Thích
Theo Chủ tịch Địa ốc Hoàng Quân, nút thắt lớn nhất của nhà ở xã hội không phải là nguồn lực hay nhu cầu, mà nằm ở khả năng chuyển hóa quỹ đất sẵn có trong dân và doanh nghiệp thành dự án cụ thể, có thể triển khai và tiếp cận vốn.
Tại Hội thảo "Phát triển nhà ở xã hội tại TP. HCM - từ mô hình đến hành động", ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT Địa ốc Hoàng Quân (HoSE: HQC) đưa ra một góc nhìn khác về bài toán nhà ở xã hội: Nguồn lực không thiếu, nhưng cơ chế để kích hoạt nguồn lực đó vẫn chưa đủ linh hoạt.
Theo ông Tuấn, phần lớn doanh nghiệp bất động sản và người dân đều đang sở hữu đất. Vấn đề then chốt là thiếu các công cụ chính sách phù hợp để chuyển đổi những quỹ đất này sang phát triển nhà ở xã hội (NOXH), thay vì chỉ trông chờ vào đất công.
Riêng tại TP. HCM, Hoàng Quân đã hoàn thành 4 dự án NOXH với gần 4.000 căn hộ. Trên phạm vi cả nước, doanh nghiệp cho biết đã bàn giao khoảng 10.000 căn, trong đó riêng năm 2025 kỳ vọng đưa vào sử dụng ít nhất 5.000 căn.
HQC đặt mục tiêu phát triển 50.000 căn nhà ở xã hội. Ảnh minh họa
Giai đoạn từ nay đến năm 2030, Hoàng Quân đã đăng ký và cam kết với Thủ tướng Chính phủ phát triển 50.000 căn NOXH, đóng góp vào mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở công nhân trên toàn quốc.
Tuy nhiên, Chủ tịch HQC không né tránh những khó khăn hiện hữu. Ông thẳng thắn nhìn nhận biên lợi nhuận thấp, vướng mắc pháp lý về đất đai, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cấp phép đầu tư vẫn là những lực cản lớn đối với doanh nghiệp theo đuổi phân khúc này.
Dẫu vậy, theo đánh giá của ông Tuấn, bối cảnh hiện nay đã có nhiều chuyển biến tích cực. "Chưa bao giờ môi trường phát triển nhà ở xã hội lại 'thoáng' như hiện nay, từ quy hoạch, cơ chế chính sách đến sự đồng thuận của xã hội và cộng đồng doanh nghiệp", ông nói, đồng thời khẳng định mục tiêu 1 triệu căn NOXH là hoàn toàn khả thi.
Hai điểm nghẽn quyết định: Đất và vốn
Phân tích sâu hơn, ông Tuấn chỉ ra hai nút thắt lớn nhất đang chi phối tiến độ NOXH, đặc biệt tại TP. HCM.
Thứ nhất là quỹ đất. Hiện quỹ đất công được đưa ra đấu giá cho phát triển NOXH tại TP. HCM mới chỉ có khoảng 8 dự án, tổng diện tích xấp xỉ 10ha, trong khi quy hoạch dành cho phân khúc này lên tới hơn 170ha. Nếu quỹ đất quy hoạch không sớm được "hiện thực hóa" thành dự án cụ thể để đấu giá và triển khai, mục tiêu gần 200.000 căn NOXH của thành phố sẽ khó đạt được.
Song song với đất công, Chủ tịch HQC nhấn mạnh cần khai thác mạnh hơn quỹ đất trong dân và trong doanh nghiệp. Ông đề xuất cho phép doanh nghiệp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, được xác định trên cơ sở nghĩa vụ thuế đất đang nộp hằng năm. Theo ông, đây là cách nhanh nhất để hình thành quỹ đất NOXH song song với đất công, đồng thời tạo động lực cho khu vực tư nhân tham gia.
Việc phát triển nhà ở xã hội đối với nhiều doanh nghiệp hiện nay đang gặp khó. Ảnh minh họa
Điểm nghẽn thứ hai là cơ chế tài chính. Từ kinh nghiệm quốc tế, ông Tuấn cho biết tại nhiều quốc gia, ngân hàng cho chủ đầu tư vay theo hai giai đoạn: Giai đoạn xây dựng kéo dài 2-3 năm và giai đoạn vận hành sau khi hoàn thành, có thể lên tới 5-30 năm. Cách tiếp cận này giúp doanh nghiệp phát triển mạnh mô hình nhà cho thuê, tạo dòng tiền dài hạn và hình thành thị trường thuê ổn định.
Với Việt Nam, ông cho rằng cần sớm áp dụng cơ chế tín dụng tương tự, đặc biệt cho nhà ở công nhân và NOXH cho thuê.
Ở phía người mua, bài toán tiếp cận vốn cũng không kém phần nan giải. Theo ông Tuấn, với cấu trúc vay hiện nay, người lao động phải trả cả lãi và gốc ngay từ đầu, trong đó tiền lãi khoảng 3-4 triệu đồng/tháng, tiền gốc 2-3 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, thu nhập phổ biến của người lao động chỉ đủ trả lãi, khiến họ e ngại vay vốn vì nguy cơ nợ quá hạn.
Từ thực tế này, Chủ tịch HQC đề xuất mô hình vay thuê - mua: Trong 5 năm đầu, người dân chỉ trả tiền thuê (tương đương tiền lãi), sau đó mới bắt đầu trả gốc. Đồng thời, khi dự án đã có sổ đỏ, ngân hàng cần nâng tỷ lệ cho vay và định giá sát hơn, qua đó giảm áp lực tài chính và mở rộng khả năng tiếp cận NOXH.
Dù được xem là một trong những doanh nghiệp tiên phong trong phân khúc NOXH, Hoàng Quân vẫn đang chịu áp lực lớn về tài chính.
Tại ĐHĐCĐ thường niên 2025, ông Tuấn cho biết để triển khai mục tiêu 40.000 căn NOXH còn lại, doanh nghiệp cần khoảng 40.000 tỷ đồng vốn đầu tư, trong đó tối thiểu 10.000 tỷ đồng vốn vay trung và dài hạn từ ngân hàng. Điều kiện tiên quyết là phải chứng minh được tính khả thi và khả năng hoàn vốn của dự án.
Thách thức này càng rõ nét khi nhìn vào bức tranh tài chính hiện tại. Báo cáo 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy Hoàng Quân chỉ ghi nhận hơn 50 tỷ đồng doanh thu và khoảng 18 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, cách rất xa mục tiêu 1.000 tỷ đồng doanh thu và 70 tỷ đồng lợi nhuận cho cả năm. Nếu quý IV không có đột biến, năm 2025 nhiều khả năng là năm thứ 10 liên tiếp HQC không hoàn thành kế hoạch kinh doanh.
Dòng tiền tiếp tục là điểm nghẽn lớn, khi lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm hơn 305 tỷ đồng, lưu chuyển tiền thuần sau 9 tháng âm gần 15 tỷ đồng.
Trong tổng nguồn vốn gần 9.900 tỷ đồng, các khoản phải thu chiếm hơn 6.000 tỷ đồng (trên 60%), cùng khoảng 2.350 tỷ đồng góp vốn vào các công ty liên doanh, liên kết. Ngược lại, tiền mặt chỉ còn chưa tới 30 tỷ đồng, trong khi hàng tồn kho vượt 1.400 tỷ đồng.
Ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả khoảng 4.500 tỷ đồng, dư nợ vay gần 1.700 tỷ đồng. Riêng chi phí lãi vay trong 9 tháng năm 2025 đã lên tới gần 60 tỷ đồng, tiếp tục bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp.
