Quy định chồng chéo, chuyển nhượng dự án khó khăn
Chuyển nhượng dự án là một trong những giải pháp tốt giải quyết khó khăn cho từng dự án, đưa sản phẩm ra thị trường, giải phóng được hàng tồn kho. Việc này đóng vai trò then chốt để “giải cứu” các nhà phát triển trong nước, đồng thời cũng phù hợp với tâm lý của các nhà đầu tư tin tưởng vào tiềm năng của bất động sản Việt Nam. Vì vậy, việc chuyển nhượng dự án được kỳ vọng là hướng đi tối ưu giúp thị trường bất động sản sôi động hơn sau khoảng thời dài trầm lắng do dịch bệnh.
Dù được kỳ vọng được rất cao, trên thực tế, công tác chuyển nhượng dự án bất động sản vẫn diễn ra rất khó khăn. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hoạt động chuyển nhượng dự án tại thành phố từ năm 2019 đến nay diễn ra rất ít. Năm 2019 có 5 dự án, năm 2020 không có dự án nào, năm 2021 có một dự án và 9 tháng đầu năm 2022 có 1 dự án.
“Điều này đã khiến nguồn lực đất đai của Nhà nước, nguồn lực tài chính của nhà đầu tư, quyền lợi của nhà thầu, người mua sản phẩm, đối tác đầu tư khác bị “đóng băng”, nghẽn nguồn cung trên thị trường”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhìn nhận.
Lý giải nguyên nhân cho thực tế này, đại diện HoREA cho biết, các chủ đầu tư hiện nay vẫn chưa được bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh, tự do chuyển nhượng dự án bất động sản theo nhu cầu sản xuất kinh doanh. Cụ thể, hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn ách tắc do quy định dự án phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đây là nguyên nhân mấu chốt khiến tình hình chuyển nhượng dự án ngày càng khó khăn.
Chia sẻ với báo chí, Giám đốc phát triển dự án của Công ty Cổ phần Bất động sản Đông Nam bà Trịnh Thùy Trang cũng nhìn nhận, hiện cách thức mà nhà đầu tư bất động sản tạo lập quỹ đất chủ yếu đến từ đấu giá đất sạch từ chính quyền địa phương và mua chuyển nhượng dự án bất động sản từ nhà đầu tư đã được Nhà nước cho phép thực hiện.
Tuy nhiên, phương thức chuyển nhượng và góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hiện đang là cản trở lớn đối với các doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai để đầu tư bất động sản bởi các điều kiện quy định trong Luật Đất đai 2013 không tương thích và thông thoáng như tinh thần mở của Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đầu tư.
Cụ thể, theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, nếu doanh nghiệp có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có bản đồ tỷ lệ 1/500, thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng, thì được chuyển nhượng dự án đầu tư mà không phân biệt phương thức trả tiền sử dụng đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Nhưng với quy định của Luật Đất đai 2013 thì doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án đầu tư thì không được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư.
“Sự không hợp lý đó cũng là một trong những yếu tố “châm ngòi” cho việc “lách luật” khi các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng dự án thông qua các dạng như chuyển nhượng quyền thực hiện dự án đầu tư; thành lập công ty mẹ - công ty con rồi chuyển dự án đầu tư từ công ty mẹ sang công ty con dưới hình thức chuyển nhượng vốn”, bà Trang cho biết.
Bàn về những bất cập trong quy định chuyển nhượng dự án bất động sản, một nhà đầu tư khác chia sẻ, Luật Đầu tư và Luật kinh doanh Bất động sản hiện hành đang có những quy định chưa thống nhất làm cho các cơ quan thực thi và cả các doanh nghiệp “bối rối” nếu chuyển nhượng dự án.
Ví dụ, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định về chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư thì yêu cầu về trình tự, thủ tục là phải có chấp thuận của UBND cấp tỉnh thì hai bên mới được ký hợp đồng chuyển nhượng.
Trong khi đó, Luật Đầu tư năm 2020 lại quy định phải có hợp đồng chuyển dự án đầu tư trong hồ sơ xin chấp thuận chuyển nhượng dự án đầu tư gửi UBND, nghĩa là hợp đồng chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư được coi là một thành phần trong bộ hồ sơ xin phép cơ quan Nhà nước và được xem xét đồng thời với việc xem xét chấp thuận chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư.
Sự thiếu thống nhất này đang gây ra nhiều “lúng túng” trong quá trình áp dụng pháp luật, thủ tục trở nên phức tạp, rườm rà khiến nhiều hồ sơ dự án bị ách tắc, khó được phê duyệt, nguồn cung trên thị trường không được cải thiện.
Cần có cơ chế chuyển nhượng dự án thông thoáng
Bàn về giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc cho hoạt động chuyển nhượng dự án, HoREA kiến nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất cho phép thí điểm áp dụng tương tự Nghị quyết số 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội khoá XIV.
Theo đó, cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này.
Nói thêm về vấn đề này, Chủ tịch HoREA cho biết, việc cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thông thoáng không phải là nguyên nhân làm tăng giá nhà. Vì vậy, không phải lo lắng việc giá nhà bị ảnh hưởng bởi các thương vụ chuyển nhượng. Thậm chí, việc chuyển nhượng dự án được diễn ra suôn sẻ, nhanh chóng, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện, cán cân cung - cầu cân đối, giá nhà sẽ ổn định hơn.
Ngoài ra, theo cơ chế thị trường, “giá cả” trong đó có “giá nhà” chủ yếu được hình thành trên cơ sở các quy luật kinh tế khách quan là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, đồng thời chịu tác động trực tiếp của tâm thế thị trường như tâm lý đám đông và do nhu cầu cần bán hoặc nhu cầu cần mua của các bên tại thời điểm giao dịch.
Ông Lê Hoàng Châu cũng đề nghị, nên giảm tối đa điều kiện và đơn giản hóa thủ tục để dự án được phép chuyển nhượng dễ dàng. Cùng với đó là quy định nhất quán tiêu chí năng lực để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp cho dự án, cả ở giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư và giai đoạn xét chủ trương có cho phép chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án cho nhà đầu tư mới. Kinh nghiệm triển khai dự án quan trọng nhưng tiêu chí năng lực tài chính mới là yếu tố quyết định vì chủ đầu tư có khả năng thuê đơn vị có kinh nghiệm triển khai dự án để đảm bảo triển khai thành công.
“Trong bối cảnh Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản đang lấy ý kiến sửa đổi, việc có những phân tích về bất cập giữa các luật liên quan đến vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản là rất cần thiết. Điều này sẽ giúp các nhà làm luật nhìn nhận lại vấn đề, sửa đổi, bổ sung luật phù hợp, khơi thông pháp lý cho thị trường, nhà đầu tư, giúp công tác chuyển nhượng dự án được thực hiện hiệu quả", ông Châu chia sẻ./.
