Môi giới bất động sản và thực trạng
Trải qua 20 năm phát triển, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã không ngừng lớn mạnh và trưởng thành, đóng một vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế đất nước. Lực lượng hành nghề môi giới bất động sản hiện có khoảng 300.000 người. Mỗi năm lực lượng này kết nối cung - cầu thành công lên tới trăm ngàn sản phẩm bất động sản với giá trị sản lượng ước đạt khoảng nửa triệu tỷ đồng. Ngày nay, rất hiếm dự án bất động sản nào chào bán trên thị trường mà không thông qua các đơn vị phân phối, sàn giao dịch bất động sản.
Đóng góp của lực lượng môi giới là không nhỏ và không thể phủ nhận. Nhưng thực sự môi giới bất động sản có được hưởng vinh quang đến từ kết quả to lớn mà họ đã đóng góp cho nền kinh tế đất nước không, thì câu trả lời là chưa thỏa đáng. Chúng ta rất hiếm gặp một đơn vị sàn giao dịch bất động sản nào nhận được bằng khen từ các cơ quan chức năng. Trong mọi chính sách ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước cũng không có dòng nào liệt kê sàn giao dịch hay môi giới bất động sản là đối tượng được hưởng thụ.
Ngược lại, trong hoạt động kinh doanh của mình, sàn giao dịch, môi giới bất động sản luôn phải chịu những áp lực, cạnh tranh khốc liệt, thậm chí cả sự bất công để có thể nhận được dự án, sản phẩm bất động sản. Ngoài việc phải chứng minh năng lực kinh doanh, phải giảm phí hoa hồng, phí môi giới xuống mức thấp nhất để cạnh tranh, họ còn phải chuẩn bị một lượng tài chính không hề nhỏ, thường dao động từ 30 - 50 triệu đồng để nộp cho chủ đầu tư trên một căn hộ được nhận bán. Có những dự án, khoản tiền phải nộp này lên đến cả trăm tỷ đồng.
Thông thường, các sàn giao dịch đều phải đi vay và gặp rất nhiều rủi ro như trả lãi, lãi quá hạn vì tiêu thụ chậm… Đây là khoản chi phí lớn nhất mà những tổ chức, cá nhân làm môi giới bất động sản phải đối mặt. Nhiều sàn giao dịch bất động sản phải chịu cảnh thua lỗ, nợ nần bởi các khoản chi phí này. Tệ hơn, không ít sàn giao dịch sau khi đã hoàn thành bán sản phẩm cho dự án lại bị chây ì hoàn trả tiền ký cược, thậm chí cả tiền công môi giới.
Đối với môi giới bất động sản, khi tham gia làm nhân viên sàn giao dịch, ngoài việc thù lao thấp, họ còn phải tự bỏ chi phí để quảng cáo, làm marketing tiếp thị cho sản phẩm. Thậm chí họ còn phải lo vốn hùn cùng chủ sàn giao dịch để ký cược cho chủ dự án; hay phải tự giảm giá (chia cho khách một phần hoa hồng được hưởng) để bán hàng cho khách (cộng đồng gọi tắt là cắt máu).
Trong môi trường cạnh tranh rất khốc liệt, các môi giới bất động sản phải luôn vận động nếu không muốn bị hất văng ra khỏi thị trường. Nếu may mắn được vào làm ở những sàn giao dịch uy tín, có nhiều nguồn sản phẩm để bán thì họ lại phải đối mặt với cạnh tranh nội bộ bởi những sàn giao dịch này thường rất đông nhân viên, việc cạnh tranh giành giật khách hàng diễn ra rất khốc liệt.
Môi giới và sàn giao dịch bất động sản hoạt động kinh doanh trong môi trường rất yếu và thiếu hệ sinh thái tốt. Đơn cử như những quy định của pháp luật về bảo vệ quyền, lợi ích cho môi giới bất động sản là rất yếu, chưa đủ để xử lý nhằm đòi hỏi công bằng khi môi giới bất động sản bị xâm phạm lợi ích. Bên cạnh đó, thông tin thị trường bất động sản tương đối hạn chế, không rõ ràng khiến môi giới thường phải tự đi khai thác, tìm hiểu, tự trang bị; quy tắc đạo đức, ứng xử hành nghề bị xem nhẹ. Môi giới bất động sản muốn được học hỏi, đào tạo nâng cao kỹ năng nghiệp vụ nhưng rất hiếm môi trường đào tạo chuẩn mực; muốn được nhận chứng chỉ hành nghề cho đúng quy định, tuy nhiên nhiều địa phương rất hạn chế tổ chức, thậm chí từ chối tổ chức…
Có thể thấy, vai trò của môi giới bất động sản là vô cùng quan trọng trong phát triển kinh tế Việt Nam, nhưng thực tế lại đang không nhận được sự quan tâm tương xứng từ xã hội và pháp luật. Việc thiếu quan tâm và buông lỏng quản lý còn là nguyên nhân tạo ra mảng tối của nghề môi giới bất động sản.
Nhìn vào môi giới bất động sản Việt Nam, tuy lực lượng hành nghề đông nhưng phần lớn lại đạt chất lượng kém, thiếu tính chuyên nghiệp và ý thức tuân thủ pháp luật. Nếu so sánh với thế giới, môi giới bất động sản Việt Nam thiếu chuẩn mực và đạt trình độ kém. Trong số đó có không ít người hành nghề tay ngang, chớp nhoáng, chộp giật, có hành vi găm đất, thổi giá tạo sốt ảo gây lũng loạn thị trường, khiến thị trường suy yếu, đổ vỡ. Nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc gián tiếp tiếp tay cho chủ dự án lừa đảo khách hàng ở những dự án ma, dự án ảo hay quảng cáo, đưa thông tin thất thiệt. Việc làm này gây hậu quả lớn cho người tiêu dùng, ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu cũng như các chủ đầu tư chân chính. Thậm chí, có trường hợp môi giới bất động sản lừa dối, vô trách nhiệm với khách hàng, đối tác, chủ dự án bất động sản…
Vậy đâu là nguyên nhân của tình trạng này? Một số quan điểm làm rõ như sau:
Thứ nhất, về môi giới bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, khi hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng không cần phải qua đào tạo. Đây là bất cập rất lớn, là nguyên nhân khiến đến 90% môi giới bất động sản Việt Nam không có kiến thức căn bản của người làm môi giới. Đặc biệt, ý thức trách nhiệm của môi giới bất động sản với xã hội, cộng đồng và thị trường là rất thấp.
Việc tổ chức sát hạch cấp chứng chỉ cũng rất yếu và thiếu. Một số địa phương không quan tâm thực hiện chức năng này, một số khác có tổ chức cũng chỉ là cho có, dẫn đến hiện nay số môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề chỉ ước đạt 10%. Kể cả môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề theo quy định pháp luật thì trình độ và năng lực cũng chỉ đạt để tổ chức thực hiện bán hàng (Sale). Nhân viên môi giới bất động sản Việt Nam đạt trình độ theo chuẩn quốc tế ước chỉ khoảng 10%. Nhóm đối tượng này được đào tạo qua các khóa học cơ bản, nâng cao hoặc đào tạo từ nước ngoài.
Ngoài ra, môi giới bất động sản Việt Nam hoạt động ở đâu, kinh doanh cái gì đều không bao giờ báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước. Pháp luật tuy có quy định nhất định nhưng còn lỏng lẻo nên khó xử lý, dễ tạo điều kiện để người làm môi giới lừa dối, thậm chí lừa đảo khách hàng.
Thứ hai, về sàn giao dịch bất động sản, quy định pháp luật không bắt buộc các dự án bất động sản phải niêm yết công khai, phải giao dịch qua sàn giao dịch nên việc thực thi thẩm tra đối với pháp lý, chất lượng… của bất động sản nhằm bảo vệ lợi ích cho khách hàng bị xem nhẹ và đùn đẩy trách nhiệm. Rất nhiều trường hợp chủ đầu tư tự lập sàn để trực tiếp bán hàng không đúng quy định của pháp luật, gây ra những dự án ma như trường hợp Alibaba.
Rất nhiều sàn giao dịch bất động sản khi hoạt động đã không tuân thủ quy định phải đăng ký, phải báo cáo kết quả hoạt động với cơ quan quản lý thị trường bất động sản địa phương. Nhiều sàn giao dịch trở thành đối tượng chính tạo ra sốt đất, lũng đoạn thị trường bất động sản ở nhiều địa phương gây hệ lụy xấu cho sự phát triển bền vững của thị trường nói riêng và kinh tế địa phương nói chung. Cũng như môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản thực sự chuyên nghiệp, hoạt động hiệu quả, tuân thủ pháp luật ở Việt Nam chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 10%.
Thứ ba, về hành vi thị trường, khách hàng, người tiêu dùng chưa thật sự coi trọng, tôn trọng môi giới bất động sản mà chỉ coi họ là người có thông tin, giới thiệu và "chỉ trỏ". Rất ít khách hàng có khái niệm môi giới bất động sản là người được giao làm đại diện ủy thác của họ để thực hiện tác nghiệp tìm kiếm sản phẩm bất động sản phù hợp, đánh giá, định giá pháp lý, chất lượng, giá trị thương thảo và hoàn tất mọi thủ tục giao dịch đúng quy định, bảo đảm quyền lợi cho khách mua.
Người bán nhà, chủ đầu tư dự án bất động sản thì coi môi giới là đối tượng được thuê đi bán hàng, chứ không phải là người đại diện có trách nhiệm thực hiện hoàn tất hồ sơ bán hàng, định vị sản phẩm, đánh giá phù hợp thị trường kết hợp hiệu quả truyền thông, quảng cáo, tư vấn các giải pháp dịch vụ trước, trong và sau bán hàng cho khách hàng nhằm giữ gìn uy tín và nâng cao hình ảnh cho bên bán.
Từ quan điểm môi giới chỉ là bên bán thuê, cần việc nên không ít người bán nhà, chủ đầu tư thường chèn ép môi giới, bắt môi giới phải ký cược tiền chiếm dụng vốn, đôi khi lên đến cả trăm tỷ mới cho bán hàng. Thậm chí, môi giới bị ép phải tiếp tay làm trái quy định pháp luật. Do thiếu tính chuyên nghiệp, một bộ phận môi giới bất động sản vẫn bị sa đà vào những hành vi chưa chuẩn mực, khiến cộng đồng, xã hội coi môi giới bất động sản chỉ là cò mồi và không được trân trọng.
Giải pháp để môi giới bất động sản Việt Nam tiến đến sự chuyên nghiệp
Trước những vận động không ngừng của xã hội, kinh tế, công nghệ…, môi giới bất động sản rất cần phải tạo ra giá trị cao hơn, khẳng định vai trò thực sự quan trọng của mình đối với nền kinh tế, với thị trường bất động sản và cả xã hội. Cụ thể:
Đối với thị trường, khách hàng, người tiêu dùng, môi giới cần đóng vai trò thẩm tra, thẩm định, kiểm soát, giám sát về pháp lý, chất lượng, cam kết từ chủ dự án, sự phù hợp của giá cả đối với thị trường và tiến độ.
Đối với cơ quan quản lý Nhà nước, môi giới bất động sản là lực lượng thu thập, tổng hợp dữ liệu, xây dựng các báo cáo chi tiết, chính xác về thị trường bất động sản khu vực nói riêng và Việt Nam nói chung. Bên cạnh đó cũng cần đóng góp quan điểm, có tiếng nói phản biện để hoàn thiện hệ thống hành lang pháp lý, tạo môi trường cho thị trường bất động sản phát triển.
Đối với thị trường quốc tế, môi giới cần đóng vai trò kết nối, giao thương hàng hóa, sản phẩm trong và ngoài nước hiệu quả, phù hợp chuẩn mực.
Vậy giải pháp nào giúp môi giới và sàn giao dịch bất động sản Việt Nam có thể tạo ra được vai trò thực sự quan trọng như vậy, xin đưa ra một số giải pháp như sau:
Thứ nhất, cần điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng:
- Mọi giao dịch bất động sản đều phải qua sàn giao dịch. Sàn giao dịch phải là cơ sở thẩm định, thẩm tra về bất động sản, phải có trách nhiệm và chịu trách nhiệm trước quyền lợi của khách hàng và pháp luật.
- Môi giới bất động sản trước khi được cấp chứng chỉ hành nghề, buộc phải qua đào tạo để có đủ kiến thức và hiểu rõ về vai trò của môi giới bất động sản.
- Môi giới bất động sản sau khi được cấp chứng chỉ hành nghề sẽ được cấp mã số công nghệ. Quản lý môi giới và hoạt động của môi giới sẽ được ứng dụng công nghệ số.
- Sàn giao dịch bất động sản phải là tổ chức hoạt động có điều kiện, đủ năng lực thẩm tra, thẩm định bất động sản khi tham gia trị trường; có tài chính để đảm bảo chịu trách nhiệm trước pháp luật, đối tác và khách hàng khi để xảy ra sai xót.
- Bổ sung vai trò của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tham gia cùng Sở Xây Dựng các địa phương, tổ chức sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề cho môi giới bất động sản.
- Quản lý quy hoạch, dự án bất động sản và đặc biệt là sản phẩm bất động sản bằng công nghệ số.
- Bổ sung quy tắc đạo đức, văn hóa ứng xử nghề môi giới bất động sản và chương trình đào tạo, thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề.
Thứ hai, môi giới bất động sản phải nâng cao hơn vai trò của mình đối với xã hội, thị trường bất động sản và người tiêu dùng. Họ phải là chỗ dựa vững chắc cho khách hàng, bảo vệ lợi ích cho khách hàng và thậm chí cả chủ bất động sản.
Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản phải thực sự trở thành nơi giao dịch bắt buộc và tập trung. Đây phải là trung tâm thương mại chuyên biệt cho hàng hóa bất động sản. Đến với sàn giao dịch bất động sản, khách hàng hoàn toàn tin tưởng vì sản phẩm đã được thẩm định, thẩm tra đủ điều kiện pháp lý, thông tin đầy đủ rõ ràng, minh bạch, giá cả phù hợp với thị trường... Khách hàng, chủ đầu tư bất động sản đều được bảo vệ quyền và lợi ích. Mọi thủ tục giao dịch, giao nhận, thanh toán và pháp lý đều được hướng dẫn, tư vấn và hỗ trợ tại sàn./.
