Nguồn cung giảm kỷ lục, giá bất động sản TP.HCM vẫn tăng
Báo cáo thị trường nhà ở quý 2/2023 từ Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, thị trường căn hộ đang có dấu hiệu hồi phục dần. Một số tín hiệu tích cực như trong quý 2, TP. HCM chứng kiến nhiều công trình cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện và đi vào hoạt động, các dự án tiêu biểu như dự án cải tạo kênh Tham Lương – Bến Cát – rạch Nước Lên, nút giao An Phú và việc mở rộng QL50 – đường Nguyễn Văn Linh. Chính các dự án cơ sở hạ tầng luôn là mấu chốt thúc đẩy cho thị trường nhà ở phát triển trong hàng thập kỷ qua.
Tuy nhiên, quý/2023, thị trường ghi nhận lượng nguồn cung mở bán mới căn hộ thấp nhất kể từ năm 2019, đạt khoảng 970 căn, giảm 41% so với quý trước và giảm 90% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới khan hiếm phần lớn do sự trì trệ trong quá trình hoàn thiện pháp lý và thủ tục triển khai mở bán dự án.
Hầu hết nguồn cung mới trong quý đến từ khu Đông với các đợt mở bán tiếp theo của các dự án hiện tại và phía Bắc với dự án phân khúc trung cấp mới ra mắt. Điều này khiến khu Bắc và khu Đông trở thành tâm điểm giao dịch, nhờ triển vọng phát triển cơ sở hạ tầng tại khu vực và các ưu đãi thanh toán do các chủ đầu tư đưa ra.
Về giao dịch, thị trường cũng không có nhiều khả quan so với quý trước. Cushman & Wakefield Việt Nam ghi nhận có khoảng 1.352 giao dịch mua bán hoàn thành, tăng 4% theo quý. Lượng hấp thụ này tương đương với 30,5% trên tổng rổ hàng sơ cấp tính đến quý 2/2023 là 4.440 căn.
Tương tự quý trước, quý 2/2023, thị trường bất động sản TP.HCM đón thêm nhiều sản phẩm từ phân khúc thấp hơn (từ trung cấp đến cao cấp). Theo đó, giá sơ cấp trung bình trong quý 2/2023 đạt xấp xỉ 3.217 USD/m2, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.
Nhìn về tương lai, do quỹ đất trung tâm dần trở nên khan hiếm và đắt đỏ, thị trường có xu hướng phân bổ ra các khu vực ngoài trung tâm, tổng nguồn cung toàn TP.HCM từ 2023 trở đi ước tính sẽ đạt 190.000 căn hộ. Khu Đông (TP. Thủ Đức) được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung trong tương lai. Với định hướng trở thành đô thị đa trung tâm vào 2040 cùng với việc hạ tầng công cộng từng bước được nâng cấp đã giúp TP. Thủ Đức trở nên nổi bật hơn so với các khu vực khác.
Thị trường có nhiều sức bật để hồi phục
Trước câu hỏi “Khi nào thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại?”, bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, đây là giai đoạn chờ hồi phục nhưng có nhiều tín hiệu tốt, có thể xem là sức bật trong dài hạn. Thời gian qua, loạt chính sách chỉ đạo gỡ khó từ Chính phủ; lãi suất ngân hàng dần hạ nhiệt, giá bất động sản ổn định, thậm chí giảm trung bình 10-30%... đã khiến nhiều người kì vọng thị trường bất động sản có đà bật dậy sớm hơn những dự báo trước đó.
Hiện nay, thị trường bất động sản đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Nếu nhìn lại hành trình 30 phát triển thị trường của Việt Nam, có thể thấy rằng nền tảng kinh tế hiện tại mạnh mẽ hơn nhiều sau khi thị trường trải qua từng thời kỳ suy thoái và khủng hoảng. Số lượng các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam gia tăng mạnh mẽ hơn về cả số lượng và quy mô sau từng đợt đóng băng.
Bên cạnh đó, số lượng các nhà đầu tư trong nước cũng không ngừng phát triển và mở rộng danh mục đầu tư. Mặc dù dự báo các ngân hàng sẽ tiếp tục thắt chặt tín dụng cho vay nhằm đảm bảo giảm rủi ro về vốn. Tuy nhiên, một môi trường cho vay nghiêm ngặt và thận trọng hơn sẽ tạo được môi trường đầu tư an toàn và lâu dài, hỗ trợ sự ổn định của kinh tế vĩ mô.
"Chúng tôi tin rằng khi thị trường vượt qua trầm lắng và phục hồi trở lại, sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 – 2026 . Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng. Mặc dù chúng tôi đã ghi nhận một số tín hiệu tốt từ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép cho một số dự án nhưng còn nhiều dự án bị trì hoãn quy trình phê duyệt pháp lý.
Để có thêm nhiều hoạt động đầu tư bất động sản diễn ra trên thị trường, Việt Nam sẽ cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản cũng như khung pháp lý vững vàng hơn nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Khi quá trình xem xét pháp lý được hoàn thành, chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng nguồn cung có thể đáp ứng nhu cầu, thị trường sẽ minh bạch và hiệu quả hơn cho các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước", bà Trang dự báo.
Còn theo chuyên gia Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, thị trường bất động sản hiện nay đã hội tụ đầy đủ các yếu tố cần và đủ để phục hồi. Thứ nhất, giá bất động sản hiện nay đang giảm, là cơ hội rất tốt cho người mua xuống tiền. Những dự án đang mở bán đã có chính sách giảm trực tiếp giá bán hoặc thông qua chương trình ưu đãi, kéo dài lịch thanh toán. Như vậy, giá ghi nhận giảm 15-20% so với giai đoạn trước đây.
Cùng với đó, chính sách tín dụng, lãi suất - yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản đã bắt đầu giảm. Hiện có một số ngân hàng cho vay mức lãi suất 9-11%, mức phổ biến là 12-14% xem như là phù hợp hơn với thị trường bất động sản, nếu so với thời điểm giữa năm 2022. Tăng trưởng tín dụng đang ở mức thấp, điều này kì vọng room tín dụng đang được mở ra với bất động sản.
Bên cạnh đó, số lượng các nhà đầu tư trong nước cũng không ngừng phát triển và mở rộng danh mục đầu tư. Mặc dù dự báo các ngân hàng sẽ tiếp tục thắt chặt tín dụng cho vay nhằm đảm bảo giảm rủi ro về vốn. Tuy nhiên, một môi trường cho vay nghiêm ngặt và thận trọng hơn sẽ tạo được môi trường đầu tư an toàn và lâu dài, hỗ trợ sự ổn định của kinh tế vĩ mô.
Chính vì vậy, chuyên gia này tin rằng, khi thị trường vượt qua trầm lắng và phục hồi trở lại, sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 – 2026 . Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng.
"Mặc dù thị trường đã ghi nhận một số tín hiệu tốt từ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép cho một số dự án nhưng còn nhiều dự án bị trì hoãn quy trình phê duyệt pháp lý. Để có thêm nhiều hoạt động đầu tư bất động sản diễn ra trên thị trường, Việt Nam sẽ cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản cũng như khung pháp lý vững vàng hơn nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Khi quá trình xem xét pháp lý được hoàn thành, tôi kỳ vọng tăng trưởng nguồn cung có thể đáp ứng nhu cầu, thị trường sẽ minh bạch và hiệu quả hơn cho các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước", ông Quang nhìn nhận./.
