Dịch bệnh Covid-19 kéo dài từ cuối năm 2019 đến nay khiến thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào trạng thái ảm đạm. Đại dịch đã tác động lên tất cả các phân khúc của thị trường.
Qua 2 đợt dịch bùng phát, tính đến tháng 8 năm 2020, có đến 923 doanh nghiệp bất động sản phải giải thể hoặc tạm ngừng hoạt động, tăng 136% so với cùng kỳ, cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác.
Năm 2020 sắp khép lại, giới chuyên môn nhận định, bức tranh thị trường bất động sản năm 2021 sẽ tươi sáng hơn nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ. Đồng thời, đây sẽ là công cụ hỗ trợ, một đòn bẩy đắc lực không chỉ cho các doanh nghiệp đang gặp khó trong lĩnh vực bất động sản, mà còn cho cả nền kinh tế Việt Nam nói chung.
Liên quan đến câu chuyện về thị trường địa ốc, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, để nhìn lại những khó khăn mà Covid-19 đã gây ra, đồng thời dự đoán về thị trường bất động sản trong những ngày cận kề năm mới.
Bức tranh thị trường bất động sản 2020 mang gam màu trung tính
PV: Chỉ còn 1 tháng nữa, năm 2020 sẽ kết thúc. Nhìn nhận về những diễn biến của thị trường trong năm qua, theo ông đâu là điểm nổi bật?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Năm 2020, Việt Nam phải chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh Covid-19. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn giữ được ở mức ổn định như hiện nay là điều vô cùng tích cực. Có ba vấn đề lớn cần được nhìn nhận.
Thứ nhất, trong năm 2020, số lượng dự án được phê duyệt, cấp phép mới thấp nhất từ trước đến nay, dẫn đến nguồn cung của thị trường bị thu hẹp rất nhiều. Doanh nghiệp nào còn hàng sẽ được quan tâm, đồng thời giá sản phẩm cũng được đẩy cao hơn bình thường. Do ảnh hưởng của dịch, lẽ ra các doanh nghiệp phải ế ẩm vì không bán được hàng. Tuy nhiên, thực trạng rõ ràng là doanh nghiệp không có hàng để tung ra thị trường tại thời điểm đó.
Thứ hai, qua 2 đợt dịch bùng phát và trải qua thời gian giãn cách xã hội, tiến trình triển khai xây dựng dự án bị ảnh hưởng rất nhiều. Đợt 1 bị dừng hẳn, đợt 2 bị hạn chế hơn. Tuy nhiên, nhờ cơ chế thúc đẩy tiếp tục triển khai xây dựng nên hoạt động kinh doanh nhanh chóng được trở lại bình thường.
Thứ ba, đối với bất động sản nghỉ dưỡng, đây là phân khúc bị ảnh hưởng nặng nề nhất do ảnh hưởng từ ngành du lịch. Thị trường nghỉ dưỡng đã có một năm thiệt hại nghiêm trọng và tương lai sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng. Phân khúc 5 sao chịu tổn thất lớn do phụ thuộc chủ yếu vào khách quốc tế. Chính phủ buộc phải ra lệnh cấm nhập cảnh đối với khách du lịch quốc tế để ngăn chặn virus xâm nhập từ bên ngoài. Bên cạnh đó, khách nội địa cũng lo ngại dịch bệnh lây lan nên rất ý thức trong quá trình giãn cách xã hội. Chính những điều này đã khiến công suất phòng khách sạn giảm đi đáng kể.
Có thể nói, bức tranh thị trường bất động sản năm 2020 mang gam màu trung tính, có sự ổn định. Nhưng đồng thời, nó thể hiện tốc độ tăng trưởng đã chậm lại rất nhiều.
PV: Trong hai thời điểm dịch bùng phát, tâm lý của khách hàng khi mua sản phẩm bất động sản bị ảnh hưởng ra sao, thưa ông?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Qua hai đợt dịch bùng phát, mọi người rơi vào tình trạng hoang mang, lo lắng và phải tính đến chuyện phòng thủ, tích trữ. Người dân làm ăn khó khăn, sản xuất đình trệ, đầu ra nhỏ giọt, không thể xuất khẩu, do vậy họ không có tiền. Thậm chí nhiều doanh nghiệp tư nhân nhỏ lẻ không thể gắng gượng, phải chấp nhận phá sản. Thời điểm đó, để họ quan tâm đến những lĩnh vực cao cấp như bất động sản rõ ràng là điều rất khó.
Họ cần phải đảm bảo an ninh lương thực, an ninh kinh tế dẫn đến nguồn tiền bỏ ra đầu tư cũng bị hạn chế. Nếu xuống tiền, khách hàng cũng vô cùng thận trọng trong quyết định đầu tư do không có nhiều lựa chọn, thậm chí phải hết sức tỉnh táo để tránh khỏi các bẫy “sốt ảo” của thị trường.
Thị trường 2021: “Thận trọng và khiêm tốn nửa đầu năm, bứt phá vào cuối năm”
PV: Vậy khi bước vào thời kỳ thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại thì sao thưa ông? Theo ông, trong năm 2021 và giai đoạn tới, thị hiếu của nhà đầu tư và người mua nhà để ở sẽ có sự dịch chuyển ra sao?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Hiện nay, lãi ngân hàng đang rất thấp, việc các nhà đầu tư bỏ tiền đầu tư vào bất động sản sẽ là một kênh tích cực, tạo ra nguồn lực vô cùng tốt cho phát triển thị trường. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn sẽ rất thận trọng về sự phát triển, hướng phát triển của các phân khúc thị trường.
Trên thực tế, phân khúc nhà ở trong các khu đô thị có hạ tầng tốt vẫn sẽ thu hút số lượng lớn nhà đầu tư và tiêu thụ. Đối với những dự án nhỏ lẻ, quỹ đất hạn chế cần phát triển các mảng riêng. Nếu những sản phẩm đó có giá thành hợp lý, tôi tin rằng nó vẫn sẽ được khách hàng quan tâm và tiêu thụ tốt.
Với người dân có nhu cầu mua nhà để sinh sống, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ chắc chắn vẫn sẽ là sự lựa chọn hàng đầu. Ngân hàng cần có các chính sách hỗ trợ người dân, cho vay ưu đãi để mua nhà, chắc chắn họ sẽ tích cực trong việc chớp lấy cơ hội, tìm cho mình một căn hộ để an cư lạc nghiệp.
Nhìn về thị trường tín dụng hiện nay, đây sẽ là tín hiệu rất đáng mừng cho phát triển bất động sản trong thời gian tới.
PV: Việt Nam đã cơ bản khống chế được dịch bệnh, thị trường đang có những tín hiệu phục hồi, nhu cầu của nhà đầu tư đối với bất động sản cũng đang trở lại. Đó là những cơ sở để giới chuyên môn đưa ra những nhận định tích cực về thị trường bất động sản năm 2021. Vậy từ góc nhìn của mình, ông có dự báo gì về bức tranh thị trường bất động sản khi bước vào một chu kỳ phát triển mới ?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Việt Nam vẫn đang kỳ vọng bước sang năm 2021, khi chúng ta có thể ổn định lại hệ thống, cơ chế chính sách, hệ thống chính quyền thì việc các dự án được cấp phép mới sẽ tăng lên. Đây sẽ là lúc xuất hiện thêm nhiều sản phẩm mới, tạo đà phục hồi kinh tế và tạo ra bức tranh tích cực hơn so với năm 2020.
Có thể nói, các dự án có quy mô lớn, hạ tầng tốt sẽ là điểm sáng dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2021. Các nhà đầu tư đang sở hữu khu đô thị quy mô lớn hàng trăm hecta sẽ thu hút những khách hàng có nhu cầu ở và thu hút nhà đầu tư. Những mô hình ấy chắc chắn sẽ được nhiều nhà đầu tư lớn áp dụng trong phát triển các dự án bất động sản Việt Nam.
Bên cạnh đó, các bất động sản về nghỉ dưỡng hay bất động sản du lịch sẽ có sự phục hồi tốt. Nhu cầu du lịch, trải nghiệm của người dân trong nước luôn rất lớn dù tình hình Covid-19 vẫn sẽ diễn biến phức tạp. Khi doanh nghiệp giữ được môi trường tốt, sẽ có lượng khách quốc tế tìm đến các điểm du lịch nghỉ dưỡng đó, chính vì vậy đây sẽ là điểm phục hồi.
Tuy nhiên, tốc độ phục hồi sẽ rất khiêm tốn và thận trọng ở nửa đầu năm. Nửa cuối năm, sẽ có sự khởi sắc và bứt phá hơn. Một số dự án sở hữu các đặc thù về vị trí thuận lợi, có tính đặc trưng riêng sẽ trở thành điểm sáng cho sự phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng.
Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM sẽ có sự thay đổi về bộ máy lãnh đạo. Các nhà cầm quyền mới sẽ cố gắng truyền đi thông điệp tích cực để nhà đầu tư thấy, thành phố đó có những tiềm năng phát triển và nhà nước đang tạo ra những cơ chế thuận lợi nhất cho nhà đầu tư.
Khó khăn nào cho doanh nghiệp địa ốc năm 2021?
PV: Từ những khó khăn còn tồn tại của năm 2020, chắc chắn doanh nghiệp địa ốc sẽ bước sang năm 2021 với không ít thử thách. Theo ông, đâu là trở ngại mà doanh nghiệp sẽ phải đối mặt?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Dù tình hình thị trường hiện nay đã lạc quan hơn nhưng chắc chắn doanh nghiệp vẫn sẽ gặp những vấn đề về pháp lý và thủ tục. Những vấn đề chồng chéo và mâu thuẫn trong các quy định pháp lý sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ các dự án và nguồn cung của thị trường. Hiện nay, lĩnh vực bất động sản có liên quan đến 5 bộ luật chính gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Tuy nhiên, riêng 5 bộ luật đó đã có tới 25 vấn đề vướng mắc, chồng chéo. Chỉ tính đến pháp lý cũng đã khiến doanh nghiệp phải “đau đầu”.
Mặt khác, còn có một số vấn đề lớn có thể gây khó khăn hơn cho doanh nghiệp trong giai đoạn tới.
Thứ nhất, trong tương lai, các quy định chặt chẽ về công tác quản lý đầu tư xây dựng phát triển sẽ kéo theo nhu cầu về vệ sinh môi trường, an toàn môi trường tăng lên, dẫn đến chi phí đầu tư không dừng lại ở mức dự toán ban đầu.
Thứ hai, một số tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện nay đang được đặt quá cao so với nhu cầu thực yế. Điều này khiến giá nhà tiếp tục bị đẩy lên cao khoảng 15 - 20% để đáp ứng được các tiêu chuẩn ấy. Trong bối cảnh kinh tế đang khó khăn, đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng nghiêm trọng đến công tác thẩm định phê duyệt về các dự án.
Những điều trên sẽ tạo ra sự không đồng bộ và cản trở quá trình triển khai của các dự án bất động sản. Quá trình làm luật hay biên soạn, ban hành các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng cần phải phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nói chung và doanh nghiệp Việt Nam nói riêng.
PV: Với những khó khăn như ông vừa nêu, doanh nghiệp bất động sản cần có những động thái ra sao để vượt sóng và thích ứng với giai đoạn mới?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Bước sang thời kỳ thị trường có nhiều khởi sắc, các doanh nghiệp cần phải rút kinh nghiệm trong quá trình thực hiện triển khai dự án và đặt ra yêu cầu chất lượng sản phẩm ngày càng cao hơn.
Đồng thời, doanh nghiệp cần đổi mới, điều chỉnh cơ chế quản lý cũng như nâng cao chất lượng cán bộ. Tổ chức thực hiện tốt hơn mới có thể tạo ra các sản phẩm có chất lượng vượt trội, có tuổi đời cao hơn và có sức hút với khách hàng. Từ đó, các doanh nghiệp bất động sản có thể tạo được động lực phát triển, đủ sức cạnh tranh với các nhà đầu tư khác.
Mặt khác, những khó khăn trên thực tế cũng chính là phép thử hiệu quả nhất, giúp thị trường đào thải những nhà đầu tư không thể thay đổi bản thân, thay đổi tư duy để phù hợp với điều kiện phát triển hiện nay.
Cảm ơn những chia sẻ của ông!
