Lời tòa soạn: Sân bay quốc tế Long Thành với quy mô 5.000 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 16 tỷ USD, được thiết kế với công suất phục vụ 100 triệu hành khách/năm, 5 triệu tấn hàng hóa/năm.
Theo kế hoạch dự kiến, sân bay này sẽ được xây dựng theo 3 giai đoạn:
Giai đoạn 1: ( đến năm 2025 ) sẽ đầu tư nhà ga hành khách một đường cất hạ cánh công suất 25 triệu hành khách/năm và nhà ga hàng hóa công suất 1,2 triệu tấn/năm.
Giai đoạn 2: ( đến năm 2035 ) nâng công suất lên 50 triệu hành khách/năm, 1,5 triệu tấn hàng hóa/năm.
Giai đoạn 3: ( sau năm 2035 ) nâng công suất lên 100 triệu hành khách/năm, 5 triệu tấn hàng hóa/năm.
Đây là dự án quy mô lớn, có nhiều tác động đối với kinh tế, xã hội địa phương cũng như cả nước. Sân bay quốc tế Long Thành càng tăng tốc thì càng có nhiều dự án bất động sản ăn theo dự án này. Tuy nhiên, đâu là giá trị thật, đâu là tiềm năng được tô vẽ thiếu thực tế? Để làm sáng tỏ hơn vấn đề này Reatimes giới thiệu đến độc giả loạt bài Phân tích tác động từ các yếu tố vĩ mô đến chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp, ăn theo sân bay Long Thành.
Trân trọng giới thiệu đến Quý độc giả!
Vòng luẩn quẩn ở “thành phố ma” Nhơn Trạch
Năm 2009, Ban Thường vụ Tỉnh ủy Đồng Nai ban hành Nghị quyết số 13, xây dựng thành phố Nhơn Trạch, đạt các tiêu chí của một đô thị loại 2 vào năm 2020. Tuy nhiên, sau hơn 10 năm thực hiện, hình hài của một thành phố mới, từng được kỳ vọng là đô thị vệ tinh phía Đông của TP.HCM vẫn chưa “thành hình”.
Theo quy hoạch tổng thể được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 1996, để đạt được tiêu chí của một đô thị loại II, quy mô dân số vào năm 2020 của huyện Nhơn Trạch phải đạt 1 triệu người. Mặc dù vậy, ông Nguyễn Thế Phong, Phó chủ tịch UBND huyện Nhơn Trạch cho biết, theo kết quả điều tra dân số mới đây, Nhơn Trạch chỉ có khoảng 260 ngàn người.
Quá ít dân, không chỉ khiến cho Nhơn Trạch khó hoàn thành chỉ tiêu về dân số của một đô thị loại 2, mà còn khiến cho việc kêu gọi đầu tư, nhất là các lĩnh vực thương mại, dịch vụ của địa phương này trở nên ế ẩm.
Phó giám đốc Sở Xây dựng Lê Mạnh Dũng cho hay, dân số ít khiến Nhơn Trạch rơi vào vòng luẩn quẩn trong kêu gọi đầu tư. Kêu gọi đầu tư vào thương mại dịch vụ thì nhà đầu tư cho rằng không có dân thì đầu tư cho ai. Kêu gọi đầu tư nhà ở thì nhà đầu tư lại nói không có chợ búa, trung tâm thương mại thì dân nào đến ở.
Do đó, ông Lê Mạnh Dũng cho rằng việc phát triển hạ tầng thương mại, dịch vụ của Nhơn Trạch trong 10 năm qua rất khó khăn. Đến nay, trên địa bàn huyện vẫn chưa có những trung tâm thương mại lớn mà chỉ có các cửa hàng tiện lợi quy mô nhỏ.
Trên thực tế, dân số hiện nay của Nhơn Trạch dù có đáp ứng đủ số lượng để đạt tiêu chí của một đô thị loại 2 thì về cơ cấu vẫn chưa phải là cơ cấu dân số của một đô thị. Với 9 khu công nghiệp, huyện Nhơn Trạch thu hút rất lớn số lượng công nhân lao động đến sinh sống và làm việc. Tuy nhiên, đây lại là đối tượng dân số thuộc diện thu nhập thấp, thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. Đây cũng là “điểm vướng” của Nhơn Trạch trong quá trình trở thành đô thị loại II.
Ngoài tiêu chí về dân số, hiện nay tiêu chí về kiến trúc, cảnh quan đô thị của Nhơn Trạch cũng chưa đáp ứng tiêu chuẩn của một đô thị loại 2. Theo Sở Xây dựng, tình trạng kiến trúc cảnh quan của đô thị Nhơn Trạch còn nhạt nhòa cũng xuất phát từ việc địa phương này có ít dân và cơ cấu dân số không đáp ứng với quá trình phát triển đô thị.
Dân số ít khiến các nhà đầu tư không mặn mà đầu tư vào đô thị Nhơn Trạch, nhất là các công trình có thể tạo ra điểm nhấn đô thị. Trong khi đó, cơ cấu dân số với số lượng công nhân đông, khi chia theo đầu người, suất đầu tư các dự án nhà ở cũng cao vượt qua tầm chi trả của đối tượng này. Điều này khiến hàng loạt dự án nhà ở đã triển khai trên địa bàn huyện rơi vào cảnh “bỏ hoang” nhiều năm nay.
Long Thành có thể lặp lại kịch bản tương tự
Thất bại ở Nhơn Trạch là bài học nhãn tiền cho bài toán quy hoạch của tỉnh Đồng Nai. Tuy nhiên, địa phương này lại tiếp tục theo đuổi những mục tiêu quy hoạch nhiều tham vọng ở Long Thành. Đơn cử, tiếp giáp với vùng sân bay 5.000 ha, Đồng Nai dự kiến quy hoạch vùng 2 có quy mô khoảng 15.000 ha gồm các khu dân cư hiện hữu, khu tái định cư, khu đô thị.
Như Reatimes đã phân tích trong bài Hàng trăm đô thị “ma” sẽ mọc ở Long Thành? quy mô dân số theo quy hoạch vùng 2 có thể lên đến 3 triệu người. Tuy nhiên, con số tốt nhất về số công ăn việc làm được tạo mới ở sân bay Long Thành là 200.000 người.
Ông Lê Quốc Hùng, Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch miền Nam, cho rằng, nếu sân bay hình thành chắc chắn có thể hình thành Logistic, khu công nghiệp, dịch vụ ăn theo… Kéo dân về ở thì không phù hợp mà chỉ phục vụ cho người bên trong sân bay thì hợp lý. Còn dân nếu không liên quan sân bay thì không nên kéo về đó, vì đó không phải là điều kiện tốt để ở. Đầu mối giao thông luân chuyển, xe cộ chạy tạo tiếng ồn không phải là điều kiện tốt để sinh sống.
Cũng theo ông Hùng, hiện nay, khi có dự án nào lớn thì giới đầu cơ bắt đầu thổi lên, dân không biết cứ chạy theo dự án về đó mua đất. Dân cứ ào ào đổ đi mua mà không cần biết sống được hay không. Nhà đầu tư phải cẩn trọng, sân bay lớn quy hoạch thường mở rộng dịch vụ kho bãi, mấy công ty làm việc về Logistic… chứ hiếm khi hình thành khu đô thị kéo dân về ở. Nhơn Trạch cũng từng dự kiến đón đầu sân bay nhưng rồi nhiều năm cũng chưa phát triển được.
Báo Đồng Nai từng có bài phân tích sự thất bại của Nhơn Trạch, ngoài những nguyên nhân khách quan, cũng không thể phủ nhận nguyên nhân chủ quan từ những nhìn nhận “màu hồng” trong quy hoạch. Khi định hướng và thực hiện quy hoạch đô thị Nhơn Trạch, cơ quan chức năng đã dự kiến rằng rất đông người dân sẽ về đây ở và tạo nên những khu dân cư sầm uất. Song thực tế, sự chuyển động của các dự án hạ tầng giao thông diễn ra chậm chạp.
Thêm vào đó, các yếu tố khác như thương mại, dịch vụ cũng phát triển không tương xứng nên dân số không tăng nhanh như mong đợi. Những cơn “sốt” đất trong 10 năm qua cho thấy người mua đất ở khu vực này chủ yếu là dân “đầu cơ”, không phải là những người có nhu cầu ở thực sự. Đầu cơ đất tăng mạnh, giá đất cao chót vót còn khiến những người thực sự muốn an cư ở Nhơn Trạch không đủ tiền mua đất, dẫn đến việc hình thành một đô thị Nhơn Trạch đông đúc và sầm uất khó chồng thêm khó.
Mục tiêu đưa Nhơn Trạch lên đô thị loại 2 từ hơn 10 năm trước và việc vẽ quy hoạch đô thị 15.000 ha quanh sân bay Long Thành có nhiều điểm tương đồng. Nếu không có sự điều chỉnh phù hợp thì kịch bản “thành phố ma” ở Long Thành là điều khó tránh.
Bài 8: Sân bay Long Thành có thể bị kéo lùi vì Covid - 19
