Tồn kho lớn, hàng nghìn tỷ đồng đang "đóng băng"
Có khoảng hơn 10 doanh nghiệp bất động sản đã công bố báo cáo tài chính quý III/2022. Đáng chú ý con số tồn kho bất động sản vẫn được nhắc đến với tỷ lệ cao trong bức tranh tài chính của doanh nghiệp.
Đơn cử như Tập đoàn Đất Xanh, báo cáo tài chính hợp nhất của doanh nghiệp này cho hay tại ngày 30/9/2022, doanh nghiệp có tổng tài sản 31.301 tỷ đồng, tăng 11% so với đầu năm. Tiền và tương đương tiền giảm 60%, chỉ còn 1.077 tỷ đồng.
Trong khi đó, các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho tăng mạnh mẽ. Cụ thể, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 12.946 tỷ đồng, tăng 20%; hàng tồn kho đạt 14.108 tỷ đồng, tăng 25% (trong đó, tồn kho bất động sản thành phẩm là 1.616 tỷ đồng, tồn kho bất động sản hàng hóa là 665 tỷ đồng).
Tổng giá trị các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho đạt tới 27.054 tỷ đồng, chiếm 86% tổng tài sản. Con số này tăng rất mạnh so với đầu năm là 78%.
Theo báo báo tài chính của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền trong 9 tháng, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khang Điền âm gần 2.316 tỷ đồng, chủ yếu do khoản tăng hàng tồn kho gần 4.997 tỷ đồng. Tại thời điểm cuối quý III, giá trị tồn kho đạt hơn 12.729 tỷ đồng, tăng 65% so với đầu năm và chiếm gần 60% trong tổng tài sản doanh nghiệp.
Chiếm đa phần là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (5.050 tỷ đồng, tăng 42%), dự án Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.208 tỷ đồng, ghi nhận mới sau thương vụ mua công ty con trong nửa đầu năm), dự án Bình Trưng - Bình Trưng Đông (1.025 tỷ đồng, tăng 99%).
Bên cạnh 3 dự án tồn kho nghìn tỷ trên, công ty cũng ghi nhận mức tăng tồn kho tại các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A, Khang Phúc - Lovera Vista và Khang Phúc - An Dương Vương. Ngoài ra, công ty cũng ghi nhận 725 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng, tăng 3,4% so với đầu năm.
Tồn kho của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc trong quý III/2022 cũng ghi nhận gần 11.980 tỷ đồng, tương đương 36% tổng giá trị tài sản. Giá trị này bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí lãi vay vốn hóa (191 tỷ đồng) và các chi phí khác phát sinh trong quá trình thực hiện các khu công nghiệp, các dự án bất động sản do Kinh Bắc phát triển để bán. Phần lớn hàng tồn kho được doanh nghiệp sử dụng để thế chấp cho các khoản vay dài hạn.
Khu công nghiệp và khu đô thị Tràng Cát là dự án chiếm giá trị lớn nhất trong danh mục tồn kho của Kinh Bắc với gần 7.700 tỷ đồng, kế đến là Khu công nghiệp Tân Phú Trung (1.143 tỷ đồng), Khu đô thị Phúc Ninh (1.105 tỷ đồng)…
Một đơn vị khác là Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, tính hết quý III/2022 doanh nghiệp có gần 2.860 tỷ đồng hàng tồn kho, chủ yếu tại 9 dự án như Jamona City (gần 1.177 tỷ đồng), Charmington Dragonic (576 tỷ đồng), Charmington Tamashi Đà Nẵng (gần 493 tỷ đồng), Jamona Cầu Tre (gần 197 tỷ đồng), TTC Plaza Đức Trọng (gần 145 tỷ đồng)…
Theo giới phân tích, việc tồn kho thành phẩm trên phần nào phản ánh thực trạng thị trường khó khăn hiện nay, bởi các vướng mắc pháp lý từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư còn chồng chéo. Bên cạnh đó, dòng vốn tín dụng và động thái của các đơn vị quản lý Nhà nước khi quản lý chặt dòng vốn trái phiếu cũng khiến dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp gặp khó.
Ở góc nhìn khác, việc gia tăng hàng tồn kho tập trung vào các chi phí liên quan đến các dự án đang triển khai cho thấy các doanh nghiệp vẫn kỳ vọng triển vọng thị trường tốt trong trung và dài hạn, cho nên tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào thời điểm hiện tại. Nếu các khó khăn được giải quyết, dự án tiếp tục vận hành và bàn giao đúng thời hạn thì khả năng tồn kho sẽ giảm đi.
Tất nhiên, nhà đầu tư cũng cần xem xét hàng tồn kho ở mức độ nào và phân tách được thực trạng hàng tồn kho để nhận biết đâu là nhóm sản phẩm có tính chất tồn lâu, chôn vốn, không tạo ra lợi nhuận mà chỉ mất thêm chi phí duy trì của doanh nghiệp và ngược lại. Nhìn ở góc độ lạc quan, hàng tồn kho lớn cũng là một lợi thế, giúp doanh nghiệp đảm bảo nguồn cung hàng cho giai đoạn sắp tới, khi thị trường bất động sản hồi phục.
Để tồn kho quá lâu sẽ là gánh nặng cho nền kinh tế
Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho hay, việc thống kê số liệu hàng tồn kho bất động sản hiện được xác định theo văn bản số 480/BXD-QLN ngày 22/3/2013 của Bộ Xây dựng. Theo đó, tiêu chí hàng tồn kho bất động sản là sản phẩm căn hộ đã xây xong phần thô hoặc đất nền đã giải phóng mặt bằng và đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật, nhưng chưa bán, chưa huy động được vốn (chỉ bao gồm sản phẩm bất động sản đủ điều kiện được bán nhưng chưa tiêu thụ được) và được thống kê lần đầu tại thời điểm quý I/2013.
Sản phẩm bất động sản tồn kho được chia cụ thể theo chủng loại: Căn hộ tồn kho là căn hộ đã xây xong phần thô nhưng chưa bán, chưa huy động được vốn; đất nền tồn kho là đất nền đã giải phóng mặt bằng và đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật nhưng chưa bán, chưa huy động được vốn.
Theo ông Điệp, hàng tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền. Trên thị trường, hàng tồn chủ yếu là các dự án bất động sản cao cấp với mức giá quá cao, không phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân.
Còn tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang nếu thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn... và kéo dài sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp bất động sản nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn.
Ông Điệp nhận định: “Lượng tồn kho lớn trong thời gian qua phần nào đến từ các vướng mắc pháp lý, dòng vốn. Tồn kho còn khiến nguồn cung trên thực tế là không nhiều trong khi nhu cầu mua nhà để ở của người dân là rất lớn”.
Cảnh báo về những nguy cơ bất ổn có thể tiếp diễn trong thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản phân tích, thực tế các doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý chồng chéo kéo dài. Do đó, các đơn vị quản lý Nhà nước cần sự xem xét, điều chỉnh một cách toàn diện và mạnh mẽ các quy định về pháp lý dự án hiệu quả hơn, đặc biệt là các sửa đổi liên quan đến Luật Đầu tư, Luật Đất đai giúp khơi thông nguồn lực đầu tư cho các dự án, giải quyết bài toán cung cầu thị trường và giúp thị trường phát triển một cách bền vững.
“Những dự án đang đều bù dở dang, xây dựng dở dang không được tháo gỡ sớm sẽ khiến chủ đầu tư bị chôn vốn quá lâu. Điều này sẽ làm nguồn cung tiếp tục khan hiếm, thị trường lệch pha cung cầu ngày càng cao và áp lực tăng về giá cả trên thị trường”, ông Đính nhận định.
Mặt khác, với các dự án hoàn thiện nhưng chưa tiêu thụ được hết, ông Đính cho rằng các chủ đầu tư cần điều chỉnh giá sao cho phù hợp với khả năng mua của khách hàng, bởi dự án đã ra thành phẩm nhưng chưa bán hoặc không bán được sẽ làm mất tính thanh khoản của thị trường./.
