Khó thu hút nhà đầu tư
Ngày 29/9/2021, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quyết định số 3795 về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2021 - 2025, mục đích của quyết định là cụ thể hóa các chỉ tiêu phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh theo Chương trình phát triển nhà ở của tỉnh Thanh Hóa đến năm 2030 đã được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 3321/QĐ-UBND ngày 27/8/2021.
Qua đó, xác định tỷ lệ các loại nhà ở cần đầu tư xây dựng, vị trí, khu vực phát triển nhà ở đến năm 2025; xác định quy mô dự án phát triển nhà ở bao gồm số lượng, diện tích sàn xây dựng nhà ở hàng năm trong giai đoạn triển khai kế hoạch để phù hợp với nhu cầu về nhà ở trong Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Thanh Hóa đến năm 2030 đã được phê duyệt; đảm bảo tuân thủ pháp luật về nhà ở, quy hoạch, kế hoạch do các cấp có thẩm quyền phê duyệt và các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành. Chỉ tiêu phát triển nhà ở trong kế hoạch phải được xác định là một trong những chỉ tiêu cơ bản của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, phù hợp với từng thời kỳ điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thanh Hóa.
Theo tính toán của UBND tỉnh Thanh Hóa, đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân toàn tỉnh đạt 28,6 m2sàn/người (trong đó, tại đô thị đạt 35,0 m2sàn/người, nông thôn đạt 24,3 m2sàn/người). Chỉ tiêu về diện tích nhà ở tối thiểu: 10 m2sàn/người. Giai đoạn 2021 - 2025, tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm khoảng 19.242.267 m2 sàn (tương ứng với khoảng 193.939 căn nhà ở); trong đó, nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư tăng thêm khoảng 10.523.352 m2 sàn (chiếm tỷ lệ 53,6%); Nhà ở xã hội tăng thêm khoảng 502.952 m2 sàn (chiếm tỷ lệ 2,6%); Nhà ở tái định cư tăng thêm khoảng 1.985.409 m2 sàn (chiếm tỷ lệ 10,1%); Nhà ở dân tự xây tăng thêm khoảng 6.630.554 m2 sàn (chiếm tỷ lệ 33,7%).
Để phát triển được những mục tiêu đặt ra theo kế hoạch, tỉnh Thanh Hóa cho rằng nhu cầu về vốn phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 cần khoảng 149.255 tỷ đồng; trong đó, vốn cho phát triển nhà ở thương mại khoảng 89.557 tỷ đồng; vốn cho phát triển nhà ở xã hội khoảng 4.997 tỷ đồng;… Riêng nguồn vốn để phát triển nhà ở nhà ở xã hội được lấy từ nguồn vốn của doanh nghiệp; vốn vay các tổ chức tín dụng ưu đãi, Ngân hàng chính sách xã hội; nguồn thu từ các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị...
Kết quả đạt được trong gần 10 năm kể từ khi nhà ở xã hội đầu tiên được nhà đầu tư tiến hành xây dựng tại Thanh Hóa đến nay cho thấy, sức hút từ đầu tư phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa mang lại kết quả như mong đợi. Bởi lẽ, số lượng dự án nhà ở xã hội đến nay trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa chỉ được "đếm trên đầu ngón tay".
Một số dự án nhà ở được xây dựng tại Thanh Hóa hiện nay như: Chung cư Tecco Đông Vệ, chung cư Phú Sơn, chung cư 379, chung cư AT Home, chung cư 81 Trường Thi, chung cư Tân Thành...
Bên cạnh đó, theo quy định tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô 2 - 5ha phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá, đấu thầu dự án thường “quên” việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dẫn đến số lượng nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh chưa được như mong đợi.
Về vấn đề phát triển nhà ở xã hội tại Thanh Hóa, nhiều ý kiến của chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội không mang đến lợi nhuận như các hình thức đầu tư nhà ở hay đất nền thương mại. Nguyên nhân là việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bị pháp luật khống chế tiêu chuẩn thiết kế, loại nhà ở, mức trần giá bán, cho thuê, cho thuê mua, lợi nhuận định mức, đối tượng mua nhà ở xã hội, vốn vay…
Ông Lê Văn H., chủ một doanh nghiệp chuyên đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội tại Thanh Hóa cho rằng, theo luật kinh doanh, các nhà đầu tư muốn xây dựng các dự án nhà ở xã hội hầu hết phải tự nguyện bỏ vốn đầu tư và việc vay vốn từ ngân hàng chính sách xã hội cho phát triển nhà ở xã hội hiện rất khó khăn, trong khi các ngân hàng thương mại lại không được phân bổ gói vốn này, dẫn đến công tác phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân gặp nhiều khó khăn.
“Để xây dựng và hoàn thiện được một dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp phải thực hiện qua rất nhiều khâu từ chủ trương, vốn vay, thiết kế, thi công, tỷ lệ lấp đầy các căn hộ… Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu tập trung vào việc giảm giá thành nên đối tượng thụ hưởng chính là người mua, thuê mua. Nếu tính về lợi nhuận đầu tư, sau khi trừ các chi phí doanh nghiệp thu về lợi nhuận rất ít, chưa kể rủi ro về hàng tồn kho và các chi phí khác phát sinh”, ông H. cho biết thêm.
Nhiều ý kiến khác cho rằng, quy định bắt buộc dành “quỹ đất 20%” được thực thi một cách khá máy móc, ví dụ như, tại các đô thị loại 3 trở lên ( khu vực trung du, miền núi…) việc bố trí quỹ đất bắt buộc 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội là không khả thi. Bởi lẽ tại các địa phương này, nhu cầu về nhà ở xã hội chưa thực sự cần thiết vì nhiều các yếu tố khách quan và chủ quan. Trong khi nhu cầu về nhà ở dành cho công nhân và người thu nhập thấp tại các khu công nghiệp và TP. Thanh Hóa chưa thực sự quan tâm chỉ đạo gắt gao.
Chính vì những yếu tố trên, để thực sự thu hút được các nhà đầu tư quan tâm đến loại hình kinh doanh này cần thiết các bộ, ngành cần có những giải pháp thiết thực để thu hút, khuyến khích các doanh nghiệp quan tâm đầu tư. Bằng cách đó là đổi mới các quy định về quy trình, thủ tục đầu tư... đối với dự án nhà ở xã hội giữa pháp luật về đầu tư và pháp luật nhà ở…
Nhiều giải pháp tháo gỡ của địa phương
Từ những khó khăn trong việc thu hút đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân như đã nêu, có thể thấy, để tháo gỡ những vướng mắc, tìm ra giải pháp căn cơ, phù hợp nhằm giải bài toán thu hút đầu tư loại hình này, trước đó, Bộ Xây dựng đã tiến hành trình Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành NĐ 49/2021/NĐ-CP, sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển quản lý nhà ở xã hội và nhận được sự quan tâm, hưởng ứng của địa phương.
Tuy nhiên, vấn đề là cần có những giải pháp cụ thể, đi đúng, đi sâu vào gốc rễ của những tồn tại, hạn chế đó. Điều đó đã được nhiều chuyên gia, doanh nghiệp hiến kế, đưa ra các biện pháp cụ thể như:
Một là, phải sửa đổi và đồng bộ hệ thống pháp luật, từ luật nhà ở, luật thuế, luật kinh doanh.
Đơn cử như hiện tại, Luật Nhà ở cho phép nhà ở khai thác cho thuê có thuế thấp hơn so với nhà ở kinh doanh, thế nhưng, trong Luật thuế lại không đề cập đến nội dung này, dẫn đến bất cập trong việc áp dụng chính sách thuế cho các dự án nhà ở xã hội.
Cùng với đó, trong quá trình triển khai các quy định của pháp luật, cần có sự quan tâm, chỉ đạo của chính quyền địa phương. Cụ thể xác định các khu đất có ưu đãi hệ số sử dụng đất 1,5 lần hay xác định đúng đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.
Hai là, đẩy mạnh quy trình làm việc với chính quyền địa phương, đôn đốc, hướng dẫn thực hiện hai gói hỗ trợ theo Nghị quyết 11/NQ-CP, nghiêm túc dành ra 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, đồng thời, tiến hành kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở thương mại hiện tại, để tạo phong trào phát triển nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, địa phương cần có những cách làm phù hợp, mới mẻ, tạo ra những cơ chế, chính sách đặc thù để thu hút nhà đầu tư quan tâm đến nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Ví dụ như mới đây, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Công văn số 15388/UBND-CN ngày 17/10/2022 về việc triển khai thực hiện Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập nêu trên và thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh yêu cầu các sở, ban, ngành có liên quan, UBND các huyện, thị xã, thành phố tập trung thực hiện có hiệu quả các nội dung chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 13/CTTTg ngày 29/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và chỉ đạo của Chủ tịch UBND tỉnh về việc tăng cường công tác quản lý, thúc đẩy phát triển nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh.
Cụ thể, tỉnh Thanh Hóa giao các sở tổ chức lập, thẩm định, trình cấp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn; thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương trên địa bàn tỉnh.
Khẩn trương hoàn thành việc rà soát, hoàn thiện hồ sơ đề xuất danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trình UBND tỉnh phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở tỉnh Thanh Hóa năm 2022 và các năm tiếp theo của giai đoạn 2021 - 2025 đảm bảo tính quản lý, có kiểm soát, hướng đến thị trường nhà ở trên địa bàn tỉnh phát triển ổn định, bền vững, tránh hiện tượng lệch pha cung cầu và đảm bảo theo quy định.
Thực hiện các giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trên địa bàn; tổ chức thẩm định, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tập trung tổ chức thực hiện thẩm định hồ sơ giao đất các dự án bất động sản, dự án nhà ở mới để tăng nguồn cung cho thị trường.
Tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết trong thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư các dự án nhà ở, bất động sản để hỗ trợ, tăng nguồn cung cho thị trường; theo dõi và đẩy mạnh thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh.
Phối hợp với các đơn vị liên quan để hướng dẫn trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn để kêu gọi đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi để các nhà đầu tư trong và ngoài nước có thể dễ dàng tiếp cận và tham gia đầu tư bất động sản. Bổ sung quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh theo đúng quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, để có cái nhìn tổng thể nhu cầu thực sự về nhà ở của người lao động tại địa phương, tỉnh Thanh Hóa cần có những rà soát, đánh giá cụ thể sự cần thiết trong việc bố trí quỹ đất, thu hút nhà đầu tư, tiến độ thực hiện cũng như khâu thẩm định, xét duyệt đối tượng mua. Để từ đó, đánh giá nhu cầu thực sự của người lao động về nhà ở để có cơ sở điều chỉnh bổ sung quy hoạch, kế hoạch xây dựng nhà ở cho phù hợp với thực tế./.
