Thị trường Bất động sản 6 tháng cuối năm 2026: Dòng tiền chọn lọc định hình "luật chơi" mới

Sự phân hóa về thanh khoản, áp lực tái cấu trúc doanh nghiệp và sự thay đổi trong hành vi người mua đang tạo nên một diện mạo khác cho thị trường bất động sản năm 2026. Khi nguồn cung ngày càng cải thiện, cạnh tranh sẽ không còn nằm đơn thuần ở khả năng bán hàng, mà chuyển sang năng lực tạo ra sản phẩm phù hợp, bảo đảm pháp lý, tiến độ và hiệu quả khai thác. Đây là quá trình sàng lọc cần thiết để thị trường tiến tới trạng thái kỷ luật, chuyên nghiệp và bền vững hơn. 

Trong cuộc trò chuyện với Reatimes, ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Phát triển, BHS Property đã phân tích những chuyển động đáng chú ý của thị trường trong 6 tháng đầu năm 2026, đồng thời, đưa ra những dự báo về nguồn cung, thanh khoản và các nhóm sản phẩm có khả năng dẫn dắt thị trường trong 6 tháng cuối năm, cũng như những yêu cầu mới đặt ra đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư khi thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới.

❃ ❃ ❃

- Thưa ông, nếu phải chọn một từ khóa để khái quát bức tranh thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026, ông sẽ chọn từ gì? Theo ông, đâu là những điểm đáng chú ý nhất so với cùng kỳ năm trước và điều gì đang phản ánh rõ nhất trạng thái thực sự của thị trường hiện nay

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Nếu chọn một từ khóa, tôi cho rằng đó là "phân hóa".

Nhìn tổng thể, thị trường 6 tháng đầu năm vẫn ghi nhận những con số tích cực. Riêng phân khúc nhà ở cao tầng, nguồn cung trên cả nước đạt hơn 47.700 căn, trong khi lượng giao dịch đạt trên 35.600 căn. Những con số này cho thấy nhu cầu của thị trường vẫn hiện hữu và dòng tiền vẫn đang được duy trì.

Tuy nhiên, thị trường vẫn có sự phân hóa tương đối rõ nét. Có những dự án đạt tỷ lệ hấp thụ gần như tuyệt đối ngay trong đợt mở bán đầu tiên, nhưng cũng có những dự án, những phân khúc hoặc địa bàn vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc cải thiện thanh khoản. Điều đó cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn.

Theo tôi, chỉ số phản ánh sát nhất trạng thái của thị trường lúc này nằm ở mức độ chọn lọc của dòng tiền. Người mua và nhà đầu tư ngày càng thận trọng, không còn bị chi phối bởi tâm lý đám đông như trước, mà đánh giá kỹ hơn về vị trí, pháp lý, chất lượng sản phẩm, năng lực chủ đầu tư cũng như tiềm năng khai thác trong dài hạn. Thị trường đã chuyển từ giai đoạn "bán những gì mình có" sang giai đoạn "phải tạo ra đúng những gì thị trường cần". Mỗi dự án, mỗi phân khúc đều phải tự chứng minh giá trị của mình nếu muốn thu hút dòng tiền. 

- Ông vừa nhấn mạnh rằng điều phản ánh rõ nhất trạng thái thị trường hiện nay nằm ở mức độ chọn lọc của dòng tiền. Vậy sự chọn lọc đó đang được thể hiện như thế nào qua diễn biến thanh khoản ở các khu vực và phân khúc, theo dữ liệu của BHS Property? 

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Dữ liệu của BHS Property cho thấy sự phân hóa về thanh khoản đang diễn ra khá rõ giữa các thị trường và ngay trong từng phân khúc. Chẳng hạn, ở phân khúc nhà ở cao tầng, TP.HCM ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trong 6 tháng đầu năm đạt gần 80%, phản ánh nhu cầu ở thực và sức mua tương đối ổn định. Trong khi đó, tại Hà Nội, dù thanh khoản quý II đã cải thiện đáng kể so với quý I, nhưng tính chung nửa đầu năm vẫn thấp hơn so với nửa cuối năm 2025. Điều này cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển có chọn lọc hơn giữa các địa phương, dự án và dòng sản phẩm.

- Đâu là những yếu tố đang tạo nên sự phân hóa về thanh khoản giữa các khu vực và các dòng sản phẩm trong 6 tháng đầu năm, thưa chuyên gia?

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Chúng tôi nhìn nhận sự phân hóa này đến từ 3 nhóm yếu tố.

Thứ nhất là chi phí vốn. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng khiến quyết định xuống tiền trở nên thận trọng hơn, đặc biệt đối với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thứ hai là sự thay đổi trong hành vi của người mua. Từ góc độ vừa nghiên cứu thị trường vừa trực tiếp phân phối dự án, chúng tôi nhận thấy, nếu trước đây kỳ vọng tăng giá có thể là động lực chính, thì hiện nay các yếu tố như pháp lý minh bạch, năng lực của chủ đầu tư, tiến độ triển khai, chất lượng sản phẩm và khả năng khai thác thực tế đang được đặt lên hàng đầu. Người mua sẵn sàng trả giá cao hơn cho những dự án có mức độ an toàn và giá trị sử dụng rõ ràng.

Thứ ba là vai trò dẫn dắt của các dự án quy mô lớn. Thực tế cho thấy dòng tiền đang có xu hướng hội tụ về các đại đô thị hoặc dự án được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, tiện ích và kết nối giao thông. Những dự án này không chỉ có sức hút riêng mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa, góp phần nâng mặt bằng thanh khoản của cả khu vực.

Có thể nói, thanh khoản hiện nay không còn phản ánh đơn thuần sức nóng chung của thị trường, mà đang trở thành thước đo cho chất lượng của từng dự án và từng địa bàn. Trong bối cảnh đó, thị trường không thiếu dòng tiền, nhưng dòng tiền chỉ tìm đến những sản phẩm thực sự đáp ứng được nhu cầu và tạo được niềm tin cho người mua. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang vận động theo hướng lành mạnh, chuyên nghiệp và bền vững hơn.

- Thời gian qua, nhiều địa phương đồng loạt công bố quy hoạch mới, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, mở rộng các tuyến giao thông kết nối và thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính. Những thay đổi này đang làm thay đổi đáng kể cách nhìn về không gian phát triển của nhiều địa phương, đồng thời mở ra những khu vực, hành lang và cực tăng trưởng mới. Theo ông, trong trung và dài hạn, các yếu tố này sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản? 

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Đây là những động lực có ý nghĩa rất lớn đối với chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản. Quy hoạch, hạ tầng và việc sắp xếp lại không gian hành chính không chỉ tạo thêm quỹ đất phát triển mà còn góp phần tái cấu trúc không gian đô thị, hình thành các cực tăng trưởng mới và mở rộng phạm vi kết nối giữa các khu vực.

Quan trọng hơn, những yếu tố này sẽ tạo điều kiện để dòng vốn, dân cư và các hoạt động kinh tế dịch chuyển theo hướng hợp lý hơn. Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, khoảng cách giữa trung tâm và vùng vệ tinh dần được rút ngắn, nhiều khu vực trước đây chưa được khai thác sẽ có cơ hội phát huy tiềm năng, qua đó mở ra dư địa phát triển mới cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng quy hoạch và hạ tầng chỉ thực sự tạo ra giá trị khi được hiện thực hóa bằng tiến độ triển khai và sự phát triển của kinh tế - xã hội. Thị trường hiện nay không còn phản ứng mạnh với những thông tin mang tính kỳ vọng đơn thuần, mà ngày càng đánh giá cao những khu vực có hạ tầng đang được triển khai trên thực địa, có khả năng thu hút dân cư, việc làm và các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Đây cũng là cơ sở để dòng tiền ngày càng tập trung vào những địa bàn có nền tảng phát triển thực chất.

- Ông vừa đề cập đến việc thị trường ngày càng coi trọng những yếu tố đã được hiện thực hóa thay vì chỉ phản ứng với kỳ vọng. Nhưng thực tế cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch, hạ tầng hay điều chỉnh địa giới hành chính, thị trường vẫn thường xuất hiện những đợt tăng giá cục bộ. Khi các động lực phát triển ngày càng rõ nét và không gian đầu tư được mở rộng, theo ông, làm thế nào để thị trường tận dụng được cơ hội từ quy hoạch, hạ tầng mà không lặp lại những "cơn sốt" mang tính đầu cơ như trước? Sau những bài học đã qua, thị trường hiện nay đã đủ sức "đề kháng" với các làn sóng đầu cơ hay nguy cơ này vẫn còn hiện hữu?

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Tôi cho rằng thị trường hiện nay đã có khả năng thích ứng tốt hơn đáng kể so với các giai đoạn trước, mặc dù chưa thể khẳng định là hoàn toàn "miễn nhiễm" với các đợt đầu cơ cục bộ.

Sự thay đổi này được hình thành từ ba nền tảng quan trọng. Trước hết, thông tin quy hoạch hiện nay được công bố minh bạch hơn, quá trình lập và điều chỉnh quy hoạch có sự tham gia, đối thoại với người dân, qua đó thu hẹp đáng kể dư địa cho các tin đồn hoặc thông tin thiếu kiểm chứng. Thứ hai, chính sách tín dụng đang được điều hành theo hướng ưu tiên nhu cầu ở thực và kiểm soát chặt dòng vốn đầu cơ. Cuối cùng, sau nhiều chu kỳ biến động, bản thân nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn, không còn dễ dàng chạy theo tâm lý đám đông như trước.

Tuy nhiên, nguy cơ xuất hiện những đợt tăng giá cục bộ vẫn có thể xảy ra, đặc biệt tại các khu vực vừa xuất hiện thông tin về hạ tầng mới, quy hoạch mới hoặc sắp xếp đơn vị hành chính. Ở những nơi này, giá trị bất động sản có thể được cải thiện trong dài hạn, nhưng kỳ vọng của thị trường đôi khi lại đi trước rất xa so với tiến độ triển khai thực tế.

Vì vậy, theo tôi, điều quan trọng nhất là nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa giá trị được tạo ra từ quy hoạch và kỳ vọng phát sinh từ thông tin quy hoạch. Một quyết định đầu tư bền vững phải dựa trên những yếu tố có thể kiểm chứng như tiến độ hạ tầng, khả năng hình thành dân cư, hoạt động kinh tế và nhu cầu thực của thị trường, thay vì chạy theo các thông tin chưa được xác thực hoặc hiệu ứng đám đông. Khi thị trường ngày càng minh bạch và dòng tiền ngày càng chọn lọc, chính giá trị thực mới là yếu tố quyết định sức bền của một khu vực.

- Như vậy, có thể thấy hạ tầng, quy hoạch và các yếu tố nền tảng chỉ thực sự phát huy giá trị khi được thị trường đón nhận bằng dòng tiền. Từ dữ liệu giao dịch của BHS Property, đâu là những khu vực đang thu hút dòng tiền mạnh nhất trong 6 tháng đầu năm? Điều gì giúp các địa bàn này bứt lên, trong khi nhiều khu vực khác dù cũng có thông tin quy hoạch và hạ tầng nhưng vẫn chưa tạo được sức bật, thưa ông?

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Dòng tiền đang có xu hướng tập trung rất rõ vào những khu vực hội tụ đồng thời các yếu tố về hạ tầng, nguồn cung phù hợp và tiềm năng phát triển dài hạn, thay vì phân bổ dàn trải như trước.

Nổi bật nhất là khu vực phía Đông TP.HCM, trên địa bàn Bình Dương trước đây. Riêng trong quý II, khu vực này chiếm hơn 76% tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới của TP.HCM với 11 dự án ra hàng và ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tích cực ngay từ những đợt mở bán đầu tiên. Một trong những lợi thế quan trọng là mặt bằng giá vẫn còn tương đối hợp lý, chủ yếu dưới 45 triệu đồng/m2, phù hợp với khả năng tài chính của nhóm khách hàng mua ở thực - lực lượng đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Ở khu vực phía Bắc, Hà Nội ghi nhận các điểm sáng tại An Khánh, Đông Anh, Hoài Đức; các thị trường tỉnh dẫn đầu về nguồn cung và giao dịch gồm Hưng Yên, Đà Nẵng, Tây Ninh, với động lực chính đến từ các đại dự án như Vinhomes Hải Vân Bay tại Đà Nẵng hay Vinhomes Global Gate Hạ Long tại Quảng Ninh.

Điểm chung của các khu vực dẫn dắt thanh khoản là đều hội tụ ba yếu tố: mặt bằng giá còn dư địa tăng trưởng, hạ tầng được triển khai thực chất và sự hiện diện của các đại dự án có khả năng tạo động lực phát triển cho toàn khu vực. Đây cũng là những yếu tố đang trở thành "bộ lọc" quan trọng của dòng tiền trên thị trường, khi nhà đầu tư ngày càng ưu tiên giá trị thực thay vì chạy theo kỳ vọng ngắn hạn.

- Nếu nhìn từ những khu vực đang dẫn dắt thanh khoản có thể thấy dòng tiền vẫn hiện hữu và đang tìm đến những sản phẩm phù hợp. Vậy ở chiều ngược lại, tại sao vẫn có những thị trường, dự án dù được đầu tư bài bản, vị trí và chất lượng sản phẩm không phải là vấn đề nhưng thanh khoản chưa đạt như kỳ vọng? Liệu nguyên nhân có nằm ở sự mất cân đối giữa cơ cấu nguồn cung và khả năng chi trả của người mua, thưa chuyên gia? 

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Thực tế cho thấy điều này phản ánh rõ sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm trên thị trường và nhu cầu thực tế. Tại Hà Nội, theo tính toán của chúng tôi, mặt bằng giá chào bán sơ cấp trung bình đã vượt 137 triệu đồng/m2, trong khi phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp. Bản thân các sản phẩm này không nhất thiết có vấn đề về chất lượng, vị trí hay tiện ích, nhưng nhóm khách hàng có khả năng tiếp cận ở mức giá này đang ngày càng thu hẹp. Nói cách khác, điểm nghẽn hiện nay không nằm ở việc thị trường không có sản phẩm, mà là thiếu những sản phẩm có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Điều này lý giải vì sao có những dự án được đầu tư bài bản, sở hữu vị trí tốt nhưng thanh khoản vẫn chưa đạt như kỳ vọng. Khi giá bán vượt quá khả năng hấp thụ của nhóm khách hàng mục tiêu, nhu cầu có thể vẫn tồn tại nhưng khó chuyển hóa thành giao dịch thực tế.

Bên cạnh bài toán về giá, niềm tin cũng đang trở thành một biến số ngày càng quan trọng trong quyết định xuống tiền. Trong bối cảnh giá trị mỗi giao dịch lớn và người mua phải cân nhắc kỹ khả năng tài chính, các yếu tố như pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai, chất lượng xây dựng và cam kết bàn giao có ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ sẵn sàng giao dịch. Người mua hiện nay không chỉ hỏi "sản phẩm có tốt không", mà còn quan tâm "có an toàn để xuống tiền hay không" và "giá trị nhận được có tương xứng với số tiền bỏ ra hay không".

Chúng tôi nhìn nhận đây là giai đoạn thị trường đang tự điều chỉnh để tìm lại điểm cân bằng giữa giá bán, cơ cấu sản phẩm và sức mua thực tế. Thanh khoản vì thế sẽ không đồng đều, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào khả năng đáp ứng đúng nhu cầu của từng nhóm khách hàng.

Ở chiều tích cực, nhiều chủ đầu tư cũng đang chủ động thích ứng với sự thay đổi này thông qua việc linh hoạt hơn về chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán và các chương trình hỗ trợ tài chính cho người mua. Đây là một sự vận động cần thiết, bởi khi khả năng chi trả trở thành yếu tố quyết định thanh khoản, việc điều chỉnh sản phẩm và phương thức bán hàng theo nhu cầu thực tế sẽ giúp thị trường từng bước thu hẹp khoảng cách giữa giá kỳ vọng và sức mua thực.

- Thưa ông, từ những phân tích về sự phân hóa của dòng tiền và quá trình thị trường ngày càng sàng lọc sản phẩm, có thể thấy sự thay đổi không chỉ diễn ra ở phía người mua mà đang tác động trực tiếp đến cộng đồng doanh nghiệp. Thực tế, số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể gia tăng trong 6 tháng đầu năm, cùng với việc nhiều nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục, thậm chí chấp nhận bán tài sản để xử lý áp lực dòng tiền, cho thấy quá trình sàng lọc đang diễn ra ngày càng rõ nét. Theo ông, đây là một nhịp điều chỉnh mang tính ngắn hạn hay đang báo hiệu sự thay đổi sâu hơn trong cấu trúc thị trường và cuộc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp thời gian tới?

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Chúng tôi nhận thấy đây là một giai đoạn tái cấu trúc tự nhiên và cần thiết đối với sự phát triển bền vững của thị trường. Dữ liệu cho thấy nguồn cung mới đang tập trung ngày càng rõ nét vào nhóm chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững, quỹ đất có pháp lý hoàn chỉnh và năng lực triển khai các dự án quy mô lớn. Khi thị trường chuyển sang trạng thái dòng tiền chọn lọc hơn, những lợi thế về vốn, pháp lý và năng lực thực thi sẽ ngày càng quyết định khả năng đưa sản phẩm ra thị trường.

Xu hướng chuyên nghiệp hóa cũng đang lan tỏa đến các đơn vị phân phối. Những đơn vị đầu tư bài bản vào năng lực nghiên cứu thị trường, am hiểu sản phẩm và nâng cao chất lượng tư vấn khách hàng sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt hơn, thay vì chỉ dựa vào khả năng bán hàng trong ngắn hạn.

Về tổng thể, quá trình này sẽ giúp thị trường vận hành kỷ luật hơn, sản phẩm đưa ra thị trường có chất lượng đồng đều hơn và quyền lợi của người mua được đảm bảo tốt hơn. Đây là một bước sàng lọc cần thiết để thị trường bất động sản Việt Nam tiến tới trạng thái chuyên nghiệp và bền vững hơn trong dài hạn.

- Như vậy, sự sàng lọc đang diễn ra cả ở phía doanh nghiệp và cả sản phẩm. Trong khi đó, theo quan sát của BHS Property, nguồn cung dự kiến sẽ cải thiện đáng kể trong nửa cuối năm. Khi thị trường có thêm nhiều sản phẩm hơn, liệu thanh khoản có thể tăng tương ứng, hay ngược lại, nguồn cung tăng sẽ khiến cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư và các đơn vị phân phối trở nên gay gắt hơn? Trong bối cảnh đó, đâu là những phân khúc có khả năng dẫn dắt thị trường từ nay đến cuối năm thưa chuyên gia?

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Theo dự báo của BHS Property, nguồn cung nửa cuối năm 2026 sẽ tăng đáng kể trên diện rộng. Riêng phân khúc nhà ở, tổng nguồn cung dự kiến có thể đạt gần 100.000 sản phẩm trên cả nước. Đây là tín hiệu tích cực đối với người mua, bởi thị trường sẽ có thêm nhiều lựa chọn hơn cả về vị trí, loại hình và mức giá.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa thanh khoản sẽ tăng tương ứng. Chúng tôi dự báo thanh khoản sẽ tiếp tục cải thiện nhưng theo hướng chọn lọc, bởi người mua vẫn thận trọng cân nhắc trong bối cảnh mặt bằng lãi suất hiện tại. Khi tốc độ gia tăng nguồn cung nhanh hơn tốc độ hấp thụ, mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư và đơn vị phân phối chắc chắn sẽ rõ nét hơn.

Sự cạnh tranh này sẽ không chỉ nằm ở giá bán, mà còn thể hiện qua chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán, các chương trình hỗ trợ tài chính và chất lượng sản phẩm. Đây thực chất là một quá trình tái cân bằng cần thiết và xét ở góc độ người mua, có thể tạo ra nhiều lợi thế hơn khi khách hàng có thêm lựa chọn và khả năng đàm phán tốt hơn.

Về các phân khúc dẫn dắt, chúng tôi kỳ vọng vào ba nhóm sản phẩm có nền tảng cầu tương đối bền vững.

Thứ nhất là các sản phẩm quy mô nhỏ, mức giá hợp lý tại khu vực trung tâm các thành phố lớn. Dù nguồn cung tại đây không nhiều, nhưng nhờ lợi thế về vị trí và khả năng tiếp cận, các sản phẩm này vẫn có thanh khoản tốt bởi nhu cầu ở thực và nhu cầu khai thác cho thuê luôn hiện hữu.

Thứ hai là các sản phẩm tại những đại đô thị có hạ tầng đang được triển khai trên thực địa, đáp ứng đồng thời nhu cầu ở thực và nhu cầu tích sản dài hạn.

Thứ ba là các sản phẩm tại những đô thị vệ tinh, nơi hạ tầng giao thông kết nối với khu vực trung tâm đang được đẩy mạnh đầu tư. Đây là những khu vực còn dư địa phát triển và có khả năng tạo ra tăng trưởng giá trị trong trung hạn khi kết nối, dân cư và hoạt động kinh tế từng bước hình thành.

- Ông vừa đề cập đến việc thị trường đang tái cân bằng thông qua nguồn cung, sức mua và mức độ cạnh tranh. Nếu nhìn rộng hơn những diễn biến của nửa cuối năm 2026, liệu chúng ta có thể xem đây là thời điểm thị trường bất động sản Việt Nam bước sang một chu kỳ phát triển mới? Và nếu đúng như vậy, điểm khác biệt căn bản của chu kỳ này so với trước sẽ nằm ở đâu?

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển dịch từ mô hình tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang mô hình tăng trưởng dựa trên giá trị thực, và đây là một xu hướng mang tính dài hạn.

Nền tảng cho chu kỳ mới này đã tương đối rõ ràng. Khung pháp lý về đất đai đồng bộ đã đi vào thực thi, quy hoạch dài hạn của các đô thị lớn tạo định hướng phát triển rõ ràng hơn, trong khi dòng vốn tín dụng đang được định hướng vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Nếu như trong chu kỳ trước, giá trị tài sản phần lớn có thể được tạo ra từ việc mua sớm, đón đầu thông tin quy hoạch và sử dụng đòn bẩy tài chính, thì trong chu kỳ mới, giá trị tài sản sẽ được quyết định ngày càng nhiều bởi tính pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền từ khai thác và hiệu quả vận hành thực tế.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng là một minh chứng khá rõ cho xu hướng này. Sau một thời gian phát triển dựa nhiều vào các mô hình cam kết lợi nhuận, thị trường đã tự điều chỉnh để hướng đến những sản phẩm có khả năng chứng minh hiệu quả khai thác thực tế. Đây là quá trình có thể khiến thị trường tăng trưởng chậm hơn trong một số giai đoạn, nhưng đổi lại sẽ tạo nền tảng bền vững hơn cho chu kỳ phát triển dài hạn.

- Như vậy, nếu có thể khái quát sự chuyển dịch của thị trường trong một câu, có lẽ đó là sự chuyển đổi từ "tăng trưởng theo kỳ vọng" sang "tăng trưởng bằng giá trị thực". Trong bối cảnh đó, cả nhà đầu tư và doanh nghiệp đều phải thay đổi cách tiếp cận. Từ góc độ nghiên cứu thị trường cũng như thực tiễn phát triển và phân phối dự án, theo ông, đâu là những thay đổi quan trọng nhất về tư duy và chiến lược mà hai nhóm chủ thể này cần thực hiện từ nay đến cuối năm 2026 và xa hơn?

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng: Tôi cho rằng điều quan trọng nhất là cả nhà đầu tư và doanh nghiệp đều cần chuyển từ tư duy tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn sang tư duy tạo lập giá trị bền vững.

Đối với nhà đầu tư, trong bối cảnh thị trường phân hóa và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, yếu tố cần được đặt lên hàng đầu phải là chất lượng và mức độ an toàn của tài sản. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quyền sở hữu rõ ràng, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín và có khả năng khai thác thực tế sẽ là nền tảng quan trọng để hạn chế rủi ro và tối ưu hiệu quả đầu tư trong trung và dài hạn.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần xây dựng phương án tài chính phù hợp, tránh phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy, đặc biệt trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn còn nhiều biến động. Nửa cuối năm 2026 được kỳ vọng sẽ có nguồn cung dồi dào hơn cùng nhiều chính sách bán hàng linh hoạt, tạo điều kiện để người mua có thêm lựa chọn và chủ động hơn trong quá trình cân nhắc, đàm phán.

Đối với doanh nghiệp, "cuộc chơi" hiện nay không còn nằm ở việc bán được hàng bằng mọi giá, mà ở khả năng tạo ra những sản phẩm thực sự phù hợp với nhu cầu của thị trường. Điều đó đòi hỏi doanh nghiệp phải xây dựng chiến lược phát triển dựa trên năng lực tài chính, cơ cấu giá bán hợp lý, kiểm soát hiệu quả dòng tiền và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Quan trọng hơn, pháp lý minh bạch, chất lượng sản phẩm, dịch vụ sau bán hàng và uy tín thương hiệu sẽ ngày càng trở thành những lợi thế cạnh tranh cốt lõi, thay vì chỉ dựa vào các yếu tố mang tính thời điểm.

Nhìn chung, nếu chu kỳ trước của thị trường bất động sản Việt Nam thường ưu ái những người đi nhanh, thì chu kỳ mới sẽ ưu ái những người đi đúng hướng - kiên định với giá trị thực thông qua pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai đáng tin cậy và hiệu quả dòng tiền bền vững.

- Xin trân trọng cảm ơn chuyên gia về những chia sẻ rất thẳng thắn và sâu sắc!