Cùng với đà phục hồi nền kinh tế gắn với thành công của chiến lược phủ rộng vắc-xin chống dịch Covid-19 ở Việt Nam, hiện nay phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã và đang từng bước phục hồi trên cả nước, cả về nguồn cung, cầu và giá cả.
Từ năm 2015 đến nay, trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện tới 7 loại hình sản phẩm (như condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay…), với các mô hình đầu tư, kinh doanh khác nhau, không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách, mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh, giải quyết việc làm và đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, động lực quan trọng tăng trưởng của thị trường nói chung và các địa phương nói riêng.
Vì vậy, một số địa phương đã chủ động xác định các bất động sản du lịch đó là loại bất động sản thuộc đất dự án xây dựng “nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở”. Thực chất đây là thỏa thuận giữa lãnh đạo địa phương và nhà đầu tư, phù hợp với tình hình thực tế trong việc phát triển bất động sản du lịch tại địa phương, vừa nhằm hạn chế một số quyền với nhà đầu tư thứ cấp, chứ không làm thay đổi bản chất “đất ở tại nông thôn” theo Luật Đất đai, tránh gây áp lực lên hạ tầng quy hoạch, mâu thuẫn với mục đích đầu tư ban đầu của các dự án là khu du lịch, nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, như condotel, shophouse, resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là “nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ”.
Thực tế cho thấy, việc một số địa phương cấp phép đầu tư gắn với sử dụng thuật ngữ chưa được quy định trong luật hiện hành này đã và đang gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương. Đặc biệt, tại một số dự án loại này đã đi vào hoạt động, các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, trong khi đó, một số dự án khác, chủ đầu tư cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, nhưng hiện nhà đầu tư thứ cấp vẫn ngóng chờ được cấp “sổ đỏ”. Thậm chí, nhiều dự án đã hoàn thành, nghiệm thu và thực hiện xong mọi nghĩa vụ tài chính, đủ điều kiện đưa vào sử dụng, nhưng không được cấp sổ đỏ hoặc bị thu hồi sổ đỏ đã cấp cho chủ sở hữu. Nút thắt sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng kiểu này xảy ra khá rộng ở nhiều địa phương trên cả nước, như Khánh Hòa, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Bình Định, Ninh Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Kiên Giang…
Việc pháp luật chậm bắt kịp sự phát triển của những loại hình bất động sản du lịch đã định hình trong thực tiễn đang là “điểm nghẽn” làm phát sinh các vấn đề phức tạp, gây lúng túng cho công tác quản lý Nhà nước; chủ đầu tư gặp khó khăn trong thực thi thủ tục hành chính và tiếp cận nguồn tín dụng; kéo theo việc mất niềm tin, rời bỏ thị trường, hoặc trì trệ trong hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc bất động sản này của doanh nghiệp và nhà đầu tư, khách hàng các bên liên quan trong lĩnh vực này… Tất cả đang gây méo mó, cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vốn rất tiềm năng tại Việt Nam.
Trong Thông báo Kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 04/11/2020, sau khi thanh tra các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở nhiều địa phương, Thanh tra Chính phủ nhấn mạnh khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có quy định tại pháp luật hiện hành và có kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương cần tập trung khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển du lịch, dịch vụ; không gây ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mạnh, không gây xáo trộn đột biến ảnh hưởng đến thu hút đầu tư ở những địa phương đã thực hiện; hạn chế đến mức thấp nhất khả năng xảy ra rủi ro cho các nhà đầu tư; có giải pháp giải quyết đồng bộ, mà trước hết là hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành…
Ngày 14/02/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường có Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có công trình căn hộ du lịch (condotel). Nhưng đây chỉ là văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường, chưa phải là văn bản quy phạm pháp luật, quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với công trình xây dựng đa năng, kết hợp chức năng lưu trú. Ngay cả pháp luật kinh doanh bất động sản hiện vẫn chưa có quy định cụ thể về hình thức kinh doanh, loại hợp đồng áp dụng, vấn đề quản lý chỗ để xe, bảo lãnh khi mua bán, huy động vốn hoặc việc mua bán gắn với quyền kinh doanh sau mua bán… cho các sản phẩm bất động sản này.
Bởi vậy, thực tiễn đang đặt ra yêu cầu Nhà nước cần sớm hoàn thiện sửa đổi, bổ sung cơ sở pháp lý của bất động sản du lịch trong Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản… Theo đó, nên chú ý bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết và thống nhất về khái niệm, bản chất và hình thức bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; cơ chế quản lý, sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu tài sản cho người mua; các hình thức và điều kiện huy động vốn đầu tư… dựa trên việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế, phù hợp với thực tiễn Việt Nam.
Đặc biệt, trên thực tế, đối với những dự án đã được cấp giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở), nhưng chưa triển khai xây dựng thì được phép chuyển sang đất thương mại dịch vụ. Đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp. Các dự án và sản phẩm bất động sản được hợp thức hóa phải đóng bổ sung tiền chuyển đổi mục đích theo giá thị trường và thuế sử dụng đất hàng năm do địa phương ban hành. Đồng thời, cơ quan chức năng theo thẩm quyền thực hiện điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp thực tế và xu hướng triển vọng phát triển dài hạn của địa phương.
Thực tiễn phát triển là tiêu chuẩn và căn cứ quan trọng để tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật quản lý của Nhà nước có liên quan về đất đai, hài hòa lợi ích các bên, tạo môi trường đầu tư minh bạch, củng cố niềm tin và động lực thúc đẩy các sản phẩm mới trong đầu tư phát triển bất động sản nghỉ dưỡng…/.
