Phải tận dụng “thời gian vàng”
Từ đầu năm 2022 tới nay, Chính phủ liên tục có những chỉ đạo nóng nhằm tháo gỡ, vực dậy thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã có đến 4 lần giảm lãi suất vay nhằm hỗ trợ nền kinh tế. Những điều này được kỳ vọng sẽ tiếp thêm động lực giúp thị trường địa ốc sớm vực dậy.
TS La Văn Thái (chuyên gia tài chính) đánh giá, thị trường bất động sản tiếp tục trạng thái trầm lắng do đang thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.
“Các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ đã phát huy tác dụng “động viên”, “khích lệ”, “trấn an tinh thần” cho các chủ thể tham gia thị trường. Tuy nhiên, đã đến lúc cần phải gấp rút chuyển sang giai đoạn tiếp theo để động lực mạnh mẽ thị trường sớm đảo chiều”, TS La Văn Thái chia sẻ.
Đặc biệt, nếu lãi suất cho vay giảm áp dụng với cả khoản vay mới và cũ, sẽ giúp áp lực tài chính của các nhà đầu tư giảm xuống. Theo đó, không còn tình trạng giảm giá, bán bất chấp sản phẩm bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền. Khi lãi suất huy động được điều chỉnh xuống mức 5%, dòng tiền đầu tư sẽ được rút ra khỏi ngân hàng để quay trở lại làm tăng đầu tư, tang giao dịch trên thị trường.
“Ngay từ đầu năm 2023, Thủ tướng Chính phủ cũng đã có những chỉ đạo quyết liệt nhằm thúc đẩy và tháo gỡ khó khăn cho thị trường động sản. Một số dự án đã cơ bản tháo gỡ được những vướng mắc, nhiều dự án được tái khởi động. Đến cuối quý III, đầu quý IV khả năng thị trường bất động sản sẽ có dấu hiệu hồi phục”, TS La Văn Thái nhận định.
Theo chuyên gia này, giai đoạn tác động trực diện giống như bác sĩ trước cuộc phẫu thuật. Ngay sau khi động viên tinh thần, trấn an bệnh nhân thì phải nhanh chóng tiến hành các thao tác thủ thuật, tác động trực tiếp lên vết thương con người. Và chỉ đến khi nào cuộc phẫu thuật thành công thì lúc đó vấn đề của người bệnh mới được giải quyết dứt điểm. Nếu càng để lâu, càng chần chừ, thiếu quyết đoàn càng mất đi “thời điểm vàng”, gây nguy hiểm cho người bệnh.
Từ nhận định trên, TS La Văn Thái cho rằng: Nguồn vốn - Quỹ đất Chính sách là thế kiềng ba chân, giúp thị trường vực dậy, thoát ra khỏi bế tắc. Tuy nhiên, cần phải xác định đúng vị trí các điểm nghẽn và xử lý theo đúng trình tự mới là yếu tố cốt lõi. Bởi lẽ, nếu điểm nghẽn trước chưa thông thì việc thông điểm nghẽn sau sẽ không giải quyết được gốc rễ vấn đề. Từ đó, các phân khúc bất động sản sẽ đi vào giá trị thực, phù hợp với nhu cầu sử dụng chứ không còn sự thổi giá ồ ạt như thời kỳ trước.
Bất động sản phải đi sau nền kinh tế một nhịp
Đánh giá về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản, TS Đinh Thế Hiển (chuyên gia kinh tế) phân tích: Ngành địa ốc đã trải qua những thăng trầm hậu Covid-19. Giai đoạn quý I và quý II/2022, thị trường đã tăng trưởng mạnh khi tín dụng tăng trưởng, lãi suất vay thấp, nguồn cung dồi dào và người mua có những hỗ trợ sau đại dịch.
Bước sang giai đoạn quý III - quý IV/2022, đây là giai đoạn suy thoái của thị trường: tín dụng bị thắt chặt, lãi suất vay điều chỉnh tăng, người mua khó tiếp cận hơn với vốn vay và cung cầu trên thị trường cũng bị ảnh hưởng. Nhìn chung, bất động sản năm 2022 đã khởi đầu rất "nóng” và khép lại khá “lạnh”.
Nửa đầu năm 2023, thị trường bắt đầu đi vào vùng đáy, giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục thấp, tâm lý đầu tư yếu, thanh khoản chung chưa có dấu hiệu phục hồi.
"Mặc dù Chính phủ đã có những động thái tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, hạ lãi suất điều hành, liên tục giảm lãi suất huy động… tuy nhiên các chính sách này vẫn cần thời gian để thẩm thấu vào thị trường bất động sản.
Do vậy, trong quý II/2023, hạn mức tăng trưởng tín dụng vẫn ở mức thấp, lãi suất huy động giảm mạnh nhưng lãi suất vay vẫn ở mức cao trên 13%. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi ngay", vị chuyên gia nhìn nhận.
Cũng theo TS Đinh Thế Hiển, chúng ta luôn nói về phục hồi bất động sản, nhưng không cụ thể là phục hồi kiểu nào. Bởi lẽ thị trường đã trải qua giai đoạn phát triển quá nhanh nhưng thiếu lành mạnh; có xu hướng đầu cơ khi chưa đi sâu vào khai thác cho nhu cầu ở, cho thuê sẽ dẫn đến suy thoái.
Đến nay, khi thị trường bất động sản đang “đóng băng”, có những khu vực giá đất giảm 30 - 40% nhà đầu tư vẫn chưa thể thoát hàng.
“Còn sự phục hồi bất động sản dưới góc nhìn của tôi và một nhóm chuyên gia vĩ mô, có nghĩa là thị trường sẽ tăng trưởng ổn định, lành mạnh, kinh tế tăng tới đâu bất động sản tăng tới đó. Bất động sản phải đi sau nền kinh tế một nhịp mới bền vững thay vì đi tắt đón đầu như hiện nay”, TS Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.
Ông Hiển cũng cho rằng, thị trường bất động sản cần vài va năm nữa mới xuất hiện một đợt sóng mới, tạo bước đà tăng trưởng rõ rệt. Còn trong tương lai gần, lĩnh vực này có thể phục hồi nếu tiến độ các dự án hạ tầng duy trì như hiện nay, dòng vốn FDI quay trở lại vào năm 2024. Khi thị trường bất động sản theo đà tăng trưởng lành mạnh, nghĩa là những sản phẩm tốt sẽ có giá tốt, có người mua, có thanh khoản.
