Tái định vị tư duy phát triển bất động sản

Trong nhiều thập niên, câu nói "an cư lạc nghiệp" được xem là một triết lý sống phổ biến của người Việt. Có nơi ở ổn định được xem là điều kiện tiên quyết để mỗi cá nhân yên tâm làm việc, xây dựng tương lai và tích lũy tài sản. Tư duy ấy cũng chi phối mạnh mẽ chiến lược phát triển của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế số, biến động lao động ngày càng lớn và quá trình đô thị hóa bước sang giai đoạn mới, mô hình phát triển bất động sản dựa trên tư duy "an cư trước, lạc nghiệp sau" đang bộc lộ nhiều giới hạn! Thay vào đó, thị trường cần một cách tiếp cận mới: "lạc nghiệp mới an cư" - lấy việc làm, cơ hội phát triển kinh tế và sức sống của cộng đồng làm nền tảng cho sự phát triển bền vững của bất động sản.

Trong giai đoạn tăng trưởng nóng của thị trường, phần lớn doanh nghiệp bất động sản lựa chọn phát triển dự án tại các khu vực trung tâm hoặc những vị trí có lợi thế về kết nối giao thông và khả năng gia tăng giá trị đất đai.

Ngoài việc nâng cao chất lượng sản phẩm, các chủ đầu tư không ngừng mở rộng hệ sinh thái tiện ích nội khu như trường học, trung tâm thương mại, bệnh viện, công viên và các dịch vụ khép kín nhằm gia tăng sức hấp dẫn cho dự án.

Mô hình này từng tạo ra những khu đô thị hiện đại, góp phần thay đổi diện mạo đô thị. Tuy nhiên, việc quá chú trọng vào yếu tố vị trí và tiện ích đã đẩy chi phí phát triển dự án lên mức rất cao. Giá đất đắt đỏ kéo theo giá bán sản phẩm tăng mạnh, khiến phần lớn nguồn cung tập trung vào phân khúc trung và cao cấp.

Hệ quả là thị trường xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu kéo dài. Phân khúc bất động sản cao cấp dư thừa, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở dành cho người có nhu cầu ở thực lại khan hiếm nghiêm trọng.

Điều đáng nói là nhóm khách hàng có nhu cầu sở hữu nhà ở lớn nhất - người lao động, công nhân, chuyên gia trẻ và tầng lớp trung lưu mới nổi… lại không đủ khả năng tài chính tiếp cận sản phẩm. Trong khi đó, một bộ phận đáng kể nguồn cung được hấp thụ bởi các nhà đầu tư với mục tiêu tích sản hoặc đầu cơ, thay vì phục vụ nhu cầu ở thực.

Những bất cập của mô hình phát triển này ngày càng bộc lộ rõ nét. Thanh khoản thị trường suy giảm, phân khúc cao cấp gặp khó khăn trong hấp thụ, dòng tiền của doanh nghiệp bị đứt gãy.

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, sự suy giảm thanh khoản không chỉ gây áp lực lên chủ đầu tư mà còn tạo ra rủi ro lan tỏa đối với hệ thống tài chính - ngân hàng khi dư nợ bất động sản tăng cao.

Đáng lo ngại hơn, nhiều khu đô thị được đầu tư quy mô lớn nhưng tỷ lệ cư dân thực tế thấp. Những dãy nhà, tòa tháp đã hoàn thiện nhưng thiếu sức sống, trở thành biểu hiện rõ nét của sự lãng phí nguồn lực đất đai, hạ tầng và vốn đầu tư xã hội.

Một đô thị không thể phát triển bền vững nếu chỉ có những công trình đẹp mà thiếu đi dòng chảy kinh tế, thiếu việc làm và thiếu cộng đồng cư dân thực sự.

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu biến động, công nghệ phát triển nhanh chóng và thị trường lao động liên tục tái cấu trúc, yếu tố quyết định giá trị bền vững của bất động sản không còn nằm ở vị trí đơn thuần, mà nằm ở khả năng tạo ra cơ hội việc làm và sinh kế.

Nói cách khác, thay vì chỉ tập trung vào câu chuyện "an cư", các doanh nghiệp bất động sản cần chuyển trọng tâm sang yếu tố "lạc nghiệp".

Một dự án bất động sản không nên được nhìn nhận đơn thuần là nơi để ở, mà cần được định vị là một phần của hệ sinh thái kinh tế địa phương. Nơi nào tạo ra việc làm, nơi đó sẽ hình thành nhu cầu nhà ở bền vững.

Điều này đòi hỏi doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi tư duy phát triển, từ mô hình đơn lẻ sang mô hình liên kết đa ngành. Chủ đầu tư cần phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương, các doanh nghiệp phát triển hạ tầng giao thông và các nhà đầu tư công nghiệp để hình thành những cực tăng trưởng mới.

Việc đầu tư đồng bộ vào hạ tầng kết nối, khu công nghiệp, trung tâm logistics, khu công nghệ cao và các dịch vụ hỗ trợ sản xuất không chỉ thu hút dòng vốn đầu tư mà còn tạo ra hàng chục nghìn cơ hội việc làm cho người dân địa phương.

Khi việc làm ổn định, thu nhập được cải thiện, nhu cầu nhà ở sẽ xuất hiện một cách tự nhiên và bền vững. Thị trường nhà cho thuê phát triển, nhu cầu mua nhà để ở gia tăng và khả năng tiếp cận tín dụng của người lao động cũng được cải thiện nhờ nguồn thu nhập ổn định.

Mặt khác, khi các doanh nghiệp sản xuất, công nghệ và dịch vụ lựa chọn đầu tư vào một địa phương, họ sẽ kéo theo đội ngũ chuyên gia, kỹ sư, nhà quản lý và lực lượng lao động chất lượng cao. Đây chính là động lực tạo ra nhu cầu nhà ở đa dạng, từ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp đến các sản phẩm cao cấp.

Quan trọng hơn, khi "lạc nghiệp" được bảo đảm, không chỉ nhu cầu về nhà ở tăng lên mà toàn bộ hệ sinh thái tiêu dùng cũng được kích hoạt. Giáo dục, y tế, thương mại, giải trí và dịch vụ sẽ phát triển đồng bộ, hình thành nên những cộng đồng dân cư thực sự có sức sống. Đó là khác biệt căn bản giữa một đô thị vận hành trên nền tảng kinh tế thực và một khu đô thị chỉ tồn tại nhờ kỳ vọng tăng giá tài sản.

Trong nhiều năm qua, không ít dự án được quảng bá như những thành phố tương lai nhưng sau khi đi vào hoạt động lại rơi vào tình trạng vắng cư dân. Ban đêm, ánh sáng từ các tòa nhà được duy trì để tạo cảm giác đông đúc, trong khi tỷ lệ lấp đầy thực tế còn rất thấp.

Những "đô thị ánh sáng" ấy phản ánh rõ một thực tế rằng bất động sản không thể phát triển bền vững nếu thiếu nền tảng của việc làm và sinh kế.

Thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu phải tái định vị mô hình phát triển. Từ chỗ lấy đất đai làm trung tâm, cần chuyển sang lấy con người và cơ hội việc làm làm trung tâm.

Muốn bán được sản phẩm và phát triển bền vững, doanh nghiệp bất động sản không thể chỉ xây nhà, mà phải tham gia kiến tạo hệ sinh thái kinh tế địa phương. Sự phối hợp chặt chẽ giữa doanh nghiệp, chính quyền và các nhà đầu tư hạ tầng trong phát triển giao thông, công nghiệp và dịch vụ sẽ tạo ra nhiều cơ hội việc làm, thu hút dòng vốn đầu tư và hình thành nhu cầu ở thực.

Khi người dân có công việc ổn định, có thu nhập bền vững và nhìn thấy triển vọng phát triển lâu dài, nhu cầu sở hữu hoặc thuê nhà sẽ tự nhiên hình thành.

Đó chính là quy luật cốt lõi của thị trường bất động sản hiện đại: nơi nào có cơ hội phát triển kinh tế, nơi đó sẽ có nhu cầu nhà ở thực sự.

Vì vậy, thay vì tiếp tục đi tìm lời giải cho bài toán "an cư để lạc nghiệp", đã đến lúc thị trường bất động sản chuyển sang một tư duy mới: "lạc nghiệp để an cư"./.