Giá trị nhà ở được sở hữu tập trung vào thế hệ lớn tuổi
Từ sau cuộc khủng hoàng tài chính toàn cầu, câu chuyện người mua nhà khó có khả năng chi trả cho sản phẩm nhà ở đã trở thành một vấn đề toàn cầu, một phần bởi vì những quy định mới trong cho vay đã cắt giảm đáng kể hoạt động cho vay mua nhà. Thế hệ trẻ, chính là những đối tượng vay cần tỷ lệ giá trị khoản vay/ giá trị tài sản thế chấp và tỷ lệ giá trị khoản vay/ thu nhập cao nhất, là bộ phận chịu ảnh hưởng mạnh nhất bởi vấn đề này.
Tại các thị trường phát triển, xu hướng này đã trở nên rõ ràng. Ở Australia, số lượng người trong độ tuổi 25 – 34 chỉ chiếm 45% tổng số người sở hữu nhà (tỷ lệ này đã từng là 58% vào năm 1986). Ở Mỹ, tỷ lệ này là 31% cho những người dưới 35 tuổi, suy giảm so với số liệu của năm 1995 là 39%. Trong khi đó, bộ phận khách hàng dưới 35 tuổi chỉ nắm giữ 5% tổng giá trị nhà được sở hữu tại Anh Quốc, và hiện đang phải trả mức giá thuê nhà cao gấp 4.5 lần so với lãi suất cho vay thế chấp.
Bà Sophie Chick, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Nhà ở, Savills Sydney tin rằng, nguyên nhân của tác động này lên thế hệ khách hàng trẻ không chỉ nằm ở cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và “là dấu hiệu cho thấy giá trị nhà ở được sở hữu đang ngày càng tập trung vào thế hệ lớn tuổi bởi họ có được quyền sở hữu nhà ở từ trước đó, gặp thuận lợi từ vay mua nhà thế chấp và việc giá nhà tăng trong thời gian qua”.
Thế hệ trẻ với tiềm lực tài chính hạn chế đang càng lúc càng gặp khó khăn trong việc mua nhà để ở.
“Trong khi đó, thế hệ trẻ với tiềm lực tài chính hạn chế đang càng lúc càng gặp khó khăn trong việc mua nhà để ở trong bối cảnh cần có nguồn lực tài chính lớn hơn để đáp ứng giá nhà cao hơn và đặt cọc nhiều hơn. Thế hệ Y (còn được biết đến là thế hệ đi thuê nhà) hiện đang hoãn lại những việc trọng đại như kết hôn, sinh con, và một trong những yêu cầu cần có để mua nhà hiện nay chính là có 2 người kiếm thu nhập, tuy rằng lãi suất trong thời kỳ hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu khá thấp,” bà Sophie chia sẻ thêm.
Tình hình có sự khác biệt nếu nhìn vào các thị trường mới nổi như Việt Nam. Theo kết quả Điều tra Dân số và Nhà ở giữa kỳ thời điểm 1/4/2014, tỷ lệ dân số sở hữu nhà hiện chiếm 90,8%, có phần giảm nhẹ so với tỷ lệ này trong năm 2009 là 92,8%. Tuy vậy, nếu phân tích sâu hơn thì tỷ lệ này là kết quả của việc thế hệ trẻ được thừa kế bất động sản nhà ở từ thế hệ trước hoặc được hỗ trợ đáng kế khi mua nhà.
Trao đổi với Reatimes, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội cho rằng nếu không có sự giúp đỡ này, việc sở hữu nhà ở đối với những khách hàng dưới 35 tuổi là khá khó khăn.
Giá nhà ở trung cấp tại Việt Nam xấp xỉ các nước phát triển
“Có một thực tế là thu nhập của khách hàng trẻ chưa thể đáp ứng được với giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Giá một căn hộ chung cư trung cấp 2 phòng ngủ tại Hà Nội dao động từ 3 – 6 tỷ VND tương đương với 140.000 USD – 200.00 USD, xấp xỉ với các thị trường phát triển. Trái lại, mặt bằng thu nhập tại Việt Nam chưa thể sánh ngang,” ông Hiển nói thêm.
Do vậy, sự hỗ trợ của gia đình hiện đang góp phần đáng kể của trong tiềm lực tài chính của người mua nhà trẻ tại Việt Nam.
Một phương án cho thế hệ Y tại các khu vực khác trên thế giới là phân khúc cho thuê tư nhân. Khoảng 1/3 dân số tại các quốc gia Anglophone (tiếng Anh là ngôn ngữ chính) hiện đang đi thuê nhà. Mặt khác tại các thị trường mà tình trạng người ở chính là chủ sở hữu của bất động sản mới phổ biến trong thời gian gần đây thì giá thuê rất cao (ví dụ ở Đức là 50%).
Giá một căn hộ chung cư trung cấp 2 phòng ngủ tại Hà Nội dao động từ 3 – 6 tỷ VND.
Tuy vậy, tỷ lệ người ở chính là chủ sở hữu căn nhà tại những đất nước này lại đang có xu hướng gia tăng. Quyền sở hữu nhà ở tại các quốc gia này cũng sẽ dần tập trung nhiều hơn vào các nhóm khách hàng lớn tuổi.
Thử thách về mặt chính sách cho thị trường các nước phát triển là làm thế nào để giải quyết vấn đề thế hệ đi thuê nhà không thể mua nhà ở trừ phi họ được hỗ trợ từ thế hệ đi trước. Bà Sophie nhận định: “Chính phủ một số nước sẽ muốn thế hệ Y trở thành những người thuê nhà lớn tuổi cần giúp đỡ về nhà ở và nhận trợ cấp thuê nhà từ phúc lợi xã hội. Bởi vậy, các nước này sẽ tập trung tới việc trước mắt làm thế nào để cung cấp bất động sản cho thuê ổn định và an toàn cho những người có nhu cầu thuê nhà đồng thời trong dài hạn tạo điều kiện cho một thế hệ người ở là chủ sở hữu bất động sản mới.”
Vấn đề về khả năng mua nhà của khách hàng trẻ là vấn đề nổi cộm tại các nền kinh tế phát triển nhưng cũng sẽ có mối liên quan nhất định tới những nền kinh tế mới nổi, như Việt Nam. Bà Sophie cho rằng tiềm lực tài chính hạn chế của những người mua nhà lần đầu và tình trạng giá nhà không còn vừa túi tiền người mua sẽ có tác động hạn chế giá nhà ở tăng cao, dẫn đến xu hướng giá nhà sẽ giảm trong tương lai.
Đối với thị trường Việt Nam, ông Hiển đánh giá vấn đề này sẽ thúc đẩy người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính, một công cụ vốn chưa thực sự phổ biến. Sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong những năm tới được kỳ vọng sẽ nâng cao thu nhập của người dân, dần thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà ở và thu nhập của khách hàng.
