Thủ tướng yêu cầu lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, thị trường sẽ minh bạch hơn
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có ý kiến chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Thông tin được các doanh nghiệp, cũng như người dân rất quan tâm.
Trước đây, việc giao dịch bất động sản trên thị trường chủ yếu thông qua các công ty môi giới. Ở Việt Nam, các sàn tư nhân chủ yếu giao dịch các bất động sản hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng (căn hộ chung cư, nhà dự án), còn nhà thổ cư, quyền sử dụng đất vẫn chưa giao dịch qua sàn.
Trao đổi với PV, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, động thái này thể hiện sự quyết liệt của Chính phủ trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản, phát huy tối đa vai trò của bất động sản trong nền kinh tế.
Đại diện VARS cho rằng, sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ nhằm giúp thị trường quyền sử dụng đất hoạt động công khai, minh bạch, lành mạnh, bền vững. Sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường bất động sản thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại.
Theo lập luận của VARS, Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa, sàn giao dịch vàng, sàn giao dịch ngoại hối, sàn giao dịch bất động sản và mới đây nhất là sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ. Kết quả thực tế cho thấy, sự ra đời của các sàn giao dịch đều là những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững và minh bạch.
Lâu nay các bất động sản được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất. Còn quyền sử dụng đất hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân. Trong khi, chính loại “sản phẩm” này mới chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường bất động sản. Điều này vô hình chung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến Nhà nước thất thoát thuế.
“Chặn” mua bán nhà đất trên giấy, đất "hai giá"
Theo các chuyên gia, việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, do cơ quan nhà nước quản lý sẽ tác động mạnh đến hoạt động mua - bán nhà đất của các môi giới hiện nay, giúp các thông tin như giá cả, tình trạng pháp lý, người bán có là chủ sở hữu hợp pháp hay không được thể hiện rõ ràng, minh bạch.
Vị Phó Chủ tịch(VARS), sàn giao dịch quyền sử dụng đất đai sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường bất động sản thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại. Về bản chất sàn giao dịch quyền sử dụng đấy không phải “hoàn toàn mới”. Xét ở một góc độ nào đó, nó là sự bổ sung nhằm quy định và kiểm soát một phần lớn “sản phẩm bất động sản” bao gồm toàn bộ các phân khúc bất động sản, không chỉ riêng nhà ở đang bị bỏ ngỏ trên thị trường.
“Về lâu dài sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ thiết lập một mặt bằng giá đất đai sát với giá thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, tạo bong bóng trên thị trường đất đai. Việc thành lập sàn sẽ tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà “hai giá", lũng đoạn giá. Ngoài ra, khi triển khai sàn giao dịch quyền sử dụng đất, nếu được kết hợp cùng với sàn giao dịch bất động sản thì sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch, là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc”.
Theo các chuyên gia, thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất cũng góp phần tích cực vào việc chống thất thoát thuế cho Nhà nước. Bởi lẽ quyền sử dụng đất đang được giao dịch tự do, thiếu kiểm soát. Nhà nước chỉ thu thuế trên giá trị khai báo, không nắm được giá trị giao dịch thực. Trong khi ai cũng ngầm hiểu giữa hai giá trị này có sự chênh lệch rất lớn. Việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ tạo cơ hội tăng khoản thuế thu được của Nhà nước, góp phần không nhỏ vào việc vốn hóa đất đai. Tuy đánh giá tích cực nhưng các chuyên gia khuyến cáo, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất cần chú ý tới nhiều vấn đề.
Chuyên gia kinh tế, TS.Đinh Trọng Thịnh nhận định, sàn giao dịch sẽ giúp xây dựng được một cơ sở dữ liệu về các giao dịch mua bán, nhờ đó mà mọi thứ được công khai minh bạch. Khi mọi giao dịch được thực hiện qua sàn sẽ giúp thu thập được dữ liệu về giá mua bán trên thị trường, nhờ đó Chính phủ sẽ xác định giá mua bán thực từ đó xây dựng được các mức giá đền bù giải phóng mặt bằng phù hợp hỗ trợ cho quá trình triển khai dự án được đẩy nhanh.
“Theo tôi, cần làm rõ là cơ chế vận hành của sàn như thế nào, nhất là cơ chế quản lý, giám sát. Từ trước đến nay, việc mua bán quyền sử dụng đất vẫn diễn ra trên thị trường, sàn bất động sản. Quyền sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai, việc mua bán cũng được quy định trong các luật liên quan. Tuy nhiên, thực tế còn có những khó khăn. Đặc biệt trong việc xử lý tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất”, TS.Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm.
Vị chuyên gia này nhấn manh: “Nếu được triển khai, mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ giúp khắc phục nhiều hạn chế trong việc mua - bán nhà đất hiện nay. Người mua cũng yên tâm hơn, tự tin hơn khi chọn lựa các bất động sản”.
Bên cạnh đó, nhiều ý kiến hiện đang băn khoăn về việc sàn giao dịch quyền sửu dụng đất sẽ được thành lập ở cấp nào? Chỉ ở cấp Trung ương hay tại từng địa phương? Cơ quan nào sẽ kiểm tra giám sát việc thành lập và hoạt động của các sàn này liệu có xung đột hay trùng lặp công việc với các văn phòng công chứng? Đây là những nội dung cần được nghiên cứu làm rõ và phân tích kỹ lưỡng.
Có nhiều câu hỏi được VARS đặt ra, cần giải đáp để đảm bảo việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là khả thi và thực sự tác động tích cực tới thị trường.
Việc giao dịch thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất là khuyến khích hay bắt buộc? Nếu bắt buộc liệu có ngăn trở quyền tự do kinh doanh của người dân hay không? Nếu không bắt buộc, cần xây dựng cơ chế vận hành như thế nào để khuyến khích người dân tham gia?
Sàn giao dịch sẽ được thành lập ở cấp nào, trung ương hay địa phương? Cơ quan nào sẽ quản lý, giám sát việc thành lập và hoạt động của các sàn này? Hoạt động của sàn liệu có gì xung đột hay trùng lặp với công chứng? Sau khi giao dịch qua sàn rồi, có phải thực hiện công chứng nữa không?
Mặt khác, việc thành lập sàn giao dịch chắc chắn sẽ phát sinh các chi phí liên quan, bao gồm bộ máy hoạt động, chi phí cho quá trình thẩm tra, thẩm định các quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch và rất nhiều chi phí phát sinh khác. Điều này tiềm ẩn khả năng khiến giá bất động sản tăng lên do việc chuyển chi phí vào giá bán.
Theo VARS, quyền sử dụng đất là một “hàng hóa” có giá trị lớn và mức độ bao phủ rộng. Chính vì vậy, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất chắc chắn không đơn giản, không thể thực hiện ngay trong một sớm, một chiều. Muốn sàn giao dịch quyền sử dụng đất thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ. Việc làm này yêu cầu sự tham gia, phối hợp của cả các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia đầu ngành. Đặc biệt, sự tham gia ý kiến từ những cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm thực tiễn là rất quan trọng.
