà là một cấu trúc vận hành bài bản. Tập đoàn đã tận dụng hiệu quả kinh tế theo quy mô (economies of scale) để hạ chi phí xây dựng, đồng bộ hóa thi công nhằm tiết kiệm nhân công - quản lý và rút ngắn tiến độ, từ đó giảm áp lực tài chính. Song song, Sunshine đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong toàn chuỗi giá trị, tiêu biểu là Noble App, nền tảng livestream đặt giá mua nhà đầu tiên do người Việt phát triển, giúp rút ngắn quy trình bán hàng, cắt giảm chi phí trung gian, tăng tốc độ tiêu thụ và tối ưu dòng tiền theo thời gian thực.

Đáng chú ý, theo các nguồn nội bộ, Sunshine chủ động không tối đa hóa lợi nhuận ngắn hạn, mà chọn chiến lược đồng hành cùng Chính phủ trong bình ổn giá và mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm khách hàng trẻ, nhóm chiếm tỷ trọng lớn trong nhu cầu thực hiện nay. Chính nhờ sự kết hợp giữa năng lực tài chính vững, mô hình vận hành tinh gọn và tư duy phát triển dài hạn, Sunshine đã tạo ra một cơ chế "chia sẻ lợi ích" thay vì chuyển toàn bộ áp lực chi phí sang người mua.

Với chiến lược vận hành như vậy, theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Sunshine không chỉ tạo dấu ấn riêng trong bối cảnh thị trường biến động, mà còn phần nào phản ánh định hướng điều tiết vĩ mô của Nhà nước. Theo chuyên gia, mô hình này có thể được xem là một ví dụ điển hình cho thấy doanh nghiệp tư nhân đi đúng "đường ray" chiến lược quốc gia hay không?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Từ góc nhìn kinh tế vĩ mô và tài chính, tôi cho rằng Sunshine Group đang vận hành tương đối chuẩn mực theo định hướng chính sách của Chính phủ. Điều quan trọng là sự phù hợp này không chỉ ở lời nói, mà thể hiện trong cấu trúc tài chính, chiến lược đầu tư và mô hình tăng trưởng.

"Giá trị thực" trong chính sách vĩ mô đồng nghĩa với việc giảm thiểu đầu cơ, đưa bất động sản trở về đúng với chức năng kinh tế - xã hội cốt lõi: Đáp ứng nhu cầu sử dụng thực, gắn với năng lực chi trả thực của người dân. Việc Sunshine tập trung phát triển các dự án có dòng tiền thực, pháp lý minh bạch, sản phẩm hoàn thiện có giá trị sử dụng cao đã bám sát định hướng này. Đây là điều kiện tiên quyết để tăng tính ổn định của thị trường và giảm rủi ro bong bóng.

Từ góc nhìn kinh tế học, cần hiểu rằng "giá hợp lý" không phải là giá rẻ, mà là mức giá phản ánh đúng giá trị thực và phù hợp với mặt bằng thu nhập của thị trường mục tiêu. Khi Sunshine giữ được giá hợp lý nhưng vẫn đạt hiệu quả tài chính vượt trội, điều đó cho thấy họ nâng cao hiệu suất vận hành, chứ không đẩy rủi ro sang người tiêu dùng. Đây chính là bản chất của phát triển lành mạnh.

"Bền vững" về tài chính có nghĩa là doanh nghiệp có khả năng tự chủ vốn, chống chịu tốt trước biến động chu kỳ, không bị tổn thương khi tín dụng bị siết. Với mô hình tài chính hiện nay, tỷ lệ vốn chủ cao, dòng tiền khách hàng ổn định, lợi nhuận tăng mạnh mà không phải nhờ đòn bẩy nợ, Sunshine đã thể hiện một cách rõ ràng rằng họ không bị phụ thuộc vào các cú sốc bên ngoài. Đây là điểm khác biệt lớn với nhiều doanh nghiệp khác.

Có thể xem Sunshine như một "trường hợp điển hình của định hướng chính sách được hiện thực hóa trong thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp". Khi một doanh nghiệp có quy mô vốn hóa lớn vận hành đúng hướng như vậy, nó không chỉ mang lại lợi ích cho chính doanh nghiệp đó, mà còn có tác động ổn định và dẫn dắt thị trường. Đây là điều mà Nhà nước rất cần ở khu vực kinh tế tư nhân trong giai đoạn mới.

- Nghị quyết 68 khẳng định khu vực tư nhân là "một động lực quan trọng nhất" của nền kinh tế. Theo chuyên gia, Sunshine có thể trở thành một mô hình "doanh nghiệp tư nhân thế hệ mới", vừa tăng trưởng, vừa góp phần ổn định thị trường không?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Nội dung cốt lõi của Nghị quyết 68 không chỉ là khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tăng trưởng, mà quan trọng hơn là nâng cấp chất lượng tăng trưởng, để khu vực này thực sự trở thành một "trụ cột" trong phát triển kinh tế quốc gia. Khi soi chiếu điều này với trường hợp của Sunshine Group, tôi thấy họ hội tụ khá nhiều đặc điểm của một doanh nghiệp tư nhân thế hệ mới theo đúng tinh thần của Nghị quyết 68.

Trước hết, Sunshine có mô hình tài chính tự chủ và chống chịu tốt với biến động chu kỳ. Khi nền kinh tế chịu áp lực tín dụng và lãi suất, nhiều doanh nghiệp bị cuốn vào vòng xoáy thanh khoản, thì Sunshine không những đứng vững mà còn tăng trưởng mạnh về tài sản, doanh thu và lợi nhuận. Đây là đặc trưng của những doanh nghiệp tư nhân có khả năng đóng vai trò "bình ổn" thị trường, chứ không phải "thêm biến động".

Bên cạnh đó, Sunshine thể hiện khả năng vận hành hiệu quả và định vị chiến lược phù hợp với chính sách quốc gia. Khi Nhà nước định hướng thị trường bất động sản phát triển theo giá trị thực, Sunshine đã "đi đúng đường ray", góp phần hình thành mặt bằng giá hợp lý, cung cấp sản phẩm thực, tạo thanh khoản thật, đây chính là cách một doanh nghiệp tư nhân có thể đồng hành cùng Nhà nước trong ổn định thị trường.

Đặc biệt, quy mô vốn hóa gần 80.000 tỷ đồng và mạng lưới dự án trải khắp cả nước tạo cho Sunshine một vị thế ảnh hưởng hệ thống. Khi một doanh nghiệp tư nhân đạt tới quy mô và năng lực điều tiết nhất định, họ có thể đóng vai trò "đệm ổn định" khi thị trường chao đảo, đồng thời dẫn dắt mô hình phát triển mới khi thị trường tăng trưởng trở lại.

Ở các nền kinh tế phát triển, các doanh nghiệp tư nhân đầu tàu luôn là lực lượng song hành với Nhà nước, vừa là động lực tăng trưởng, vừa là nhân tố ổn định vĩ mô. Sunshine đang tiến gần tới vai trò đó tại Việt Nam. Và nếu tiếp tục phát triển theo hướng này, họ hoàn toàn có thể trở thành một "điểm tựa thị trường" quan trọng trong cấu trúc kinh tế tư nhân giai đoạn 2025 - 2035.

- Nếu Sunshine duy trì hiệu suất tài chính và quản trị như hiện nay, tác động lan tỏa của doanh nghiệp này đến tăng trưởng ngành bất động sản và thị trường tài chính sẽ như thế nào?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Khi một doanh nghiệp quy mô lớn như Sunshine duy trì được hiệu suất tài chính vượt chuẩn và hệ thống quản trị ổn định, tác động lan tỏa của họ đến tăng trưởng ngành bất động sản và thị trường tài chính sẽ thể hiện trên ba tầng quan trọng: Dòng vốn - niềm tin - cấu trúc thị trường.

Về dòng vốn, một doanh nghiệp có năng lực tài chính lành mạnh, quản trị tốt sẽ trở thành một "điểm đến ưu tiên" của dòng vốn, cả trong nước và quốc tế. Khi nhà đầu tư thấy một mô hình vận hành hiệu quả, họ sẵn sàng rót vốn dài hạn, hợp tác phát triển. Điều này không chỉ giúp Sunshine tăng quy mô, mà còn góp phần giảm áp lực lên hệ thống tín dụng ngân hàng, giúp phân bổ vốn của nền kinh tế hiệu quả hơn.

Về niềm tin thị trường, khi phần lớn thị trường bất động sản còn đang đối diện nhiều rủi ro về thanh khoản và niềm tin bị xói mòn, sự ổn định của những doanh nghiệp như Sunshine có thể đóng vai trò "cột mốc tâm lý". Niềm tin thị trường không đến từ khẩu hiệu, mà đến từ các doanh nghiệp chứng minh được khả năng thực thi cam kết - bàn giao đúng tiến độ, tài chính minh bạch, biên lợi nhuận ổn định. Khi niềm tin tăng, thanh khoản toàn ngành cũng sẽ cải thiện.

Về cấu trúc thị trường, khi một doanh nghiệp tư nhân dẫn đầu hoạt động hiệu quả và bền vững, họ sẽ góp phần chuẩn hóa chuẩn mực vận hành của ngành. Các doanh nghiệp yếu kém, chạy theo mô hình đầu cơ buộc phải tái cấu trúc hoặc bị đào thải, nhường không gian phát triển cho những mô hình lành mạnh hơn. Đây chính là hiệu ứng lan tỏa tích cực mà một "doanh nghiệp đầu tàu" có thể mang lại.

Nếu Sunshine giữ được quỹ đạo này trong trung và dài hạn, họ không chỉ tác động đến ngành bất động sản, mà còn có thể ảnh hưởng tích cực đến thị trường tài chính quốc gia, bằng cách tạo ra những chuẩn mực vận hành minh bạch, thu hút vốn hiệu quả và góp phần ổn định chu kỳ tăng trưởng kinh tế.

- Khái niệm "tái cấu trúc đột phá" mà Sunshine đang thực hiện được đề cập nhiều. Trong thực tế, các doanh nghiệp Việt Nam có thể làm được điều này ở mức nào? Và Sunshine có điểm gì nổi bật khiến việc tái cấu trúc của họ đáng được đánh giá cao như vậy?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Từ góc nhìn tài chính - kinh tế vĩ mô, khái niệm "tái cấu trúc đột phá" có thể hiểu là một quá trình tái thiết mô hình phát triển nhằm nâng cấp năng lực cạnh tranh, tăng tính tự chủ tài chính và sức chống chịu của doanh nghiệp trước biến động thị trường. Đây là điều mà không phải doanh nghiệp Việt Nam nào cũng có thể làm được, đặc biệt trong những thời kỳ khó khăn như hiện nay.

Phần lớn doanh nghiệp chỉ phản ứng mang tính "chữa cháy": Thu hẹp hoạt động, cắt giảm chi phí, tái đàm phán nợ… Trong khi đó, Sunshine đã làm điều mà các doanh nghiệp tiên phong thường làm trong khủng hoảng: tái cấu trúc để bật lên, chứ không chỉ để tồn tại. Điểm nổi bật của Sunshine có thể nhìn thấy ở ba khía cạnh:

Thứ nhất, họ tái cấu trúc tài chính theo hướng giảm đòn bẩy nợ, tăng vốn chủ sở hữu, chủ động nguồn vốn từ thị trường. Khi các doanh nghiệp khác co cụm vì dòng tín dụng thắt chặt, Sunshine lại có khả năng tăng tốc nhờ nền tảng tài chính vững vàng.

Sunshine tái cấu trúc mô hình vận hành theo hướng chuẩn quốc tế: Số hóa - tích hợp - kiểm soát chi phí - rút ngắn vòng quay vốn. Đây là cách giúp họ tăng hiệu suất tài chính mà không cần dựa vào tăng giá bán, điều rất hiếm trong ngành bất động sản Việt Nam.

Điều quan trọng hơn cả là định hướng và quá trình tái cấu trúc của Sunshine gắn với một tầm nhìn dài hạn: Trở thành doanh nghiệp bất động sản - công nghệ có khả năng dẫn dắt thị trường theo hướng giá trị thực và bền vững. Khi tái cấu trúc gắn với tầm nhìn, nó không còn là biện pháp tình thế, mà là động lực tăng trưởng mới.

Nói một cách khái quát, Sunshine không chỉ tái cấu trúc để "sống sót" mà họ tái cấu trúc để "thay đổi vị thế" trong chu kỳ thị trường mới. Và đó là lý do vì sao quá trình này được gọi là "đột phá", bởi nó không chỉ tạo ảnh hưởng bên trong doanh nghiệp, mà còn có tác động lan tỏa ra toàn ngành: Buộc các doanh nghiệp khác phải thay đổi tư duy vận hành nếu không muốn bị bỏ lại phía sau.

- Khi một doanh nghiệp có hiệu suất tài chính vượt trội, chiến lược giá hợp lý và tốc độ triển khai nhanh, tác động lan tỏa đến niềm tin thị trường là rất lớn. Ông dự báo hiệu ứng Sunshine sẽ ảnh hưởng thế nào đến tâm lý nhà đầu tư và người mua nhà?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Niềm tin thị trường là biến số then chốt quyết định hướng đi của dòng vốn. Và Sunshine có thể trở thành một điểm tựa tâm lý. Khi nhà đầu tư và người mua nhà tin rằng thị trường có những doanh nghiệp đủ năng lực, đủ minh bạch và đủ uy tín để đảm bảo an toàn vốn, dòng tiền sẽ trở lại. Và trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn điều chỉnh mạnh, sự hiện diện của một "doanh nghiệp chuẩn" như Sunshine có thể tạo ra tác động tâm lý rất sâu rộng.

Sunshine có thể trở thành một điểm tựa tâm lý cho nhà đầu tư tài chính. Khi các chỉ số tài chính ổn định, tốc độ triển khai dự án nhanh, lợi nhuận bền vững, họ tạo ra niềm tin rằng bất động sản không phải là "vùng rủi ro", mà là một kênh đầu tư có thể đoán định được, với những chủ đầu tư có năng lực thực. Điều này đặc biệt quan trọng khi dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển sang những kênh an toàn hơn.

Với người mua nhà, niềm tin vào một chủ đầu tư uy tín là yếu tố quyết định hành vi mua. Trong bối cảnh tín dụng vẫn chặt và người dân cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền, việc một chủ đầu tư có thể chứng minh rằng họ không bán ảo - không chậm tiến độ - không phụ thuộc đầu cơ sẽ giúp phá băng tâm lý phòng thủ và kéo dòng tiền quay trở lại phân khúc ở thực. Đây chính là hiệu ứng lan tỏa "mềm" nhưng rất mạnh mẽ.

Ở cấp độ thị trường tài chính, nếu các doanh nghiệp niêm yết như Sunshine duy trì được mức tăng trưởng ổn định, minh bạch tài chính và quản trị tốt, họ sẽ kéo theo niềm tin của thị trường chứng khoán và trái phiếu. Điều này tạo ra một "vòng tròn niềm tin" tích cực: Doanh nghiệp khỏe, nhà đầu tư tin tưởng, dòng vốn tăng, thị trường tài chính ổn định hơn, tiếp tục nuôi dưỡng tăng trưởng.

Nói ngắn gọn, hiệu ứng Sunshine có thể được ví như một "chất xúc tác tâm lý", giúp chuyển dịch trạng thái thị trường từ trầm lắng sang phục hồi, từ phòng thủ sang kỳ vọng tích cực. Và điều quan trọng là, hiệu ứng này không dựa trên quảng bá, mà được xây dựng trên thực lực tài chính - vận hành - quản trị.

- Với khát vọng kiến tạo giá trị thực và làm chủ công nghệ lõi trong kỷ nguyên số, Chủ tịch HĐQT Sunshine Group Đỗ Anh Tuấn đã từng chia sẻ tham vọng cần phải tạo ra một hệ sinh thái công nghệ do người Việt làm chủ. Tập đoàn này đang ứng dụng mạnh mẽ PropTech, quản trị số, hạ tầng số, hệ sinh thái "smart living". Liệu đây có thể trở thành lợi thế cạnh tranh dài hạn giúp họ vượt ra khỏi mô hình bất động sản truyền thống, thưa PGS. TS. Ngô Trí Long?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Việc Sunshine đẩy mạnh PropTech, quản trị số và hệ sinh thái "smart living" không chỉ là một sự đổi mới về phương thức vận hành, mà là một chiến lược cạnh tranh dài hạn sắc sảo.

Khi doanh nghiệp áp dụng công nghệ vào toàn bộ chuỗi hoạt động, chi phí biên giảm đáng kể, vòng quay vốn tăng, khả năng dự báo tài chính - quản trị rủi ro cũng được nâng cao. Trong một thị trường mà biên lợi nhuận đang bị bào mòn do chi phí đầu vào tăng, đây là một lợi thế rất lớn. Không phải ngẫu nhiên mà các tập đoàn bất động sản hàng đầu châu Á như CapitaLand, Keppel Land hay các "ông lớn" Mỹ như Lennar, Toll Brothers đều đầu tư mạnh vào PropTech, bởi nó không chỉ tạo lợi thế ngắn hạn, mà còn thay đổi đường cong lợi nhuận dài hạn.

Công nghệ số cũng cho phép Sunshine đa dạng hóa nguồn thu. Khi mô hình kinh doanh không chỉ dựa vào "bán một căn nhà rồi kết thúc giao dịch", mà mở rộng sang cung cấp tiện ích, dịch vụ, vận hành thông minh, Sunshine có thể xây dựng một dòng tiền lặp lại (recurring revenue) ổn định, giúp họ ít phụ thuộc vào chu kỳ bán hàng. Đây là một thay đổi căn bản trong cấu trúc tài chính của một doanh nghiệp bất động sản, từ "tính chu kỳ cao" sang "tính ổn định dài hạn".

Việc số hóa toàn diện còn tăng đáng kể khả năng thu hút vốn đầu tư. Các quỹ đầu tư quốc tế hiện nay ưu tiên rót vốn vào những doanh nghiệp có khả năng tạo giá trị bằng công nghệ, bởi họ đánh giá cao tính minh bạch, khả năng mở rộng quy mô, khả năng đo lường rủi ro. Nếu Sunshine duy trì chiến lược này, họ hoàn toàn có thể mở rộng cửa bước ra thị trường vốn quốc tế, thu hút những dòng vốn chất lượng cao, dài hạn, điều mà nhiều doanh nghiệp truyền thống không có được.

Nói cách khác, công nghệ không chỉ giúp Sunshine tăng hiệu suất, mà còn thay đổi căn bản vị thế cạnh tranh: Từ một chủ đầu tư lớn thành một tập đoàn phát triển - quản trị đô thị thông minh kiểu mới. Đây chính là lợi thế bền vững mà các doanh nghiệp bất động sản tương lai buộc phải có nếu muốn dẫn đầu thị trường.

- Với tầm nhìn 2030 - 2045, trên "đường băng quốc gia số", theo chuyên gia, những tập đoàn công nghệ - bất động sản như Sunshine có thể và nên đóng vai trò gì trong việc hình thành hệ sinh thái đô thị thông minh, kinh tế số quốc gia và quá trình đưa Việt Nam trở thành quốc gia phát triển?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Muốn lên quỹ đạo 2030 - 2045, Việt Nam cần những doanh nghiệp vừa biết tạo giá trị tài chính, vừa biết tạo giá trị hệ thống. Nếu Sunshine kiên định công nghệ, minh bạch dữ liệu, kỷ luật vốn và chuẩn mực dịch vụ, họ sẽ không chỉ là nhà phát triển dự án, mà có thể góp phần nâng cấp thị trường, nơi bất động sản từ "tài sản tĩnh" được chuyển hoá thành hạ tầng kinh tế số. Đó là đóng góp thiết thực nhất cho mục tiêu quốc gia phát triển.

- Trong bối cảnh cộng đồng doanh nghiệp đang tích cực thực hiện Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân và Nghị quyết 57 về khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo, theo chuyên gia, mô hình tích hợp bất động sản - công nghệ - tài chính mà Sunshine theo đuổi có thể trở thành một hình mẫu của doanh nghiệp dân tộc thế hệ mới?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Sunshine đang đi theo một quỹ đạo phát triển rất đặc trưng của những tập đoàn tư nhân tiên phong: Họ không chỉ vận hành trong một ngành, mà tạo ra một hệ sinh thái kinh tế tích hợp, nơi giá trị tài sản, công nghệ, dòng vốn và dịch vụ cùng cộng hưởng. Đây chính là tinh thần của Nghị quyết 68 và 57: Nghị quyết 68 không khuyến khích những doanh nghiệp tư nhân ngắn hạn, "lướt sóng", mà hướng tới doanh nghiệp dân tộc có năng lực kiến tạo hệ sinh thái kinh tế. Nghị quyết 57 nhấn mạnh rằng tăng trưởng bền vững phải đến từ khoa học - công nghệ và đổi mới sáng tạo, chứ không thể dựa mãi vào tài nguyên, đất đai hay vốn rẻ.

Sunshine đang hội tụ ba yếu tố quan trọng: Bất động sản là hạt nhân tạo ra tài sản và hạ tầng đô thị; Công nghệ là công cụ nâng hiệu suất, tăng giá trị, mở ra dịch vụ mới; Tài chính là động lực duy trì vòng quay vốn ổn định và mở rộng quy mô. Chính sự kết hợp này tạo ra một mô hình có độ bền và sức lan tỏa, tương tự cách các tập đoàn lớn tại Hàn Quốc, Singapore hay Trung Quốc phát triển trong giai đoạn cất cánh kinh tế.

Nếu Việt Nam muốn có những "national champion", doanh nghiệp dân tộc đầu tàu thực sự, thì mô hình như Sunshine chính là một ứng viên điển hình: Vừa tăng trưởng nhanh, vừa đóng góp vào cấu trúc thị trường, vừa phù hợp với định hướng thể chế. Và quan trọng hơn, đây là mô hình có khả năng mở rộng ra khu vực và quốc tế nếu được hỗ trợ bằng một khung chính sách thuận lợi.

- Câu hỏi cuối cùng xin được dành cho chuyên gia: Trong 5 - 10 năm tới, nếu Sunshine tiếp tục giữ tốc độ tăng trưởng tài sản và hiệu suất tài chính như hiện nay, chuyên gia hình dung tập đoàn này sẽ đóng vai trò gì trong cấu trúc thị trường bất động sản và đô thị Việt Nam?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Từ góc nhìn tài chính - kinh tế vĩ mô, nếu Sunshine tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định và quản trị hiệu quả, doanh nghiệp này có thể trở thành một nhân tố có ảnh hưởng đáng kể tới nhịp vận động của thị trường bất động sản trong những năm tới.

Thứ nhất, một doanh nghiệp có quy mô lớn và hiệu suất tài chính tốt thường thu hút được dòng vốn dài hạn, ổn định, từ đó có khả năng triển khai dự án đều đặn, ít chịu ảnh hưởng của các chu kỳ ngắn hạn. Khi có những doanh nghiệp vận hành theo cách này, thị trường nói chung cũng trở nên bớt biến động hơn, giảm tình trạng "nóng - lạnh" thất thường.

Thứ hai, Sunshine có thể góp phần đa dạng hóa không gian phát triển đô thị, bằng cách đầu tư vào các khu vực mới, gắn phát triển dự án với hạ tầng thông minh và dịch vụ đồng bộ. Khi các cụm đô thị mới này hình thành, chúng sẽ tạo thêm cực tăng trưởng, giảm tải cho các trung tâm hiện hữu.

Thứ ba, trong bối cảnh hội nhập và chuyển đổi số mạnh mẽ, các doanh nghiệp tư nhân có tầm vóc như Sunshine cũng có thể đóng vai trò cầu nối, đưa các mô hình quản trị tiên tiến, dòng vốn mới và công nghệ vào thị trường Việt Nam, qua đó tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực.

Tóm lại, nếu tiếp tục đi đúng quỹ đạo hiện nay, Sunshine sẽ không chỉ phát triển ở quy mô doanh nghiệp, mà còn góp phần làm cho thị trường bất động sản vận hành ổn định, minh bạch và bền vững hơn, đồng thời thúc đẩy sự hình thành những không gian đô thị hiện đại trong một thập kỷ tới.

***

- Trong hành trình phát triển của một quốc gia, sẽ luôn có những doanh nghiệp tiên phong định hình đường đi mới. Sunshine Group đang dần bước ra khỏi khuôn mẫu của một "chủ đầu tư bất động sản truyền thống" để trở thành một tập đoàn kiến tạo hệ sinh thái đô thị thông minh - tài chính bền vững - công nghệ dẫn dắt.

Sự bứt phá về tài chính, khả năng điều tiết thị trường cùng tầm nhìn chiến lược dài hạn của Sunshine không chỉ mang ý nghĩa thành công của một doanh nghiệp, mà còn phản chiếu khát vọng lớn lao của một thế hệ doanh nghiệp dân tộc thế hệ mới, những "điểm tựa" quan trọng trên hành trình hiện thực hóa khát vọng Việt Nam thịnh vượng.

Từ một chiến lược tái cấu trúc quyết liệt, Sunshine đã vươn lên bằng chính nội lực, bằng sự đổi mới, và trên hết, bằng niềm tin vào giá trị thực. Nếu giữ vững bản lĩnh và hướng đi này, Sunshine hoàn toàn có thể trở thành một trong những cực tăng trưởng chiến lược của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2025 - 2035, nơi niềm tin thị trường được tái thiết và chuẩn mực phát triển mới được xác lập.

Với kinh nghiệm và tầm nhìn chiến lược, PGS. TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế tài chính cao cấp đã giúp chúng tôi khắc họa một cách toàn diện và sâu sắc bức tranh Sunshine Group: Từ nền tảng tài chính, mô hình quản trị, chiến lược tăng trưởng, đến vai trò lan tỏa thị trường và định vị tầm nhìn dài hạn.

Trân trọng cảm ơn chuyên gia đã chia sẻ những phân tích sâu sắc và tâm huyết, những góc nhìn góp phần làm rõ một trong những "hiện tượng tăng trưởng đáng chú ý hàng đầu" của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn mới./.