Nghịch lý thị trường: Cơ hội phục hồi mạnh mẽ nhưng pháp luật yếu kém là rào cản
Hai năm trở lại đây, đại dịch Covid-19 đã phủ bóng đen lên thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng toàn cầu. Tại Việt Nam, thị trường này cũng điêu đứng khi việc hạn chế đi lại và tập trung đông người phục vụ phòng chống dịch bệnh đã khiến ngành du lịch đình trệ, dẫn đến hàng loạt khách sạn, tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng gần như "đóng băng" hoạt động; không ít cơ sở lưu trú du lịch phải đóng cửa. Song việc triển khai kế hoạch tiêm phủ vắc-xin và quyết định mở cửa hoàn toàn du lịch trở lại từ ngày 15/3/2022 đã trở thành chất xúc tác giúp thị trường du lịch nói chung và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng có những bước phục hồi tích cực.
Nhìn lại thời gian qua, trong cả quý IV/2021, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy không có dự án, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú nào được cơ quan chuyên môn của Bộ này thẩm định. Bộ Xây dựng nhận định hoạt động của khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng trong quý IV/2021 đã từng bước hoạt động trở lại ở nhiều địa phương trên cả nước, tuy nhiên vẫn còn hết sức hạn chế, chưa thể phục hồi. Do đó, giá các loại bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố thương mại… tại hầu hết các dự án đang mở bán vẫn giữ nguyên mức giá của quý trước đó.
Tuy nhiên sang đến quý I/2022, theo báo cáo của DKRA, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng đạt khoảng 1.020 căn, tỷ lệ tiêu thụ đạt 57% (khoảng 579 căn) trên nguồn cung mới. Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng trong khu phức hợp đón nhận nguồn cung mới khoảng 2.768 căn, tăng 4% so với quý trước và gấp 12,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 87%, tương đương 2.408 căn, tăng 4% so với quý IV/2021 và gấp 14,7 lần so với cùng kỳ năm 2021. Riêng condotel ghi nhận 613 căn mở bán, tỷ lệ tiêu thụ đạt 32% nguồn cung mới, tương đương 199 căn, gấp 3,3 lần so với quý IV/2021 nhưng chỉ bằng 43% so với cùng kỳ năm trước.
DKRA dự báo, trong quý II/2022, nguồn cung mới condotel và biệt thự nghỉ dưỡng có thể tăng so với quý I/2022, tập trung chủ yếu ở những thị trường quen thuộc như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng, Quảng Nam, Bình Thuận, Thanh Hóa. Sức cầu chung toàn thị trường dự kiến tăng nhẹ so với quý trước, giao dịch tập trung chủ yếu vào loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng và những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín.
Có thể thấy, với nhiều tín hiệu tích cực, như PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định, không có gì phải "lăn tăn" về khả năng hồi phục của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong năm 2022: "Du lịch là một trong những ngành nghề được ưu tiên phục hồi với nhiều chính sách hỗ trợ thiết thực và các chương trình ưu đãi, kích cầu hấp dẫn cho du khách. Nhiều địa phương trong nước đã và đang thực hiện các “điểm đến an toàn”, thu hút khách du lịch quay trở lại. Cùng với đó, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng “nóng” dần lên".
Tuy nhiên, phân khúc bất động sản này đã trải qua một năm 2021 nhiều khó khăn khi không chỉ hứng chịu tác động bất lợi kép của đại dịch Covid-19 mà còn là những vướng mắc liên quan đến pháp lý. Việc liệu thị trường có thể bật dậy mạnh mẽ để nắm bắt cơ hội phục hồi hay không, giờ đây không chỉ phụ thuộc vào yếu tố năng lực của các doanh nghiệp, mà còn phụ thuộc một phần rất lớn vào việc những điểm nghẽn pháp lý sẽ được tháo gỡ sớm hay muộn.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nhìn nhận, hình thức bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng phát triển hơn với các hình thái mới - những loại hình mà thế giới đã phát triển và Việt Nam đang hình thành. Mặc dù thời gian qua nhiều chính sách đã được sửa đổi để hỗ trợ thị trường, song vẫn còn đó những khoảng trống.
Có một thực tế là nhiều năm qua, hàng loạt hội thảo, toạ đàm được tổ chức với không ít kiến nghị, cũng đã có những quy định, văn bản được ban hành nhưng các nút thắt pháp lý của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn chưa hoàn toàn được tháo gỡ.
Hệ quả thực tế là thời gian qua, rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đã rút khỏi thị trường bất động sản du lịch kiểu mới, khiến cho thị trường mất đi cơ hội bứt phá. Các chuyên gia đều khẳng định, việc tháo gỡ khó khăn về pháp lý chính là chìa khóa tạo ra động lực cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển; đã đến lúc các cơ quan quản lý Nhà nước cần sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển bền vững thị trường này trong bối cảnh mới, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia vào thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Mặc dù Chính phủ muốn tăng cường phát triển hạ tầng, muốn tăng cơ sở lưu trú, phục hồi du lịch sau Covid-19, tuy nhiên, hệ thống pháp luật yếu kém đang trở thành rào cản, khiến thị trường bất động sản du lịch “đóng băng” suốt 2 năm qua. Đây chính là nghịch lý của thị trường. Trong bối cảnh tỷ lệ tồn kho tăng cao như hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang chờ đợi Chính phủ tạo ra một bước đột phá, trong việc đồng bộ hệ thống pháp luật, nhất là việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần phải được thực hiện gấp rút để bất động sản du lịch phục hồi”.
Theo ông Đính, việc hoàn thiện sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2013 liên quan đến pháp lý của bất động sản du lịch sẽ tạo ra tiền đề tích cực cho bất động sản nghỉ dưỡng khởi sắc. Pháp lý cũng là nền tảng vững chắc thúc đẩy tốc độ phát triển của các sản phẩm mới… đồng thời củng cố niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư đối với thị trường này.
Đồng quan điểm, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung - Phó Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, ngoài việc sửa đổi những bất cập hiện có trong Luật Đất đai, Luật Du lịch, nên dành riêng một chương trong Luật Kinh doanh bất động sản cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, trong đó có quy định cụ thể, chi tiết về khái niệm, bản chất của từng sản phẩm, nhằm tạo ra sự đồng bộ, nhất quán về pháp lý, tránh tình trạng bị chi phối bởi nhiều luật như hiện nay.
“Tôi tin chắc rằng, khi yếu tố pháp lý từng bước được hoàn thiện, thị trường bất động sản du lịch sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới với những sinh khí mới. Khi vướng mắc pháp lý được tháo gỡ để “tất cả các dòng sông đều chảy”, thời gian tới chắc chắn thị trường bất động sản du lịch sẽ còn phát triển rực rỡ, nhất là khi sức cầu của phân khúc này rất lạc quan”, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung khẳng định.
Không nhanh chóng gỡ điểm nghẽn pháp lý sẽ hạn chế mọi nguồn lực phát triển
Theo nhận định của các chuyên gia, sự thiếu vắng hành lang pháp lý đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã và đang gây ra nhiều khó khăn, bất cập cho tất cả các chủ thể liên quan trên thị trường, từ công tác quản lý Nhà nước tại các địa phương đến những tắc nghẽn trong hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc bất động sản này của doanh nghiệp và nhà đầu tư, khách hàng.
Đối với cơ quan quản lý, chính quyền địa phương, đó là sự lúng túng trong công tác quản lý liên quan tới các sản phẩm bất động sản du lịch, sự thiếu thống nhất giữa các địa phương khi thực hiện thủ tục hành chính, xác định chế độ sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp nếu có phát sinh… trong lĩnh vực này.
Với doanh nghiệp, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc thuyết phục khách hàng đầu tư, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho bất động sản du lịch, khó khăn do thủ tục hành chính phức tạp. Đơn cử như thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, nếu là nhà ở quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được miễn giấy phép xây dựng nhưng nếu là công trình bất động sản du lịch với các điều kiện tương tự về quy mô, diện tích sàn, quy hoạch 1/500 thì chủ đầu tư vẫn phải xin cấp Giấy phép xây dựng. Bên cạnh đó còn là những bất cập do không được hưởng các chính sách ưu đãi về tiền thuê đất, tiền thuế dù đầu tư bất động sản du lịch là đầu tư lớn và có chu kỳ kinh doanh dài…
Đối với khách hàng, sau những sự cố liên quan tới bất động sản du lịch, không ít người đã xuất hiện tâm lý lo lắng, mất niềm tin vào các sản phẩm mới cũng như thị trường. Bất an, ngần ngại là tâm lý phổ biến khi đầu tư sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Việc pháp lý của loại hình bất động sản này chưa rõ ràng cũng khiến nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận các nguồn vốn vay để đầu tư sản phẩm, dẫn đến rất nhiều khó khăn khi tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo các hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết.
Hơn hết, những bất cập trong pháp luật về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng làm chùn bước các doanh nghiệp mong muốn đầu tư vào những địa phương có tiềm năng, dẫn đến hạn chế nguồn lực phát triển, trong khi đây chính là những đầu tàu, động lực có tính dẫn dắt, thúc đẩy kinh tế, xã hội của địa phương đi lên.
Qua đó có thể thấy rõ rằng, việc hoàn thiện hành lang, khung khổ pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vận hành một cách chính quy, hợp pháp; để quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch đối với hàng hóa này được minh định, rõ ràng và được pháp luật bảo vệ; để kiểm soát quyền lực Nhà nước đối với thị trường này được minh bạch và công khai hóa là yêu cầu tất yếu, khách quan và cấp thiết.
Nếu những điểm nghẽn pháp lý không được giải quyết sớm, rủi ro của thị trường sẽ còn kéo dài; thậm chí sẽ có hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng của chủ đầu tư, khách hàng bị đóng băng nhiều năm; môi trường kinh doanh nhiều nơi trở nên ảm đạm. Đội ngũ lãnh đạo và công chức Nhà nước mang tâm lý e dè, “sợ sai” càng làm cho thời gian và quy trình xử lý các thủ tục liên quan đến loại hình bất động sản này trở nên rối rắm. Nhìn chung, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ khó có thể đột phá.
Nhìn từ thực tế câu chuyện tại Bãi Dài - Cam Ranh, cách đây 5 - 7 năm, nơi đây vẫn là đồi cát hoang hóa và trơ trọi. Mặc dù từ năm 2004, UBND tỉnh Khánh Hòa đã thành lập Ban Quản lý Khu du lịch bán đảo Cam Ranh (sau này là Ban Quản lý Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh), tập trung kêu gọi đầu tư dự án, song qua nhiều năm, Bãi Dài vẫn chỉ là một vùng cát trắng mênh mông và rất ít doanh nghiệp “mặn mà”.
Cho đến năm 2013 - 2014, Bãi Dài mới thực sự chuyển mình sau khi UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành chính sách mở cửa, phê duyệt xây dựng các dự án du lịch nghỉ dưỡng trên đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở).
Đến nay, một số dự án đã hoàn thành, nghiệm thu đi vào hoạt động như: Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang, Golden Bay Cam Ranh... các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Trong khi đó, một số khác như The Arena Cam Ranh, Movenpick Resort Cam Ranh… mặc dù dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, đưa vào sử dụng được vài năm, chủ đầu tư cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nhưng hiện nhà đầu tư thứ cấp vẫn “mòn mỏi” chờ được cấp “sổ đỏ”. Hàng chục dự án vẫn chưa thể vận hành và kinh doanh bền vững khi yếu tố pháp lý chưa được khơi thông.
“Một vài sự cố trên thị trường đã cho thấy cần khẩn trương “khoác áo” pháp lý cho bất động sản du lịch, tạo chỗ dựa vững chắc cho nhà đầu tư và cả chủ đầu tư dự án, thay vì chỉ dừng lại ở sự rục rịch mà không có dấu hiệu lay chuyển”, chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật S&B Law nhận định: “Phân khúc bất động sản du lịch hứa hẹn thúc đẩy sự phát triển nói chung của ngành du lịch, hứa hẹn một triển vọng đầu tư tích cực cho các nhà đầu tư, nhưng những rủi ro phát sinh từ khung pháp lý hiện hành đã ngăn trở những khả năng tốt đẹp ấy trở thành sự thật. Để chuẩn bị cho sự hồi phục của ngành du lịch khi thị trường được mở cửa trở lại, rất cần Nhà nước nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng này”.
Đề cập đến điểm yếu pháp lý đối với bất động sản nghỉ dưỡng trong dài hạn, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thẳng thắn cho rằng, “u nhọt” lớn nhất của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay là pháp lý rối ren, khiến toàn bộ thị trường bị ngưng trệ. Doanh nghiệp e dè triển khai dự án, nhà đầu tư ngần ngại không dám vào khiến môi trường đầu tư trở nên yếu kém.
Giới chuyên gia đặc biệt nhấn mạnh: “Cơ chế, chính sách thông thoáng cần sớm được áp dụng, như một giải pháp cấp bách giúp thị trường hồi phục nhanh sau những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19. Đồng thời, đây cũng là giải pháp dài hạn để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của ngành kinh tế mũi nhọn du lịch nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, góp phần xây dựng Việt Nam trở thành nước phát triển, thu nhập cao vào năm 2045”.
Theo đó, giới chuyên gia cho rằng, có 3 việc cấp thiết hiện nay cần phải thực hiện nhanh chóng:
Thứ nhất, khung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch cần thống nhất định danh cụ thể hình thức đất xây dựng bất động sản du lịch, quy mô và vai trò của thị trường này, đặc biệt là những vấn đề liên quan đến chính sách ưu đãi đặc thù; pháp luật về đầu tư, kinh doanh; cơ chế quản lý, sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu tài sản cho người mua; vấn đề thu hút, huy động đa dạng các nguồn vốn đầu tư…
Thứ hai, khung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch cần được thiết kế và hoàn thiện dựa trên việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế, phù hợp với thực tiễn Việt Nam.
Thứ ba, cần khẩn trương tạo lập hành lang pháp lý chính thức cho thị trường bất động sản du lịch như: Hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản và thủ tục đầu tư; thống nhất quản lý của Nhà nước trong các Luật liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm giảm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp…/.
