Từ một loại hình nhiều tiềm năng, hấp dẫn nhà đầu tư nhất nhì trên thị trường và từng có giai đoạn phát triển rầm rộ nhưng thị trường Condotel đang phải chứng kiến những “nhịp chững” không nhà đầu tư nào mong muốn, nguồn cung mới giảm nhiệt đáng kể.
Nhiều thị trường trọng điểm đã không còn sức hấp dẫn, số lượng dự án sụt giảm nhanh chóng, các doanh nghiệp triển khai dự án gặp khó khăn, nhà đầu tư mắc kẹt, nguy cơ “vỡ trận” rất cao.
Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, khối lượng giao dịch Condotel giảm mỗi năm 5 - 10%, giá rao bán căn hộ du lịch trung bình năm 2019 giảm 8% so với năm 2018. Trong đó, Khánh Hòa, Đà Nẵng là các địa phương chiếm nhiều giao dịch về căn hộ du lịch nhất, năm 2018 lên đến 40.000 giao dịch, nhưng qua năm 2019 thì cũng giảm xuống rất nhiều.
Cùng với đó, sau vụ "vỡ trận" Cocobay vào cuối năm ngoái, từ điểm sáng, thị trường Condotel đang đứng trước nguy cơ trở thành “hố đen”, nguyên nhân chính nằm ở những vướng mắc pháp lý chậm được tháo gỡ, đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các khách hàng nhận chuyển nhượng bất động sản du lịch do chưa có pháp luật cụ thể hướng dẫn.
Sau nhiều phản ánh, kiến nghị của Hiệp hội bất động sản, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cùng các cơ quan báo chí khác liên quan đến vấn đề khắc phục những bất cập hiện có để thị trường Condotel phát triển ổn đinh, ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở thời hạn 50 -70 năm. Đồng thời đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện.
Đây là một trong những vấn đề thị trường đang mong đợi nhất, bao gồm những chủ đầu tư và khách hàng mua loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch (Condotel).
KÉO SÁNG BỨC TRANH MÀU U ÁM
Chia sẻ trong chương trình Góc nhìn đa chiều của Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội nhận định, Condotel hay những mô hình bất động sản nghỉ dưỡng mới đã rất thu hút, hấp dẫn nhà đầu tư và được coi như là “điểm vàng” trong giai đoạn đầu tư ban đầu với nguồn lợi nhuận thu được đều đặn. Tuy nhiên, có nhiều vấn đề đang khiến thị trường này chững lại liên quan đến quy hoạch, chất lượng công trình, đặc biệt là các rào cản pháp lý như việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
“Trong thời gian qua, thị trường Condotel đang bị chững lại nếu như không nói là trầm lắng với những tín hiệu rụt rè từ các nhà đầu tư do lo ngại về những rủi ro liên quan đến pháp lý. Do vậy, dù vốn là một loại hình đầu tư tiềm năng, có nhiều ưu thế, phù hợp với Việt Nam nhưng Condotel lại chưa được phát triển xứng tầm.
Một vài sự đổ vỡ trên thị trường đã khiến các nhà đầu tư, chủ đầu tư và thị trường càng mong mỏi Condotel có được hành lang pháp lý an toàn để yên tâm đầu tư”, PGS.TS Doãn Hồng Nhung nhấn mạnh.
Chính vì thế, theo vị chuyên gia này, văn bản 703 của Bộ Tài nguyên và Môi trường là động thái tích cực đáng ghi nhận, là công cụ để các địa phương dễ dàng hơn trong việc cấp sổ đỏ có thời hạn cho các căn hộ Condotel đủ điều kiện, từ đó mở ra những cơ hội đầu tư mới, góp phần lấy lại niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường Condotel nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, góp phần kéo sáng bức tranh thị trường vốn đang mang màu u ám:
“Văn bản đã vận dụng những pháp luật đã có, hay nói cách khác là từng bước cụ thể hóa các pháp lý đã có, để tháo gỡ những vấn đề đang gây hoang mang, bức xúc nhất đối với các nhà đầu tư liên quan đến quyền sở hữu. Dựa vào đây, Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành có thể tháo gỡ nhanh và hiệu quả, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những mô hình Condotel phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất… Đây là tín hiệu sáng để từng bước tháo gỡ những khó khăn pháp lý, quyền lợi của khách hàng được đảm bảo, khơi thông dòng chảy của thị trường. Bởi khi được cấp quyền sở hữu có thời hạn từ 50 - 70 năm, các nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, mạnh dạn rót vốn, do đó lượng giao dịch sẽ tăng. Dựa trên cơ sở đó, các chủ đầu tư có thể tính toán một cách đầy đủ và cụ thể để xem xét quá trình, kế hoạch đầu tư phù hợp”.
Tuy nhiên, theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, văn bản này mới chỉ là ghi nhận bước đầu để tới đây có những bước tháo gỡ tiếp theo chứ chưa đáp ứng được mong chờ, kỳ vọng của thị trường, các nhà đầu tư, giới luật sư. Bởi nó chưa bao quát hết được các mô hình cần được điều chỉnh, trong đó có office-tel, shophouse, hay các biệt thự du lịch trong resort, chưa tương thích với điều 48 Luật Du lịch (có 8 loại hình cơ sở lưu trú du lịch). Đồng thời, văn bản này chưa thể hiện rõ bản chất của condotel liên quan đến đất xây dựng và đất thương mại dịch vụ như trong Luật Đất đai. Bên cạnh đó cũng chưa đồng bộ với văn bản ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn của Bộ Xây dựng, liên quan đến căn hộ du lịch nằm trong nhà cao ốc hỗn hợp.
CHỜ ĐÓN SINH KHÍ MỚI
Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, việc phát triển các căn hộ Condotel thời gian qua đã đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch . Điều này cũng cho thấy tiềm năng sinh lời của loại hình bất động sản này rất lớn, và vẫn còn nhiều dư địa để phát triển mạnh, có thể trở thành điểm nhấn trên thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
Bên cạnh đó, Condotel là sản phẩm được giới đầu tư đón nhận và sẵn sàng “rút hầu bao” bởi tính ưu việt mà loại hình bất động sản này mang lại như đa chức năng, nằm trong quần thể có dịch vụ trọn gói, có khả năng khai thác kinh doanh, thương mại mang lại tiềm năng sinh lời lớn trong suốt vòng đời sản phẩm. Với diện tích vừa phải, chi phí đầu tư của các bất động sản không gắn liền với đất này không quá lớn và phù hợp với đại đa số các nhà đầu tư.
Ngoài ra, tạo điều kiện phát triển các loại hình lưu trú du lịch như Condotel cũng là cách để nâng cao chất lượng phục vụ du lịch, đáp ứng nhu cầu của những dòng khách cao cấp, tạo ra diện mạo khang trang cho các vùng đất có tiềm năng du lịch, phát triển kinh tế địa phương.
Do vậy, theo vị chuyên gia này, thời gian tới, cần tiếp tục hoàn thiện các điều kiện pháp lý để thị trường Condotel, bất động sản nghỉ dưỡng có thể vận hành tốt, nếu không sẽ dẫn đến hiện trạng, nguồn cung mặc dù chưa đáp ứng được nhu cầu thực trên thị trường nhưng các sản phẩm đã hình thành thì vẫn tồn đọng, không bán được.
“Không thể tiếp tục tình trạng lúng túng chậm trễ trong việc kiện toàn hành lang pháp lý cho Condotel bởi nếu không sớm được khoác áo choàng pháp lý thì sẽ đánh mất đi cơ hội đầu tư và khiến cho loại hình tiềm năng này có thể bị lu mờ. Việc sửa luật có thể mất nhiều thời gian nên trước mắt, tôi cho rằng, cần ban hành một văn bản hợp nhất các hướng dẫn giữa 3 bộ, bao gồm Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên & Môi trường dưới dạng thông tư liên tịch để quy định, hướng dẫn chi tiết cụ thể và thống nhất hơn, dễ thực thi hơn. Trong đó, phải có quy định liên quan đến thủ tục chứng nhận công trình xây dựng được cấp cho toàn bộ dự án, trong đó có cả chủ đầu tư được sở hữu công trình đó nữa. Quy định rõ diện tích dùng chung và dùng riêng, tiến độ chi trả cho bất động sản hình thành trong tương lai ra sao… tránh rủi ro cho các nhà đầu tư, hạn chế những vi phạm pháp lý không đáng có.
Bên cạnh đó, Chính phủ có thể xem xét ban hành Nghị định, Quyết định liên quan đến việc tháo gỡ các rào cản hiện có cho Condotel, giúp đẩy nhanh quá trình cấp giấy “khai sinh” cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới này”.
Về lâu dài, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cho rằng, ngoài việc sửa đổi những bất cập hiện có trong Luật Đất đai, Luật Du lịch, nên dành riêng một chương trong Luật Kinh doanh bất động sản cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, trong đó có quy định cụ thể, chi tiết về khái niệm, bản chất của từng sản phẩm, nhằm tạo ra sự đồng bộ, nhất quán về pháp lý, tránh tình trạng bị chi phối bởi nhiều luật như hiện nay. Có như vậy, Condotel mới chính thức được cấp “giấy khai sinh”.
“Tôi tin chắc rằng, khi yếu tố pháp lý từng bước được hoàn thiện, thị trường Condotel hay bất động sản nghỉ dưỡng nói chung sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới với những sinh khí mới. Khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý để “tất cả các dòng sông đều chảy”, thời gian tới chắc chắn Condotel sẽ còn phát triển rực rỡ, nhất là khi sức cầu của sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng này rất lạc quan”, PGS.TS Doãn Hồng Nhung khẳng định.
Đối với các nhà đầu tư, vị chuyên gia này cho rằng, không nên ngần ngại mà bỏ lỡ nhiều cơ hội đầu tư ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đầy tiềm năng này, thay vào đó, “hãy trở thành những nhà đầu tư thông thái khi tham gia vào cuộc chơi. Nên lựa chọn những nhà phát triển đã có uy tín trên thị trường nhưng cũng nên tìm hiểu kỹ để rót vốn vào những dự án có tiềm năng. Phải nghiên cứu thật kỹ bản chất pháp lý, quyền nghĩa vụ tài chính của mô hình mà mình đầu tư, không nên chạy theo cam kết lợi nhuận. Bởi bất động sản nghỉ dưỡng là cuộc chơi dài hạn, không dành cho những nhà đầu tư chộp giật”.
Còn đối với các chủ đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cho rằng, cũng cần hướng tới những mục tiêu dài hạn, kéo theo đó là sự phát triển bền vững, bằng cách xây dựng dự án chất lượng, đồng bộ hạ tầng, đúng quy hoạch, không xây dựng tràn lan và cũng không nên quảng cáo sai sự thật với mục đích chỉ để bán được hàng, bởi đó chỉ là lợi ích trước mắt nhưng sẽ kéo theo hệ lụy lâu dài.
"Sau vụ đổ vỡ của Cocobay, các chủ đầu tư nên xem xét lại vấn đề cam kết lợi nhuận, nên theo hướng chia sẻ lợi nhuận với khách hàng, trong đó phải lường trước những rủi ro khách quan có thể xảy đến trong tương lai", vị chuyên gia nói thêm.
