“Hẻo” nguồn cung, giá thuê tăng lên
Báo cáo gần đây nhất của CBRE về tình hình thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội cho biết, nguồn cùng ở cả hạng A và hạng B ngày càng trở nên khan hiếm, khiến giá thuê tăng lên.
Dự báo năm 2017, thị trường được kỳ vọng cung ứng thêm hơn 200.000m2 diện tích cho thuê, trong đó 50% đến từ các vùng phụ cận, 41% từ phía Tây, 9% đến từ CBD (quận trung tâm - PV). Tuy nhiên, việc chậm tiến độ xây dựng cũng là một vấn đề ảnh hưởng đến số lượng dự án trên toàn thành phố.
Tính trong 3 tháng đầu năm 2017, thị trường chỉ có nguồn cung mới từ tòa nhà Horison với tổng diện tích sàn là 10.575 m2, Việc này chỉ giúp làm tăng nhẹ tỷ lệ trống của văn phòng hạng B. Thị trường kỳ vọng phân khúc này sẽ có thêm nhiều sự cạnh tranh từ việc hoàn thiện các tòa nhà DSD (diện tích sàn 20.000 m2), Discovery Complex (diện tích sàn 49.000 m2), Truong Thinh Office Building (diện tích sàn 5.400 m2) và HUD (diện tích sàn 70.000 m2).
Tuy nhiên, cho tới thời điểm hiện nay, mới chỉ có duy nhất Truong Thinh Office Building (nằm trong quần thể Tràng An Complex) là đang rục rịch hoàn tất và đi vào hoạt động. Trong khi 3 dự án còn lại vẫn đang trong quá trình triển khai hoặc triển khai xong nhưng chưa thể hoạt động được như tòa HUD Tower trên đường Lê Văn Lương.
Trong khi đó, tại phân khúc hạng A, việc không có sản phẩm mới xuất hiện dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung của phân khúc này, đẩy mặt bằng giá thuê tăng tới 3,3%. Theo CBRE, điểm khác biệt nổi bật của thị trường văn phòng cho thuê phân khúc hạng A vào thời điểm hiện tại là sự gia tăng mạnh mẽ nhu cầu thuê văn phòng từ các công ty thuộc ngành nghề về IT/công nghệ. Xu hướng mở rộng và chuyển văn phòng của nhóm này là yếu tố chính đẩy nhanh tỷ lệ hấp thụ của phân khúc văn phòng hạng A.
Cho tới thời điểm hiện nay, mới chỉ có duy nhất Truong Thinh Office Building (nằm trong quần thể Tràng An Complex) là đang rục rịch hoàn tất và đi vào hoạt động. Ảnh: Batdongsan.com
Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, lượng hấp thụ của thị trường văn phòng hạng A đạt mức kỷ lục, đạt gần 30.800 m2 so với quý IV/2016 và tăng 65% so với Quý I/2016, văn phòng Hạng B tăng trưởng tốt hơn trong quý này, đóng góp tới 54% tổng lượng hấp thụ. Hơn một nửa lượng hấp thụ thực tế của thị trường được ghi nhận ở các quận phụ cận trong khi có 1/4 lượng hấp thụ đến từ các quận phía Tây do giá thuê hợp lý của các khu vực này.
CBRE cho rằng, việc cầu tăng, cung không tăng khiến giá thuê văn phòng cũng trong xu hướng tăng theo. Cụ thể, giá chào thuê văn phòng hạng A trong quý I đã tăng 3,3% theo quý, trong khi văn phòng hạng B tăng giá nhẹ so với quý trước ở mức 0,2%. Văn phòng hạng A cho thấy kết quả hoạt động tốt tại tất cả các khu vực trong thành phố với mức tăng so với quý trước từ 0,7 - 5,2%. Kết thúc quý I/2017, giá thuê trung bình của hạng A đạt 29,4 USD/m2/tháng, hạng B đạt 17,8 USD/m2/tháng và mức giá này cũng đã có nhích nhẹ kể từ sau Tết Nguyên đán 2017 trở lại đây.
Ông Alex Crane, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Tỷ lệ trống ở cả các tòa nhà văn phòng Hạng A và B ở khu vực CBD (quận Hoàn Kiếm) đang ở mức dưới 10%, tiếp đà giảm trong 18 tháng qua và chúng tôi dự báo sẽ tỷ lệ này sẽ chạm đáy 4% đối với văn phòng Hạng B và 4,6% với văn phòng Hạng A.
Giá chào thuê của cả văn phòng Hạng A và B đều tăng và được dẫn dắt bởi giá chào thuê văn phòng ở khu vực CBD. Tuy nhiên, thị trường vẫn tiếp tục được kỳ vọng sẽ nghiêng về phía khách thuê do khu vực liền kề trung tâm và khu vực phía Tây đang có giá thuê hấp dẫn hơn so với CBD. Sự dịch chuyển này sẽ còn tiếp diễn trong năm 2017 và 2018”.
Rộ thêm xu hướng mới
Nhu cầu thuê văn phòng thời gian qua đang tăng lên, song trước sự gia nhập ngày càng nhiều các phân khúc khác liên quan đến hoạt động cho thuê và sự lựa chọn ngày càng khắt khe hơn của phân khúc khách hàng, dẫn đến sự cạnh tranh khốc liệt.
Mô hình văn phòng mở (activity based working) đang được ưa chuộng vì giá thành hợp lý.
Theo giới chuyên gia, xu hướng chung hiện nay là các khách thuê đang muốn tìm kiếm những tòa nhà có nhiều không gian và được thiết kế mở để mang lại nhiều hiệu quả về công năng và tiện ích cho nhân viên. Trong đó, mô hình văn phòng mở (activity based working) đang được ưa chuộng hơn cả vì giá thành hợp lý với các doanh nghiệp, đặc biệt là những startup.
Có thể hình dung về mô hình này theo kiểu, trong một không gian văn phòng, mọi người cùng ngồi một dãy bàn, sử dụng chung những studio cách âm khi cần không gian riêng để họp nhóm, hội ý và khi không muốn gây ảnh hưởng đến những người làm việc khác; sử dụng chung phòng giải trí, chung những box điện thoại có ghế ngồi tiện lợi, chung hệ thống wifi…, chỉ khác một điều, họ là những nhân viên từ nhiều công ty khác nhau và đang cùng nhau chia sẻ một văn phòng làm việc lớn.
Bà Nguyễn Bích Trang, Giám đốc Bộ phận Cho thuê văn phòng - Thị trường Hà Nội, CBRE Việt Nam cho rằng, sự xuất hiện của những mô hình này đã phá vỡ sự chia cách vật lý của văn phòng truyền thống, đi kèm với đó là định kiến tâm lý về việc mỗi công ty, hoặc thậm chí mỗi ban ngành trong một công ty, là một cá thể tách biệt và khép kín.
Cũng theo bà Trang, điểm đặc biệt của loại hình văn phòng mới này là tính cộng đồng cao, tiện lợi và linh hoạt. Khách thuê vẫn có thể có phòng riêng nếu muốn, hoặc chọn lựa chia sẻ toàn bộ các cơ sở vật chất như khu làm việc chung, pantry chung, wifi, khu vực in ấn...
“Tuy nhiên, không phải tòa nhà văn phòng nào cũng có thể triển khai theo mô hình, mà phải biết làm đúng cách, thì mới mang lại hiệu quả, vì xu hướng văn phòng mở không chỉ đơn giản là việc sắp xếp lại vị trí bàn làm việc. Ngay cả khi xu hướng này được áp dụng thì khách thuê vẫn phải bỏ thời gian và tiền bạc để thiết kế không gian phù hợp với tình hình thực tế của công ty”, bà Trang nhấn mạnh.
Ngoài mô hình văn phòng mở, hiện nay, các tòa nhà văn phòng có chất lượng tốt luôn cũng có ưu thế hơn với khách thuê nhờ sự cải thiện hình ảnh thương hiệu và giúp thu hút nhân sự tài năng. Bên cạnh đó, thời gian gần đây, các doanh nghiệp cũng đang hướng tới những văn phòng cao cấp có chứng nhận xanh. Nguyên do từ việc các nghiên cứu chỉ ra các tổ hợp thân thiên với môi trường và tiết kiệm năng lượng không chỉ giúp giảm thiểu mức tiêu thụ tiện ích chung, mà còn cải thiện sức khỏe và hiệu suất làm việc của khách hàng tại tòa nhà.
