Thích
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, đưa vào kinh doanh theo quy định, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Còn đối với các sàn giao dịch bất động sản, không được phép thay mặt chủ đầu tư nhận tiền booking (đặt chỗ - đặt mua) tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán cũng như chưa được chủ đầu tư ủy quyền.
Tuy nhiên, thời gian vừa qua, tại một số địa phương, tình trạng các môi giới tiến hành tư vấn, nhận tiền booking tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán, vẫn đang diễn ra một cách rầm rộ.
Qua nghiên cứu các hoạt động quảng bá, giới thiệu và thăm dò thị trường tại các dự án đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng và đặt dưới góc độ nhìn nhận, đánh giá, phân tích của các chuyên gia nhằm đưa ra những nhận định thực tế và mức độ rủi ro với khách hàng cũng như đề xuất các giải pháp siết chặt quản lý và bảo vệ quyền lợi người mua nhà, Reatimes khởi đăng bài viết: Thái Nguyên: Dự án của Công ty Nacico được rao bán bát nháo khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
Trân trọng giới thiệu!
Dự án Vạn Phú ShopVilla chưa xong hạ tầng đã được rao bán
Thái Nguyên là một trong những thị trường bất động sản phía Bắc ghi nhận sự sôi động trong những năm gần đây, với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp, trong đó phải kể đến Công ty Cổ phần Nacico (viết tắt là Công ty Nacico) - cái tên nổi bật khi liên tục trúng thầu nhiều dự án bất động sản lớn trên địa bàn tỉnh.
Dự án Khu dân cư nông thôn số 1 xã Ký Phú (Vạn Phú ShopVilla). Ảnh: Nacico
Tuy nhiên, thời gian gần đây, theo khảo sát và nghiên cứu thị trường bất động sản tỉnh Thái Nguyên của phóng viên Reatimes, một trong các dự án bất động sản do Công ty Nacico làm chủ đầu tư, đã xuất hiện tình trạng môi giới rao bán rầm rộ dù chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán theo quy định của pháp luật.
Cụ thể, dự án Khu dân cư nông thôn số 1 xã Ký Phú (tên thương mại Vạn Phú ShopVilla), dù đang triển khai đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nhưng nhiều tháng qua, môi giới liên tục đăng bài quảng cáo, mời gọi khách hàng đầu tư thông qua hình thức đặt cọc, ký Hợp đồng vay.
Theo tài liệu nghiên cứu, dự án Vạn Phú ShopVilla được UBND tỉnh Thái Nguyên ra văn bản chấp thuận cho Công ty Cổ phần Nacico làm nhà đầu tư theo Quyết định số 479/QĐ-UBND ngày 11/3/2024. Dự án này khởi công vào tháng 10/2024, với diện tích 7,38ha và tổng mức đầu tư gần 150 tỷ đồng, được chủ đầu tư giới thiệu là giai đoạn 2 của dự án Điểm dân cư nông thôn xóm Duyên (tên thương mại Vạn Phú Shophouse),
Theo bài đăng rao bán trên mạng xã hội từ tháng 5/2025 của một môi giới tên G. (tự giới thiệu là nhân viên Công ty Nacico), các lô đất gần hồ điều hòa tại dự án Vạn Phú ShopVilla có giá chỉ từ hơn 1 tỷ đồng/lô, đã có sổ đỏ.
Trên mạng xã hội, môi giới liên tục rao bán đất tại dự án Vạn Phú ShopVilla với giá chỉ từ hơn 1 tỷ đồng/lô trong nhiều tháng qua. (Ảnh chụp màn hình)
Vào thời điểm cuối tháng 10/2025, môi giới trên tư vấn, tại dự án có các phân khúc biệt thự, liền kề và shophouse xây sẵn. Mức giá cho 1 lô đất tại dự án đang dao động từ 15,7 - 33 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 1,4 - 3,5 tỷ đồng/lô, tùy vị trí, diện tích.
Cũng theo môi giới G., hiện hạ tầng dự án đã hoàn thiện 95%, có sổ đỏ từng lô nhưng vẫn đứng tên công ty. Khách hàng có thể đầu tư bằng cách đặt cọc, bao giờ dự án hoàn thiện 100% thì sẽ chuyển sang hợp đồng mua bán và sang tên sổ đỏ thành sổ cá nhân.
"Hiện hạ tầng dự án đã gần như hoàn thiện, có đủ điện, nước, chỉ còn đổ asphalt và nghiệm thu là xong. Giờ nếu muốn đầu tư, khách hàng vào tiền trước 95%. Dự kiến tháng 12 tới hoặc muộn nhất tháng 1 năm sau là có sổ, khi đó khách hàng đóng nốt 5% còn lại", môi giới G. cho hay.
Môi giới G. hứa hẹn, sau khi khách hàng xem dự án và chọn được lô đất sẽ sắp xếp cho khách hàng được ký kết trực tiếp với chủ đầu tư.
"Khách hàng sẽ vào thẳng văn phòng trực tiếp của chủ đầu tư Nacico, và người đại diện pháp lý của Nacico sẽ đứng ra ký hợp đồng với khách hàng. Như thế là đủ thoải mái chưa? Trực tiếp trong văn phòng của chủ đầu tư Nacico, tức là đến tận nhà ký rồi còn gì", môi giới này khẳng định.
Hạ tầng dự án Vạn Phú ShopVilla chưa hoàn thiện, vật liệu ngổn ngang (ghi nhận giữa tháng 10/2025). Ảnh: Nacico
Về cách thức giao dịch, một môi giới khác tên T. (tự giới thiệu là nhân viên sàn TKV Land - đơn vị phân phối chính thức dự án) hướng dẫn, đầu tiên khách hàng ký giấy đặt cọc với số tiền cọc 100 triệu đồng/lô. Số tiền cọc này sẽ được sàn chuyển cho chủ đầu tư, vì vậy, nếu khách đã đặt cọc với sàn nhưng đổi ý không muốn mua thì số tiền này sẽ không được hoàn trả.
Sau 7 - 10 ngày, khách hàng sẽ được mời lên ký hợp đồng vay với chủ đầu tư và đóng đủ 95% số tiền mua lô đất. Đồng thời, tại đây, khách hàng còn phải ký vào một Bản đăng ký nguyện vọng và một Văn bản thỏa thuận.
Trong đó, nội dung Hợp đồng vay chỉ đề cập việc khách hàng (Bên B) đồng ý cho Công ty TNHH Nacico Land (Bên A) vay một khoản tiền, còn Bản đăng ký nguyện vọng sẽ nêu thông tin cụ thể lô đất khách muốn đặt cọc. Trong khi đó, Văn bản thỏa thuận có nội dung ràng buộc việc giao dịch lô đất với hoạt động cho vay trong Hợp đồng vay, kèm theo cơ chế thưởng phạt đảm bảo việc giao dịch lô đất được hoàn thành.
Về việc phải ký kết nhiều loại văn bản khác nhau để mua lô đất, môi giới T. giải thích, do dự án vẫn đang trong quá trình xây dựng hạ tầng, chưa đủ điều kiện được mở bán theo quy định của pháp luật nên khách hàng muốn mua sớm phải giao dịch theo hình thức này.
"Khách hàng mua sớm thời điểm này sẽ được giá rẻ hơn. Chỉ vài ngày nữa tại dự án sẽ trải thảm nhựa và làm cổng chào, dự kiến mức giá sẽ tăng đáng kể. Nếu khách hàng dự định "lướt sóng" thì mua thời điểm này là quá hợp lý, chỉ cần đợi ít hôm là đã có lãi", môi giới T. thuyết phục.
Khi được hỏi nguyên nhân tên công ty trên hợp đồng vay là Công ty TNHH Nacico Land, không phải tên Chủ đầu tư - Công ty Nacico, môi giới này trả lời, Nacico Land thực chất là công ty con của chủ đầu tư Nacico, có cùng một địa điểm văn phòng.
"Để bán hàng trong thời điểm hiện tại, chủ đầu tư không dại gì đứng ra ký hợp đồng trực tiếp với khách hàng. Vì vậy, chủ đầu tư lập ra Công ty Nacico Land để công ty này đứng ra ký kết các giấy tờ", môi giới T. lý giải.
Giám đốc Nacico Land: "Khách hàng cho vay, công ty cho quyền ưu tiên"
Để có thông tin khách quan, xác thực những nội dung môi giới cung cấp, tư vấn, ngày 7/11 vừa qua, phóng viên Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Mai Đình Hải, Giám đốc Công ty TNHH Nacico Land - đơn vị trực tiếp ký Hợp đồng vay vốn, đồng thời đang là Giám đốc Kinh doanh của Công ty Cổ phần Nacico (Chủ đầu tư Dự án Vạn Phú Shopvilla).
Ông Hải xác nhận, dự án Vạn Phú Shopvilla hiện nay chưa được mở bán, đồng thời thừa nhận đã ký kết các Hợp đồng Vay với khách hàng.
Về vai trò của Công ty TNHH Nacico Land, ông Hải cho biết, hiện tại, công ty Nacico Land được quyền đứng ra vay tiền khách hàng, ký Hợp đồng vay. Đồng thời, khi các dự án của Công ty Cổ phần Nacico đủ điều kiện mở bán thì khi đó, Nacico Land sẽ được ủy quyền là Tổng đại lý phân phối cho các dự án đó.
"Đúng là tôi có ký kết với khách hàng Hợp đồng vay nhưng đây chỉ là hợp đồng dân sự, không phải Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nên không trái với quy định của pháp luật", Giám đốc Công ty TNHH Nacico Land giải thích.
Cũng theo ông Hải, khi khách hàng cho Công ty Nacico Land vay tiền, công ty sẽ cho họ quyền ưu tiên được chọn mua căn nhà hoặc lô đất thông qua Văn bản Thỏa thuận, Đơn đăng ký nguyện vọng. Sau này dự án đủ pháp lý, khách hàng sẽ được chọn mua căn nhà/lô đất với mức giá ưu đãi.
"Khi dự án đủ điều kiện và Nacico Land được ủy quyền bán hàng, Nacico Land sẽ ưu tiên cho những khách hàng đã cho công ty vay tiền quyền được chọn căn. Thực tế, tất cả khách hàng từng ký hợp đồng vay ở các dự án từ trước đến nay của chúng tôi đều đã nhận được đất và sổ đỏ", ông Hải khẳng định.
Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản
Theo Điều 8, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm:
1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
3. Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
5. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
7. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
8. Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Xử phạt hành vi Bán/Kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện
Việc rao bán, quảng cáo, nhận đặt cọc/thu tiền khi dự án chưa đủ điều kiện được coi là hành vi Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định (chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai).
Theo Điều 58, Nghị định 16/2022:
Điểm a, Khoản 3. Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với hành vi Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.
Khoản 4. Phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi sau đây:
a) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định;
b) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định;
c) Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án, bên nhận chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc không đủ năng lực tài chính theo quy định thì xử phạt theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
d) Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu hoặc chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định;
đ) Huy động vốn không đúng quy định;
e) Sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.
Về biện pháp khắc phục hậu quả, Điểm p), Khoản 6 quy định: Buộc hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định với hành vi quy định tại điểm đ khoản 4 Điều này.
Khách hàng "cầm dao đằng lưỡi" đổi lấy "quyền ưu tiên" trong... tương lai
Trao đổi với phóng viên Reatimes, luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, về pháp luật, việc ký kết các văn bản gồm Hợp đồng vay kèm số tiền vay lớn (lên đến 95% giá trị lô đất), cùng Bản đăng ký nguyện vọng, Văn bản thỏa thuận có nội dung người cho vay được "quyền ưu tiên suất mua" như trên là một dạng giao dịch giả tạo, vi phạm điều cấm của luật.
"Các giao dịch này được tạo ra để che giấu việc đưa bất động sản vào giao dịch khi chưa đủ điều kiện, thu các khoản tiền trái quy định của pháp luật (nếu khoản tiền này giao cho chủ đầu tư thì đây là hành vi che giấu huy động vốn). Thực tế, trong "Văn bản thỏa thuận" với khách hàng có quy định, nếu đăng ký nhưng khách hàng đơn phương không ký hợp đồng chuyển nhượng với chủ đầu tư thì sẽ bị phạt. Trong khi đó, bên nhận tiền vay và hứa hẹn về suất ưu tiên với khách hàng lại không phải là chủ đầu tư", vị luật sư nhận định.
Theo luật sư Phượng, khách hàng tham gia giao dịch dạng này sẽ rơi vào cảnh "cầm dao đằng lưỡi", chịu thiệt đơn, thiệt kép vì đây là các giao dịch giả tạo và vi phạm điều cấm của Luật nên không được pháp luật bảo vệ.
Nếu xảy ra tranh chấp và phải ra tòa giải quyết, khách hàng sẽ gặp khó khăn để chứng minh được đây là giao dịch giả tạo nếu không có đủ chứng cứ (ghi âm, văn bản chứng minh mục đích mua bán). Khi đó, các giao dịch này có thể xử lý theo hình thức Hợp đồng vay là hợp đồng thật, và khách hàng sẽ bị xử theo các điều khoản dân sự của Hợp đồng vay. Trường hợp này, khách hàng hoàn toàn phụ thuộc vào sự may rủi và thiện chí của công ty môi giới tham gia ký kết, phó thác hoàn toàn vào ứng xử của chủ đầu tư.
Mặt khác, trong Hợp đồng vay có nhiều điểm bất lợi cho khách hàng như thời hạn vay kéo dài 2 năm nhưng lãi suất thấp, không có tài sản đảm bảo, điều khoản phạt 200 triệu đồng và tước lãi vay nếu khách hàng vi phạm hợp đồng, không công bằng khi công ty chỉ bị phạt bằng 1 nửa nếu đơn phương chấm dứt… Điều này tạo ra sự bất cân xứng nghiêm trọng về quyền lợi, đẩy mọi rủi ro về phía người cho vay.
Theo Hợp đồng vay môi giới cung cấp, thời hạn vay được xác định là 24 tháng, lãi suất 2%/năm và khoản lãi vay này được thanh toán khi hết thời hạn vay 2 năm. Ngoài ra, phần về quyền của bên A (tức Công ty TNHH Nacico Land), Khoản d), Điều 3.1 có nêu:
Bên A có quyền đơn phương chấm dứt Hợp Đồng Vay này khi Bên B (tức khách hàng) không thực hiện đúng việc giải ngân theo quy định tại Điều 2 của Hợp Đồng Vay này. Trường hợp Bên A đơn phương chấm dứt Hợp Đồng theo Điều này, Bên B sẽ chỉ được hoàn trả khoản tiền đã giải ngân cho Bên A, không được hưởng Khoản Lãi Vay và có trách nhiệm bồi thường cho Bên A khoản tiền phạt bằng 200.000.000 đồng.
Trong khi đó, phần về nghĩa vụ bên A lại nêu:
Trường hợp Bên A đơn phương chấm dứt Hợp Đồng này trái với quy định tại Điều 3.1 (d), Bên A có trách nhiệm thanh toán cho Bên B khoản tiền phạt tương ứng với số tiền: 100.000.000 đồng (Bằng chữ: Một trăm triệu đồng) và hoàn trả 100% số tiền Bên B đã nộp cho Bên A theo Hợp Đồng này được ghi trên phiếu thu.
Đáng chú ý, hợp đồng còn có điều khoản: "Bên B có nghĩa vụ bảo mật toàn bộ thông tin của Hợp Đồng này cùng toàn bộ hồ sơ tài liệu khác liên quan đến Hợp Đồng này ở mức cao nhất và chỉ được tiết lộ thông tin cho báo chí, cộng đồng mạng hoặc Bên thứ ba bất kỳ nếu được sự đồng ý trước bằng văn bản của người có thẩm quyền của Bên A. Điều khoản này vẫn tiếp tục ràng buộc Bên B ngay cả khi Hợp Đồng này đã kết thúc".
Ngoài ra, nội dung Văn bản thỏa thuận được môi giới cung cấp kèm Hợp đồng vay cũng nhấn mạnh lại điều khoản phạt tiền, bổ sung một cách chi tiết các trường hợp bên B phải chịu phạt, bao gồm:
- Chậm giải ngân bất kỳ phần nào của Khoản Vay quá 30 ngày so với tiến độ giải ngân quy định tại Hợp Đồng Vay
- Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ, thay đổi, tìm cách vô hiệu hoặc tránh hoặc ngăn cản việc thực hiện Hợp Đồng Vay
- Thay đổi hay hủy bỏ nguyện vọng mua ô đất mà không được sự đồng ý của Bên A
- Không ký Hợp đồng Chuyển nhượng với Chủ đầu tư theo thông báo của Bên A vì bất kỳ lý do nào; Không tham gia chương trình cam kết với Bên A.
"Môi giới lừa dối khách hàng, chủ đầu tư vẫn vô can"
Về việc chủ đầu tư không đứng ra ký Hợp đồng vay với khách hàng mà một pháp nhân khác (ở đây là công ty TNHH Nacico Land) đứng ra ký kết, luật sư Phượng nhận định, một là công ty này đang thực hiện hành vi trái pháp luật gây tổn hại cho chủ đầu tư, có thể kiểm chứng bằng việc chủ đầu tư sẽ xử lý.
Hai là, đây thực chất là thủ thuật của chủ đầu tư, giúp chủ đầu tư không phải chịu trách nhiệm trực tiếp với khách hàng, khi đó chủ đầu tư sẽ lờ đi để công ty môi giới ra sức lôi kéo được càng nhiều người cho vay càng tốt.
Nếu các giao dịch giả này phát sinh tranh chấp, khách hàng chỉ có thể kiện công ty đã ký Hợp đồng vay theo luật dân sự, mà không thể truy cứu trách nhiệm đối với chủ đầu tư về hành vi huy động vốn trái phép.
"Người dân thường không đủ tỉnh táo để nhận ra điều này do trước đó được các sàn môi giới và nhân viên môi giới quảng cáo sai sự thật, có nội dung lừa dối khách hàng được ký kết Hợp đồng vay trực tiếp với đại diện chủ đầu tư, ký tại trụ sở của chủ đầu tư… khiến họ nhầm lẫn đây là giao dịch với chủ đầu tư. Đây là một trong những hình thức để tạo thêm niềm tin cho khách hàng, khiến họ sẵn sàng cho công ty môi giới vay tiền, song "hay" ở chỗ, chủ đầu tư và doanh nghiệp đứng ra vay tiền của khách hàng lại không phải chịu trách nhiệm về việc này", vị luật sư phân tích.
Về phía môi giới, việc quảng cáo, giới thiệu khách hàng ký trực tiếp với chủ đầu tư, ký tại trụ sở của chủ đầu tư là một trong chuỗi các hành vi lừa dối, dẫn dụ khách hàng. Môi giới cũng có thể bị xử lý về việc kinh doanh dịch vụ bất động sản không đúng ngành nghề (môi giới bất động sản nhưng thông qua hoạt động vay vốn), không đúng quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2024.
Nếu khách hàng có đủ tài liệu, chứng cứ (ghi âm, tin nhắn, văn bản) về hành vi quảng cáo sai sự thật, lừa dối sẽ được dùng để chứng minh về sự giả tạo của toàn bộ các giao dịch này.
Về phía khách hàng, khi tham gia vào giao dịch dạng này, vị chuyên gia cũng khuyến cáo, rủi ro lớn nhất là khách hàng phải ký vào một giao dịch giả tạo không được pháp luật bảo vệ. Khi tranh chấp xảy ra, khách hàng do bị lừa dối nên có thể đã không thu thập chứng cứ ngay từ đầu, dẫn đến khó khăn trong việc chứng minh giao dịch là giả tạo tại Tòa án. Nếu thiếu chứng cứ, Hợp đồng vay vốn có thể được công nhận là hợp đồng thật và hợp pháp, khi đó, mong muốn mua bất động sản của khách hàng sẽ không đạt được, chịu mọi thiệt hại và công ty môi giới sẽ hưởng lợi.
Cũng theo một số chuyên gia pháp lý bất động sản, sàn môi giới thường sử dụng các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, phiếu đặt chỗ ưu tiên hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để "lách" quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, những hợp đồng này thường không đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vì chúng không phải là hợp đồng mua bán chính thức.
Để ngăn chặn các chủ đầu tư và sàn môi giới "lách" các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản bằng cách thực hiện các hợp đồng góp vốn, đặt cọc, chuyên gia đề nghị, các cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản, như Sở Xây dựng và các cơ quan chức năng liên quan, cần tăng cường giám sát các dự án bất động sản, đảm bảo rằng chỉ những dự án đủ điều kiện mới được phép rao bán hoặc ký hợp đồng.
Đối với trường hợp môi giới quảng cáo sai sự thật
Theo Khoản 5, Điều 34, Nghị định 38/2021/NĐ-CP (xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực văn hóa và quảng cáo):
Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với hành vi quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn về khả năng kinh doanh, khả năng cung cấp sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ; về số lượng, chất lượng, giá, công dụng, kiểu dáng, bao bì, nhãn hiệu, xuất xứ, chủng loại, phương thức phục vụ, thời hạn bảo hành của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ đã đăng ký hoặc đã được công bố, trừ trường hợp quy định
Sở Xây dựng nhiều địa phương yêu cầu xử lý nghiêm huy động vốn trái phép
Thời gian qua, trước tình trạng "bán lúa non" lan rộng trên thị trường bất động sản, nhiều dự án dù chưa đủ điều kiện vẫn được nhận cọc, mở bán rầm rộ, Sở Xây dựng nhiều địa phương trên cả nước đã tuyên bố sẽ mạnh tay chấn chỉnh, xử lý nghiêm các hành vi huy động vốn trái phép.
Theo các Sở Xây dựng, hành vi này có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhà ở và các quy định pháp luật liên quan, tiềm ẩn nguy cơ gây hiểu lầm, tạo bong bóng bất động sản, làm mất ổn định thị trường.
Đặc biệt, Sở Xây dựng các địa phương này nhấn mạnh, mọi hành vi huy động vốn, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán khi dự án chưa đủ điều kiện đều vi phạm pháp luật và sẽ bị kiểm tra, xử lý nghiêm. Nếu phát hiện vi phạm, tổ chức, cá nhân hoặc cơ quan báo chí có thể gửi thông tin, tài liệu về Sở để phối hợp kiểm tra, xử lý.
Các Sở Xây dựng cũng kêu gọi báo chí phối hợp tuyên truyền, hướng dẫn người dân lựa chọn dự án có đủ pháp lý, tìm hiểu kỹ nội dung đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán để tránh rủi ro tranh chấp và thiệt hại tài chính.
Doanh nghiệp "quen mặt", trúng thầu 3 dự án tại cùng 1 xã
Theo tài liệu nghiên cứu của phóng viên Reatimes, dự án Khu dân cư nông thôn số 1 xã Ký Phú (Vạn Phú ShopVilla) không phải dự án duy nhất Công ty Nacico trúng thầu tại xã Vạn Phú.
Năm 2020, liên danh Công ty Cổ phần xây dựng Phục Hưng Holdings và Công ty Cổ phần Nacico đã được lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Điểm dân cư nông thôn xóm Duyên (tên thương mại Vạn Phú Shophouse - giai đoạn 1 của dự án Vạn Phú ShopVilla) theo Quyết định số 3700/QĐ-UBND ngày 24/11/2020 của UBND tỉnh Thái Nguyên.
Theo tìm hiểu, dự án Điểm dân cư nông thôn xóm Duyên có diện tích 10,15ha với 262 lô đất nền, trong đó có 27 căn shophouse. Tổng mức đầu tư dự án khoảng 137 tỷ đồng, bao gồm chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật khoảng 80 tỷ đồng, chi phí xây nhà ở 21 tỷ đồng và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng trên 34 tỷ đồng. Hiện dự án đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, được chủ đầu tư tổ chức lễ mở bán từ tháng 3/2023.
Phối cảnh dự án Điểm dân cư nông thôn xóm Duyên (Vạn Phú Shophouse) do Nacico làm chủ đầu tư tại xã Vạn Phú. Ảnh: Nacico
Hay mới đây nhất, tháng 10 vừa qua, UBND tỉnh Thái Nguyên đã ra quyết định 1463/QĐ-UBND ngày 12/10/2025 về việc phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án Khu dân cư số 2 xã Ký Phú tại xã Vạn Phú (trước là xã Ký Phú), tỉnh Thái Nguyên.
Theo quyết định, Công ty Nacico, địa chỉ tại Biệt thự L8-05, Khu đô thị mới Dương Nội, TP. Hà Nội, là nhà đầu tư trúng thầu. Thời gian thực hiện hợp đồng dự án đầu tư sử dụng đất là đến hết quý IV/2029.
Như vậy, tính riêng tại xã Vạn Phú, Công ty Nacico đã trúng thầu tới 3 dự án.
Ngoài ra, trên toàn tỉnh Thái Nguyên, doanh nghiệp này cũng là chủ đầu tư của hàng loạt dự án khác như: Dự án Hoàng Nông Shophouse tại xã La Bằng (trước là xã Hoàng Nông) được UBND tỉnh Thái Nguyên giao cho Công ty Nacico theo quyết định số 1295/QĐ-UBND ngày 15/6/2022;
Dự án Khu đô thị Thống Nhất tại phường Sông Công (thông qua công ty thành viên - Công ty CP đầu tư Đô thị Hà Thái) theo quyết định số 1306/ QĐ-UBND ngày 9/6/2023; Dự án Khu đô thị Hoàng Gia (thông qua Nacico Xuân Hạnh) tại xã Đại Phúc (trước là thị trấn Hùng Sơn) theo Quyết định số 1565/QĐ-UBND ngày 10/7/2024.
