Thận trọng mắc bẫy booking tại dự án Legacy Hinoiri của An Thịnh Group

Môi giới rầm rộ nhận booking, chủ đầu tư khẳng định chưa mở bán

Thời gian qua, trên địa bàn Hà Nội, một số dự án bất động sản mới ở giai đoạn bắt đầu triển khai, chưa đủ điều kiện mở bán, kinh doanh theo quy định của pháp luật, nhưng đã được môi giới rầm rộ rao bán. Trong đó, môi giới lợi dụng tâm lý "mua sớm, giá rẻ" để bán được những bất động sản chưa đủ pháp lý thông qua các hình thức như booking (đặt chỗ), đặt chỗ thiện chí….

Theo nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua cho thấy, tại không ít dự án chung cư, khu đô thị trong giai đoạn mới triển khai hoặc chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật đã xuất hiện tình trạng môi giới, tư vấn, giới thiệu dự án và mời booking.

Điển hình trong số đó có thể kể đến công trình Tòa nhà hỗn hợp dịch vụ - nhà ở tại ô đất CT-01 (tên thương mại là Legacy Hinoiri) thuộc dự án Khu biệt thự ven suối con gái có địa chỉ tại xã Hòa Lạc, TP. Hà Nội do Công ty TNHH xây dựng Thành Hưng (Thành viên của An Thịnh Group) là chủ đầu tư.

Theo nghiên cứu của phóng viên Reatimes, dự án tòa nhà Legacy Hinoiri nằm trong dự án Khu biệt thự ven suối Con Gái có quy mô 8.689m2, tổng diện tích sàn 64.500m2 là công trình cấp 1 với 18 tầng xây dựng (không có tầng hầm), được khởi công vào ngày 15/7/2025 và thi công trong thời gian 18 tháng. 

Thông tin tư vấn từ anh Th. - một môi giới được giới thiệu là nhân viên của Công ty CP BĐS New Sky - cho biết, dự án Legacy Hinoiri nằm trong lõi Phú Cát City, dự án sẽ không có hầm, hiện tại đã khoan nhồi cọc xong, chuẩn bị triển khai xây dựng.

Hiện tại, chủ đầu tư đang đưa ra mức giá rummo (giá tin đồn, tức là giá dự kiến) khoảng hơn 50 triệu đồng/m2, chính sách booking ở thời điểm hiện tại sẽ là khách hàng booking với số tiền 50 triệu đồng/ booking trong giai đoạn này đối với căn 2 phòng ngủ sẽ là 100 triệu đồng và đối với căn 3 phòng ngủ sẽ là 150 triệu đồng, sau khoảng 10 ngày khách hàng sẽ đặt cọc với số tiền 200 triệu đồng.

Tiếp đó, 10 ngày sau khi đặt cọc khách hàng sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán, sau khi khách hàng ký HĐMB, nếu thanh toán tiêu chuẩn sẽ được chiết khấu 4% và được chia thành 9 đợt đóng tiền, mỗi đợt cách nhau 60 ngày;

Cũng theo môi giới này, nếu khách thanh toán sớm 95% sẽ được nhận chiết khấu lên tới 10%, đối với hình thức thanh toán sớm này, sau 10 ngày đặt cọc 200 triệu, khách hàng sẽ HĐMB và thanh toán luôn 95% tổng giá trị…

Khi được hỏi về việc tại sao chưa ký hợp đồng mua bán luôn anh Th. thừa nhận, dự án chưa đủ điều kiện mở bán, cho nên chưa thể triển khai hợp đồng mua bán, dự kiến qua ngày 20/9 dự án sẽ có thể ký hợp đồng mua bán chính thức.

Trao đổi nhanh với phóng viên Reatimes đại diện An Thịnh Group cho biết, hiện chủ đầu tư mới chỉ giới thiệu dự án, chưa mở bán các sản phẩm tại dự án.

Cẩn trọng trước khi xuống tiền tại dự án

Trong quá trình tư vấn cho khách hàng, để minh chứng cho những lời nói của mình, anh Th. cũng gửi cho khách phiếu đặt chỗ thiện chí có đóng dấu treo của Công ty CP BĐS New Sky, các chính sách quà tặng, chiết khấu, tiến độ thanh toán tại dự án …

Tuy nhiên, tại những điều khoản trong phiếu đặt chỗ thiện chí có đóng dấu treo của Công ty CP BĐS New Sky lại đưa ra những điều khoản hết sức rủi ro cho khách hàng.

Cụ thể, tại mục thỏa thuận chung của phiếu này có nêu rõ: "2. Căn cứ trên thông tin và giá bán sản phẩm mà bên A cung cấp bên B sẽ phải đưa ra quyết định mua hoặc không mua sản phẩm trong vòng 15 phút từ khi nhận được thông báo từ đại diện bên A. Trong trường hợp bên B quyết định mua sản phẩm sẽ xác nhận qua điện thoại và trong vòng 24 giờ kể từ khi quyết định mua bên B sẽ phải nộp bổ sung tiền đặt cọc theo đúng quy định của chủ đầu tư vào tài khoản chủ đầu tư hoặc bên A. Trong trường hợp này, tiền đặt chỗ thiện chí bên B đã nộp cho bên A sẽ được chuyển thành tiền đặt cọc chính thức và chuyển vào tài khoản chủ đầu tư, bên B có trách nhiệm ký kết và hoàn tất thủ tục với chủ đầu tư. Trong trường hợp nếu bên B không hoàn tất thủ tục với chủ đầu tư thì bên B sẽ bị phạt khoản tiền tương đương đã chuyển vào chủ đầu tư…"

Theo quan điểm của các chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, dự án bất động sản đủ điều kiện mở bán khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Việc các sàn môi giới tư vấn, nhận đặt cọc, đăng ký sản phẩm tại dự án sẽ dẫn đến nhiều rủi ro cho khách hàng bởi lẽ: Các sàn môi giới tư vấn không phải là chủ đầu tư dự án. Họ không và khó nắm vững các tiến độ thực hiện dự án, đồng thời họ cũng không phải là bên quyết định hoặc có thể hoàn thiện được các hạng mục, công trình dự án theo như những gì đã cam kết với khách hàng.

Luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật - cho rằng, các sàn môi giới cũng không có chức năng nhận đặt cọc, đăng ký sản phẩm tại dự án.

"Hiện nay có một số doanh nghiệp nhận đặt cọc dự án từ những khách hàng, nhưng họ lại không có được sự ủy quyền hợp pháp (bằng văn bản) từ chủ đầu tư dự án. Theo thông lệ chung của các giao dịch, bên bán thường trao tiền đặt cọc cho bên mua. Điều đấy để tránh nhầm lẫn việc bên môi giới nhận tiền đặt cọc hoặc có một số cá nhân môi giới chiếm dụng tiền đặt cọc một cách bất hợp pháp", luật sư Bình nói.

Cũng theo luật sư Bình, đã có những vụ việc tương tự vừa qua liên quan đến việc huy động vốn, trái phiếu, dự án bất động sản thông qua các kênh môi giới (bất động sản, chứng khoán) bên mua nhầm lẫn với bên môi giới là bên bán và khi có tranh chấp họ yêu cầu bên môi giới trả tiền mua bán, đặt cọc theo thỏa thuận.

Phân tích những điều khoản trong "Phiếu đặt chỗ thiện chí" mà môi giới đưa ra, luật sư Diệp Năng Bình khẳng định, việc đưa ra quy định về 15 phút phải trả lời là không phù hợp quy định bởi lẽ:

Thứ nhất, khách hàng sẽ không thể kịp trả lời được, bởi ngay khi khách hàng nhận được văn bản hoặc ngay khi có thông báo email, họ sẽ phải mặc nhiên là gửi lại văn bản/email xác nhận mà không thể kịp suy nghĩ có chắc chắn hay không. Với thời gian gấp gáp như vậy, họ dễ dàng mắc sai lầm, dễ dính phải những nghĩa vụ pháp lý, dễ bị phạt hoặc mất một khoản tiền nếu như không hiểu, không rà soát pháp luật.

Thứ hai, có thể mất khoản tiền một cách vô lý, không phù hợp với quy tắc về giao dịch mua bán. khoảng thời gian để xác nhận này được hiểu là khoảng thời gian hợp lý để xác nhận việc giao dịch, chấp nhận ký kết hợp đồng. Theo quy định tại Điều 394 Bộ luật Dân sự 2015, các bên được quyền thỏa thuận, đưa ra một thời hạn hợp lý để chấp thuận. Thời hạn hợp lý thông thường có thể được tính theo giờ hoặc theo ngày, tháng, năm, tuy nhiên phải đảm bảo đáp ứng được việc giao dịch một cách công bằng khách quan nhất cho các bên tham gia giao dịch. Nếu như khoảng thời gian này không phù hợp, sẽ dễ dàng khiến các bên mâu thuẫn về quyền và lợi ích khi giao dịch.

Thứ ba, xuất phát từ vị trí, tư cách của các khách hàng là những người yếu thế về mặt pháp lý. Việc các cá nhân, khách hàng đi mua nhà thông thường sẽ không có đủ thời gian, tìm hiểu về các dự án bất động sản (loại trừ những người chuyên làm ăn kinh doanh bất động sản). Bên bán có thể tận dụng vai trò những người hiểu về mặt pháp luật để quy định những điều khoản dễ gây bất lợi cho khách hàng để từ đó có thể nhận được các khoản tiền cọc một cách hợp pháp. Họ sẽ lợi dụng những điều khoản của hợp đồng mẫu, hoặc các quy tắc mẫu có lợi cho họ, gây cản trở khó khăn hơn cho những người mua dự án bất động sản.

Theo nhận định của các chuyên gia, xét ở góc độ tích cực, hoạt động booking đặt chỗ sẽ hướng tới mục tiêu thăm dò thị trường, đồng thời giúp bên bán giữ chân được những khách hàng tiềm năng. Lượng khách hàng booking lớn sẽ giúp chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhìn nhận, đánh giá được thị hiếu, những phân khúc mà khách hàng đang quan tâm.

Ngược lại, ở góc độ tiêu cực, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khan hiếm nguồn cung, không loại trừ khả năng, việc đo lường thị trường này lại nhằm mục đích tăng giá bán, gây nhiễu thông tin thị trường cho người có nhu cầu thực. Chưa kể, cũng sẽ có một tỷ lệ nhất định là những người môi giới, các nhà phân phối chính dự án tự bỏ tiền ra để tạo "sóng" nhằm trục lợi từ việc tăng giá bán.

Các chuyên gia cũng cho rằng, dưới góc độ kinh tế, đây có thể được xem là một hành vi làm lũng đoạn giá thị trường, tạo cơn sốt ảo, đẩy giá lên cao. Thực tế, hệ lụy của giá chung cư tăng đột biến, dẫn theo cơn sóng tăng giá của các bất động sản xung quanh, khiến bài toán về xây nhà an cư vừa túi tiền mà các cơ quan chức năng bao năm nay đang tìm giải pháp càng thêm nan giải.

Từng chia sẻ nhận định về vấn đề nà,y một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, giá bất động sản ở một số nơi có tình trạng nhảy múa, tăng vọt, trong đó có "sự góp sức" của giới đầu cơ, môi giới không chuyên nghiệp. Thậm chí, ngay cả nhà môi giới tại các công ty chuyên nghiệp cũng cố tình "tiếp tay" đẩy giá, thổi giá nhằm hưởng lợi, không phục vụ cho phát triển của các địa phương.

Các chuyên gia cũng khuyến cáo tới các khách hàng, nhà đầu tư cần tìm hiểu rất rõ về dự án từ những nguồn thông tin chính thống từ các cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư… để có những lựa chọn an toàn, hiệu quả nhất.